راهنمای جامع سرمایه گذاری در ساخت آپارتمان و ملک، برای تازه واردها

 ساخت آپارتمان و فروش آن حرفه ای پر از ظرافت و ریزه کاری است. اگر بخواهیم با مثالی سرمایه گذاری در ساخت آپارتمان را توضیح دهیم، باید بگوییم صنعت ساختمان اقیانوسی بزرگ است که وارد شدن به آن با چشم بسته و بدون راهنما و ناخدا غرق شدن و نابودی را در پی دارد. از قضا اقیانوسی که از آن حرف میزنیم در بیشتر مواقع این نا آرام است. عدم ثبات بازار و نوسان قیمت‌ها هر چند وقت گردی از رکود را روی صنعت ساختمان می‌پاشد. همین مسئله نیاز به مشاوران آگاه با تجربه متخصص و دلسوز در همه مراحل را اجتناب ناپذیر می‌کند.

قبل از ورود به جزئیات و جمع آوری اطلاعات در خصوص آنها، بهتر است به عنوان یک تازه کار ببینیم که دقیقا چه چیزی را نمی دانیم! به عبارت دیگر باید دنبال این باشیم که علامت‌های سوال را در مورد سرفصل‌هایی که دانستن آنها برای شروع کار ضروری است در ذهن ایجاد کنیم تا بدانیم دنبال چه باید میگردیم؟

یادآوری این نکته مهم است که به خاطر پیچیدگی و جزئیات تاثیرگذار زیاد در حوزه ساخت و ساز همیشه افراد سودجو به دنبال سوء استفاده از ناآگاهی افراد سرمایه گذار هستند. پس لازم است آگاهانه با دید باز دل را به دریا بزنید.

چقدر سرمایه دارید؟ چقدر می‌خواهید به ساخت و ساز اختصاص دهید؟

اولین مسئله ای که هر کس در بدو ورود به صنعت ساختمان باید با خود حل کند، حجم سرمایه‌گذاری است. ساخت آپارتمان و کلاً ساختمان سازی همیشه همراه با اتفاقات پیش بینی نشده ای است که باید برای آن آماده بود. بهترین راه برای آمادگی این است که همه تخم مرغ‌ها را در سبد ساختمان سازی نچینید. سرمایه گذاران موفق در صنعت ساختمان آنهایی هستند که همیشه بخشی از پول نقد خود را جداگانه نگه می‌دارند تا در صورتی که بازار دچار مشکل شد صدمه جدی با آنها نرسد. پس اگر آنقدر سرمایه دارید که همه آن برای شروع کار کافی است اقدام به ساخت و ساز نکنید. با هر پولی میشود وارد صنعت ساختمان شد. در شهرستانهای کوچک با حداقل ۵۰۰ میلیون تومان و در تهران با حداقل یک میلیارد تومان سرمایه می‌توانید وارد ساختمان سازی شوید ولی هیچکس نمیتواند موفقیت شما را تضمین کند. موفقیت در ساخت آپارتمان، فروش و نهایتاً کسب سود مناسب، نیاز به انتخاب بهترین گزینه‌ها در زمان مناسب دارد.

برای اینکه بهترین تصمیم‌ها را در بهترین زمان‌ها بگیرید علاوه بر تجربه فعالیت اقتصادی، نیازمند بهره مندی از مشاوره‌های تخصصی در خرید و فروش ملک و همین طور مهندسی عمران و معماری خواهید بود. ورود با اطلاعات ناقص و ناکافی شکست را در پی دارد پس مراقب سرمایه خود باشید.

هزینه ساخت آپارتمان به صورت سرانگشتی

فارغ از قیمت زمین، هزینه ساخت آپارتمان رقص‌های زیادی وابسته است. تعداد طبقات نوع اسکلت ( بتنی یا فولادی)، عمق گودبرداری مورد نیاز و نوع آن، محل ساخت و هزینه‌های متناسب با آن کیفیت مصالح در نازک کاری و سفت کاری از مهمترین عوامل تاثیر گذار در قیمت ساخت آپارتمان در ایران هستند. در کنار همه این موارد نوسان قیمت مخصوصاً در یکی دو سال اخیر حتی به مقدار ۱۰۰ درصد بر قیمت تمام شده ساخت تاثیر گذار بوده است.

با این حال اگر قیمت‌های مربوط به سه ماه آخر سال ۹۷ را در نظر بگیریم، ارائه یک برآورد از هزینه ساخت آپارتمان میسر می‌شود. در یک ساختمان با زیربنای ۷۵۰ متر در ۴ طبقه و با یک پیلوت هزینه ساخت هر متر مربع زیربنا چیزی نزدیک به ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان خواهد بود. از این مبلغ یک میلیون و صد هزار تومان مربوط به سفت کاری (خاکبرداری، فونداسیون، اجرای اسکلت، سقف و دیوار کشی) اختصاص دارد. قسمت نازک کاری ساختمان که شامل همه مواردی میشود که بعد از دیوارکشی لازم است انجام شود تا خانه آماده سکونت شود، به طور میانگین یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان خرج برمی دارد. این هزینه‌ها مربوط به موقعیت یک ملک درون شهر در شهر‌های بزرگ ایران است.

 اهمیت نوع اسکلت در قیمت ساخت آپارتمان

در صورتی که اسکلت فلزی برای سازه لحاظ شود، هزینه‌های سفت کاری تا ۱۰ درصد افزایش می‌یابد. نکته مهم دیگر در مورد سازه‌های فولادی، لزوم داشتن حجم بالایی از نقدینگی در شروع کار است. علت این است که فروش آهن برای ساختمان سازی معمولاً به صورت نقدی انجام می‌شود و چون در ساختمان‌های فولادی همه اسکلت کار بعد از اجرای فونداسیون تهیه می‌شود حجم بالایی از نقدینگی را در شروع کار لازم دارد. با این حال در اسکلت بتنی به علت تدریجی تر بودن روند ساخت، پول در زمان بیشتری به پروژه تزریق می‌شود.

به خاطر داشته باشید که کیفیت ساخت آپارتمان مستقل از نوع اسکلت ساختمان است. به عبارت دیگر یک ساختمان مقاوم و بدون اشکال می‌توانند با اسکلت بتنی یا فولادی ساخته شود. مهم رعایت اصول مهندسی و ضوابط ساخت هر نوع از این سازه‌ها است. باور اینکه ساختمان بتنی به خاطر مصالح آن استحکام بیشتری دارد و یا اینکه فولاد عملکرد بهتری به عنوان سازه خواهد داشت یک باور غلط و غیر کارشناسی است.

نازک کاری و هزینه‌های ساخت آپارتمان

نازک کاری دو سوم هزینه‌های ساخت آپارتمان را به خود اختصاص می‌دهد. از این جهت کیفیت مصالح انتخابی و نوع آن‌ها عامل تعیین کننده در قیمت ساخت آپارتمان خواهد بود. مبلغی که در بالا ساخت هر متر مربع بیان شد مربوط به نازک کاری با کیفیت متوسط است. در صورتی که مصالح سنگی برای نما، کاشی‌ها، مصالح مورد نیاز برای معماری داخلی، کابینت و غیره با کیفیت کمتری اجرا شود هزینه‌های نهایی هم کمتر خواهد بود. قبل از شروع نازک کاری شناخت مصالح اهمیت زیادی در قیمت تمام شده و کیفیت نهایی کار دارد. خرید مصالح باید به گونه ای باشد که بین کیفیت و قیمت، بهترین تناسب را ایجاد کند. به طور مثال ممکن است یک نوع کاشی محصول ایران از کیفیتی خاص برخوردار باشد که برند‌های خارجی گرانتر، از نظر کیفی در رده پایین تری نسبت به آن قرار داشته باشند. انتخاب و شناخت این موارد باعث می‌شود که هم کیفیت ساخت آپارتمان بالاتر رود و هم هزینه نهایی کاهش پیدا کند. قطعاً چنین شناختی حاصل تجربه زیاد در کار ساخت و ساز است. به همین دلیل برخورداری از مشاوران آگاه و دلسوز یک نیاز ضروری برای هر سرمایه گذاری در بازار ملک است.

اصول خرید زمین و قیمت تمام شده ساخت و ساز

قیمت ساخت آپارتمان به مقدار زیادی به قیمت زمین بستگی دارد. قیمت زمین هم تابع محل و موقعیت سایت و شهری است که ساخت و ساز در آن انجام میشود، است. حتماً تا به حال کلمه پایین شهر یا بالای شهر به گوشتان خورد. این عبارت‌ها و اصطلاحات به طبقه ای از جامعه که در یک محل زندگی می‌کنند بر می‌گردد. هرچه طبقه ساکنان مرفه تر باشد قیمت ملک هم بالاتر خواهد بود.

انتخاب زمین برای ساختمان سازی به اندازه ای مهم است که اشتباه در انتخاب، خسارت‌هایی به دنبال خواهد داشت که ممکن است هیچ وقت جبران نشود. برای جلوگیری از اشتباه‌های مهلک باید با الگوی خرید آپارتمان یا ملک در محدوده زمین مورد نظر آشنا باشید. توضیح این مطلب در قالب یک مثال مفیدتر خواهد بود.

ملک با چه متراژی در چه منطقه ای؟

شاید برای شما جالب باشد که بدانید آپارتمانهای با متراژ بالاتر در محله‌های بالای شهر مشتری بیشتری هم دارد. مثلاً یک آپارتمان ۱۵۰ متر مربعی در منطقه یک تهران نسبت به همان آپارتمان در شهر ری مشتری بیشتری دارد. همینطور یک آپارتمان ۶۰ متری در میدان ۱۷ شهریور تهران بسیار زودتر از یک آپارتمان با همین متراژ در زعفرانیه به فروش میرود.

علت این پدیده چیزی نیست جز وجود فاصله طبقاتی شدید بین دهک‌های پایین و بالای جامعه. به عبارت دیگر، افراد ثروتمند در جامعه به اندازه‌ ای توان پرداخت برای خرید آپارتمان دارند که سراغ آپارتمانهای کمتر از ۱۵۰ متر مربع در شمال تهران نروند. برعکس، در جنوب تهران، آورده افراد متقاضی خرید آپارتمان در بهترین حالت برای خرید یک واحد ۶۰ متری در جنوب تهران مناسب است.

اینکه چرا و چگونه چنین شکاف عمیقی در بازار مسکن به وجود آمده موضوع بحث ما نیست. مهم آگاهی شما به عنوان سرمایه گذار بازار مسکن از این واقعیت میدانی است. دانستن در مورد این پدیده که در همه شهرهای ایران دیده میشود، به شما کمک می‌کند بدانید پول خود را بهتر است در چه منطقه ای و چطور سرمایه گذاری کنید. به عبارت دیگر پر واضح است که سرمایه گذاری روی یک ملک با متراژ پایین در شمال شهر به همان اندازه ریسک شکست دارد که سرمایه گذاری روی یک زمین بزرگ در جنوب شهر.

قیمت زمین در تهران و چگونگی تاثیر بر قیمت ساخت آپارتمان

قیمت زمین برای ساخت آپارتمان در تهران به ازای هر متر مربع بین ۷ میلیون تا ۵۰ میلیون تومان متغیر است. گرانترین زمین‌ها در مناطق ۱ تا ۵ و ارزان ترین‌ها در مناطق مرکزی و جنوب تهران قیمت گذاری می‌شوند . توجه داشته باشید تاثیر قیمت هر متر مربع بر روی قیمت آپارتمان (هر متر مربع) نیازمند آشنایی با اصطلاحاتی مثل تراکم و سطح اشغال است. طبق ضوابط شهرسازی معمولاً بین ۴۰ تا ۶۰ درصد مساحت زمین را می‌توان برای ساخت و ساز اشغال کرد و مابقی به صورت حیاط و محوطه در نظر گرفته می‌شود. منظور از درصد تراکم، مقدار زیربنا ای است که شما میتوانید در سطح اشغال زمین بسازید.مقدار تراکم و سطح اشغال که بر اساس طرح تفصیلی شهری تعیین میشود به دقت توسط شهرداری ارزیابی و کنترل می‌گردد و تخطی از آن جریمه‌های سنگینی در پی دارد.

برای آشنایی بیشتر با تراکم و سطح اشغال در این قسمت یک مثال ارائه می‌کنیم. فرض کنید شما ۶۰۰ متر مربع خریداری کرده اید و شهرداری به شما گفته مقدار سطح اشغال ۶۰ درصد و درصد تراکم ۱۸۰ درصد است. بنابراین شما میتوانید در ۳۶۰ متر مربع از مساحت زمین ساختمانی با زیربنای ۱۰۸۰ متر مربع احداث کنید. یک ساختمان ۵ طبقه با یک پیلوت با مساحت مفید هر طبقه ۲۱۶ متر مربع در این بنا قابل احداث است.

جزئیات و نکات ریزی در موضوع تراکم وجود دارد مثلاً اینکه راه پله و نورگیر جز مساحت تراکم محاسبه نمی شوند. همینطور این که امکان خرید تراکم از شهرداری در بعضی موارد وجود دارد.

با فرض اینکه شما زمین به مساحت ۶۰۰ متر مربع را با قیمت هر مترمربع ۱۰ میلیون تومان خریداری کرده باشید، سوال اینجاست که رقم اضافه شده به قیمت نهایی تمام شده ساخت آپارتمان چقدر خواهد بود؟ شما با احداث پنج طبقه با مساحت ۲۱۶ متر مربع، ۱۰۸۰ متر بنا احداث کرده اید. لازم است قیمتی که برای کل زمین پرداخته اید را به عدد ۱۰۸۰ تقسیم کرده تا هزینه زمین برای هر متر مربع زیربنا محاسبه شود (حدوداً ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان). با فرض هزینه ساخت دو میلیون و ۷۰۰ هزار تومانی و هزینه زمینه ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان قیمت تمام شده ساخت آپارتمان چیزی در حدود ۸ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان برای هر متر مربع تمام می‌شود.

شرایط بازار مسکن و شانس موفقیت سرمایه گذاری در مسکن

برا یک سرمایه گذار مهمترین عامل سوددهی سرمایه گذاری است. اگر قرار بود این قسمت از مقاله در سال ۸۵ نوشته شود، بدون شک به شما می‌گفتیم که بیشتر پول خودتان را در بازار مسکن سرمایه گذاری کنید ولی حالا اوضاع فرق کرده.

مهمترین شاخص در قیمت ملک مثل هر بازار دیگری، نظام عرضه و تقاضا است. در دهه ۹۰ بین سال‌های ۸۰ تا ۹۰) بازار مسکن بسیار پر رونق بود. تقریبا وارد هر کوچه و برزنی که میشد حداقل ۳ یا ۴ ساختمان قدیمی دیده میشد که در حال تخریب و در نوبت ساخت آپارتمان بودند. مهمتر از همه، آپارتمان‌های ساخته شده نقدشوندگی بالایی داشت و به هیچ وجه روی دست سازنده نمی‌ماند. اما علت اصلی آن رونق چه بود؟

کشور ما در بین سال‌های ۶۰ تا ۷۰ با رشد فزاینده جمعیت روبرو بود. اگر شما متولد آن سالها باشید، منظره نشستن سه نفره روی نیمکت، مدرسه‌های شلوغ و کمبود امکانات در مدرسه را کاملاً به خاطر دارید. در بین سال‌های ۸۰ تا ۹۰ همان کودکانی که با تراکم بالا روی میز و صندلی‌ها می‌نشستند، به سن ۲۰ تا ۳۰ سالگی رسیدند. یعنی سنی که در ایران جوانان از خانواده جدا میشوند، ازدواج میکنند و نیاز به مسکن دارند. اتفاقی که افتاد این بود که رشد زیاد تولد در آن سالها جای خود را به رشد بی سابقه تقاضا برای مسکن داد. همین اتفاق سبب شد علیرغم اجرای طرح‌هایی مثل مسکن مهر توسط دولت، بازار مسکن آزاد همچنان پررونق باقی بماند.

چرا بازار ملک دچار رکود می‌شود؟

اگر قسمت قبل را خوانده باشید، چرایی رکود در ملک کاملاً روشن می‌شود. با سر و سامان گرفتن جوانان دهه ۶۰، تقاضا در بازار مسکن شدیدا افت کرد ولی از طرف دیگر عرضه بازار ادامه داشت. قطعاً خیلی از افرادی که ۱۰ سال از عمر خود را در عرصه ساخت و ساز آپارتمان صرف کرده اند، به سختی می‌توانند زمینه شغلی خود را عوض کنند. چون تعداد فعالان و سرمایه گذاران بر اساس تقاضای قبلی تنظیم شده بود، مقدار عرضه نسبت به تقاضا افزایش پیدا کرد. این روند در طی سال‌های ۹۰ تا ۹۲ با افزایش شدید تورم و بالا رفتن قیمت‌ها همراه شد که خرید را برای بیشتر اقشار جامعه عملاً غیر ممکن میکرد.

دو عامل بالا رفتن قیمت‌ها و به هم خوردن تعادل بازار به سمت عرضه بیشتر، باعث شد در سال ۹۲ شاهد اوج رکود در بازار مسکن باشیم. اتفاقی تا حالا هم با شدت کمتر شاهد آن بوده ایم.

آینده بازار مسکن در سال ۹۸

اتفاقی که در سه ماهه آخر سال

۹۷ بازار مسکن را شوکه کرد، همان زلزله مهلکی بود که در سال ۹۲ بازار را به خاک سرد نشاند! افزایش شدید تورم و به تبع آن بالا رفتن قیمت، که خرید را برای اندک متقاضیان باقی مانده غیر ممکن کرد و حالا همه منتظر اتفاقاتی هستند که در آینده خواهد افتاد.

چیزی که بیشتر کارشناسان روی آن هم نظر هستند، وقوع یک رکود در طول سال ۹۸ است. رکودی که معلوم نیست با پایان سال ۹۸ به آخر برسد. حتی پیش بینی‌ها نشان می‌دهد فعالان بازار مسکن ممکن است صده جدید شمسی را با حجم بالایی از سرمایه بلوکه شده در قرن قبل آغاز کنند.

در این مقاله عوامل موثر بر قیمت ساخت آپارتمان و ملک را بررسی کردیم. نکات مهم و دانستنی زیادی در ساختمان سازی وجود دارد که بیان آنها در قالب یک مقاله نمیگنجد. قبل از ورود به مسکن داشتن اطلاعات کافی و تحلیل درست از بازار ضروری است. همینطور داشتن مشاوران آگاه و دلسوز با دانش فنی و اقتصادی بالا بیشتر از هر مطالعه ای به شما در این امر کمک میکند. به هر حال اگر قصد سرمایه گذاری در مسکن در سال آتی دارید، بر استراتژی‌های بلند مدت تکیه کنید و انتظار سوددهی سریع از سرمایه گذاری خود نداشته باشید.

منبع: تالیف بر اساس تخصص نویسنده و اخبار بازار مسکن