همه آنچه که درباره عقد قرارداد در محضر باید بدانید!
اختصاصی ساختمان آنلاین: در شرایطی که قشر کثیری از جامعه امروز از نظر توان اقتصادی شکننده هستند و اشتباه و ریسک در معاملات می‌تواند منجر به بروز فاجعه‌ای اقتصادی برای فرد یا حتی خانواده‌ها شود، شایسته است که قبل از انجام هر معامله‌ای اطلاعات کافی را در زمینه مربوطه به‌دست آوریم.
از جمله این معاملات که آن را می‌توان حائز اهمیت‌ترین مساله برای افراد و خانواده‌ها برشمرد، معامله و عقد قرارداد برای خرید یا اجاره مسکن است. در این مقاله قصد داریم مسائل مربوط به این نوع معاملات را بررسی کنیم و سپس نکات مهم درباره عقد قرارداد در محضر را بیان کنیم.
ذکر این نکته ضروری است که به هیچ عنوان نباید در آگاهی از قوانین معاملات و اجاره مسکن اهمال کرد چه بسا تعدادی در انتظار افراد ناآگاه هستند و با انواع شگرد‌ها کلاه‌برداری می‌کنند.
مساله مکان معامله: بنگاه یا محضر؟
در ۵۰ سال اخیر رویه اجاره و یا خرید مسکن به این صورت بوده است که شخص خریدار یا خواهان اجاره مسکن به بنگاه‌های معاملات ملکی مراجعه می‌کند و ضمن مطلع شدن از موارد در دسترس برای خرید و اجاره، از قیمت‌ها اطلاع پیدا می‌کند و نسبت به بودجه خود از مشاوره کارشناسی یا تجربی بنگاه‌دار بهره میبرد.
در بنگاه‌های معاملات ملکی علاوه بر مشاوره، در صورتی که خریدار و فروشنده به توافق برسند مبایعه نامه‌ای نیز توسط طرفین امضا می‌شود و مبالغی طبق قرارداد از طرف خریدار به فروشنده و بنگاه‌دار منتقل می‌شود.
همچنین بنگاه‌داران ملکی برای اجاره یا خرید ملک کد رهگیری صادر می‌کنند تا طرفین امکان سو استفاده نداشته باشند مثلا فروشنده نتواند ملک را به چند نفر بفروشد یا اجاره دهد و یا خریدار با ترفند‌هایی مال غیر را به فروش برساند.
با توضیحات بالا به نظر می‌رسد بنگاه‌های معاملات ملکی مکان مناسبی برای انجام معاملات هستند اما باید چند نکته را در نظر داشت.
- اول اینکه بنگاه‌های معاملات ملکی در زمره کارگزاران اجتماعی هستند و از نظر قانونی انجام معاملات و عقد قرارداد از وظایف آنان نیست. قانون تصریح کرده است که برای عقد قراردادهای ملکی باید به محضر مراجعه شود.
- دوم، بنگاه‌داران افرادی حقوق‌دان نیستند و مجوز کسب صادر شده برای آن‌ها بر اساس ارزیابی اطلاعات حقوقی آنان نیست. آشنایی این افراد به مسائل حقوقی صرفا بر اساس تجربه است. منطق حکم می‌کند که عقد قراردادی به این مهمی زیر نظر یک کارشناس رسمی مسائل حقوقی انجام شود تا در آینده مشکل قانونی به وجود نیاید.
- سومین نکته در مورد دسترسی‌های قانونی است. بنگاه‌های ملکی امکان استعلام سوابق دو طرف را از نظر سو پیشینه و یا ممنوع المعامله بودن ندارند و در مورد ملک نیز قادر به بررسی در رهن بودن یا نبودن آن نیستند.
- چهارم اینکه که اعتبار قراردادهای بنگاه‌های معاملات ملکی همچون قراردادهای عادی است. از دیدگاه حقوقی قرارداد بنگاه‌ها تفاوتی با قراردادی که در منزل یکی از طرفین و با حضور دو شاهد بسته می‌شود ندارد.
با در نظر گرفتن این نکات باید گفت که بستن قرارداد در بنگاه‌ها اگرچه رایج است اما با اشکالات قانونی مواجه است ضمن اینکه خریدار و فروشنده نیز قادر نیستند با آگاهی کامل از همه شرایط قانونی طرفین و ملک مورد معامله اقدام به عقد قرارداد کنند.
در مقابلِ بنگاه‌های معاملات ملکی، محضرخانه‌های اسناد رسمی قرار دارند که نه تنها با موانع قانونی برای تنظیم اسناد خرید و اجاره املاک مواجه نیستند بلکه خدمات حقوقی کاملا شفاف و قراردادهای کاملا معتبر ارائه می‌دهند.
اما آیا واقعا دفترخانه‌های اسناد رسمی می‌توانند جای بنگاه‌های ملکی و مبایعه نامه‌های تنظیمی آنان را بگیرند؟ برای پاسخ به این سوال ابتدا باید چند نکته را مورد توجه قرار دهیم:
- کارشناسان حقوقی تاکید می‌کنند که در قانون اشاره‌ای به تنظیم اسناد اجاره یا مالکیت توسط بنگاه‌ها نشده است. اخیرا نیز قانونی تصویب شده که در آن بر تنظیم قراردادهای خرید و فروش و اجاره در دفترخانه‌های رسمی تاکید شده است.
- آمار‌ها نشان می‌دهند که حدود ۵۰ درصد پرونده‌های دادگستری ناشی از قول‌نامه‌ها و مبایعه نامه‌ها است و مسولان قضایی در صدد حذف قول‌نامه‌ها و ممنوعیت بنگاه‌ها از تنظیم برخی قراردادها هستند.
- محضرخانه‌ها ظرفیت‌های قانونی را برای تنظیم اسنادی به مراتب محکم‌تر و کاربردی‌تر نسبت به مبایعه نامه را دارا هستند. حتی در صورتی که طرفین تمامی اسناد مدارک مربوط به معامله را نداشته باشند دفترخانه‌ها می‌توانند سندی به اسم تعهد به بیع تنظیم کنند که جایگزین مبایعه نامه است.
- از آنجایی که دفترخانه‌های اسناد رسمی نماینده قانونی دستگاه قضا در امور این چنینی هستند هم از دسترسی‌های قانونی برای استعلام وضعیت طرفین و ملک مورد معامله برخوردار هستند و هم دانش حقوقی لازم را برای مشاوره حقوقی به طرفین را دارند. در نتیجه طرفین در محضر می‌توانند با خاطری آسوده‌تر و آگاهی بیشتر نسبت به حقوق خود اقدام به امضای قرارداد کنند.
- پیچیدگی‌های قوانین مدنی کشور و اطلاع رسانی کارشناسان حقوقی نسبت به اعتبار قراردادهای تنظیمی به صورت دستی و بنگاهی باعث می‌شود که عقد قرارداد در محضر انتخابی معقولانه‌تر باشد.
از نظر قضایی اسناد تنظیمی در بنگاه‌ها و اسنادی که برای معامله به صورت دستی نوشته می‌شوند در رده اسناد عادی هستند و به هیچ عنوان اعتباری مانند سند رسمی که توسط محضر تنظیم می‌شوند را ندارند.
مساله خیارات
حق برهم زدن معامله را خیار یا اختیار فسخ می‌گویند. البته درشرایطی بعضی از این خیارات معامله را فسخ نمی‌کنند و تنها منجر به پرداخت خسارت و جریمه می‌شوند.
آگاهی افراد از این خیارات در هنگام معامله املاک ضروری است. تفاوتی ندارد اگر قرارداد را در بنگاه عقد می‌کنید و یا در محضر این کار را انجام می‌دهید، اگر می‌خواهید که سندی شسته رفته در هنگام معامله داشته باشید باید از خیارات اطلاع داشته باشید.
خیارات به این شرح هستند:
- خیار مجلس
- خیار غبن
- خیار شرط
- خیار تدلیس
- خیار تخلف شرط
- خیار عیب
- خیار شرکت
- خیار روئیت
- خیار تاخیر
- خیار حیوان
- خیار تعذر تسلیم
خیار مجلس
اگر محفل یا جلسه تشکیل شده برای انجام معامله به پایان نرسیده باشد هر یک از طرفین حق دارند معامله را در همان مجلس فسخ کنند.
فروشنده دو ساعت پس از معامله قرارداد را فسخ می‌کند و ملک را به خریدار تحویل نمی‌دهد. اگر در همان مجلس و قبل از ترک مجلس توسط طرفین، فسخ انجام شده باشد قابل قبول است در غیر این صورت خیار مجلس برقرار نیست و فسخ انجام نمی‌شود.
خیار غبن
اگر یکی از طرفین، چه خریدار و چه فروشنده در معامله فریب بخورد. یعنی خریدار ملک را با ناآگاهی بیش از قیمت واقعی خریداری کند یا به همین ترتیب فروشنده ملک را کمتر از قیمت واقعی به فروش برساند. خیار غبن در این حالت برقرار است و شخص متضرر یا مغبون حق فسخ معامله را دارد.
فسخ قرارداد در خیار غبن به معنای پس دادن کامل ملک خریداری شده از طرف خریدار به فروشنده و پس گرفتن مبلغ پرداختی خود است. خریدار نمی‌تواند یکطرفه و بدون توافق بر فرض اینکه ملک را گران‌تر از قیمت واقعی خریده است بر طبق خیار غبن طلب مبلغ مابه تفاوت کند و از پس دادن ملک خودداری کند و یا تنها بخشی از ملک را تحویل دهد.
خیار شرط
در تعدادی از معاملات، طرفین معامله در هنگام عقد قرارداد برای خود حق فسخ قائل می‌شوند. یعنی دوطرف در ضمن عقد قرارداد شرط می‌کنند که خریدار یا فروشنده یا شخص سومی تا مدت زمانی معین حق فسخ معامله را داشته باشد.
در بعضی مواقع برای فروشنده به شرطی که بتواند مبلغ معامله را تا مدت زمان معینی برگرداند حق فسخ در نظر می‌گیرند که به این نوع خیار شرط، در اصطلاح بیع خیار می‌گویند.
خیار تدلیس
در مواقعی که فروشنده یا خریدار، ملک مورد معامله را ارزشمند‌تر و بهتر از آنچه هست توصیف می‌کند و بدین‌وسیله منجر به انجام معامله می‌شود طرف مقابل حق فسخ قرارداد را دارد.
خیار تخلف شرط
در صورتی که فروشنده یا خریدار شرط کند که اقدام به‌خصوصی انجام دهد و به آن شرط عمل نکند طرف مقابل حق فسخ دارد. برای مثال اگر ملکی با این شرط که قابل ثبت رسمی است خریداری شود و این شرط محقق نشود مشتری حق باطل کردن قرارداد و طلب وجه خود در قبال پس دادن ملک را دارد.
خیار عیب
اگر در ملک و یا چیزی که در عوض آن پرداخت می‌شود در حین معامله یا بعد از معامله و قبل از تحویل ملک عیبی وجود داشته باشد طرفین حق فسخ معامله را دارند. در صورتی که پس از معامله تغییری در ملک توسط خریدار داده شود خیار عیب ملغی می‌شود. همچنین اگر فروشنده در قرارداد اظهار کند که ملک را با تمام معایب به فروش می‌رساند خیار عیب در قرارداد اعتباری ندارد.
خیار شرکت
در صورتی پس از معامله مشخص شود که ملک فروخته شده شراکتی بوده و شریک برای فروش ملک رضایت ندارد، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند.
خیار روئیت
اگر فروشنده ملک را توصیف کند یا خریدار شخصا ملک را مشاهده کند و سپس معامله انجام شود اما در هنگام تحویل، ملک خریداری شده مغایر با توصیفات و مشاهدات باشد حق فسخ قرارداد وجود دارد.
خیار تأخیر
قرارداد عقد شده است و فروشنده قرار است ثمن معامله را دریافت و ملک را تحویل دهد. اگر خریدار ثمن معامله را که نقدی بوده تا سه روز پس از عقد قرارداد نتواند پرداخت کند فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کند و حق دارد ملک را به دیگری بفروشد.
خیار تعذر تسلیم
در صورتی که فروشنده پس از عقد قرارداد توانایی تحویل ملک را نداشته باشد خریدار می‌تواند معامله را ملغی کند. افرادی که اقدام به خرید یا فروش ملک می‌کنند لازم است این خیارات را در نظر بگیرند و توجه داشته باشند که پشیمانی از معامله حقی را نسبت به فسخ معامله برای آنان ایجاد نمی‌کند.
توجه به اسقاط خیارات از موارد دیگری است که باید به آن توجه شود. اسقاط خیارات به معنی سلب حق فسخ است و دیده شده بعضی افراد و بعضی بنگاه‌ها برای فرار از مسولیت بعضی خیارات را اسقاط می‌کنند.
مساله کلاه‌برداری‌های در بازار املاک
امکان کلاه‌برداری در بازار املاک زمانی وجود دارد که یکی از طرفین اطلاعات کافی از قوانین و مقررات نداشته باشد، در خرید عجله کند، قیمت‌های نازل وی را به طمع وادارد و یا با اعتماد بی‌جا زمینه کلاه‌برداری را ایجاد کند.
کلاه‌برداری در بازار مسکن شگرد‌های مختلفی دارد و کلاه‌برداران با استفاده از خلا‌ءهای قانونی روش‌های جدیدی را برای کلاه‌برداری پدید می‌آورند.
- متداول‌ترین نوع کلاه‌برداری، استفاده از خلا‌های قانونی در پیش‌فروش مسکن است.
از آنجایی که در قانون فعلی، پیش فروش‌ها امکان ثبت ندارند اساسا قابلیت استعلام پیش‌فروش‌ها نیز منتفی است و پیش‌فروش کننده قادر است با ارائه نقشه اقدام به پیش‌فروش کند و ملک را به چند نفر بفروشد. اما برای اینکه فریب این اشخاص را نخوریم چه پیش‌بینی‌هایی شده است؟
طبق قانون، قرارداد پیش فروش ملک قراردادی است که در آن مالک رسمی زمین متعهد می‌شود یک یا چند واحد ساختمانی را برای مشتریان با ویژگی‌هایی مشخص بسازد و در ازای آن مبالغی را یکجا و یا تدریجی دریافت می‌کند.
با توجه به تعریف پیش‌فروش باید گفت که تنها سرمایه‌گذاران روی اراضی ملکی که متعلق به دیگری است و بر طبق سند رسمی تعدادی از واحد‌های درحال ساخت به آنان تعلق می‌گیرد و مالک یا مالکان زمین می‌توانند اقدام به پیش‌فروش کنند.
همچنین در قانون برای تنظیم قرارداد پیش فروش مدارکی مورد نیاز است. ارائه این مدارک توسط فروشنده می‌تواند تا حدی امکان کلاه‌برداری را از بین ببرد. این مدارک شامل سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت ساختمان، شناسنامه فنی برای واحد‌های در حال ساخت، بیمه نامه مسولیت، تائیدیه مهندس ناظر ساختمان برای پایان پی ریزی و پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک در محل ساخت است.
در صورتی که مراحل پیش‌خرید و پیش‌فروش به طریق قانونی طی شود نگرانی عمده خریداران برطرف می‌شود اما باید در نظر داشته باشید که در قرارداد پیش‌فروش موادی قید شود تا پیش‌فروش کننده نتواند از انجام تعهدات خود خودداری کند.
اتفاق افتاده که پیش‌فروش کننده‌گان مساحت کمتری نسبت به تعهد اولیه خود به خریدار تحویل می‌دهند و یا مشاع و پارکینگ به صورتی که تعهد کرده‌اند نیست. همچنین ممکن است پیش‌فروش کننده در زمان مقرر واحد را تحویل خریدار ندهد. در این موارد حق دریافت خسارت و یا فسخ قرارداد برای خریدار محفوظ است در صورتی که به خیارات توجه شود و موادی نیز برای اجبار به انجام تعهد فروشنده در قرارداد قید شود.
- ارائه متراژ‌های غیر واقعی نوع دیگری از کلاه‌برداری است. در این نوع کلاه‌برداری برخی بنگاه‌ها یا اشخاص برای اینکه مبلغ بیشتری از خریدار دریافت کنند بدون نشان دادن سند ملک، رقمی غیر واقعی از متراژ ملک ارائه می‌دهند و خریدار پس از عقد قرارداد و روئیت سند متوجه می‌شود متراژ واقعی ملک کمتر از رقم اظهار شده توسط فروشنده یا املاکی است.
- فروش مالِ غیر موردی دیگر از موارد کلاه‌برداری شایع در بازار مسکن است. برخی افراد شیاد با اجاره ساختمان و جعل سند آن اقدام به فروش ساختمان می‌کنند. همچنین این افراد به دنیال املاکی که صاحبان آن‌ها برای مدتی نیستند می‌گردند تا برای آن سند جعلی درست کرده و بفروشند.
- فروش همزمان ملک به چند نفر نیز نوع دیگری از کلاه‌برداری است که پرونده‌های قضایی فراوانی در این مورد در دادگاه‌ها تشکیل شده است. حتی مشاهده شده که برخی در مورد اجاره املاک نیز کلاه‌برداری می‌کنند و یک ملک را به چند نفر اجاره یا رهن می‌دهند.
- برای جلوگیری از وقوع چنین اتفاقاتی ابتدا باید عجله را کنار گذاشت و سپس استعلام‌های مربوطه را از چند جا اخذ کرد و با اطمینان از نبود امکان کلاه‌بردای معامله کرد.
- نوع دیگری از کلاه‌برداری از بین بردن امکان معامله ملک است. برخی افراد به بهانه خرید ملک مقداری از مبلغ را پرداخت می‌کنند و از پرداخت باقی ثمن معامله سرباز می‌زنند. و به این صورت با ترفند‌هایی که در هنگام عقد قرارداد به کار برده‌اند تعدادی از خیارات را از فروشنده سلب می‌کنند تا وی نتواند قرارداد را فسخ کند و ملک را به دیگری بفروشد.
بهترین کار در این موارد قید این شرط در قرارداد است که در صورت نپرداختن باقی ثمن معامله قرارداد فسخ می‌شود.
نکات مهم در عقد قرارداد در محضری
- قصد و رضایت طرفین از معامله مشخص و احراز شده باشد.
- اهلیت طرفین معامله استعلام شود تا هیچ‌یک از طرفین ممنوع المعامله نباشند.
- ملک مورد معامله و ثمن معامله مشخص و طی شده باشد.
- با استعلام از ممنوع نبودن معامله ملک موردنظر اطمینان حاصل کنیم.
- مدارک کامل برای انجام معامله و عقد قرارداد را در محصر به همراه داشته باشیم و از کامل بودن مدارک طرف مقابل نیز اطمینان حاصل کنیم.
- اگر مدارک کامل نبود می‌توانید از مشاوره حقوقی کارشناس حقوقی محضر بهره بگیرید و قرارداد تعهد به بیع امضا کنید تا در تاریخی مشخص معامله با مدارک کامل انجام شود.
- از خیارات معامله آگاهی کامل داشته باشیم.
- در صورتی که یک وکیل یا مشاور حقوقی حاذق شما را در معامله همراهی کنند سبب اطمینان خاطر بیشتری خواهد بود.
- قبل از مراجعه به محضر از یک بنگاه معاملات ملکی معتبر کد رهگیری دریافت شود.
اگر به این مقاله علاقه‌مند بوده‌اید، شاید مقاله زیر نیز برای شما جذاب باشد:
با انواع سندهای ملکی آشنا شوید!
