مشارکت در ساخت چه مراحلی دارد و نحوه تنظیم قرارداد آن چگونه است؟
اختصاصی ساختمان آنلاین: این روزها عقد قرارداد مشارکت در ساخت میان مالکان زمین و سازندگان ملک نسبت به گذشته بسیار رونق یافته است. با توجه به افزایش قیمت ملک به خصوص در یک دهه اخیر دیگر اغلب سازندگان ملک نمی‌توانند به تنهایی ملک موردنظر خود را خریداری کرده و سپس اقدام به ساخت و ساز نمایند.
در این شرایط اغلب سازندگان تمایل دارند تا از قراردادهای مشارکت در ساخت کمک بگیرند تا از منظر اقتصادی برای آن‌ها توجیه بیشتری داشته باشد و از این طریق از صرف هزینههای اضافی برای زمین موردنظر جلوگیری کنند.
اما عقد این قرارداد تنها به نفع سازندگان نیست و مالکان نیز از آن بی‌بهره نخواهند ماند چراکه از آن سوی این ماجرا مالکان زمین و یا خانه‌های فرسوده نیز به تنهایی توانایی انجام ساخت و ساز در زمین‌های خود و همچنین دریافت وام‌های موردنیاز را ندارند. نکته مهم‌تر این است که اغلب مالکان در زمینه ساخت و ساز تجربه و تخصص لازم را ندارند، بنابراین بهترین گزینه پیشِ روی آن‌ها مشارکت با یک سازنده معتبر و شناخته شده است.
اما سوالی که شاید برای شما نیز پیش بیاید این است که مشارکت در ساخت چیست و مراحل آن به چه صورت است؟ و آیا انجام آن منفعتی دارد یا خیر؟ در ادامه این مطلب به توضیح این سوالات و موارد مشابهی که در زمان عقد قرارداد مشارکت در ساخت باید به آن‌ها توجه شود خواهیم پرداخت؛ با ما همراه باشید.
مشارکت در ساخت چیست؟
مشارکت در ساخت در واقع به معنای سرمایه‌گذاری شخص یا اشخاصی به عنوان مالکین ملک و همچنین تعهد انجام عملیات ساختمانی و تامین هزینه‌ها از سوی سازنده یا سازندگان است. با کمی دقت در تعریف ارائه شده کاملا واضح است که ریسک مالکین نسبت به سازندگان به مراتب بسیار بیشتر است چراکه برخلاف آن‌چه عموم به آن باور دارند، قرارداد آورده به آورده نیست!
در واقع یک طرف قرارداد زمین یا بهتر است بگوییم تمامی سرمایه خود را در اختیار شخصی دیگر قرار می‌دهد که اتفاقا در ابتدای شراکت هیچ هزینه‌ای را بر عهده ندارد و تنها متعهد به ساخت می‌باشد که البته ممکن است هیچ‌گاه انجام نشود. بنابراین با توجه به موارد ذکر شده و حساسیت موضوع ضروری است تا مالکین در انتخاب سازنده، نحوه تنظیم قرارداد و انتخاب مشاور نهایت دقت و آگاهی را داشته باشند.
آیا مشارکت در ساخت سودمند است؟
همان‌طور که می‌دانید، نخستین گام برای شروع مشارکت برآورد اقتصادی پروژه است. در بسیاری از پروژه‌ها به خاطر تامین نکردن متراژ اولیه، مشارکت در ساخت از منظر اقتصادی سودمند نیست و تنها راه‌حل موجود فروش ملک است. برای انجام برآورد اقتصادی باید مواردی مانند قیمت زمین مالکین و میزان تراکم مجاز ساخت (جواز) را مورد بررسی قرار داد.
برای این منظور باید از مراجع رسمی در این زمینه کمک بگیرید. به عنوان مثال شما می‌توانید به سامانه اطلاعات بازار املاک ایران (سابا) به نشانی hmi.mrud.ir مراجعه کرده و از این طریق آخرین قیمت معامله شده در محدوده خود را بررسی کنید. یکی دیگر از نکاتی که باید به آن توجه شود این است که مشارکت در ساخت باید در مقابل فروش هم به صرفه و سودآور باشد.
نحوه تعیین درصد مشارکت در ساخت
نحوه محاسبه برای تعیین درصد مشارکت در ساخت طبق قوانین خاص خود انجام می‌پذیرد و با در نظر گرفتن آورده مالکین و سازنده قابل محاسبه است. همچنین می‌توان نحوه تعیین آورده طرفین و قدرالسهم مالکین را با توجه به فرمول زیر به سادگی محاسبه کرد.
توجه داشته باشید در صورتی که مالکین چند نفر باشند باید تعیین قدرالسهم را نیز در لیست اقدامات خود قرار دهند. البته لازم است بدانید متاسفانه به منظور انجام این کار هیچ قانون معینی در دسترس نیست.
صرفا جهت اطلاع باید بدانید که برداشت حقوق‌دانان از قانون به شکلی است که قدرالسهم هر شخص بر اساس متراژی که در سند وی ثبت شده است محاسبه گردد، اما نکته جالب اینجاست که به منظور برطرف نمودن اختلافات احتمالی میان همسایگان لزوما نمی‌توان از طرق قانونی اقدامی را انجام داد و باید به شکلی دوستانه رسیدگی و برطرف شود.
نحوه انتخاب سازنده
یکی از مهم‌ترین نکاتی که باید در قراردادهای مشارکت در ساخت به آن توجه شود، سازنده و نحوه انتخاب آن است. برای این منظور باید موارد زیر مورد بررسی قرار گیرند:
- از سازنده انتخابی خود شناخت نسبی داشته باشید؛ اولین و به عبارت بهتر مهم‌ترین نکته‌ای که باید در انتخاب سازنده به آن دقت کرد خوشنامی و داشتن شناخت نسبی از نحوه عملکرد و کیفیت کار فرد موردنظر است.
برای این منظور کافی است با مالکین پروژه‌های قبلی سازنده تماس بگیرید و راجع به آن اطلاعاتی را کسب کنید. از مواردی که حتما باید در مورد آن‌ها پیگیری کرده و سوال بپرسید تعهدات سازنده موردنظر نسبت به مدت زمان انجام پروژه و همچنین مشکلات احتمالی، اختلاف نظرهای موجود و نحوه حل و فصل آن‌ها توسط طرفین است.
بهتر است در این خصوص به تعریف و تمجیدهایی که از سوی واسطه‌ها و بنگاه‌های غیر متخصص و غیر متعهد ارائه می‌شود توجه نکرده و شخصا موضوع را پیگیری کنید. در غیر این‌صورت ممکن است مشکلات زمان‌بر و غیر قابل حلی برای شما پیش بیاید.
- در امضای قرارداد مشارکت عجله نکنید؛ مشارکت در ساخت مانند هر قرارداد دیگری نیاز به بررسی دارد. بنابراین طرفین نیاز به شناخت بیشتر یکدیگر دارند که این مورد نیز با گذشت زمان و چندین جلسه حضوری محقق می‌شود. در برخی مواقع سازنده و مالک هر دو افراد متعهد و منطقی هستند اما گاهی از نظر اخلاقی و رفتاری با یکدیگر تفاوت دارند. توجه داشته باشید بر خلاف خرید و فروش که پس از عقد قرارداد دیگر ارتباطی میان فروشنده و خریدار وجود ندارد، در قراردادهای مشارکت در ساخت مالک و سرمایه‌گذار باید مدت زمان بیشتری را در تعامل با یکدیگر باشند.
نحوه تعیین تراکم مجاز برای ساخت
همان‌طور که احتمالا می‌دانید، تراکم ساختمانی بر اساس مساحت قید شده در سند مالکیت انجام می‌شود و تنها در صورتی مساحت موجود به عنوان مبنای تعیین تراکم در نظر گرفته می‌شود که مساحت موجود در محل از مقدار قید شده در سند مالکیت کمتر باشد.
فرمول کلی تعیین تراکم مجاز به شکل زیر است:
حال که با تعریف و موارد مهم در قرار داد مشارکت در ساخت آشنا شدید، در ادامه به نحوه تنظیم این قرارداد خواهیم پرداخت.
نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟
همان‌طور که اشاره شد قیمت ملک طی یک دهه اخیر افزایش چشم‌گیری داشته است و از این‌رو توانایی سازندگان برای خرید زمین و سپس ساخت آن کمتر شد، به این ترتیب سازندگان تمایل بیشتری برای مشارکت در ساخت دارند. حال سوالی که ممکن است پیش بیاید این است که شرایط حقوقی مشارکت برای طرفین این نوع قراردادها چگونه است و هر یک از طرفین باید چه مواردی را مورد دقت و بررسی قرار دهند؟ در ادامه توضیحات بیشتری را ارائه خواهیم داد.
- قرارداد مشارکت در ساخت را در مکان‌های مطمئن تنظیم کنید.
یکی از نکاتی که برای تنظیم قرارداد باید به آن توجه کرد این است که حتی‌الامکان طرفین باید قرارداد خود را در مکان‌های مطمئن مانند دفاتر اسناد رسمی، دفاتر وکالت یا بنگاه‌های مشاوران املاک تنظیم کنند، انجام این کار قبل از هر چیز به نفع مالکان و مشاوران املاک خواهد بود.
مالکان بیشتر از سازندگان باید به این موضوع توجه کنند چراکه در حال حاضر اغلب سازنده‌ها با مبانی ساخت و ساز و نحوه انجام معاملات آشنایی و اطلاعات بیشتری در اختیار دارند، در حالی که مالکان از تخصص‌های این‌چنینی به بهره‌اند و یا ممکن است به برخی نکات توجه لازم را نداشته باشند. همچنین از آن‌جایی که ممکن است شرایط تمام معاملات و املاک به یک شکل نباشند بنابراین لازم است تا مالکان برای این منظور به افراد متخصص و کاردانی که دارای پروانه کسب هستند مراجعه کنند.
- تعادل لازم را میان تعهدات مالک و سازنده برقرار کنید.
از آن‌جایی که روش‌های مختلف و متفاوتی به منظور تنظیم قراردادهای مشارکت وجود دارد باید در این‌گونه قراردادها میان تعهدات سازنده و همچنین مالک یک تعادل نسبی برقرار باشد. این تعهدات باید به شکلی تنظیم شده باشد که شرایط را برای هر دو طرف متعادل کند و شرایط موجود یک طرفه نباشد. در واقع قرارداد باید به نحوی تنظیم شود که هیچ‌یک از طرفین در پایان پروژه دغدغه تضییع قدرالسهم را نداشته باشند و از سوی دیگر فضا برای سوءاستفاده یکی از طرفین فراهم نشود.
در مواقعی که مشارکت‌کنندگان چندین نفر هستند، باید به تعداد مالکان و سازندگان پروژه، بروز مشکلات احتمالی و سایر موارد نیز در قرارداد مشارکت پرداخته شود و در نهایت به یک نقطه مشترک برسند. در چنین مواقعی نحوه تنظیم قرارداد و توافق تمام مالکان و سازندگان نیز اهمیت بسیار زیادی دارد و از این‌رو باید به شکل کاملا جزئی و دقیق به آن شود. برای شروع لازم است موضوع مشارکت که در واقع همان احداث واحد مسکونی یا هر مجتمع دیگری است به انضمام نحوه مشارکت به صورت کاملا دقیق مشخص شود.
لزوم تعیین آورده طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت
اولین مساله‌ای که در خصوص نحوه مشارکت باید مورد بررسی قرار گیرد میزان آورده طرفین است. همان‌طور که می‌دانید، در قراردادهای مشارکت میزان آورده‌های دو طرف باید کاملا مشخص و واضح باشد.
در واقع مالکی که قصد دارد ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهد، باید ارزش حقیقی ملک خود را به قیمت روزی که قرارداد در حال تنظیم است، تعیین کند.
چرا انجام این برآورد ضروری است؟
شاید این سوال برای مالکان پیش بیاید مشخص کردن ارزش زمین چه ضرورتی دارد؟ تعیین ارزش واقعی زمین برای مواردی بسیار لازم است که دو طرف معامله با یکدیگر اختلاف پیدا می‌کنند. در مواقعی ممکن است پروژه با مشکلاتی مواجه شود و امکان ادامه کار وجود نداشته باشد؛ در این‌گونه مواقع مشخص بودن آورده‌های طرفین به طور دقیق و به منظور تعیین تکلیف و فسخ قرارداد لازم است.
این موضوع به قدری حائز اهمیت است که حتی در صورتی که زمین دارای امتیازات خاصی مانند کنتورهای برق و چاه‌هایی که قابل انتقال به ساخت و ساز جدید هستند، باشد باید به صورت کاملا واضح و دقیق در قرارداد مشخص شود.
آیا سازندگان نیز باید آورده‌های خود را مشخص کنند؟
در مورد سازندگان نیز روال به همین شکل است؛ بدین معنا که سازنده نیز موظف است آورده‌های خود که شامل تعهد او برای ساخت پروژه‌ای با ویژگی‌های مشخص و معین است را به شکل صریح و دقیق در قرارداد مشارکت ذکر کنند. با توجه به این‌که آورده مالک (زمین و ویژگی‌های خاص آن) بر اساس قیمت روز تعریف می‌شود، تعیین آورده در مورد سازنده نیز باید به شکل دقیق‌تر انجام شود صورت گیرد.
همچنین لازم است تا سازنده از همان ابتدا در بخش آورده‌ها نحوه پرداخت هزینه‌هایی مانند صدور پروانه، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، بیمه تامین اجتماعی کارکنان، هزینه صورت مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم‌نامه واحد، خرید تراکم، سند مالکیت به صورت کاملا صریح تعیین کند.
آیا هزینههای مطرح شده فقط مختص آورده‌های سازنده است و یا این‌که مالک نیز باید سهمی را پرداخت کند؟
برخی از سازنده‌ها این موارد را به صورت کاملا واضح در قراردادها تعیین می‌کنند، اما از سوی دیگر اگر تک تک این موارد مشخص نشوند، احتمال بروز اختلاف میان مالک و سازنده بیشتر خواهد بود؛ بنابراین بهترین اقدام این است که مالک از همان ابتدای کار خواستار تعیین تکلیف واضح این‌گونه موارد در قرارداد از سوی سازنده شود. موضوع دیگری که در ارتباط با آورده‌ها مطرح است وجود بدهی‌های احتمالی مانند عوارض شهرداری یا مالیات‌های اجاره مربوط به ملک است که البته پرداخت این‌گونه بدهی‌ها به هیچ وجه مربوط به سازنده نیست و مالک نمی‌تواند بدهی‌های معوقه را به عهده سازنده بگذارد.
بنابراین لازم است در متن قرارداد به این نکته نیز پرداخته شود که پرداخت بدهی‌های احتمالی پلاک ثبتی مورد نظر یا ملک مورد نظر، بر عهده مالکان است. در غیر این‌صورت این احتمال وجود دارد که مالک اعلام کند ملک خود را با شرایط موجود در اختیار سازنده قرار داده است و هیچ تعهدی در قبال پرداخت هزینههای موجود ندارد.
علاوه بر این، باید به هزینه‌هایی که در شروع احداث پروژه وجود دارند، شامل هزینه مهندسی، معماری، بنّایی، کارگری، ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، اجرای در نظارت، حفاظت از جان کارگران، رعایت تمام مسائل ایمنی، حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور، بیمه ساختمان‌های مجاور و بسیاری موارد دیگر نیز توجه لازم را داشت و تمامی آن‌ها را به صورت کاملا واضح مشخص کرد.
از آن‌جایی که هزینههای مطرح شده جزو آورده‌های سازنده است، بنابراین باید در مورد تقبل این هزینه‌ها به صورت بسیار دقیق و جزئی و توافق سازنده با مالک در قرارداد مشارکت ذکر شود.
این هزینه‌ها بر عهده کدام‌یک از طرفین قرارداد است؟
پرداخت تمامی این هزینه‌ها براساس توافق دو طرف انجام می‌گیرد، اما با توجه به این که در اغلب قراردادها سازنده متعهد به ساخت پروژه می‌شود، بنابراین ذکر هر یک از این موارد و ملزم کردن سازنده به موارد توافق، موجب جلوگیری از بروز سوءاستفاده‌های احتمالی از سوی سازنده خواهد شد. هر چند که قرارداد مشارکت قراردادی کاملا توافقی است اما معمولا این‌گونه موارد برعهده سازنده خواهد بود. به عنوان مثال حتی باید مسئولیت خرید و نصب انشعابات و به خصوص در موارد انشعابات مشاعات، این‌که چه کسی عهده‌دار انجام این کارها شود نیز باید به طور دقیق در قرارداد مشخص شود.
آیا مدت زمان اجرای قرارداد باید مشخص شود؟
مدت زمان اجرای قرارداد نیز یکی دیگر از موارد مهم است که باید به طور دقیق مشخص شود و در تعیین آن از لغاتی مانند حدود و یا موارد مشابه استفاده نشود. این مدت از ابتدای زمان اخذ مجوز ساخت تا مرحله تحویل و بهره‌برداری باید همراه با ذکر تاریخ دقیق روز، ماه و سال تعیین شود. از سوی دیگر مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل آن به سازنده برای آغاز عملیات ساخت نیز بر عهده مالک است و باید به طور صریح در قرارداد مشخص شود.
با توجه به این‌که پس از اتمام ساخت پروژه و بهره‌برداری از آن، ممکن است پیگیری استعلام‌های قانونی آن مانند سند مستقل و تک برگی و سایر موارد چندین ماه به طول بیانجامد بنابراین مالکان و سازندگان باید در قرارداد نیز به این مورد توجه داشته باشند و تاریخ‌های موردنظر باید کاملا در قراردادهای مشارکت تعیین شوند.
نحوه تعیین سهم طرفین در قرارداد
سهم‌الشرکه یا همان سهم طرفین یکی دیگر از مواردی است که باید در قراردادهای مشارکت در ساخت به صورت صریح و کاملا دقیق تعیین شود. در برخی موارد از نسبت ۶۰ به ۴۰ به نفع مالک استفاده می‌شود و یا این که مالک مبالغی را تحت عنوان بلاعوض از سازنده طلب می‌کند. اما روش اصولی این است که تا قبل از این که طرفین قرارداد با مشکل مواجه شوند باید در قراردادهای مشارکت، سهم مالکان در پروژه را به طور دقیق تقسیم کنند. به عنوان مثال محل استقرار طبقات تحت مالکیت هر یک از طرفین، تعداد طبقات، باید به شکل کاملا دقیق در قرارداد مشخص شود.
همچنین باید به این وضوع نیز توجه داشت سهم‌الشرکه باید به صورت درصدی از پروژه و نه براساس طبقات مشخص شود. یکی دیگر از موارد مهم این است که باید در قرارداد مشخص شود اگر تعداد طبقات پیش‌بینی شده ساخته نشد و یا در صورت دریافت اضافه تراکم مازاد از سوی سازنده، تکلیف سهم‌الشرکه به چه شکل خواهد بود.
تعهدات مالک در مقابل سازنده به چه صورت است؟
از جمله مهم‌ترین دغدغه‌هایی سازندگان در ساخت‌وسازهای مشارکتی، متعهد بودن مالک به تعهدات مربوط به انتقال سند است. در حیطه انتقال سند شرایط مختلفی وجود دارد که کاملا به نحوه توافق طرفین قرارداد بازمی‌گردد. به عنوان مثال برخی از مالکان در قبال پرداخت چک تضمین به مبلغی بر مبنای آورده سازنده یا بیشتر، به واسطه مشارکت ( به عنوان مثال مشاور املاک، وکیل و …) با سازنده توافق می‌کنند که انتقال سند را پس از اتمام عملیات ساخت انجام دهند.
برخی نیز عکس این روال اقدام می‌کنند، بدین معنا که براساس توافق، سند ابتدا به سازنده انتقال یابد و در مقابل، سازنده نیز یک چک تضمین را به واسطه ارائه می‌دهد. علاوه‌بر این، در برخی موارد مالک متعهد می‌شود قدرالسهم انتقالی خود را بر مبنای پیشرفت کار به سازنده انجام دهند و برای هریک از این مراحل یک چک تضمینی از سوی مالک نزد واسطه سپرده می‌شود. جالب است بدانید این حالت نسبت به دو مورد قبلی متعارف‌تر و رایج‌تر است.
سازنده در قراردادهای مشارکت به چه مواردی متعهد می‌شود؟
معمولا در این نوع قراردادها، تعهدات سازنده اغلب به نحوه ساخت برمی‌گردد. توصیه می‌شود سازنده و مالک حتما در قرارداد، مشخصات عمومی ساختمان را به طور دقیق و جزءبه‌جزء ذکر کنند. در خصوص مصالح نیز روال کار به همین شکل است و باید جزئیات هر کدام و این که از چه ساختار و سیستم‌هایی قرار است استفاده شود، نیز مشخص شود.
همچنین در خصوص مشخصات عمومی ساختمان باید به صورت دقیق به جزئیات پرداخته شود؛ به عنوان مثال نوع لولا‌های در کابینت‌ها باید به طور دقیق مشخص شود. دلیل تاکید بر تعیین هر یک از این موارد این است که طرفین قرارداد اغلب در موارد این‌چنینی با اختلاف مواجه می‌شوند که به مشخصات عمومی سازه مربوط می‌شود.
اسناد و مدارک ساخت باید در اختیار چه کسی قرار بگیرد؟
این مورد از جمله مواردی است که ضرورت وجود واسطه میان طرفین معامله را قوت می‌بخشد. همچنین ضرورت دارد طرفین قرارداد داوری را برای رسیدگی به اختلافات احتمالی مشخص کنند تا در صورت نیاز دقیقا مطلع باشند که چه اقداماتی را می‌توانند انجام دهند. البته در قراردادهای این موضوع در قراردادهای مشارکت در ساخت مورد اغلب کم لطفی هر دو طرف معامله قرار می‌گیرد.
براساس قانون آیین دادرسی مدنی، برای قراردادهایی که یک داور برای آن‌ها مشخص می‌شود، در مواقعی که اختلافی میان طرفین قرارداد ایجاد می‌شود، هیچ یک از آن‌ها حق مراجعه به دادگستری نداشته و تنها داور می‌تواند بین طرفین حکمی را صادر کند.
شرایط داور چیست؟
براساس قانون آیین دادرسی مدنی، داور حق اظهارنظر در رابطه با قرارداد را دارد و علاوه‌بر این طرفین باید پذیرفته باشند که حکم صادر شده از سور داور در ارتباط با قرارداد مورد نظر قابلیت اجرا شدن را دارد.
تنها در صورتی طرفین معامله می‌توانند برای رفع مشکل خود به مراجع قضایی مراجعه کنند که داور حکمی را بر خلاف قانون اعلام کرده باشد. حتی در زمانی که هنوز داور حکم خود را اعلام نکرده باشند مراجعه طرفین به مراجع قضایی بدون نتیجه است چراکه دادگاه خود را مستحق رسیدگی نمی‌داند.
لازم است هرکدام از طرفین قرارداد به این موضوع توجه ویژه داشته باشند که تعیین داور در این‌گونه قراردادها به هیچ وجه امری صوری نیست.
بنابراین توصیه می‌شود مشاوران املاک و دیگر واسطه‌ها تنها در صورتی که دانش حقوقی لازم را دارند و به مسائل آیین دادرسی مدنی، انشاء رای و موازین دادرسی تسلط کامل دارند، مسئولیت داوری در قرارداد مشارکت را بر عهده بگیرند چراکه در غیر این‌صورت ممکن است با مسائل متعددی مواجه شوند.
آیا امکان پیش‌فروش و یا اجاره پروژه از مالک باید در قرارداد مشخص شود؟
انجام این کار تنها در شرایطی توصیه می‌شود که مالک یا مالکان شناخت کامل و دقیقی از سازنده داشته باشند و در غیر این صورت انجام این کار منطقی نیست و بهتر است تا پایان پروژه صبر کنند. در اغلب موارد سازنده‌ای که به دنبال پیش‌فروش پروژه است، سرمایه لازم و کافی برای ساخت را در اختیار ندارد و از این طریق قصد دارد با دریافت سرمایه دیگری کار پروژه را به پایان برساند.
البته بسیاری از سازنده‌های معتبر مشکلی در این زمینه ندارد اما موارد زیادی نیز وجود دارد که سازنده حق پیش‌فروش را در قرارداد مشارکت با مالک امضا کرده است و پس از پیش‌فروش پروژه و دریافت پول از خریدار متواری شده‌اند و دردسرهای فراوانی را برای مالک و خریداران به وجود آورده‌اند. باید بدانید؛ از منظر حقوقی در صورت ارائه حق پیش‌فروش به هم سازنده از سوی مالک، سازنده نمی‌تواند بدون امضای مالک، ملک موردنظر را به فروش برساند.
شرایط اخذ وام و نحوه تعیین آن در قرارداد مشارکت چیست؟
برخی از سازندگان خواهان دریافت حق وام از سوی مالک هستند و یا این‌که در قرارداد ذکر می‌کنند که سازنده حق دریافت وام را دارد. در این شرایط مالک باید به صورت کاملا هوشمندانه اقدام کند، چراکه در ازاء وامی که بانک به سازنده می‌دهد، سند مالک در رهن بانک قرار می‌گیرد. در این شرایط، در صورتی که سازنده به تعهدات خود در قبال بانک عمل نکند و اقساط خود را به موقع پرداخت یا به موقع تسویه حساب نکند، بانک می‌تواند جریمه ناشی از تاخیر را اعمال کرده و در نتیجه کل دارایی مالک در آن ملک را از سوی بانک مصادره کند.
بنابراین به مالکان توصیه می‌شود در صورتی که اطمینان لازم و کافی به سازنده ندارند، اجازه دریافت وام و همین‌طور پیش‌فروش را به سازنده ندهند.
آیا افزایش قیمت ملک یا مصالح باید در قرارداد پیش‌فروش ذکر شود؟
افزایش قیمت ملک یا افزایش قیمت مصالح ساختمانی نباید در اصل قرارداد تاثیر داشته باشد و این موضوع باید به شکل کاملا صریح در قرارداد ذکر شود. بر همین اساس مالک متعهد می‌شود که در صورت افزایش قیمت ملک در زمان اجرای قرارداد سهم بیشتری را مطالبه نکند و در مقابل سازنده نیز در صورت افزایش قیمت مصالح ساختمانی خواهان سهم بیشتری نباشد.
در نهایت استفاده از بندهایی مانند این بند: «در صورتی که سازندگان در هر مقطع ساختمان، بیش از ۴۰ روز کار ساخت‌وساز را تعطیل کنند، اگر سازندگان به اختیار و ناشی از ناتوانی مالی کار را تعطیل کرده باشند به مالکان وکالت داده می‌شود که یک واحد سهم سازنده را پیش فروش کنند تا بقیه کار را انجام دهند»، نیز تدابیر مفیدی است که لازم است مالکان در زمان عقد قرارداد به آن توجه داشته باشند.
البته به یاد داشته باشید که موارد ذکر شده تنها بخشی از نکاتی است که باید در زمان عقد قرارداد مشارکت در ساخت به آن‌ها توجه شود و تبصره‌های زیادی در رابطه با این نوع قراردادها را می‌توان اعمال کرد که با توجه به نیازها، سلیقه‌ها و نوع قرارداد می‌تواند مورد توجه طرفین معامله قرار گیرد.
اگر به این مقاله علاقه‌مند بوده‌اید، شاید مقاله زیر نیز برای شما جذاب باشد:
انواع ضمانت‌نامه در قراردادهای عمرانی و ساختمانی
این که کپی پیست مطالبت تکاست!
دوست عزیز ممنون از پیامتون اما کی گفته اگر مطلبی را از سایتی دیگه منتشر کنیم ایراد داره قطعا ما هم هر روز مطالب تولیدی داریم که سایت های دیگه از ما برداشت و منتشر می کند که در رسانه ها امری متداول است