به گزارش ساختمان آنلاین: فروش چند باره یک واحد مسکونی ، افزایش قیمت واحد مسکونی بعد از اتمام، متعهد نبودن مالک و خریدار به بندهای قیدشده در فرم پیش‌فروش، عدم پرداخت به‌موقع اقساط توسط متقاضی، کم فروشی تنها چند مورد از ضعف‌های پیش‌فروش مسکن در کشور بوده است.
پیش‌فروش مسکن چیست؟
به‌طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می‌رسد، پیش‌فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته‌شدن خریداری شود، پیش‌خرید می‌گویند. در این نوع از معاملات بخشی از قیمت واحد مسکونی در ابتدای امر از متقاضی دریافت و مابقی با اقساط موردتوافق در طی روند تکمیل ساختمان و البته درصدی نیز در پایان و در زمان تحویل از متقاضی اخذ می‌شود.
مشکلاتی از جنس پیش‌فروش
از زمانی که موضوع پیش‌فروش آپارتمان به صورت جدی رونق پیدا کرد همیشه مشکلات و اختلافاتی میان فروشنده، خریدار و شرکت پیمانکار وجود داشته است که باعث شده پرونده‌های زیادی در مراکز قضایی شکل بگیرد. ازآنجایی‌که هنگام عقد بیع باید مورد خرید و فروش به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد اما هنگام پیش‌فروش آپارتمان، ملک موردنظر هنوز آماده نشده و همین مسئله بارها و بارها محل مناقشه بوده است.
قانونی به نام پیش‌فروش
در سال ۱۳۸۹ قانون‌گذاران قانون پیش. در نتیجه قانون پیش‌فروش آپارتمان در همان سال در ۲۵ ماده و چهار تبصره تصویب شده است که در آن به صراحت اعلام‌شده پیش‌فروش باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی‌های مشخص را در زمین معین‌شده به صورت آپارتمان انجام داده و در نهایت آن را به پیش خریدار که مالک رسمی و آتی آپارتمان موردنظر است، تحویل دهد.
عدم نظارت دقیق بر قوانین
به گفته ایمان رفیعی کارشناس ساخت‌وساز یکی از مشکلات اصلی پیش‌فروش مربوط به عدم عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی است گفت: در بسیاری از موارد دو بخش خریدار و مالک پیش کاغذی بی‌ارزش اقدام به خرید و فروش می‌کنند که به‌هیچ‌عنوان در محکمه سندیت ندارد. وی با بیان مطلب فوق افزود: بنابراین برای اینکه مشکل جدی در پرسه این نوع دادوستد انجام نشود باید تمامی موارد از ریز تا درشت در دفاتر اسناد رسمی به رسمیت در بیاید.
این کارشناس ساخت‌وساز گفت: متأسفانه در کشور ما نظارت‌های دقیقی بر قوانین پیش‌فروش نمی‌شود و اگر کسی در این امر دچار مشکلی شود بدون سند مستند بازنده ماجرا است.
به گفته وی در یکی از کلاهبرداری‌های اخیر کشور که توسط چندین رسانه علنی شد یک کلاهبردار در شهر تهران توانست با استفاده از این شیوه، ۳۰ میلیارد تومان درآمد کسب کند. این کلاهبردار، با استفاده از قولنامه‌های جعلی، تخلف خود را انجام می‌داد. به این صورت که با استناد به یک قولنامه ساختگی، یک ملک را به چندین نفر می‌فروختند و از طریق توانستند ۱۵۴ واحد ساختمانی را به ۲۰۰ نفر پیش‌فروش کنند و از هر نفر مبالغی را نیز دریافت و در قبال آن قولنامه بدهند.
رفیعی گفت: واقعیت این است که قانون پیش‌فروش مجازات کیفری را مقرر کرده، اما ضمانت اجرای حقوقی را دقیقاً مشخص نکرده است که به‌عنوان‌مثال ضمانت اجرایی عدم استفاده از اسناد رسمی چه چیزی است؟ بنابراین به‌طور وضوح می‌توانیم ببینیم یکی از نقاط کور قانون پیش‌فروش در همین قانون است.
این کارشناس ساخت‌وساز با بیان اینکه قوانین پیش‌فروش باید به صورت جدی به‌روز شود تاکید کرد: تا زمانی که معاملات غیررسمی در کشور از ریشه ساقط نشوند و در دادگاه‌ها به آن‌ها استناد شود، شاهد چنین تخلفاتی خواهیم بود. به علاوه انجام معاملات، تنها به صورت رسمی نیز باید در دستور سیاست‌گذاران قرار بگیرد.
ضعف های قانونی و اعتماد متقاضی
در همین راستا علیرضا بهبهانی کارشناس بازار مسکن پا را فراتر گذاشته و معتقد است مقصر اصلی پرونده‌های پیش‌فروش خود متقاضی است گفت: برخی از متقاضیان برای کاهش هزینه‌ها مادی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمی‌کنند و با اعتماد به واسطه گران بازار مسکن و همچنین سازنده اقدام به عقد قرارداد صوری می‌کنند؛ که متأسفانه این اسناد در دادگاه به‌هیچ‌عنوان سندیت ندارد.
وی گفت: دخیل کردن نهادهای متعدد از سوی مقنن برای اجرای قانون، عدم توجه به عرف تجاری و نقش مشاورین املاک در فرایند پیش‌فروش، فقدان سازوکارهای ثبتی مناسب و عدم تعیین دقیق مراجع ذی‌صلاح در برخی حوزه‌ها از جمله علل عدم اجرای قانون پیش‌فروش در چندین سال اخیر بوده است.
بهبهانی گفت: پیش‌فروش و پیش‌خرید آپارتمان پیچیدگی‌های زیادی دارد؛ بنابراین باید تلاش کنید از همان ابتدا چه از سمت پیش‌فروش و پیش خریدار همه چیز شفاف باشد تا مشکلی پیش نیاید. بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان باید مشخصات و مالکیت پیش‌فروش در قرارداد کاملاً مستند و مشخص و تنظیم آن باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. همچنین پیش‌فروش برای درج آگهی در جراید و سایت‌ها باید حتماً مجوز لازم را اخذ کرده باشد. در این قرارداد باید جزئیات ملک شامل متراژ، امکانات، موقعیت مکانی، پارکینگ و انباری، مصالح به‌کاررفته، نمای بیرونی، تعداد طبقات و واحدها و… باید به صورت شفاف درج شود. ضمن زمان تحویل و میزان خسارات احتمالی در صورت عمل نکردن به تعهدات باید کاملاً مشخص باشد.
وی در نهایت گفت: تا زمانی که قانون پیش‌فروش اصلاح و به‌روز نشود باید خریدار و مالک در زمان عقد قرارداد هوشیار باشند و نگذارند دسترنج یک عمر فعالیت آن به دلیل هزینه کرد اندک دچار مشکل شود.
