استفاده از زمین به منظور انجام ساخت و ساز نیازمند رعایت مجموعه‌ای از قوانین و مقررات می‌باشد. پهنه‌بندی زمین‌ها برای این هدف صورت می‌گیرد که از تداخل‌های غیر ضروری کاربری‌های ساختمان‌ها جلوگیری به عمل آید. علاوه بر این، پهنه‌بندی باعث می‌شود تا کیفیت و کارایی شهر نیز سامان یابد. در مقیاس بزرگ، پهنه‌بندی شهری مشخص کننده طرز استفاده از اراضی بر حسب نوع کاربری آن‌ها می‌باشد. همچنین، در مقیاس کوچک‌تر، پهنه‌بندی شامل رعایت مجموعه‌ای از قوانین است. این قوانین در مورد چگونگی ساخت و ساز در پهنه‌ها بوده و شامل مواردی همچون حداکثر تراکم مجاز ساختمان، تعداد طبقات مجاز ساختمان و … می‌باشد.
اصطلاحات ساختمان سازی
زیربنا
زیربنا اصطلاحی است که در قوانین ساخت و ساز بسیار مورد استفاده قرار می‌گیرد. در هنگام خرید و فروش ساختمان بارها این اصطلاح را خواهید شنید. به منظور آشنایی با قوانین ساختمان سازی، بهتر است با تعریف زیربنا و نحوه محاسبه آن بیشتر آشنا شوید. برای هر واحد ساختمانی، مساحت هر واحد به عنوان زیربنای آن در نظر گرفته می‌شود. به طور کلی و خلاصه، به مجموع مساحت تمامی طبقات یک ساختمان زیر بنای آن ساختمان گفته می‌شود. بنابراین در هنگام محاسبه زیربنای کلی ساختمان، تمامی طبقات آن (چه روی زمین و چه زیر زمین) باید محاسبه شود. به منظور محاسبه زیربنای یک ساختمان، قوانین خاصی وجود دارد که محاسبات باید بر مبنای این قوانین صورت بگیرد. این قوانین توسط شهرداری‌ها و اداره‌جات ثبت لحاظ شده و به مهندس‌ها و ناظرین ابلاغ می‌شود.
محاسبه زیربنا
محاسبه زیربنا با توجه به شکل هندسی ساختمان می‌تواند از حالت‌های بسیار ساده تا موارد بسیار پیچیده متغیر باشد. مساحت ساختمان‌هایی که شکل هندسی مشخصی نظیر مربع یا مستطیل دارند را به سادگی و با اندازه گیری اضلاع ساختمان می‌توان محاسبه نمود. مشکل زمانی ایجاد می‌شود که ساختمان شکل هندسی مشخصی نداشته باشد. در این موارد، بهتر است تا حد امکان ساختمان به شکل‌های هندسی ساده و قابل محاسبه تقسیم شود. در نهایت با جمع کردن مساحت این اشکال می‌توان مساحت کلی ساختمان را بدست آورد. یکی از راه‌های ساده‌تر برای محاسبه مساحت ساختمان، استفاده از سرامیک‌ها یا موزاییک‌های کف می‌باشد. این کفپوش‌ها مساحت‌های یکسان و مشخصی داشته و محاسبه زیربنای ساختمان را ساده‌تر می‌نمایند.
نکته‌ای که در هنگام محاسبه زیر بنا باید رعایت شود آن است که مشاعات ساختمان را نباید لحاظ کنیم. برخی از مشاعات ساختمان که آن‌ها را نباید جزء زیربنا محاسبه نمود عبارت‌اند از: راهرو، پله و پاگرد، حیاط، آسانسور، سالن اجتماعات، پشت بام، استخر، سونا و … . مواردی همچون پارکینگ اختصاصی، بالکن روباز و یا سقف دار و نیز انباری اختصاصی جزء آپارتمان بوده و باید در زیربنای آن محاسبه شوند.
سطح اشغال
یکی دیگر از مواردی که در مبحث ساختمان و ساخت و ساز بسیار با آن سر و کار دارید درصد بنا می‌باشد. در این مبحث، اصطلاحی تحت عنوان سطح اشغال و ضریب سطح اشغال بسیار به کار می‌رود. تعریف سطح اشغال به این صورت است: به نسبت مساحت طبقه همکف ساختمان به مساحت کل زمین سطح اشغال گفته می‌شود. بنابراین سطح اشغال از مساحت زمین کمتر می‌باشد.
تراکم
تراکم یک ساختمان از تقسیم زیربنای یک ساختمان بر مساحت کل زمین آن بدست می‌آید. به عنوان مثال یک زمین 200 متر مربعی را در نظر بگیرید. فرض کنید در این زمین یک ساختمان 4 طبقه ساخته شده باشد و مساحت هر واحد 120 متر مربع باشد. در این صورت زیربنای این ساختمان 480 متر مربع بوده و بنابراین تراکم آن برابر با 4/2 یا 240 درصد می‌باشد. معمولاً تراکم ساختمان‌ها بیش از 100 درصد می‌باشد.
طبقات مجاز ساختمان‌ها بر اساس عرض گذر
در هنگام ساخت و ساز، یکی از نکات مهمی که باید رعایت شود بحث تعداد طبقاتی است که مجاز به ساخت آن هستید. موارد مختلفی وجود دارند که تعداد طبقات مجاز در ساخت ساختمان را تعیین می‌کنند. بسته به آن که ساختمان در چه منطقه‌ای ساخته می‌شود، ارتفاع آن از سطح دریا چقدر است، کاربری آن چیست و از همه مهم‌تر عرض گذر که ساختمان در آن ساخته می‌شود چقدر است؛ تعداد طبقات مجاز ساختمان تغییر می‌کند. از میان موارد مطرح شده عرض خیابان که از آن تحت عنوان عرض گذر نیز یاد می‌شود بسیار تعیین کننده می‌باشد. طبق قوانین و ضوابط طراحی و محاسبات ساخت و ساز، در کوچه‌ها و معابر مختلف تعداد طبقه‌های مجاز قابل ساخت برای کاربری مسکونی بر اساس موارد مطرح شده در زیر مشخص می‌گردد:
• در صورتی که عرض گذر که ساخت و ساز در آن صورت می‌گیرد از 6 متر کمتر باشد، تعداد طبقات مجاز برای ساختمان ذکر شده 2 طبقه است. ساختمانی با چنین شرایطی می‌تواند شامل زیرزمین هم باشد.
• در صورتی که عرض گذر که ساخت و ساز در آن صورت می‌گیرد از 6 تا 8 متر باشد، تعداد طبقات مجاز برای ساختمان ذکر شده 3 طبقه به همراه زیرزمین است. در چنین معبری، امکان ساخت ساختمانی با 2 طبقه به همراه یک پایلوت نیز وجود دارد.
• در صورتی که عرض گذر که ساخت و ساز در آن صورت می‌گیرد از 8 تا 10 متر باشد، تعداد طبقات مجاز برای ساختمان ذکر شده 4 طبقه به همراه زیرزمین است. در چنین معبری، امکان ساخت ساختمانی با 3 طبقه به همراه یک پایلوت نیز وجود دارد.
• در صورتی که عرض گذر که ساخت و ساز در آن صورت می‌گیرد از 10 تا 12 متر باشد، تعداد طبقات مجاز برای ساختمان ذکر شده 5 طبقه به همراه زیرزمین است. در چنین معبری، امکان ساخت ساختمانی با 4 طبقه به همراه یک پایلوت نیز وجود دارد.
• در صورتی که عرض گذر که ساخت و ساز در آن صورت می‌گیرد بیشتر از 12 متر باشد، تعداد طبقات مجاز برای ساختمان ذکر شده 6 طبقه به همراه زیرزمین است. در چنین معبری، امکان ساخت ساختمانی با 5 طبقه به همراه یک پایلوت نیز وجود دارد.
ارتفاع مجاز ساختمان
معیاری که برای محاسبه ارتفاع ساختمان در نظر گرفته می‌شود فاصله از کف زمین تا بام ساختمان می‌باشد. در مواردی که بام ساختمان شیب‌دار باشد، متوسط این شیب را به عنوان بلند‌ترین نقطه ساختمان در نظر گرفته و ارتفاع بام بر اساس آن محاسبه می‌شود. هنگامی که محاسبه ارتفاع ساختمان مد نظر باشد، عواملی نظیر شرایط اقلیمی نیز تأثیر گذار بوده و در شرایط خاص تبصره‌هایی نیز وجود دارد که مهندسان می‌توانند طبق آن‌ها عمل نمایند. هر ساختمان با توجه به تعداد طبقاتی که دارد باید ارتفاع مشخصی را داشته باشد. طبق قوانین و ضوابط طراحی و محاسبات ساخت و ساز، ارتفاع ساختمان‌های مسکونی تا چهار طبقه را به این ترتیب می‌توان تعیین نمود:
• ساختمان‌های یک طبقه: برای ساختمان‌هایی که زیرزمین و پنجره نورگیر نداشته باشند، حداکثر ارتفاع مجاز 10/4 متر می‌باشد. در صورتی که ساختمان دارای زیر زمین و پنجره نورگیر باشد، حداکثر ارتفاع 30/5 متر می‌باشد.
• ساختمان‌های دو طبقه: ساختمان‌هایی که زیرزمین و پنجره نورگیر نداشته باشند، بیشترین ارتفاع مجاز 30/7 متر می‌باشد. برای حالتی که ساختمان دارای زیر زمین و پنجره نورگیر باشد، ارتفاع ساختمان در بیشترین مقدار ممکن می‌تواند 50/8 متر باشد.
• ساختمان‌های سه طبقه: برای ساختمان‌هایی که زیرزمین و پنجره نورگیر نداشته باشند، حداکثر ارتفاع مجاز 50/10 متر می‌باشد. در صورتی که ساختمان دارای زیر زمین و پنجره نورگیر باشد، حداکثر ارتفاع 70/11 متر می‌باشد.
• ساختمان‌های چهار طبقه: ساختمان‌هایی که زیرزمین و پنجره نورگیر نداشته باشند، بیشترین ارتفاع مجاز 70/13 متر می‌باشد. برای حالتی که ساختمان دارای زیر زمین و پنجره نورگیر باشد، ارتفاع ساختمان در بیشترین مقدار ممکن می‌تواند 90/14 متر باشد.
ارتفاع ساختمان‌های با طبقات بیشتر نیز بر اساس قوانین و ضوابط طراحی مربوط به آن‌ها انجام می‌پذیرد.
کوچه با عرص دقیقا ۸ متر چند طبقه می‌توان اجرا کرد؟