اگر در کوچه و خیابان‌های شهر قدم بزنید، خواهید دید که دیگر کم‌تر خبری از خانه‌های یک یا دو طبقه است. شکل و آرایش خیابان‌ها تغییر کرده و خانه‌های گرم و صمیمی گذشته، جای خود را به آپارتمان‌های بلند و قد بر افراشته داده‌اند. مجتمع‌های مسکونی که در صورت عدم مدیریت صحیح از جانب فردی به عنوان مدیر ساختمان، دچار هرج و مرج و بی‌نظمی می‌شود.
با گذشت زمان و افزایش فرصت‌های شغلی در مراکز استان و شهرهای بزرگ، جمعیت روستاها کاهش یافته و بر جمعیت شهرها افزوده شد. لذا برای رفع نیاز مسکن سیل جمعیت روانه شده به سمت شهرها، چاره‌ای جز افزایش محدوده شهری و ساخت و ساز مجموعه‌های ساختمانی و اپارتمانی نبود. در نتیجه با گذشت زمان، رفته رفته خانه‌های یک طبقه‌ی ویلایی جای خود را به انبوه آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی دادند. از سویی دیگر بیش از پیش ضرورت تنظیم قوانینی از جانب ساکنین آپارتمان‌ها و نظارت بر اجرای آن توسط مدیر ساختمان احساس می‌شد.
بدون شک در کنار ساخت آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی که در ان افراد در مجاورت یکدیگر به زیست و زندگی خود ادامه می‌دهند، نیاز به وضع قوانین عمومی برای ساکنان، امری ضروری می‌باشد. قوانینی که سبب زندگی مسالمت‌آمیز افراد در کنار یکدیگر شده و موجب حفظ آرامش محیط زندگی برای آن‌ها می‌شود.
اگر آپارتمان را هم‌چون یک جامعه کوچک در نظر بگیریم، بروز اختلافات و مشاجره بین افراد این جامعه اجتناب‌ناپذیر است. اختلافات و چالش‌هایی که می‌تواند نشات گرفته از اختلاف بین همسایه‌ها و یا برآمده از بی‌نظمی موجود در ساختمان باشد. لذا برای جلوگیری از مشکلات احتمالی و فراهم کردن محیطی آرام و مناسب برای زندگی، احترام به حقوق متقابل و رعایت قوانین وضع شده توسط ساکنان آپارتمان، ضروری است. در همین راستا برای اداره‌ی ساختمان و مدیریت مشکلات احتمالی، فردی از سوی ساکنان آپارتمان به عنوان مدیر ساختمان انتخاب می‌گردد. در ادامه این مقاله به معرفی مدیر ساختمان، وظایف و نقش کلیدی او در اداره‌ی آپارتمان و مجتمع مسکونی می‌پردازیم.
مدیر ساختمان کیست؟
این فرد عهده‌دار اداره ساختمان و مجری قوانین و تصمیماتی است که در مجمع عمومی ساختمان گرفته می‌شود. مجمع عمومی ساختمان، هیئتی متشکل از تمام مالکین واحد‌های آپارتمان است. این هیئت وظایف و اختیاراتی هم‌چون انتخاب مدیر، تصمیم‌گیری در مورد نحوه اداره ساختمان و… را بر عهده دارد. این مجمع حداقل یک بار در طول سال برگزار می‌شود که ریاست آن برعهده مدیر ساختمان است. لازم به ذکر است که مدیر با رای اعضای مجمع عمومی برای مدت یک سال عهده‌دار این مسئولیت می‌شود.
نکته قابل توجه این است که مدیر ساختمان نیازی نیست که الزاما از بین اعضای ساختمان انتخاب گردد، بدین معنی که شخصی حقیقی یا حقوقی نیز می‌تواند این مسئولیت را بر عهده بگیرد. هر چند که برای ایجاد حس مشارکت و مسئولیت‌پذیری در قبال ساختمان، توصیه می‌شود که این فرد به‌صورت گردشی از بین مالکین ساختمان انتخاب گردد. هم‌چنین مجمع عمومی می‌تواند به جای انتخاب یک مدیر ساختمان، چند مدیر را برای این سمت انتخاب کند، در این حالت ساختمان دارای هیئت مدیره خواهد بود که از نظر وظایف و اختیارات تفاوتی با مدیریت ساختمان ندارد. شایان ذکر است که در صورت استعفای مدیر ساختمان از مسئولیت خویش، مجمع عمومی باید با تشکیل یک جلسه اضطراری مدیر جدید را انتخاب کند.
وظایف و اختیارات مدیر ساختمان
بازسازی ساختمان پس از تصمیم‌گیری در مجمع عمومی
چنان‌چه که در جلسه مجمع عمومی تصمیم به بازسازی و تعمیر ساختمان اخذ شود، وظیفه مدیریت ساختمان است که این مهم را مدیریت کرده و به سرانجام برساند.
تعیین میزان شارژ ماهیانه به ازای هر واحد
پس از تعیین شارژ توسط مدیر یا هیئت مدیره به ازای هر واحد، که می‌تواند بر اساس معیارهایی نظیر تعداد نفرات واحد، متراژ و یا به‌صورت شارژ ثابت باشد، مدیر ساختمان موظف به دریافت شارژ از مالکین می‌باشد.
رسیدگی به شکایات ساکنین ساختمان
چنان‌چه هر کدام از ساکنین نسبت به موضوعی در ارتباط با ساختمان، همسایگان، میزان شارژ ماهیانه و… اعتراض و شکایتی داشته باشند، می‌توانند با مراجعه به مدیریت ساختمان موضوع مربوطه را با ایشان مطرح نماید.
اجرای قوانین تصویب شده در مجمع عمومی و اداره ساختمان
شاید بتوان مهم‌ترین نقش مدیر یا هیئت مدیره را اجرای این وظیفه دانست. مدیر باید با تدبیر و بینش خود امور ساختمان را مدیریت کند و تصمیمات گرفته شده در مجمع عمومی را به بهترین شکل ممکن انجام دهد.
حفظ مسئولیت و عدم واگذاری آن به دیگران
با توجه به آنکه مدیر ساختمان امانت‌دار اهالی ساختمان بوده و مالکین با توجه به صلاح دید و در نظر گرفتن جنبه‌های مختلف مدیریتی، وی را به عنوان مدیر انتخاب نموده‌اند، لذا مدیر ساختمان نمی‌تواند اجرای این نقش را به دیگری بسپارد. لازم به ذکر است که چنان‌چه وی برای بیش از سه روز در هفته در ساختمان حضور نداشته باشد، می‌تواند با یکی از ساکنین ساختمان جهت انجام امور مدیریتی در غیبت او، هماهنگ کند و انجام وظایف را به او واگذار کند.
اطلاع رسانی تصمیمات گرفته شده در جلسه مجمع عمومی به ساکنین غایب
هر چند که پیش از برگزاری جلسه مجمع عمومی تاریخ و مکان برگزاری جلسه به اطلاع تمامی اهالی ساختمان رسانده می‌شود، اما ممکن است که بعضی از اعضا در جلسه حضور نداشته باشند. در این شرایط بر عهده مدیر ساختمان است که تصمیمات اتخاد شده در جلسه را به اطلاع این ساکنین برساند.
فرستادن اظهار نامه به مالکین بدهکار
در صورتی‌که مالک ساختمانی بنا به هر دلیلی از پرداخت شارژ ماهیانه خود سر باز بزند، وظیفه مدیریت است که میزان بدهی او را با تسلیم اظهار نامه به وی، به اطلاع او برساند.
محرومیت مالکین بدهکار از برخورداری خدمات
از زمان ارسال اظهار نامه به مالک بدهکار، وی به مدت ده روز زمان دارد تا بدهی معوقه خود را بپردازد. در غیر این صورت مدیر ساختمان می‌تواند با توجه به تشخیص خود برخی از خدمات ساختمانی از جمله آسانسور، سیستم تهویه، برق و… را برای مالک بدهکار قطع کند.
بیمه آپارتمان
بیمه کردن آپارتمان در برابر حوادثی چون زلزله، آتشسوزی و… از وظایف اصلی مدیر ساختمان است. لازم به ذکر است که چنان‌چه یکی از اهالی ساختمان از انجام این امر خودداری کند، مدیریت می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف و یا دادگاه، با ارائه دادخواستی مبنی بر ضرورت این امر، نسبت به بیمه کردن ساختمان اقدام کند.
برای داشتن زندگی مسالمت‌آمیز و به دور از کشمکش‌های طاقت فرسا در زندگی آپارتمان‌نشینی, اجرای تصمیمات مجمع عمومی ساختمان و احترام به مجری این قوانین یعنی مدیر ساختمان، امری ضروری به نظر می‌رسد. امید است با نهادینه شدن فرهنگ آپارتمان نشینی، تمامی افراد ساکن در مجتمع‌های مسکونی از زندگی آرام و سرشار از آسایشی برخوردار باشند.
