پروانه ساخت مجوزی است که توسط شهرداری‌ها صادر میشود و قبل از شروع کار باید نسبت به گرفتن آن اقدام کرد. هرگونه ساخت و ساز بدون دریافت مجوز خلاف قانون بوده و شهرداری‌ها و سایر مراجع مربوطه نسبت به جلوگیری از ادامه ساخت و ساز ساختمان‌های بدون مجوز اقدام خواهند کرد.
چرا باید پروانه ساخت را دریافت کنیم؟
گرفتن پروانه ساخت دلایل زیادی دارد که مهم‌ترین آن‌ها به شرح زیر است:
- اطمینان از ساختوساز قانونی و براساس مشخصات فنی شهرسازی.
- بهره‌مندی از تسهیلات بانکی مربوط به ساخت و ساز.
- با گرفتن پروانه ساخت کلیه عوامل دخیل در ساختوساز در صورت بروز حوادث ساختمانی بیمه خواهند بود.
- حضور ناظرین ساختمانی و ارائه راهکار و راهنمایی‌های لازم در صورت بروز مشکل.
- صرفه جویی در هزینه‌های ساختوساز به دلیل استفاده از تجارب فنی و مهندسی در هنگام طراحی و نظارت.
شهرداری‌ها امروزه به جای پروانه ساختمان، دفترچه‌های “شناسنامه ساختمان” را صادر می‌کنند. شناسنامه ساختمان برگه‌ای است که مشخصات کلی یک ساختمان در آن ذکر شده است. در این شناسنامه مواردی از قبیل مشخصات مهندسین طراح، ناظر و مجری، مشخصات سازه‌ای، اطلاعات معماری، مشخصات دیوارها و نماها، مشخصات تجهیزات و تأسیسات نصب شده در ساختمان، اطلاعات فنی تجهیزات و تأسیسات مکانیکی، اطلاعات فنی تجهیزات برق و مشخصات آسانسور در قالب جدول‌هایی آورده شده که هرکدام از این موارد خود به موارد جزئی‌تر تقسیم می‌شوند؛ به طوری که می‌توان از روی این شناسنامه درباره‌ی ویژگی‌های عمو‌می‌ساختمان اطلاعات قابل توجهی را کسب کرد.
مراحل گرفتن پروانه ساختمان یا شناسنامه ساختمان:
- برای گرفتن پروانه ساخت ابتدا مالک یا وکیل ملک باید به دفاتر خدمات الکترونیک شهر مراجعه کرده و با ارائه مدارک زیر جهت ثبت نام اقدام نماید:
اصل و کپی سند یا سند‌های ملک، حضور همه مالکین یا وکیل ملک، کارت ملی، برگه تسویه حساب عوارض نوسازی شهرداری سال‌های گذشته و سال جاری.
- بعد از سپری شدن مرحله اول پرونده تشکیل میشود و پس از تشکیل پرونده بازدید انجام میشود. طی عملیات بازدید از مواردی مانند ابعاد ملک، عرض خیابان، بنای موجود و موقعیت مجاورین بازدید به عمل می‌آید.
- یک اتوماسیون اداری برای ملک مورد نظر دستور نقشه صادر می‌کند و اطلاعاتی از قبیل ابعاد باقی مانده ملک پس از اصلاحیه‌‌های موردنظر شهرداری، مساحت پس از اصلاح، تعداد طبقات و سطح اشغال هر طبقه در دستور نقشه ذکر میشود. علاوه براین، در این مرحله معمولا بر حسب پهنه‌ای که ملک در آن قرار دارد متراژ سند (نه متراژ وضع موجود زمین)، عرض گذر و حجم ساختمان (شامل تعداد طبقات و سطح اشغال آن‌ها ) مشخص میشود.
- در این مرحله بر اساس قوانین و مقررات شهرداری و دستور صادر شده، نقشه ملک طراحی می‌گردد. این مرحله به نوعی مهم ترین مرحله گرفتن پروانه ساخت به حساب می‌آید و طراح باید تمام مهارت خود را به خرج دهد تا در راستای ضوابط مشخص شده نقشه‌ای طراحی کند که از مساحت زمین حداکثر استفاده را می‌کند.
- پس از تایید نقشه، عوارض شهرداری بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری آن، محاسبه و تعیین می‌گردد.
محاسبه هزینه اخذ پروانه ساختمان
محاسبه هزینه گرفتن پروانه ساخت متناسب با کاربری ملک متفاوت است. عواملی که در هزینه اخذ جواز ساختمان تاثیر گذارند شامل متراژ زمین، مساحت ناخالص، تعداد طبقات ساختمان، تعداد پارکینگ و قیمت منطقه‌ای ساختمان هستند.
محاسبه هزینه گرفتن پروانه ساخت برای ساختمان‌های مسکونی یا یک واحدی:
ضریب*(مساحت ناخالص زیربنا) – (تعداد پارکینگ تأمین شده*۲۰) * قیمت منطقه ای
مساحت ناخالص زیربنا: مجموع کلیه بناهای موجود در ساختمان
ضریب: متناسب با متراژ بنا طبق جدول زیر محاسبه میشود.
| ضریب | سطح زیر بنا |
| ۵% | تا ۶۰ متر مربع |
| ۱۰% | تا ۱۰۰متر مربع |
| ۱۸% | تا ۱۵۰متر مربع |
| ۳۰% | تا ۲۰۰ متر مربع |
| ۴۵% | تا ۳۰۰ متر مربع |
| ۶۵% | تا ۴۰۰ متر مربع |
| ۹۰% | تا ۵۰۰ متر مربع |
| ۱۲۰% | تا ۶۰۰ متر مربع به بالا |
محاسبه هزینه گرفتن پروانه ساخت برای مجتمع مسکونی:
ضریب * قیمت منطقه ای* ( مساحت کل زیر بنا * زیربنای مورد تقاضا/تعداد کل واحد‌های مسکونی * ۱۰۰ )
| ضریب | زیربنای مورد تقاضا |
| ۱۵% | تا ۲۰۰ متر مربع |
| ۲۰% | تا۴۰۰ متر مربع |
| ۲۵% | تا ۶۰۰ متر مربع |
| ۳۰% | بیش از ۶۰۰ متر مربع |
زیربنای مورد تقاضا:
- پس از تایید اداره درآمد شهرداری برای پرداخت و تسویه عوارض، پروژه به مرحله پیشنویس پروانه می‌رود. برای ساختمان‌های بیش از ۵ طبقه آزمایش مکانیک خاک در این مرحله و هم زمان با تهیه نقشه‌های سازه، برق و مکانیک تهیه و از سازمان نظام مهندسی تأییدیه گرفته میشود.
- در این مرحله درخواست تعیین ناظر انجام میشود و پس از قرارداد با ناظر یا ناظرین، باید برگههای سهمیه آن‌ها به انضمام قرارداد فی مابین به عنوان ملاک تکمیلی پیش نویس پروانه به دفتر خدمات الکترونیک تحویل داده شود. علاوه بر این، برگه تعهد رعایت اصلاحی نیز ازجمله مدارک پیش نویس است که باید صرفاً توسط مالک (نه وکیل) تهیه شود.
- مالک باید مدارک زیر را تهیه و به دفتر خدمات الکترونیک ارائه کند:
نقشه‌های سازه و تأسیسات برق و مکانیک به همراه برگههای سهمیه خدمات مهندسی (اصطلاحاً برگه سبز چهار رشته) مهر شده به مهر مهندسین محاسب، قرارداد مالک و ناظر و برگه سهمیه ناظر، برگ تعهد رعایت اصلاحی، برگ تعهد تائید نما، فایل‌های نقشه‌های سازه، برق و مکانیک، چک لیست‌های مرتبط نظیر مبحث ۱۹، مبحث ۶ و بارگذاری، زلزله و غیره، برگه تعهد مشاور ژئوتکنیک و برگه تأییدیه گزارش خاک و چند مورد دیگر که بسته به پروژه‌های خاص ممکن است متغیر باشند.
- بعد از انجام مراحل بالا و تایید نقشه‌های چهار رشته، اخذ تأییدیه‌های دفتر خدمات الکترونیک، طرح تفصیلی و بر و کف، رئیس صدور پروانه، معاون شهرسازی و معماری و نهایتاً تأییدیه شهردار به‌صورت سیستمی‌انجام و پروانه ساختمان پرینت میشود.
- پروانه ساخت صادره تا دو سال اعتبار دارد و ۲ سال دیگر نیز قابل تمدید است. مهلت اتمام عملیات ساختمانی به‌عنوان یک معیار کلی حدود ۴ سال در نظر گرفته میشود اما برحسب متراژ و تعداد طبقات یک جدول محاسبه دارد. در صورتی که در حین ساخت به دلایل مختلف نقشه معماری اولیه تغییر کند، مراحل مشابهی نظیر صدور پروانه اولیه اما به‌عنوان پروانه تغییر نقشه با تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک مربوطه طی میشود و پروانه جدیدی صادر می‌گردد. همچنین این احتمال وجود دارد که در حین فرایند ساخت و ساز مازاد بر متراژ پروانه، اضافه بنا داشته باشیم. در این صورت مراحل گواهی عدم خلاف طی میشود و در صورت عدم تجاوز از مقادیر مجاز خلاف عوارض معادل آن اخذ و گواهی عدم خلاف آن صادر میشود. در صورت صادر نشدن گواهی عدم خلاف، مسئله در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح و معمولاً رای به تخریب داده میشود.
