سراب مسکن در پروانه‏‏‌های ساختمانی شهر تهران

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، نتایج تحقیقات به عمل آمده نشان می دهد، هم اکنون شرایط در بازار ساخت و ساز و سرمایه گذاری ساختمانی شهر تهران به گونه ای است که حتی همه اندک حجم پروانه های صادر شده برای ساخت مسکن در سال جاری، در نهایت منجر به عرضه آپارتمان تازه ساز به بازار در یک دوره کمتر از دو سال (طول دوره معمول ساخت مسکن) نخواهد شد.

بلکه بررسی ها نشان می دهد، هم اکنون بخشی از سازنده هایی که حتی جواز ساختمانی دریافت کرده اند، به دلیل ناپایداری هزینه های ساخت و عدم پیش بینی پذیری قیمت تمام شده و سایر مشخصات بازار (وضعیت تقاضا، قدرت خرید متقاضیان و سطح فروش)، فعلا برنامه ای برای شروع عملیات ساخت ندارند.

این موضوع نشان می دهد، بخشی از پروانه هایی که در سال جاری از سوی سرمایه گذاران ساختمانی و سازنده ها دریافت شده است، عملا در کوتاه مدت منجر به ساخت نخواهد شد. در بهترین حالت، این پروانه ها، با تاخیر زمانی بیش از دو سال منجر به عرضه آپارتمان تازه ساز به بازار می شود.

از این رو بخشی از آنچه با اتکا و استناد به آمار صدور پروانه ساختمانی به عنوان تیراژ جدید ساختمانی تلقی می شود در واقع سراب ساختمانی و سرمایه گذاری در این بازار است و عملا در زمان مورد انتظار منجر به عرضه جدید آپارتمان به بازار معاملات مسکن نخواهد شد.

تحقیقات میدانی انجام شده همچنین نشان می دهد، مجموعا هفت عامل مهم در تعیین رفتار سمت عرضه (سازنده ها و بساز و بفروش ها) و همچنین جهت بازار ساخت و ساز و سرمایه گذاری ساختمانی، در سال ۱۴۰۲ ایفای نقش خواهد کرد که سازنده ها وزن هر کدام از این عوامل در بروز تحولات ساختمانی سال آینده را به ترتیب اعلام کردند.

بررسی ها حاکی است به ترتیب، نوسانات ارزی، تورم عمومی و تورم هزینه های ساخت از جمله تغییرات قیمت مصالح ساختمانی، تورم مسکن، وضعیت ویژه در بازار به لحاظ شرایط رکودی در بازار خرید و فروش آپارتمان های مسکونی و همچنین ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی می تواند بازار ساخت و ساز و سرمایه گذاری ساختمانی در سال آینده را با وزن های متفاوتی تحت تاثیر قرار دهد. در ادامه گزارش، وزن هر کدام از این عوامل در تحولات بازار ساخت و ساز و همچنین جهت دهی به رفتار سمت عرضه (سازنده ها) شرح داده خواهد شد.

مختصات سراب عرضه در بازار ساخت و ساز

در حالی که بر اساس تازه ترین آمار رسمی درباره روند ۱۰ ماهه ساخت مسکن در شهر تهران، از ابتدای امسال تا پایان دی ماه مجموعا حدود ۳۳‌ هزار واحد مسکونی مجوز یا پروانه ساخت دریافت کرد اما، واقعیت های بازار روایت دیگری از حجم عرضه های واقعی یا پروانه هایی که به سرعت در جریان ساخت قرار گرفته اند، دارد. روایت سازنده ها و فعالان ساختمانی شهر تهران نشان می دهد، بخشی از همین تعداد محدود پروانه هایی که در سال جاری تا پایان دی ماه صادر شده است، در سراب ساختمانی منجمد شده و فعلا برخی از سازنده ها با اینکه مجوز ساخت دریافت کرده اند، برنامه ای برای ورود به ساخت و آغاز عملیات ساختمانی ندارند.

روز گذشته، در گزارشی که با عنوان «تولید مسکن در پایتخت همچنان در رکود قرار دارد» منتشر شد، ضمن اعلام تازه ترین آمار مربوط به تیراژ جدید ساختمانی در شهر تهران طی بازه زمانی ابتدای سال جاری تا پایان دی ماه، تحلیلی کارشناسی از وضعیت ساخت و سازها و سرمایه گذاری های ساختمانی ارائه کرد.

در این گزارش اعلام شد: در ۱۰ ماه اول سال جاری در مجموع حدود ۳۳‌ هزار واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کرد که بر این اساس متوسط ماهانه صدور پروانه برای ساخت مسکن در پایتخت رقمی در حدود سه هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی خواهد شد.

اگر چه متوسط ماهانه تیراژ ساخت مسکن در ۱۰ ماه اول سال جاری نسبت به کف تاریخی ساخت و ساز که ماهانه حدود ۲‌ هزار مجوز جدید ساخت واحد مسکونی در بهار امسال بود، بالاتر آمده است اما، در مقایسه با شرایط معمول و متعارف و غیررکودی بازار ساخت و ساز این تیراژ سه هزار و ۳۰۰ واحدی تیراژی ناکافی و کماکان نشان دهنده رکود عمیق در بازار ساخت و ساز است.

بر اساس برآوردهای به عمل آمده در شرایط غیررکودی و معمول بازار مسکن و ساخت و ساز، به عنوان مثال، در فاصله سال های ۸۳ تا ۹۳ که بازار ساخت و ساز در شرایط رونق طبیعی قرار داشت، میانگین صدور جواز ماهانه ۱۵‌‌‌ هزار واحد مسکونی بود اما این مقدار در ۱۰ ماه اول امسال سه هزار و ۳۰۰ واحد است و نشان می دهد حجم ساخت و ساز بسیار پایین تر از نیاز بازار است.

روایت سازنده ها از واقعیت تیراژ ساخت

اما واقعیت دیگری که از بازار ساخت و ساز شهر تهران و بر اساس روایت سازنده ها و فعالان بازار سرمایه گذاری ساختمانی پایتخت، منعکس می شود، نشان دهنده آن است که تیراژ عرضه جدید به بازارمسکن شهر تهران دست کم در بازه زمانی مورد انتظار -طول دوره یک تا حداکثر دو ساله ساخت- کمتر از آمار صدور پروانه ساختمانی است.

در یک بیان ساده تر و در شرایطی که انتظار می رود همه ۳۳‌ هزار واحد مسکونی که در سال جاری پروانه ساختمانی دریافت کرده اند حداکثر در دو سال آینده به بازار عرضه و قابل سکونت شوند، چنین رخدادی عملا به وقوع نمی پیوندد و حجم عرضه جدید در زمان اعلام شده کمتر از ۳۳‌ هزار واحد خواهد بود. بنابراین رکود عرضه نوساز به مراتب عمیق تر از رکود سرمایه گذاری ساختمانی برمبنای تعداد پروانه های صادر شده برای ساخت واحدهای مسکونی است.

ویژگی نسازنده های پایتخت

تحقیقات میدانی نشان می دهد هم اکنون سازنده های مسکن در شهر تهران به دو گروه کلی طبقه بندی می شوند. یک گروه از این سازنده ها عملا به نسازنده تبدیل شده اند. این گروه از سازنده ها معمولا آپارتمان نوساز و کلیدنخورده یا زمین یا ملک کلنگی آماده ساخت در اختیار دارند اما به دلیل ناپایداری شرایط و نامشخص بودن چشم انداز هزینه های ساخت، وضعیت بازار تقاضا و فروش و سایر ریسک ها، فعلا و در وهله اول از عرضه واحدهای نوساز و آماده عرضه خود به بازار خودداری کرده اند.

در وهله بعد نیز به رغم آنکه برای برخی از زمین های آماده ساخت یا واحدهای کلنگی خود مجوز تخریب و نوسازی و پروانه ساخت دریافت کرده اند اما فعلا قصدی از بابت ورود به بازار ساخت و تجهیز کارگاه برای آغاز عملیات ساختمانی ندارند.

برخی از سازنده های شهر تهران در مناطق مختلف پایتخت که طی همه سال های گذشته تاکنون به صورت فعال در بازار ساخت و ساز حضور داشته اند اما هم اکنون دست از کار کشیده و منتظر روشن‌‌‌ شدن شرایط هستند، در این باره اعلام کردند: در شرایط فعلی کمتر سازنده ای وجود دارد که زمین، ملک کلنگی یا آپارتمان نوساز و آماده عرضه در اختیار داشته باشد و برای ساخت و ساز جدید اقدام کند. چرا که با توجه به سبقت تورم ساخت از سبقت تورم مسکن، نگهداری از واحدهای آماده و زمین که در واقع دارایی های ملکی هستند، از نظر برخی از سازنده ها، به صرفه تر از ورود به پروژه های جدید است. با این دیدگاه، تعداد زیادی از سازنده هایی که ملک در اختیار دارند و دارایی آنها در این بازار در شکل زمین، ملک کلنگی یا آپارتمان، روی موج تورم ملکی قرار دارد، عجله ای از بابت ورود به بازار ساخت و ساز ندارند.

این در حالی است که برخی از آنها حتی اقدام به دریافت جواز ساخت یا پروانه ساختمانی هم کرده اند اما در عمل و در کوتاه مدت فعلا تمایلی به شروع ساخت و تجهیز کارگاه ندارند.

کدام سازنده ها، می سازند؟

اما دسته دوم سازنده هایی هستند که دارایی ملکی ندارند؛ یعنی نه زمین و ملک کلنگی دارند و نه آپارتمان آماده! این سازنده ها افرادی هستند که در یکی دو سال گذشته به دلیل نامشخص بودن چشم انداز ساخت و ساز، سرمایه خود را به سایر بازارها مانند بازار خودرو یا بازار ارز و… هدایت کرده اند.

از سوی دیگر نیز اگر واحدی در اختیار داشته اند آن را به بازار عرضه کرده و به فروش رسانده اند. بنابراین در شرایط فعلی که ریسک سرمایه گذاری در سایر بازارها با فاصله قابل توجهی از بازار مسکن افزایش یافته است درصدد برآمده اند تا دارایی های خود را به بازار ملک هدایت کنند. این گروه از سازنده ها بخش عمده ای از سازنده های متقاضی خرید زمین یا مشارکت در ساخت با مالکان املاک کلنگی را تشکیل می دهند. در واقع آنها تلاش دارند تا هر چه سریع تر دارایی های خود را از بازارهای پرریسک خارج کرده و به بازار ساخت هدایت کنند.

بنابراین معدود ساخت و سازهایی که هم‌‌‌اکنون در شهر تهران در دست اقدام از سوی سازنده ها قرار گرفته است ناشی از فعالیت این سازنده هاست که به نوعی به اجبار و در جستجوی پناهگاه امنی برای سرمایه گذاری و انتقال دارایی های خود از بازارهای پرریسک تصمیم به خرید زمین، مشارکت با مالکان املاک کلنگی و در نتیجه ورود به پروژه های جدید ساختمانی گرفته اند.

در واقع فعالیت این گروه از سازنده ها در بازار ساخت و ساز نیز به دلیل چشم انداز روشن این بازار و مسیر مشخص هزینه های ساختمانی و قیمت تمام شده نیست! بلکه ناشی از نوعی اجبار برای جلوگیری از کاهش ارزش سرمایه در بازارهای پرریسک و عقب نماندن از سایر سازنده هایی است که هم‌‌‌اکنون دارایی های آنها به صورت ملک روی موج تورمی قرار گرفته است.

در واقع اقلیتی که هم اکنون اقدام به ساخت و ساز می کنند سازنده هایی هستند که درصدد تبدیل هر نوع دارایی به ملک برآمده اند، نسبت به آینده بازارها و اقتصاد کشور نامطمئن بوده و در جستجوی پناهگاه امن سرمایه گذاری هستند و از سوی دیگر، درصدد موج سواری روی تورم ملکی برآمده اند.

پیام هشدار برای بازار مسکن پایتخت

این موضوع یک پیام هشدارآمیز برای بازارمسکن پایتخت محسوب می شود. مبنی بر اینکه، اولا در شرایط فعلی، تیراژ جدید ساخت برمبنای آمار پروانه های ساختمانی و همانگونه که در بالا اعلام شد بسیار کمتر از حد نیاز و حدود یک‌ پنجم پروانه های صادرشده در شرایط رونق معمولی بازار ساخت و ساز و مسکن است.

دوما، حتی همین تیراژ یک‌ پنجمی نیز در نهایت و در زمان مورد انتظار منجر به عرضه جدید به بازار مسکن نخواهد شد و به این ترتیب، اوضاع ساخت و ساز و سرمایه گذاری ساختمانی وخیم تر از آن چیزی است که در آمارها رصد می شود. این مو‌ضوع به شدت روی ورودی جدید به بازار مسکن اثرگذار بوده و می تواند در شکل استمرار کاهش سهم نوسازها در معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران در ماه ها و سال های بعد منعکس شود.

در واقع با این وضعیت بعید است که حتی همین معدود پروانه های صادر شده در ۱۰ ماه اول سال، با سرعت معمول، تبدیل به عرضه جدید و ورودی تازه به بازار معاملات مسکن شوند. این موضوع هم بر سطح قیمت مسکن، هم تضعیف بیشتر قدرت خرید و محرومیت طیف بیشتری از متقاضیان مصرفی از مسکن در استطاعت و هم بر تداوم رکود در این بازار اثرگذار خواهد بود.

نمایندگی ارز بر تغییر رفتار عرضه

در حالی که بررسی های پیشین از شناسایی دو مزاحم اصلی ساخت و ساز و سرمایه گذاری ساختمانی در شهر تهران خبر می دهد، هم اکنون می توان از هفت پارامتر یا عامل مهم موثر بر تعیین جهت این بازار و رفتار سازنده ها در سال گذشته رونمایی کرد.

ناپایداری هزینه ساخت از محل رشد شدید یا جهش مستمر قیمت مصالح ساختمانی، تورم زمین، رشد دستمزدها و… از یکسو و سبقت تورم ساخت از تورم مسکن، دو عاملی است که پیش از این به عنوان اصلی ترین موانع موجود در مسیر سازنده ها برای فعالیت در بازار ساخت و ساز به آن اشاره شد.

اما بررسی های بیشتر در خصوص عواملی که می تواند در سال آینده رفتار سازنده ها و همچنین جهت بازار ساخت و سرمایه گذاری ساختمانی را تحت تاثیر قرار دهد به شناسایی هفت عامل مهم در این زمینه منجر می شود که هر کدام از آنها با وزن متفاوت بر این بازار و شرایط آن اثرگذار خواهد بود.

جمع بندی از مجموعه عواملی که می تواند در سال بعد جهت بازار ساخت و ساز را تحت تاثیر قرار دهد نشان می دهد، به اعتقاد سازنده ها و فعالان بازار ساخت و ساز پایتخت، نوسانات ارزی، اصلی ترین عاملی است که می تواند تحولات این بازار را در سال ۱۴۰۲ نمایندگی کند.

این در حالی است که سازنده ها از تورم عمومی، تغییر قیمت مصالح، تورم مسکن، تورم زمین و شرایط بازار و تقاضای خرید و فروش آپارتمان ها، به ترتیب به عنوان عوامل موثر بر سمت و سوی بازار ساخت و ساز ۱۴۰۲، با وزن بالا، خبر می دهند. این در حالی است که از نظر آنها ریسک های غیراقتصادی (وضعیت برجام) که دست کم‌‌‌ در دو سال اخیر یکی از عوامل مهم در تعیین سمت و سوی بازار ساخت و رفتار سازنده ها بود، کمرنگ شده و جای خود را به انتظارات تورمی داده است.

سازنده ها می گویند هم اکنون بازار ساخت و ساز مانند بسیاری دیگر از بازارها بیش از هر عاملی تحت تاثیر نوسانات ارزی و جهش نرخ دلار قرار گرفته است. به نظر می رسد اصلی ترین عامل اثرگذار بر این بازار در سال آینده نیز همین نوسانات ارزی باشد؛ چرا که نوسانات ارزی، بازیگردان اصلی تغییرات هزینه ساخت در مقطع زمانی فعلی از بابت رشد قیمت مصالح ساختمانی و در نتیجه افزایش قیمت تمام‌شده ساخت است.

ادامه نوسانات ارزی دو خطر مهم برای سازنده ها به همراه خواهد داشت؛ اول آنکه به دلیل رشد شدید قیمت مصالح، عملا سازنده ها ممکن است در تکمیل واحدها و تامین هزینه ها با مشکل مواجه شوند؛ حتی اگر موفق به تکمیل واحدها هم شوند، رشد قیمت تمام شده اثر خود را بر سطح قیمت فروش خواهد گذاشت و از این رو به دلیل تشدید ضعف قدرت خرید در سمت تقاضا، فروش واحدها با اما و اگر همراه می شود.

سازنده ها می گویند هم‌‌‌اکنون تقاضا از سمت سازنده ها برای خرید زمین وجود دارد؛ چه سازنده هایی که قصد دارند به سرعت عملیات ساختمانی را شروع کرده و چه آنهایی که برنامه ای برای شروع سریع پروژه جدید ندارند. اما قیمت های پیشنهادی در بازار زمین به قدری از سمت مالکان بالا تعیین شده است که سازنده ها نمی توانند با برآوردی دقیق مبنی بر تخمین حاشیه سود خود از فرآیند ساخت و فروش واحدهایی که قرار است روی این زمین ها بسازند، به این بازار ورود کنند. برخی از آنها نیز اساسا به لحاظ سطح توانمندی مالی، توانایی خرید این زمین ها با قیمت های بالای پیشنهادشده از سوی مالکان را ندارند.

تصویر دوم از تورم ملکی ۱۴۰۲

سازنده ها و فعالان بازار ساخت و ساز شهر تهران، همچنین دومین تصویر و برآورد خود از هزینه ساخت مسکن در سال آینده را اعلام کردند. تصویر اول در گزارشی که در ۱۹ مهرماه امسال با عنوان «تورم مسکن در سال 1402 چه تغییری خواهد داشت؟» منتشر شد، برآوردی از پیش بینی افزایش قیمت مسکن در سال آینده نسبت به سال جاری را نشان می دهد. در برآورد صورت گرفته، فعالان بازار مسکن شهر تهران پیش بینی تورم نقطه به نقطه ۱۴ درصدی مسکن در سال ۱۴۰۲ را مطرح کردند.

در تصویر دوم، سازنده ها و فعالان ساختمانی، تخمینی از افزایش هزینه ساخت مسکن در سال بعد را ارائه داده اند. آن طور که سازنده ها در این زمینه اعلام کردند، برآوردها نشان می دهد، متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در سال آینده به شرط ادامه وضعیت فعلی، می تواند به حول و حوش ۲۰ میلیون تومان (بدون احتساب هزینه زمین) برسد. این میزان در ابتدای سال جاری از سوی همین سازنده ها، مترمربعی ۱۴ میلیون تومان اعلام شده بود.

بر اساس برآورد سازنده ها از هزینه ساخت مسکن در سال بعد، ناپایداری هزینه های تولید مسکن در سال آینده می تواند خود را در شکل تورم بالای ۴۰‌ درصد در هزینه ساخت مسکن در ۱۴۰۲ نشان دهد. بنابراین سرو‌سامان دادن و مهار تورم فعلی که به طور مستقیم بر تورم ساختمانی منعکس می شود موضوعی است که از دیدگاه آنها می تواند مانع از سقوط بازار ساخت و ساز شهر تهران به قعر رکودی عمیق تر از سال جاری و سال های قبل، شود.

تحقیقات میدانی با استناد به اظهارات سازنده های فعال شهر تهران نشان می دهد هم‌‌‌اکنون میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران از ۱۵ میلیون تومان (بدون احتساب هزینه زمین) فراتر رفته است.

در مناطق مصرفی جنوبی این میزان به حدود ۱۲ میلیون تومان افزایش یافته است در حالی که در ابتدای امسال این هزینه به ازای هر مترمربع حول و حوش ۱۰ میلیون تومان اعلام شده بود.