به گزارش ساختمان آنلاین: بررسی روند نسبت اجاره به قیمت مسکن در کلانشهرها از سال ۸۲ نشان می دهد که طی این دو دهه نسبت مذکور تغییرات زیادی داشته است. این نسبت در شهرهای مختلف سه مرتبه کاهش محسوسی را تجربه می کند؛ به این معنا که درآمد اجاره داری نسبت به سرمایه خرید خانه از صرفه خارج می شود.
دوره اول مربوط به نیمه دهه ۸۰ یعنی اوج درآمدهای نفتی است. در آن زمان، سرکوب نرخ ارز و کنترل تورم به کمک واردات که روی دیگر بیماری هلندی است باعث جذابیت کالای غیر قابل تجارت یعنی ملک می شود. در چنین شرایطی، رشد قیمت مسکن به گونه ای افزایشی می شود که سود ملک بازی چنان جذابیتی پیدا می کند که مالکین درآمد اجاره را نادیده می گیرند.
دو دوره بعدی اما به اوایل دهه ۹۰ (اولین دور تحریم های نفتی و بانک مرکزی) و اواخر دهه ۹۰ (خروج ترامپ از برجام در سال ۹۷) بر می گردد. در این ایام نیز سیاست گذاری غلط در بازارها و اقتصاد منجر به تشویق سفته بازی و به طور خاص ملک بازی شد. بنابراین، بار دیگر درآمدهای اجاره هرچند رشدهای افسار گسیخته ای را تجربه کردند باز هم در مقابل سود ناشی از رشد قیمت ملک ناچیز بودند.
اما حالا به نظر می رسد در صورت رفع تحریم ها و کاهش انتظارات تورمی، ملک بازی از رونق بیافتد و بازار مسکن برای توجیه اقتصادی نیاز به تغییر پارادایم دارد. در پارادایم جدید قاعدتا قیمت مسکن نیاز به کاهش قیمت واقعی دارد تا به تدریج شرایط عقلانی نسبت اجاره به قیمت بار دیگر برقرار شود.
بالاترین و پایین ترین اجاره به قیمت در کلانشهرها
در بین کلانشهرهای مختلف، اصفهان همیشه کمترین نسبت اجاره به قیمت را داشته است. چنین چیزی شاید بتواند نشان دهنده سهم بالای سفته بازی از معاملات ملکی اصفهان باشد. بعد از اصفهان هم شیراز و تبریز قرار دارند که در بهار سال گذشته نسبت اجاره به قیمت در آن ها به حدود ۲.۹ درصد رسیده است. در این تحلیل البته میزان مالکین و ثروتمندان در دهک های بالایی نیز اثرگذار هستند.
در سمت مقابل اما سه شهر کرج، رشت و اهواز در طول دهه گذشته بیشترین نسبت اجاره به قیمت مسکن را داشته اند. چنین چیزی نشان می دهد که مستاجران در این شهرها بیشترین هزینه نسبی برای اجاره نشینی را پرداخته اند.
پیش تر به بررسی این نسبت در مناطق مختلف تهران پرداخته بودیم و دیدیم که در مناطقی که تقاضای مصرفی بیشتر است نسبت اجاره به قیمت هم بالاتر است و در سمت مقابل در مناطق شمالی شهر که سرمایه گذاری در مسکن و سفته بازی رونق بیشتری دارد، هزینه نسبی اجاره نشینی پایین تر است. حال به نظر می رسد همین عامل هم علت بالا بودن نسبت اجاره به قیمت در شهری مانند کرج است.
پیش از این به بررسی بازدهی خرید مسکن در کلانشهرهای مختلف ایران پرداخته بودیم. مقایسه میزان بازدهی خرید ملک با نسبت اجاره به قیمت، نشان از یک رابطه نسبتا معکوس بین این دو متغیر دارد. یعنی در شهری که سود نگهداری ملک زیاد است معمولا سود اجاره داری کمتر است و همچنین در شهرهایی که قیمت ملک کندتر رشد می کند، سود اجاره داری بیشتر است. البته شهرهایی مثل تهران و کرج تا حدی استثنا هستند و این رابطه چندان برای آنها صدق نمی کند.
