اهمیت بخش مسکن از نظر اقتصادی

اهمیت بخش مسکن از نظر اقتصادی را می ‌توان از دو دیدگاه مورد برسی قرار داد؛ نخست این که مسکن تأمین کننده یکی از نیازهای مهم انسان یعنی سرپناه است و دیگر این که بخش مسکن ارتباطات پسین و پیشینی قوی با سایر بخش ها دارد. علاوه بر موارد ذکر شده بخش املاک و مستغلات نه تنها در ایران بلکه در سایر کشورها نیز جایگاه ویژه‌ای در سبد سرمایه‌گذاری اشخاص حقیقی و حقوقی دارد. مسکن و بازار مسکن را به علت دارا بودن  ویژگی‌های خاص و منحصر به فردی چون  ناهمگنی می‌توان از جنبه‌های گوناگونی مانند  تولید مسکن، اثر بخش مسکن بر سطح رفاهی جامعه و… تجزیه و تحلیل نمود. پیش‌بینی چرخه‌های بازار مسکن بسیار مهم است  و عدم توجه به تغییرات بازار مسکن و یا تحلیل نادرست این بازار می‌تواند مشکلات متعددی را برای اقتصاد‌ ایجاد کند.

علاوه بر اهمیت بازار مسکن در سطح کلان، مسکن در سطح خرد و خانوار نیز دارای اهمیت فراوانی است. مسکن بخش قابل ملاحظه‌ای از ثروت خالص بخش خصوصی را به خود اختصاص داده است. مخارج تامین مسکن مثل اجاره، اقساط وام مسکن و یا پس انداز جهت خرید مسکن تاثیرگذاری زیادی بر درآمد در دسترس خانوار دارد. به علت جایگاه بخش مسکن در یک اقتصاد، رونق و رکودها در بازار مسکن، کل اقتصاد را می‌تواند به همراه خود به حرکت درآورد، از طرفی ویژگی‌های خاص مسکن به عنوان بزرگترین دارایی موجود در سبد خانوار منجر به این می‌گردد که سیاستگذاران، مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران توجه ویژه‌ای به نوسانات این بخش داشته باشند.

متاسفانه تا به امروز توجه چندانی به این حوزه از اقتصاد در فضای دانشگاهی کشور نشده بود و همین موضوع منجر به شکاف پژوهشی میان ایران و سایر کشورها در زمینه‌ی اقتصاد مسکن گردید، اما خوشبختانه در سال 1400 دانشگاه خوارزمی به عنوان اولین دانشگاه اقدام به پذیرش دانشجو در گرایش اقتصاد مسکن در مقطع ارشد نمود و امید هست که فارغ التحصیلان این گرایش تا حدی بتوانند خلا کارشناسی موجود را پر کنند، البته این امر به تنهایی امکان پذیر نبوده و نیازمند توجه بدنه‌ی تصمیم گیر و سیاستگذار به نظرات و راهکارهای پژوهشگران، فارغ‌التحصیلان و دانشجویان این زمینه خواهد بود.

اقتصاد عموما علم تخصیص بهینه‌ی منابع تعریف می‌شود، از این تعریف اینطور برداشت می‌شود که وظیفه‌ی کارشناسان و سیاستگذاران شناسایی منابع محدود و تلاش در جهت تخصیص آنها به صورت بهینه است اما در تقابل با این دیدگاه مهندسی، می‌توان به تعریف دیگری یعنی علم بررسی کنش‌های انسانی اشاره نمود بر مبنای تعریف دوم، تلاش اقتصاد تحلیل علل رفتار کنش‌گران اقتصادی است. رویکرد دوم سبب می‌شود که کارشناس و یا سیاستگذار نگاه همه‌جانبه‌تری نسبت به موضوعات مختلف داشته باشد، برای نمونه قیمت مسکن و تامین مسکن مناسب برای خانوارها از جمله موضوعات مهم در چندسال اخیر است و تلاش شده تا با ارائه‌ی راهکارهای گوناگون تا حد زیادی به این مشکلات پاسخ داده شود. اما با بررسی راهکارها و سیاستهای اتخاذ شده، فقدان رویکرد همه‌جانبه به موضوع به وضوح مشخص است.  عموما افزایش قیمت مسکن را ناشی از فعالیت‌های سفته‌بازانه و دلالی می‌دانند و علت توجه سفته بازان به این بازار، سود بالا و ریسک پایین بازار مسکن در ایران ذکر می‌شود؛ طبیعتا اولین راهکار برای جلوگیری از هجوم این دسته از سرمایه‌گذاران، افزایش ریسک و کاهش بازدهی مسکن است که مسیر آن ایجاد مالیات‌های گوناگونی نظیر مالیات بر عایدی سرمایه خواهد بود. این امر با توجه به تعریف اول از اقتصاد یا به عبارت کلی‌تر رویکرد مهندسی به اقتصاد است یعنی سیاستگذار و کارشناس فرض کرده است منابع مالی و سرمایه‌ای به درستی تخصیص پیدا نکرده‌اند و نیاز هست تا دولت با ابزارهایی که در اختیار دارد این منابع را به سمت دیگری هدایت کند. معمولا هم عباراتی بسیار کلی را در تایید این گذاره بیان می‌گردد مثل منابع باید سمت تولید هدایت شوند.

اما اگر از منظر رویکرد دوم موضوع را تحلیل کنیم اولین پرسشی که برای ما ایجاد می‌شود این است که چرا منابع نه به سمت تولید بلکه به سمت فعالیت‌های سفته بازانه حرکت می‌کند؟ این نوع از سرمایه گذاری هم نیاز به دانش و توانایی بالا دارد و هم دارای ریسک زیادی برای سرمایه گذار است،  فعالیت‌های دلالی نیز ویژگی‌های مشابه دارند. پس چرا بازار مسکن به عنوان اولین بازار برای سرمایه گذاری و فعالیت‌های سفته بازانه انتخاب می‌شود؟ آیا سفته بازان فقط در این بازار فعال هستند یا در بازارهای دیگر نیز حضور دارند؟ یا یک سوال مهمتر، حذف سفته‌بازان و دلالان از یک بازار چه نتایجی در پی خواهد داشت؟

اولین موضوعی که باید به آن بپردازیم عدم وجود بازارهای جایگزین به جهت پاسخ‌گویی به نیازهای سرمایه گذاری افراد است، اقتصاد ما، مردم و فعالین اقتصادی نیم قرن است که با تورم زندگی و ریسک‌های متعددی را تجربه کرده‌اند، پس مسلما در طول زندگی خود همیشه در تصمیم‌گیری‌های اقتصادی خود مجبور به توجه به ویژه به ریسک تورم دارند. تورم هزینه سرمایه‌ افراد و بنگاه‌ها را نیز تحت تاثیر قرار داده و همین امر موجب می‌شود تا انتخاب‌های ما برای سرمایه‌گذاری محدودتر شوند، از طرفی برای فرار از تورم مجبور به تصمیم‌گیری سریع هستیم، بنابراین طبیعی است که به سراغ باثبات‌ترین بازارها که حقوق مالکیت در آن بسیار قوی‌تر از سایر بخش‌های اقتصاد برویم. در بازار مسکن، قیمت گذاری دستوری نداریم، تغییرات خلق‌الساعه قوانین نداریم، مصاحبه‌ها و اظهارنظرهای افراد اثر چندانی بر این بازار ندارد. همگان قبول دارند که بازدهی بازاری مثل بازار سهام بسیار بیشتر از بازارهای رقیب است ولی همچنان مردم نسبت به مسکن اقبال بیشتری از خود نشان می‌دهند. سیاستگذار اگر قصد رفع مشکلات بازار مسکن را دارد باید در درجه‌ی اول علت کنش‌ها را بررسی کند و سعی داشته باشد تا انگیزه‌های افراد را با کمترین حجم دخالت در بازار حل نماید.

علت اصلی بیشتر نابسامانی‌های نه تنها بازار مسکن بلکه تمام اقتصاد به تورم باز می‌گردد، تورم منجر به ایجاد اختلال در قیمتهای نسبی می‌شود و کنشگران اقتصادی را دچار سردرگمی می‌کند، تورم هزینه‌ی تصمیم گیری را افزایش می‌دهد و آثاری از این دست. برای حل هرکدام از مشکلات اقتصاد ایران من جمله بخش مسکن اول باید مشکل تورم حل شود.