بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۵ در شرایطی قرار گرفته که از یکسو قدرت خرید خانوارها برای ورود به بازار خرید بهشدت کاهش یافته و از سوی دیگر، بازار اجاره همچنان تحت فشار افزایش هزینههای زندگی قرار دارد؛ وضعیتی که باعث شده مسکن بیش از گذشته از یک کالای مصرفی به یک مسئله جدی معیشتی تبدیل شود.
بررسی دادهها و گزارشهای میدانی از بازار تهران نشان میدهد اگرچه رشد قیمت مسکن در ماههای اخیر لزوماً به معنای رونق معاملات نیست، اما کاهش توان مالی متقاضیان نیز بهتنهایی نتوانسته قیمت اسمی ملک را به سطحی برساند که برای بخش بزرگی از خانوارها قابل دسترس باشد.
در حال حاضر، بر اساس یک شاخص بهروز بازار، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در پایان تیرماه حدود ۲۵۱.۹ میلیون تومان برآورد شده است؛ رقمی که نشان میدهد خرید یک واحد ۷۰ متری با قیمت متوسط، به سرمایهای در حدود ۱۷.۶ میلیارد تومان نیاز دارد.
این فاصله میان درآمد خانوار و قیمت مسکن، یکی از مهمترین دلایل تداوم رکود معاملاتی است. خریدار مصرفی توان خرید ندارد و فروشنده نیز در شرایط تورمی تمایل چندانی به کاهش معنادار قیمت اسمی ملک نشان نمیدهد. نتیجه، بازاری است که در آن قیمتها بالا ماندهاند اما قدرت معامله پایین آمده است.
اجاره؛ بخش نگرانکنندهتر بازار
اگر بازار خریدوفروش با رکود دستوپنجه نرم میکند، بازار اجاره شرایط متفاوتی دارد. مستأجر نمیتواند تقاضای خود را مانند خریدار به تعویق بیندازد؛ بنابراین حتی در شرایط کاهش قدرت اقتصادی، ناچار است برای تأمین سرپناه وارد بازار شود.
بر اساس دادههای منتشرشده از بازار تهران، میانگین اجاره ماهانه در پایان تیرماه حدود ۷۱ میلیون تومان اعلام شده است؛ البته این شاخص مربوط به دادههای پیشنهادی بازار است و نباید آن را معادل اجاره پرداختی تمام مستأجران دانست.
در نمونهای دیگر از فایلهای بازار، برای واحدهای حدود ۸۵ مترمربع و بیش از ۱۰ سال ساخت در مناطق ۲، ۴، ۵ و ۲۲، میانگین اجاره پیشنهادی حدود ۲۷ میلیون تومان در ماه به همراه ۱.۳ میلیارد تومان ودیعه گزارش شده است.
این ارقام یک پیام روشن دارد: فشار اصلی بازار مسکن در حال انتقال از «خرید خانه» به «توان ادامه اجارهنشینی» است.
چرا کاهش تورم اجاره به معنای ارزان شدن مسکن نیست؟
یکی از خطاهای رایج در تحلیل بازار مسکن، تفسیر کاهش سرعت رشد اجارهبها بهعنوان کاهش فشار بر مستأجران است. در حالی که این دو مفهوم با یکدیگر تفاوت دارند.
گزارشهای منتشرشده بر اساس دادههای مرکز آمار نشان میدهد تورم نقطهبهنقطه اجاره در فروردین ۱۴۰۵ حدود ۳۱.۱ درصد بوده است؛ رقمی که هرچند از تورم عمومی اعلامشده در همان مقطع پایینتر بوده، اما همچنان به معنای افزایش قابلتوجه هزینه مسکن برای خانوار اجارهنشین است.
از سوی دیگر، کاهش سرعت رشد اجاره میتواند بخشی از ظرفیت پرداخت مستأجران را نشان دهد. به بیان سادهتر، زمانی که درآمد خانوار دیگر توان همراهی با افزایش اجاره را ندارد، بازار نیز با محدودیت تقاضای مؤثر مواجه میشود. در چنین شرایطی ممکن است نرخ رشد اجاره کند شود، اما فشار اقتصادی بر مستأجر کاهش پیدا نکند.
کوچکتر شدن خانهها؛ واکنش طبیعی خانوار به بحران استطاعت
یکی از پیامدهای این شرایط، تغییر رفتار خانوارهاست. مستأجران برای حفظ سکونت در محدودههای شهری، ناچار به انتخاب واحدهای کوچکتر، قدیمیتر یا دورتر از مراکز اشتغال شدهاند.
گزارشهایی از تهران حتی از گسترش پدیده خانههای اشتراکی و همخانه شدن مالک و مستأجر حکایت دارد؛ پدیدهای که میتوان آن را نشانهای از عمیقتر شدن شکاف میان درآمد خانوار و هزینه تأمین مسکن دانست.
به این ترتیب، بحران مسکن فقط در نمودار قیمت ملک دیده نمیشود؛ بلکه در متراژ خانه، کیفیت سکونت، محل زندگی و تعداد افرادی که در یک واحد مسکونی زندگی میکنند نیز خود را نشان میدهد.
مسئله اصلی؛ کمبود قدرت خرید یا کمبود عرضه؟
در نگاه نخست، ممکن است تصور شود افزایش تولید مسکن میتواند بهتنهایی مشکل بازار را حل کند. اما تجربه سالهای اخیر نشان داده است که مسئله بازار مسکن ایران صرفاً تعداد واحدهای ساختهشده نیست.
هزینه زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد، هزینه تأمین مالی و تورم عمومی اقتصاد، قیمت تمامشده ساخت را افزایش داده است. از طرف دیگر، بخش قابلتوجهی از تقاضای واقعی بازار، قدرت خرید لازم برای خرید واحدهای جدید را ندارد.
بنابراین اگر سیاست ساختوساز با سیاست افزایش قدرت خرید خانوار هماهنگ نباشد، ممکن است تولید افزایش یابد اما بخش بزرگی از خانوارهای هدف همچنان امکان خرید نداشته باشند.
چشمانداز بازار در ماههای پیشرو
با توجه به شرایط فعلی، انتظار جهش همزمان معاملات و قدرت خرید خانوار در کوتاهمدت چندان واقعبینانه نیست. بازار خرید مسکن همچنان با محدودیت تقاضای مؤثر مواجه است و در مقابل، بازار اجاره به دلیل ضرورت تقاضا، فعالتر باقی خواهد ماند.
سناریوی محتملتر برای ماههای آینده، تداوم رکود معاملاتی همراه با افزایش تدریجی قیمتهای اسمی و فشار بیشتر بر بازار اجاره است؛ مگر آنکه یکی از متغیرهای اصلی اقتصاد کلان، از جمله تورم، نرخ بهره، نرخ ارز یا قدرت تسهیلاتدهی شبکه بانکی، تغییر محسوسی پیدا کند.
در چنین شرایطی، سیاستگذار اگر تنها بر «ساخت واحد مسکونی» تمرکز کند، بخش مهمی از مسئله را نادیده گرفته است. بازار امروز بیش از هر زمان دیگری به سیاستی نیاز دارد که سه ضلع تولید، تأمین مالی و استطاعت خرید خانوار را همزمان هدف قرار دهد.
واقعیت این است که بحران مسکن دیگر صرفاً بحران «قیمت خانه» نیست؛ بحران اصلی، فاصله روزافزون میان قیمت مسکن و توان اقتصادی خانوار ایرانی است. تا زمانی که این فاصله کاهش پیدا نکند، حتی کاهش سرعت رشد قیمت نیز لزوماً به معنای بهبود وضعیت بازار نخواهد بود.
مسعود درخشان
