کارشناس ارشد مسکن با بیان اینکه دولت با “سیاست کمبود عمدی زمین” به جنگ معیشت مردم رفته است گفت: اگر دولت در سیاستهای انقباضی خود در بخش مسکن تجدید نظر نکند،مسکن به یک بحران ملی تبدیل می شود.
مجید گودرزی در گفتگو با ساختمان آنلاین با ارائه تحلیلی جامع از اقتصاد مسکن، به تبیین دقیق دلایل ناکامی طرحهای مسکن مهر و نهضت ملی مسکن پرداخت و تاکید کرد:مکانیسم بازار به گونهای است که بانکها و نهادهای مالی، بر پایه محاسبات عقلانی، ترجیح میدهند به جای مشارکت در طرحهای تولید مسکن، مستقیماً به عرصه سوداگری و فعالیتهای دلالی در بازار مسکن وارد شوند. این انتخاب کاملاً اقتصادی است، زیرا بازدهی حاصل از فعالیتهای سوداگرانه و عملیات تجدید ارزیابی املاک، به مراتب فراتر از سود ۲۳ درصدی وامدهی است.
وی با استناد به دادههای آماری دقیق در حوزه مسکن افزود: در بازه زمانی هشت ساله دولت تدبیر شاهد رشد سرسامآور ۷۲۵ درصدی قیمت مسکن در کشور بودهایم. این افزایش افسارگسیخته، هرگونه توجیه اقتصادی برای وامدهی بانکها با نرخهای مصوب را از میان برده است. هنگامی که یک نهاد مالی درمییابد میتواند از طریق خرید و نگهداری املاک، سالانه تا سقف ۱۰۰ درصد سود کسب کند، طبیعی است که از وامدهی ۲۳ درصدی رویگردان شود.
این تحلیلگر مسکن با رد قاطع ادعای دولت مبنی بر کمبود زمین، این ادعا را «نادرست و غیرواقعی» خواند و خاطرنشان ساخت: سازمان ملی زمین و مسکن در حال حاضر مالکیت ۱.۸ میلیون هکتار زمین را در اختیار دارد. حتی اگر تنها یک درصد از کل عرصههای کشور را به امر ساختوساز اختصاص دهیم، سهم هر شهروند ایرانی به ۱۹۴ متر مربع زمین خواهد رسید. این ارقام به وضوح نشان میدهد که معضل اصلی، کمبود زمین نیست، بلکه سیاست عمدی ایجاد کمبود زمین است.
وی در واکنش به سخنان وزیر راه مبنی بر واگذاری زمینهای دارای زیرساخت به مردم، گفت: امکان تأمین هزینههای زیرساخت و آمادهسازی از سوی مردم وجود دارد و این موضوع بار مالی برای دولت ندارد. مردم با اختیار و اشتیاق حاضر به پرداخت این هزینهها هستند، اما متأسفانه سیاستهای محدودکننده در حریم شهرها بیش از هر چیز به معیشت خانوارها آسیب زده است.
گودرزی به پیشینه سیاستهای محدودکننده توسعه زمین اشاره کرد و اظهار داشت: سیاست زیانبار “بستن حریم شهرها” که از دوره دولت اصلاحات و با پیشنهادات آقای عبدالعلیزاده کلید خورد، در واقع به ایجاد یک “کمبود ساختگی زمین” انجامیده است. این سیاست غیرعلمی که بدون پشتوانه تحقیقاتی اجرا شده، نه تنها بازار مسکن را با اخلال مواجه کرده، بلکه معیشت میلیونها خانواده ایرانی را تحت تأثیر منفی قرار داده است.
وی با ارائه محاسبات اقتصادی دقیق تاکید کرد: این سیاست نادرست، ۶۰ درصد از هزینههای تمامشده مسکن و ۳۶ درصد از هزینههای معیشتی مردم را مستقیماً به قیمت زمین متصل کرده است. به بیان دیگر، دولت با تداوم این رویکرد، عملاً به مقابله با معیشت مردم پرداخته است.
گودرزی با ارایه چند راه حل فوری و عملیاتی اظهار داشت:
اجرای فوری نظام قیمتگذاری اجباری مبتنی بر هزینههای تمامشده،
توزیع گسترده و سریع زمین تا نقطه اشباع بازار،
اخذ هزینههای آمادهسازی و زیرساخت از متقاضیان به جای عرضه زمینهای فاقد خدمات،
و اجرای کامل ماده ۸ قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن برای استقرار نظام قیمتگذاری منطقهای از جمله راهکارهای حل بحران مسکن است.
گودرزی در واکنش به این سوال که با توجه به وابستگی قیمت مسکن به شرایط کلان اقتصادی وبا توجه به تنوع مولفه های قیمت گذاری عملا امکان اعمال نظام قیمت گذاری در بازار مسکن وجود ندارد گفت:پارلمان آلمان در سال ۱۹۹۱ مصوبهای گذراند که بر اساس آن سرمایهگذاران در آلمان شرقی تا ۱۰ سال از مالیات معاف شدند. همین سیاست باعث ثبات چند دههای بازار مسکن در این کشور شد. بنابراین در کشور ایران نیز میتوان با اصلاح قوانین و حذف عرفهای غلط، ثبات را به بخش مسکن بازگرداند.
این کارشناس مسکن در پاسخ به پرسشی درباره اینکه اگر شما مسوولیتی در حوزه مسکن داشتید اولین اقدام شما برای ساماندهی بازار ملک چه بود؟تصریح کرد:
اولین اقدام من تصویب قانونی برای قیمتگذاری مسکن بر اساس بهای تمامشده است. همچنین زمین باید تا زمان اشباع کامل بازار به مردم واگذار شود. در این صورت، ضمن تأمین نیاز مسکن، فشار سنگین کنونی بر معیشت مردم کاهش خواهد یافت.
