عقب‌نشینی پنهان سیاستگذار از سه مالیات ملکی

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، معادله طراحی شده از سوی سیاستگذار برای اجرای سیاست مهار تورم ملکی از مسیر مالیاتی، به گونه ای طراحی شده است که به نظر می رسد، طراحان این مسیر، خود نیز در اجرایی شدن آن تردید دارند.

از سوی دیگر، بررسی های انجام شده درباره جزئیات برنامه جدید مالیاتی دولت در بخش مسکن، نشان دهنده نوعی ابرمعافیت در مالیات بر عایدی سرمایه ملکی است. دو مالیات قبلی یعنی مالیات خانه های خالی و مالیات خانه های لوکس نیز، که در دو سال گذشته، عملکرد قابل دفاعی در مهار تورم ملکی و درآمدزایی برای دولت نداشته اند و عملا مسیر بیراهه برای تحقق هر دو هدف اعلام شده به خصوص مهار تورم و سفته بازی ملکی بوده اند، نیز بار دیگر در لایحه بودجه 1402 آمده است.

اما یک نکته جالب در ارتباط با این دو مالیات آن است که برای سومین سال پیاپی، درآمد پیش بینی‌شده از محل این مالیات ها برای دولت، ثابت و بدون تغییر نسبت به سال های قبل باقی مانده است.

تکرار درآمد مالیاتی برای سال سوم

بررسی های به عمل آمده درباره جزئیات مربوط به درآمدهای پیش بینی شده از سوی دولت در لایحه بودجه 1402 نشان می دهد، برای سومین سال پیاپی، رقم کل درآمد تخمین زده شده از محل دریافت مالیات از مالکان املاک لوکس و گرانقیمت، ثابت و بدون تغییر باقی مانده است.

این در حالی است که هم‌‌‌اکنون هم در لایحه بودجه و هم در واقعیت بازار مسکن، سقف ریالی ارزش گذاری برای واحدهای گرانقیمت از یکسو و قیمت آپارتمان های لوکس از سوی دیگر افزایش داشته است.

سیاستگذار در حالی رقم کل درآمد پیش بینی‌شده برای دولت از محل این مالیات ملکی در سال 1402 در لایحه بودجه سال آینده معادل 707 میلیارد تومان پیش بینی کرده است که این درآمد پیش بینی شده در بودجه سال های 1400 و 1401 نیز به همین میزان بود.

این در حالی است که در این سه سال، سقف قیمت املاک مشمول این مالیات نیز تغییر کرده و افزایش یافته است. در قانون بودجه سال 1400، سقف قیمت املاک مشمول مالیات املاک لوکس و گرانقیمت، 10 میلیارد تومان و بیشتر، در سال 1401، معادل 15 میلیارد تومان و بیشتر و در لایحه بودجه 1402 معادل 20 میلیارد تومان و بیشتر تعیین شده است.

از سوی دیگر در این سه سال، تورم ملکی، منجر به افزایش محسوس قیمت مسکن در تمام شهرها شده است. با این حال، تعیین رقم ثابت درآمد قابل پیش بینی از محل دریافت مالیات از مالکان واحدهای مسکونی لوکس و گرانقیمت، برای سه سال پیاپی به میزان 707 میلیارد یک پیام مهم را در خود جای داده است.

کارشناسان معتقدند، پیام این موضوع آن است که سیاستگذار خود نیز نسبت به تحقق هدف درآمدی تعیین شده تردید دارد و نسبت به آن امیدوار نیست. این موضوع را می توان به عنوان عقب نشینی پنهان سیاستگذار از سه مالیات ملکی مطرح کرد و آن را با توجه به حجم ریالی وصول درآمد ناشی از دریافت مالیات از واحدهای مسکونی لوکس و گرانقیمت در دو سال قبل یعنی سال های 1400 و 1401 توضیح داد.

در سال 1400، تنها 02/ 0‌ درصد از درآمد مالیاتی پیش بینی شده از محل دریافت مالیات از مالکان واحدهای مسکونی لوکس و گرانقیمت (با ارزش بالاتر از 15 میلیارد تومان)، محقق شد. این میزان بر اساس آمار اعلام شده از سوی سازمان امور مالیاتی در هشت ماه اول سال جاری نیز معادل تحقق حدود سه درصدی تاکنون است.

دیدگاه های کارشناسی نشان می دهد صرف نظر از اینکه سیاستگذار بخش مسکن و البته سیاستگذار اقتصادی برای تنظیم بازار مسکن از بابت مهار تورم ملکی و کنترل خریدهای غیرمصرفی (سفته بازی)، مسیر بیراهه را به راه اصلی ترجیح داده است، اما در همین مسیر بدون مقصد نیز معادله ای برای اعمال سیاست خود طراحی کرده است که به نظر می رسد خود نیز در اجرایی شدن آن تردید دارد. یا به عبارت دیگر، روی درآمد ناشی از این مالیات عملا حسابی باز نکرده است.

شاهد این مدعا در تعیین عدد تکراری درآمد پیش بینی شده 707 میلیارد تومانی از محل مالیات بر املاک لوکس برای سومین سال پیاپی به رغم تورم بالای مسکن در سه سال گذشته، افزایش سقف قیمت واحدهای مسکونی مشمول این مالیات در لوایح بودجه سه سال اخیر و همچنین تحقق کمتر از یک درصدی در سال گذشته و حدود سه درصدی در هشت ماه اول سال جاری است.

مالیات ستانی یا مالیات نستانی؟

صورت مساله ای که سیاستگذار بر مبنای آن اقدام به طراحی مسیر مالیاتی برای مهار تورم ملکی کرده است، بین کارشناسان، متقاضیان بازار مسکن و سیاستگذار مشترک است؛ صورت مساله تورم بی سابقه در بخش مسکن، خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار و تداوم تحرکات سفته بازی و خریدهای غیرمصرفی در بازار به عنوان یکی از دلایل اصلی افزایش سرعت رشد قیمت در بازار ملک است؛ اما در همه سال های اخیر سیاستگذار به جای آنکه برای مهار تورم ملکی و محدود‌‌‌سازی خریدهای سرمایه ای و تحرکات سفته بازی، مسیر اصلی و درست را طراحی و طی کند، ترجیح داده است ابزارهای مالیات خانه های خالی و مالیات بر واحدهای مسکونی لوکس و گرانقیمت و اخیرا در یک تصمیم جدید مالیات بر عایدی سرمایه ملکی را فعال کند.

در شرایطی که بنا بر آمارهای موجود دو مالیات شامل مالیات خانه های خالی و مالیات از املاک لوکس و گرانقیمت عملا موفقیت آمیز نبوده است، شکل سوم یا شکل جدید مالیات ملکی طراحی شده در قالب مالیات عایدی سرمایه نیز، در واقع نوعی ابرمعافیت را برای طیف گسترده ای از ملاکان تدارک دیده است.

از نگاه کارشناسان و تجارب جهانی، با وضعیتی که اقتصاد ایران و همچنین اقتصاد مسکن کشور با آن مواجه است، این جعبه ابزار سه وجهی مالیاتی، عملا و برخلاف میل سیاستگذار و نیتی که در پس آن برای مهار تورم ملکی وجود دارد، به جای مالیات ستانی، مالیات نستانی را دنبال می کند.

جزء اول جعبه ابزار مالیاتی برای مهار تورم ملکی شامل دریافت مالیات از خانه های خالی است که در سال های اخیر و به موجب قانونی که در این زمینه مصوب شد، در برنامه های دولت قرار گرفته است اما عملا کارنامه این مالیات ملکی، موفقیت آمیز نبوده است.

بر اساس قانون مالیات خانه های خالی عملا سه واحد مسکونی فرد مالک، معاف از مالیات است. یک خانه به عنوان اقامتگاه اصلی حتی در صورتی که فرد در خارج از کشور سکونت داشته یا بنا به هر دلیلی تمایل به سکونت در واحد دیگری به صورت استیجاری یا… داشته باشد از مالیات معاف است.

از سوی دیگر، یک واحد مسکونی خالی در همان شهر محل اقامت اصلی سرپرست خانوار در صورتی که به نام عضو دیگری از اعضای خانواده وی بوده و به صورت خالی نگهداری شود نیز از مالیات معاف است. این در حالی است که خانه دوم یا اقامتگاه فرعی فرد مالک در شهری غیر از شهر اصلی محل اقامت او نیز در صورت خالی بودن، از مالیات معاف است. بنابراین در مجموع سه واحد مسکونی متعلق به یک فرد یا یک خانوار از مالیات معاف است.

این در حالی است که تعداد افرادی که بیش از سه واحد مسکونی خالی از سکنه داشته باشند آن قدر زیاد نیست و عمده واحدهای خالی متعلق به دو و سه خانه ای ها است.

دومین مالیات، مالیات طراحی شده و در نظر گرفته شده برای املاک مسکونی لوکس و گرانقیمت است. در مورد این مالیات نیز دو نکته مهم وجود دارد؛ اول آنکه سقف واحدهای مسکونی مشمول این مالیات 20 میلیارد تومان و بیشتر تعیین شده است! این در حالی است که کف قیمتی تعیین شده برای این مالیات، عدد بالایی است و بخش زیادی از واحدهای لوکس و گرانقیمت را در بر نمی گیرد. به عبارت بهتر، هم‌‌‌اکنون قیمت بسیاری از واحدهای مسکونی که به آنها لوکس و گرانقیمت اطلاق می شود از 20 میلیارد تومان کمتر است. بنابراین تعداد زیادی از املاک مسکونی لوکس و گرانقیمت به جهت بالا بودن کف ارزش گذاری این واحدها در لایحه ‌مالیاتی دولت، مشمول این مالیات نشده و عملا معاف از مالیات هستند.

این در حالی است که از سال گذشته، مالیات ستانی با فرمول پلکانی، جای خود را به مالیات گیری با نرخ ثابت داده است. در سال های 99 و 1400، مبنای دریافت مالیات از خانه های لوکس بر اساس ارزش گذاری پلکانی بود. به این صورت که در قوانین بودجه هر دو سال 99 و 1400، این گونه تعیین شد که املاک با ارزش 10 میلیارد تومان و بالاتر مشمول مالیات بر خانه های لوکس و گرانقیمت خواهند شد.

فرمول مالیات گیری نیز این گونه تعیین شد: نسبت به مازاد 10 میلیارد تومان معادل 1/ 0 درصد، از ۱۵ میلیارد تا ۲۵ میلیارد نسبت به مازاد ۱۵ میلیارد معادل 2/ 0 درصد، از ۲۵ میلیارد تا ۴۰ میلیارد نسبت به مازاد ۲۵ میلیارد معادل 3/ 0 درصد، از ۴۰ میلیارد تا ۶۰ میلیارد نسبت به مازاد ۴۰ میلیارد معادل 4/ 0‌ درصد و نسبت به مازاد ۶۰ میلیارد تومان معادل 5/ 0 درصد مالیات گرفته می شود.

اما از سال گذشته، مبنای نرخ مالیاتی تغییر کرد و گفته شد واحدهای مسکونی و باغ ویلاهای مجاز که ارزش آنها بیش از 20 میلیارد تومان باشد مازاد بر این مبلغ مشمول مالیات به میزان دو در‌ هزار یا همان 2/ 0 درصد می شوند. این در حالی است که در دنیا معمولا، املاک گرانقیمت تر مالیات با نرخ بالاتری می دهند و مشخص نیست با چه هدفی مبنای پلکانی مالیات گیری از لوکس ها در دو سال اخیر تغییر کرده است.

معافیت چهار خانه از مالیات سوداگری

اما بررسی های انجام شده نشان می دهد قرار است سریال مالیات نستانی در سال 1402 به دو شکل اجرا شود. شکل اول مربوط به ابرمعافیت طیف گسترده ای از ملاکان از مالیات بر عایدی سرمایه است. اخیرا سیاستگذار یک مالیات جدید به عنوان مالیات برعایدی سرمایه را تهیه کرده و در مسیر تصویب قرار داده است.

اگر‌چه بر مبنای این طرح و همچنین گزارش هایی که در قالب جوابیه به طور مکرر از سوی وزارت اقتصاد منتشر می شود هدف از این طرح مالیاتی، کنترل همه بازارهاست اما محتوای این مالیات نشان می دهد که هدف اصلی کنترل بازار مسکن و مهار سوداگری ملکی است. در یکی از همین جوابیه ها درباره مالیات بر عایدی سرمایه مسکن از سوی وزارت اقتصاد منتشر شد بر معافیت معامله چهار خانه از این مالیات تاکید شده است.

اخیرا روابط عمومی و اطلاع رسانی وزارت امور اقتصادی و دارایی به صراحت اعلام کرده است که در طرح مالیات بر عایدی سرمایه، معافیت هایی مانند معافیت ملک به تعداد اعضای خانوار (تا چهار ملک)، برای هر شخص حقیقی گنجانده شده است.

معافیت چهار ملک از مالیات بر عایدی سرمایه در حالی در این جوابیه وزارت امور اقتصادی و دارایی مورد تاکید قرار گرفته است که این معافیت را می توان نوعی ابرمعافیت معرفی کرد. چرا که عمده فعالیت های سفته بازی و سوداگری با تیراژ کمتر از چهار واحد مسکونی انجام می شود و سفته بازی از سوی ملاکانی که بیش از چهار خانه دارند کمتر از ملاکان چهار خانه ای و کمتر است.

از سوی دیگر به قدری سود سفته بازی بالاست و همچنین زمان خرید و فروش ملک نسبت به سایر دارایی های زود‌نقدشونده طولانی تر است که معافیت چهار خانه از این مالیات، به معنای معاف شدن طیف گسترده ای از سفته بازان ملکی از این نوع مالیات سفته بازی (مالیات بر عایدی سرمایه) است.

دو فرض محال تعیین درآمد مالیاتی

سیاستگذار در یک اقدام تامل برانگیز در حالی اقدام به تعیین درآمد 707 میلیارد تومانی دولت از محل مالیات گیری از املاک لوکس و گرانقیمت کرده است که در این زمینه دو فرض محال وجود دارد. به شکلی عجیب و معنادار هم درآمدهای دولت از این مالیات و هم درآمد دولت از محل مالیات خانه های خالی در لایحه بودجه 1402، با درآمد تعیین شده در دو سال قبل برابر است.

برای سومین سال پیاپی درآمد دولت از مالیات خانه های خالی 2‌ هزار میلیارد تومان و برای مالیات خانه های لوکس 707 میلیارد تومان در نظر گرفته شده است. دو فرض محال برای ثابت بودن این ارقام می توان مطرح کرد. فرض اول این است که آیا سیاستگذار تصور کرده است قرار است تعداد املاک مشمول این مالیات افزایش پیدا نکند؟ و فرض یا سوال دوم این است که آیا قیمت ملک در این سه سال بدون تغییر بوده است که سیاستگذار برای هر سال درآمد مالیاتی ثابت درنظر گرفته است؟

در نهایت و با منفی شدن جواب هر دو این سوال که به معنای رد هر دو فرضیه است علائمی از اینکه چرا سیاستگذار برای سومین سال پیاپی درآمد خود از محل مالیات از خانه های خالی و مالیات از خانه های لوکس و گرانقیمت را ثابت نگه داشته است، رصد می شود.

دیدگاه های کارشناسی در این زمینه نشان می دهد بر اساس تجارب سال های قبل، امسال هم دولت چندان امیدی به وصول درآمد مالیاتی از این دو محل ندارد. درآمد707 میلیارد تومانی از مالیات املاک گرانقیمت در لایحه بودجه 1402 در حالی تعیین شده است که در سال 1400، تنها 202 میلیون تومان معادل 02/ 0‌ درصد از هدف تعیین شده برای دریافت این مالیات محقق شد.

در سال 1400، سازمان امور مالیاتی 11‌ هزار و 245 واحد مسکونی مشمول این مالیات را شناسایی و اعلام کرد برآورد می شود 421 میلیارد تومان از این خانه ها مالیات گرفته شود اما در نهایت و عملا 02/ 0 از هدف کل 707 میلیارد تومانی، یعنی 202 میلیون تومان مالیات گرفته شد.

بنا بر گزارش سازمان امور مالیاتی همچنین در هشت ماه اول امسال، تنها 21 میلیارد تومان مالیات از واحدهای مسکونی لوکس و گرانقیمت وصول شده است که این نیز تنها سه ‌درصد از هدف درآمدی دولت از مالیات 707 میلیارد تومانی است.

راهکار چیست؟

سیاستگذار در حالی بر تدارک اهرم های مالیاتی فرعی مانند مالیات خانه های خالی، مالیات خانه های لوکس و گرانقیمت و مالیات بر عایدی سرمایه ملکی، برای مهار تورم ملکی و کنترل سوداگری و سفته بازی و معاملات غیرمصرفی در بازار مسکن تاکید دارد که بررسی های کارشناسی هر سه مورد از این مالیات ها را برای هدف تعیین شده، ناکارآمد و غیرموثر می داند.

کارشناسان معتقدند لازم است سیاستگذار مسکن با نگاه به واقعیت های اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن نسبت به تدارک جعبه ابزار مهار تورم ملکی اقدام کند و بیراهه های سیاستگذاری را کنار بگذارد.

در شرایط تورمی، اقدام اول و اولویت ضروری برای مهار تورم ملکی، مهار تورم عمومی و انتظارات تورمی است. در شرایط تورمی اولویت سیاستگذاری باید بر سیاست های کنترل تورم باشد. در صورتی که موتور تورم ملکی به واسطه مهار تورم عمومی خاموش شد، سیاستگذار در وهله بعد می تواند با ورود به درون بازار مسکن از داخل این بازار، ابزارهای مهار تورم را به کار بگیرد.

در داخل بازار مسکن نیز اهرم مالیاتی موثر برای مهار سفته بازی و ایجاد هزینه برای ملاکان، محتکران و سوداگران هیچکدام از سه مالیات طراحی شده از سوی سیاستگذار (مالیات خانه های خالی، مالیات عایدی سرمایه و مالیات خانه های لوکس و گرانقیمت) نیست؛ مسیر اصلی مالیاتی که در کشورهای موفق دنیا در این زمینه دنبال می شود ایجاد ریسک و هزینه برای ملاکان و سفته بازها از کانال دریافت مالیات سالانه از همه واحدهای مسکونی است.

این روش نه تنها ملاکی و سفته بازی را محدود کرده و مسکن را به کالایی مصرفی تبدیل می کند بلکه از سوی دیگر امکان فرار مالیاتی یا معافیت های کلان برای طیف های گوناگون سفته بازها و سوداگران ملکی را مسدود می کند.