به گزارش ساختمان آنلاین: پیشی گرفتن قیمت اجاره از قیمت مسکن ناشی از افزایش تقاضای خانه اجاره ای است. تعداد مستأجران در سال های اخیر بیشتر شده، چون توان مالی آنها برای خرید مسکن کفاف نداده است. قیمت مسکن در یک دهه گذشته تقریباً هشت برابرشده است. عوامل متعددی به صورت زنجیره ای وضعیت کنونی را در بازار مسکن به وجود آورده است. این عوامل در چند سال متوالی تأثیر منفی بر بازار مسکن گذاشته و در نهایت منجر به جهش های قیمت شده است.
کاهش ساخت و عرضه مسکن، افزایش تورم عمومی، بی برنامگی برای بخش مسکن در چند سال، اجرا نشدن برنامه هایی مانند نوسازی بافت فرسوده و تکمیل به موقع واحدهای در حال ساخت مانند مسکن مهر، کاهش سرمایه گذاری در بخش مسکن و عواملی از این دست بازار مسکن را دچار التهاب کرده است.
از سوی دیگر برنامه هایی که بر اساس قوانین بالادستی بخش مسکن، قرار بود برای ساماندهی بازار اجاره اجرا شود نیز به سرانجام نرسیده است. این عوامل دست به دست هم داده تا اکنون شاهد رشد بی رویه قیمت اجاره بها باشیم.
بررسی قیمت ها در بازار اجاره اما نکته مهم دیگری را به ما نشان می دهد و آن قیمت دوبرابری اجاره بهای واحدهای مسکونی در تهران نسبت به کل کشور است.
بر اساس اطلاعات بازار مسکن در تهران و در کل کشور در زمستان گذشته که مرکز آمار آن را منتشر کرده است متوسط قیمت اجاره یک متر آپارتمان با میانگین مساحت ٨١ مترمربع و متوسط عمر بنای ١٦ سال ۱۰۰ هزار تومان بوده است، در حالی که متوسط قیمت در کل کشور با متراژ بالاتر برای هر متر مربع ۳۶ هزار تومان کمتر از تهران است. در کل کشور متوسط اجاره بهای یک متر آپارتمان با متراژ متوسط ۱۰۳ متر و عمر متوسط ۱۵ سال ۳۶ هزار و ۸۰۰ تومان بوده است.
بنابراین تأثیر متوسط نرخ اجاره یک متر آپارتمان در تهران بر متوسط قیمت کل کشور اثر گذاشته و باعث رشد بیش از ۶۰ درصدی قیمت اجاره مسکن در کشور شده است.
علاوه بر عوامل کلان اقتصادی و اجتماعی که تقاضا برای مسکن را در تهران افزایش داده، عامل مهم دیگر ساخت واحدهایی است که تقاضای مصرفی ندارد.
با توجه به افزایش قیمت مسکن، بیشترین تقاضای مصرفی واحدهایی با متراژ ۸۰ تا ۶۰ متر و کمتر است اما آمار بانک مرکزی نشان می دهد در مرداد امسال، در شرایطی که حدود ۶۵ درصد واحدهای عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران را آپارتمان های بالای ۱۰۰ متر تشکیل می دهند، سهم این خانه ها از معاملات قطعی فقط ۲۸ درصد است، در حالی که رتبه اول معاملات قطعی به خانه های ۶۰ تا ۷۰ متر تعلق دارد و آپارتمان های ۵۰ تا ۶۰ متر در جایگاه دوم است.
بنابراین از یک طرف تولید مسکن کاهش یافته و از طرف دیگر واحدهای ساخته شده متناسب با تقاضا نیست و این واحدها معمولاً خالی می ماند و به قصد کسب سود معامله می شود.
مقایسه قیمت ها در بازار مسکن
در بازار مسکن و بر اساس اطلاعات اخذ شده از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران طی مرداد ۱۴۰۱ نسبت به ماه قبل ۲,۵ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۸ درصد افزایش را تجربه کرد.
بررسی تحولات تورم ماهانه گروه خدمت بیانگر آن است که گروه «مسکن و خدمات ساختمانی» با سه واحد درصد بیشترین سهم را در تورم ماهانه گروه خدمت (۴.۲ درصد) داشته است.
متوسط قیمت فروش هر آپارتمان معامله شده در زمستان ١٤٠٠ از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران ۳۶ میلیون تومان با میانگین مساحت ٨٦ مترمربع و متوسط عمر بنای ١٣ سال بوده است که نسبت به فصل قبل ۹,۸ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۴.۵ درصد، افزایش داشته است.
در همین مدت متوسط قیمت فروش هر آپارتمان معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در کل کشور ۱۲ میلیون تومان با میانگین مساحت ۱,۷ مترمربع و متوسط عمر بنای ۱۳ سال بوده است، که نسبت به فصل قبل، ۸.۸ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۲۴.۸ درصد افزایش داشته است.
متوسط مبلغ اجاره ماهانه مترمربع آپارتمان معامله شده در زمستان ١٤٠٠ از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران ۱۰۰ هزار تومان با میانگین مساحت ٨١ مترمربع و متوسط عمر بنای ١٦ سال بوده است که نسبت به فصل قبل ۲۲,۲ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ٥٦.٦ درصد، افزایش داشته است.
متوسط مبلغ اجاره ماهانه مترمربع آپارتمان معامله شده در زمستان ١٤٠٠ از طریق بنگاه های معاملات ملکی در کل کشور ۳۶ هزار تومان با میانگین مساحت ۱۰۳ مترمربع و متوسط عمر بنای ۱۵ سال بوده است که نسبت به فصل قبل ۱۶,۳ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۶۰.۹ درصد افزایش داشته است.
بر اساس سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵، اکنون تخمین زده می شود هشت میلیون خانوار شهری در کشور مستأجر باشند. با بعد سه نفری هر خانوار یعنی به طور متوسط ۲۴ میلیون نفر در کشور مستأجر هستند. با توجه به افزایش نرخ اجاره بها، فشار زیادی از نظر مالی به مستأجران وارد می شود.
از این رو دولت اصلاح رویه گذشته در بازار مسکن را در پیش گرفته است و ساخت مسکن، عرضه واحدهایی با متراژ متناسب توان مالی اقشار متقاضی و همچنین اجرای قانون اجاره داری و ساخت مسکن های انبوه به قصد اجاره یا اجاره به شرط تملیک را در دستور کار دارد. از سوی دیگر اخذ مالیات از مالکان واحدهای خالی نیز در جهت عرضه بیشتر واحدها به بازار اجاره اجرا می شود.
