به گزارش ساختمان آنلاین: متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی در ماه گذشته ۳۴ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان اعلام شد که در مقایسه با اسفند ۱۴۰۰ که متوسط قیمت مسکن شهر تهران ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان در هر متر مربع بود، بالغ بر ۲.۴ درصد کاهش را نشان می‌دهد. در این شرایط، سرمایه گذاری در این بازار تا چه میزان سودآوری دارد و پیش‌بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۱ چگونه است؟
عرضه مسکن افزایش یافت
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن درخصوص وضعیت این بازار بر این باور است که بازار مسکن به دلیل سیاست هایی که دولت در رابطه با اخذ مالیات از واحد‌های خالی اتخاذ کرده است بسیاری از افراد را بر آن داشته تا واحد‌های خود را اعم از واحد‌های لوکس یا ویلایی در تهران و شهرستان ها و به خصوص در استان های شمالی کشور برای فروش بگذارند و تاحدودی میزان عرضه بالا رفته است.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: طرح مالیاتی دولت باعث بی‌میلی بخشی از سرمایه گذاران در زمینه سرمایه گذاری روی واحد‌های مسکونی شده و حتی واحد‌هایی که از قبل ساخته‌اند را هم باید به بازار عرضه کنند.
اکبرپور خاطرنشان کرد: بر این اساس تمایل افراد جدید نیز برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و پیش‌خرید‌ها افت خواهد داشت و بخش خصوصی نیز از نظر ایجاد بازار برای پیش فروش و استمرار ساخت و ساز دچار مشکل خواهد شد، چراکه خریداران بالقوه که به تدریج اقدام به پیش خرید می‌کردند به مرور کم می‌شوند.
این کارشناس بازار مسکن گفت: سازندگان ملک هم در این طرح باید مالیات خانه‌هایی که تاکنون ساخته‌اند و در انتظار رشد بازار برای فروش هستند بدهند و یکسری از افراد سرمایه‌گذار بالقوه هم دچار تردید در ساخت و ساز شده‌اند و مجموعه این عوامل می‌تواند در بازار مسکن تاثیرگذار باشد.
روند بازار‌ها با برجام تغییر می‌کند
او تصریح کرد: از سوی دیگر در صورتی که فرآیند برجام به نتیجه برسد باز هم نحوه تعامل افراد برای سرمایه گذاری‌ها متفاوت خواهد شد و این موضوع می‌تواند بر بازار مسکن نیز اثر گذار باشد، زیرا این امر می‌تواند روی بازار طلا و دلار تاثیرگذار باشد و نرخ‌ها را کاهش دهد.
اکبرپور خاطرنشان کرد: در هر صورت سرمایه های سرگردان باید درنهایت راه مناسب خود را پیدا کنند و به نظر می‌رسد بخشی از این سرمایه‌ها به سمت بازار بورس کشیده شود.
او ادامه داد:، اما سهام بسیاری از شرکت‌ها و مجتمع‌هایی که در بورس عرضه می‌شوند شفافیت لازمه در مورد گزارش‌های مالی را ندارند و یک حباب نامناسبی در این بازار وجود دارد که به زودی خواهد ترکید.
عرضه‌ها در استان‌های شمالی بیشتر می‌شود
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا عرضه بیشتر ملک به دلیل اخذ مالیات می‌تواند منجر به افت قیمت‌ها در بازار مسکن شود؟ گفت: در استان‌های شمالی (گیلان و مازندران) تعداد زیادی ویلا و آپارتمان تاکنون خریداری شده که بیش از نیاز خریداران بوده است و معمولا از سایر استان‌ها مانند یزد و اصفهان و تهران و… در استان‌های شمالی سرمایه‌گذاری کرده‌اند و این واحد‌ها را اجاره هم نداده‌اند به امید اینکه قیمت این املاک در آینده رشد کند؛ اما با وجود این مالیات‌ها مطمئنا به بازار عرضه خواهند کرد هر چند تاکنون نیز سود لازمه را برده‌اند.
او تصریح کرد:، اما معضلی که وجود دارد این است که این‌گونه ویلا‌ها و آپارتمان‌ها که قیمت‌های بالایی دارند خریداران بالقوه‌ای ندارند. باید گفت قیمت این ساختمان‌ها به قدری بالاست که خریداران محلی نمی‌توانند آن‌ها را خریداری کنند. این در حالی است که هدف از طرح اخذ مالیات این بوده که افرادی که در قشر متوسط جامعه هستند بتوانند این املاک عرضه شده را خریداری کنند.
اکبرپور خاطرنشان کرد: ضمن آنکه منابع مالی که بانک‌ها برای خرید ملک دراختیار مردم می‌گذارند از واقعیت به دور است و تاثیر آنچنانی بر بازار خرید و فروش املاک در کشور ندارد.
هزینه ساخت و ساز بیش از زمین است
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که در شرایط فعلی هزینه ساخت و ساز بیشتر است یا زمین، گفت: هزینه ساخت و ساز بسیار بالا رفته است و در بسیاری از شهر‌ها و از جمله در تهران هزینه متوسط ساخت بیش از ۱۰ میلیون تومان شده است ولو اینکه وزارت مسکن و راه و شهرسازی با ابلاغ به سازمان نظام مهندسی در جهت تبلیغ ساخت مسکن اجتماعی یک میلیون واحد ساخت ادعا می‌کنند که هزینه ساخت را تا ۴۰-۳۰ درصد پایین آورده است، اما این امر کاملا غیرمنطقی است و همان فاجعه‌ای که مسکن مهر رخ داد در مورد ساخت این یک میلیون مسکن اجتماعی هم رخ می‌دهد.
اکبرپور ادامه داد: زمانی که میزان تورم در جامعه حدود ۶۰ درصد است و حتی آمار‌های بانک مرکزی نیز آن را در محدوده ۴۰ درصد نشان می‌دهد این تورم بر هزینه‌های ساخت و ساز هم تسری می‌یابد.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه گفت: این موضوع باعث می‌شود که بسیاری از سازندگان بالقوه دیگر چندان تمایلی به ساخت و ساز نداشته باشند هر چند ممکن است ساخت و ساز واحد‌های لوکس هنوز هم انجام شود، اما خریداران این واحد‌های لوکس نیز اقشار خاصی هستند که با معاملات این واحد‌ها نمی‌توان انتظار تعدیل قیمت‌ها و گشایشی در قیمت همه واحد‌ها داشت.
او افزود: در کنار افزایش هزینه ساخت و ساز، قیمت زمین نیز از این موضوع تبعیت می‌کند و آن‌هم رشد می‌کند، اما در بسیاری از موارد برای بازسازی ساختمان‌های کلنگی فرآیند مشارکت را در پیش می‌گیرند با نسبت‌های ۵۰ – ۵۰ یا ۶۰ – ۴۰ سازنده و مالک اقدام به ساخت و ساز می‌کنند که این درصد‌های مشارکت باز هم وابسته به قیمت زمین است.
اکبرپور تصریح کرد: آنچه که در تمامی کشور‌ها از آن تبعیت می‌شود این است که در فرآیند شهرسازی محل جانمایی ساختمان‌های مسکونی و تجاری و اداری مشخص است و تمهیدات شهرسازی در آن رعایت می‌شود و ساختمان‌ها را می‌سازند تا مردم آرامش کافی برای استفاده از خیابان های پهن، ورزشگاه ها و فضای سبز و بیمارستان ها و امکانات کامل را داشته باشند. این در حالی است که در ایران این‌گونه نیست و مردم ابتدا در شهر سکنی می‌کنند و پس از اینکه تعدادی از ساخت و ساز‌ها انجام شد خیابان‌ها جدول‌بندی می‌شوند و گسترش در شهر‌های ایران به صورت افقی است این در حالی است که این نوع شهرسازی اشتباه است.
این کارشناسان که این همه از ساخت مسکن جدید نگرانند باید یاد آور شوم که مردمی که مسکن نیاز دارند حتی توان آورده اولیه چهل میلیونی مسکن ملی را هم ندارند و از طرفی در حال حاضر تعداد خانوارهای ایرانی حدود بیست و چهار میلیون خانوار است و تعداد خانه های موجود در کشور حدود سی و سه میلیون واحد است که تعداد خانه‌های موجود در کشور حدود نه میلیون واحد بیشتر از تعداد خانوارها می‌باشد که اگر تا ده سال دیگر حتی یک واحد خانه هم ساخته نشود باز همچنان تعداد خانه بیشتر از خانوارها خواهد بود اون کسانی که نگران کمبود مسکن هستند بایستی هم به توانایی های جامعه توجه داشته باشند و هم تعداد خانه های خالی موجود در کشور و عزم دولت به ساخت مسکن هر چند قسمتی از آن جبری که میگویند انجام دهند و از طرفی به تحولات جمعیتی که در حال کاهش جمعیت هستیم که مهاجرت هم مزید بر علت است توجه داشته باشند