به گزارش ساختمان آنلاین: موضوعی که به اعتقاد کارشناسان پس از انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و قوت گرفتن احتمال بازگشت ایالت متحده به برجام و بهبود شرایط اقتصادی به همراه نزدیک شدن به پایان دولت در سه ماهه ابتدایی سال 1400 با رکورد انتظاری مواجه خواهد شد به گونه ایکه با کاهش میانگین معاملات شاهد ثبات و در برهه‌ای از زمان کاهش قیمتها خواهیم بود.
تداوم سایه تورمی در بلند مدت
مهدی سلطان محمدی کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص وضعیت اینده بازار مسکن به ساختمان آنلاین گفت: روند کاهشی قیمتها ابتدا به شکل افت معاملات بروز می کند که هم اکنون شاهد آن هستیم و در کوتاه مدت قیمت مسکن نیز کاهش می یابد اما سایه تورم ساختاری ناشی از سیاستهای غلط پولی و مالی همچنان در میان مدت و بلندمدت اقتصاد کشور را تهدید می کند؛ حتی می بینیم در لایحه بودجه ۱۴۰۰ قبل از اینکه درآمدهای نفتی بالا برد برای هزینه کردن آن برنامه ریزی می کنند که ادامه این رویکرد در قیمت کالاها از جمله مسکن منعکس خواهد شد.
وی در ادامه افزود: قیمت مسکن بخصوص در سال ۱۳۹۹ فراتر از انتظارات تحلیلگران افزایش پیدا کرد. در واقع جریان احساسی در بازار مسکن حاکم شد و از ابتدای سال جاری قیمت مسکن در تهران به طور متوسط ۱۰ درصد در هر ماه افزایش یافت که در مجموع رشد ۷۰ درصد رقم تکان دهنده ای محسوب می شود.
وی افزود: از اواسط آبان ماه متاثر از تحولات سیاسی بین المللی و امیدواری برای گشایش در برجام این تصور را ایجاد کرد که درآمدهای نفتی بالا می رود و قیمت ارز کاهش پیدا می کند. تاثیر موقت این گمانه زنی به شکل افت حدود ۲۰ درصدی قیمت ارز خود را نشان داد. شاخص بورس نیز قبل از آن حدود ۳۰ درصد افت کرد و در مورد سایر کالاهای سرمایه ای از جمله مسکن نیز شاهد کاهش قیمتها هستیم.
این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: یک تورم ساختاری مزمن در بیش از پنج دهه در کشور وجود داشته که از قبل انقلاب شروع شده است. مادامی که اصلاحات ساختاری در هزینه ها و درآمدهای دولت ایجاد نشود این وضعیت تورمی ادامه خواهد داشت، حتی اگر بر اساس شوکهای سیاسی قیمتها برای مقطعی کاهش یابد.
به گفته سلطان محمدی، هنوز عزم جدی برای اصلاح ساختار اقتصادی در دولت وجود ندارد. همچنان هزینه های دولت در حال افزایش است و در لایحه بودجه ۱۴۰۰ منابع درآمدی را حتی الامکان بر اساس درآمد نفت پیش بینی کرده اند. به محض اینکه درآمد نفت بالا می رود یا حتی امید به افزایش قیمت می رود چاه آن را از قبل می کنند و هزینه ها را افزایش می دهند. اگر این روند ادامه داشته باشد در قیمت کالاها از جمله مسکن و حتی نرخ ارز منعکس خواهد شد.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: در دورنمای میان مدت و بلندمدت متاسفانه همچنان چشم انداز تورمی دیده می شود. اما این وضعیت گریزناپذیر نخواهد بود. خیلی از کشورهای دنیا و کشورهای منطقه که اقتصاد به مراتب متزلزل تری داشتند توانسته اند تورم را مهار کنند. این مهم مستلزم اصلاح سیاستهای پولی و مالی دولت است.
بلاتکلیفی در بازار
همچنین مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه بعد از خروج تقاضای مصرفی، از حدود یک ماه پیش تقاضای سرمایه گذاری هم از بازار ملک خارج شده است گفت: تا سه ماهه ابتدای سال ۱۴۰۰ بازار مسکن در حالت بلاتکلیفی قرار می گیرد و قیمتها ثبات نسبی خواهد داشت.
وی در ادامه افزود: طی سه سال گذشته در عین حال که قیمت مسکن در تهران ۵.۵ برابر شده قدرت خرید مصرف کننده افزایش نداشته است. در سه سال گذشته نرخ رشد اقتصادی منفی بوده، درآمد خانوار کاهشی شده و توان مصرف کننده واقعی پایین آمده است. از ماه‌ها قبل پارامتر تقاضای مصرفی، عاملی برای افزایش قیمت نبوده اما نرخها بالا رفته است.
وی افزود: آنچه طی ماههای اخیر باعث افزایش قیمتها در بازار مسکن شد تقاضای سوداگرانه و سرمایه گذاری بود. البته این گروه با کاهش ارزش پول ملی به دنبال ایجاد یک سپر تورمی بودند. بعد از انتخابات آمریکا و با توجه به در پیش بودن انتخابات ریاست جمهوری کشورمان در بازه شش ماهه پیش رو بازار مسکن در حالت بلاتکلیفی به سر خواهد برد. مصرف کنندگان که از قبل حضور نداشته اند، سرمایه گذاران برای ورود تعلل میکنند.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه احتمالا تعداد معاملات در بازه زمانی شش ماهه آینده در مقایسه با میانگین ۱۰ ساله کمتر باشد گفت: درخصوص قیمتها با توجه به رفتار معمول بازار مسکن وارد دوره ثبات نسبی قیمتی شده ایم که از تورم عمومی جا می ماند. این به معنای کاهش ارزش واقعی قیمت مسکن است. مگر اینکه اتفاق ویژه ای در حوزه ارز بیفتد. اما اگر روند بازار همانند آنچه طی یک ماه اخیر اتفاق افتاده ادامه پیدا کند انتظار داریم تا سه ماهه اول سال ۱۴۰۰ شاهد ثبات نسبی قیمتها و کاهش معاملات باشیم.
روانشادنیا با اشاره به کاهش ۱۴ درصدی ساخت و ساز طی نیمه نخست سال جاری نسبت به شش ماهه اول سال ۱۳۹۸ گفت: به دلیل موانع زیاد محیط کسب و کار صنعت ساختمان از جمله طولانی بودن مدت زمان صدور پروانه های ساختمانی و دست و پاگیر بودن مقررات، به اندازه کافی سرمایه گذاران در این صنعت با ریسک مواجهند. اگر ریسک سیستماتیک مثل شوکهای سیاسی هم اضافه شود در سرمایه گذاری دست نگه می دارند تا وضعیت انتخابات سال آینده مشخص شود. لذا نمی توان به رشد محسوس ساخت و ساز در میان مدت امیدوار بود.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که آیا بودجه انبساطی دولت می تواند به رشد قیمت مسکن بیانجامد گفت: در حال حاضر مساله اصلی مجاب شدن سرمایه گذاران و افزایش قدرت خرید مصرف کنندگان بازار مسکن است که در هر دو بخش تحرک چندانی دیده نمی شود. از طرف دیگر وضعیت بازارهای موازی و موضوع تحولات سیاسی که در پیش داریم پارامترهای تعیین کننده تری است. همانطور که گفتم معتقدم بازار مسکن تا شش ماه آینده در یک ثبات قیمتی و رکود معاملاتی قرار می گیرد.
