تغییر وضعیت بازار معاملات مسکن در فصل زمستان

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، تغییر وضعیت در بازار معاملات مسکن شهر تهران، علائم خروج مسکن از سکون ۶ ماهه را منعکس می کند. تازه ترین بررسی ها و تحقیقات میدانی انجام شده نشان می دهد بازار معاملات مسکن شهر تهران، زمستان امسال، با چهار تغییر رفتار مهم از سمت بازیگران این بازار از خواب ۶ ماهه بیدار شده است. به روایت واسطه های بازار و آن طور که بررسی ها نشان می دهد، نوسانات ارزی در دی و بهمن امسال، عامل اصلی این چرخش وضعیت بازار و معامله گران مسکن در فصل پایانی ۱۴۰۲ است.

بازار معاملات مسکن شهر تهران که در دو فصل متوالی یعنی تابستان و پاییز امسال با کاهش حجم معاملات از یک طرف و کاهش قیمت از سوی دیگر مواجه شده‌‌‌ بود، در زمستان تغییر وضعیت داد.

در شرایطی که تحقیقات میدانی از خروج بازار مسکن شهر تهران از خواب معاملاتی ۶‌ ماهه خبر می دهد، روایت واسطه های ملکی از وضعیت کنونی بازار حاکی است، در هفته های اخیر حجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق مختلف پایتخت از جمله مناطق مصرفی نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران به طور محسوس افزایش یافته است. این در حالی است که تغییراتی نیز در رفتار هر دو سمت بازار اعم از خریدار و فروشنده مشاهده می شود.

از ابتدای تابستان تا پایان پاییز امسال یعنی به مدت شش ماه متوالی، نه تنها حجم معاملات خرید مسکن در حداقلی ترین حالت ممکن یعنی میانگین ثبت تنها سه هزار فقره معامله خرید آپارتمان در ماه قرار داشت که حجم معاملات مسکن در این بازه زمانی ۶ ماهه، معادل ۶۰‌ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل (تابستان و پاییز سال گذشته)، کاهش یافت.

در همین مدت، میانگین قیمت مسکن شهر تهران نیز با کاهش ۵.۵ درصدی همراه شد. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله شده در بازار مسکن شهر تهران به روایت آمارهای رسمی از ۷۸ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در تیرماه امسال به ۷۴ میلیون تومان در آذرماه کاهش یافت.

اما از ابتدای زمستان امسال، وضعیت در بازار مسکن چرخش کرد؛ تحقیقات میدانی و اظهارات واسطه های مسکن شهر تهران، نوسانات ارزی زمستان امسال را به عنوان عامل اصلی این تغییر وضعیت معرفی می کنند. ضمن آنکه این تغییر شرایط ناشی از یک عامل فرعی دیگر یعنی ورود تقاضای خرید خانه به بازار در ابتدای زمستان ناشی از ۶ ماه کاهش قیمت در آن است.

زمستان امسال بازار ارز بعد از یک دوره ثبات نسبی ۹ ماهه دچار نوسان شد. به طوری که در پایان دی ماه قیمت دلار هفت درصد نسبت به ابتدای این ماه افزایش یافت. این میزان رشد قیمت دلار تنها به فاصله ابتدا تا انتهای دی ماه، سه واحد‌ درصد از رشد قیمت دلار در ۹ ماه اول امسال بیشتر بود. در ۹ ماه اول امسال یعنی از ابتدای فروردین تا پایان آذرماه ۱۴۰۲، قیمت دلار چهار درصد رشد کرده بود اما رشد قیمت دلار در یک ماه (دی ماه)، نه تنها از رشد ۹ ماهه کمتر نشد که سه واحد‌درصد نیز بیشتر شد و به هفت درصد رسید.

این موضوع به عامل اصلی افزایش محسوس خرید و فروش مسکن در زمستان امسال تبدیل شد و به نوعی می توان گفت رشد نرخ دلار باعث رشد فروش آپارتمان های مسکونی شده است.

چهار تغییر رفتار در شرایط زمستانی بازار مسکن پایتخت

بررسی های درباره شرایط زمستانی بازار مسکن شهر تهران از شناسایی چهار تغییر رفتار در این بازار خبر می دهد. اولین تغییر رفتار به افزایش حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان در زمستان نسبت به تابستان و پاییز امسال، است. به روایت واسطه ها در زمستان (دی و بهمن) نه تنها مراجعه خریداران و تقاضای خرید آپارتمان افزایش یافت که حجم معاملات خرید نیز به میزان محسوس رشد کرده است.

دومین تغییر رفتار به یک چرخش معنادار قیمتی در این بازار مربوط می شود. در حالی که واسطه های بازار معاملات مسکن شهر تهران می گویند قیمت نهایی یا قیمت امضای قراردادهای خرید مسکن در پایتخت، در معاملات زمستانی تغییر محسوسی نسبت به پاییز نداشته است اما اکثر قریب به اتفاق فروشنده ها اعمال تخفیف پای میز قرارداد را که ماه های قبل به یک روال رایج یا نوعی مشوق خرید در بازار تبدیل شده بود، متوقف کرده اند. اما افزایش محسوس روی قیمت ها اعمال نشده است.

مشاهده علائمی از بازگشت خریداران سرمایه ای کوتاه مدت به عنوان نوعی از خریداران غیرمصرفی که با هدف موج سواری روی نوسان قیمت مسکن در دوره های اوج تغییرات قیمتی در این بازار حضور داشته و اقدام به معامله می کردند، تغییر رفتار سومی است که در بازار زمستانی مسکن شهر تهران این روزها دیده می شود.

بررسی ها و اظهارات واسطه ها و فعالان بازار مسکن پایتخت نشان می دهد بازار معاملات مسکن پس از حداقل 6 ماه در دی و بهمن ماه، شاهد بازگشت این گروه از خریداران غیرمصرفی بوده است. این گروه از خریداران یکبار در سال 1400 به دنبال ورود بازار مسکن به فاز پساجهش و آرامش نسبی قیمتی از بازار خارج شده بودند و گروه دیگری از آنها نیز اوایل تابستان امسال، با شروع موج کاهش قیمت به شکل محسوس و چشمگیر از این بازار خارج شدند.

گروهی نیز سفته بازهایی بودند که امسال در دوره اوج قیمت یعنی در بهار 1402 از بازار خارج شده بودند. اما هم‌‌‌اکنون واسطه ها از رصد علائمی خبر می دهند که بر اساس آن گروهی از این متقاضیان به طور مجدد به بازار بازگشته و در بازار دیده شده اند.

چهارمین تغییر رفتار رصد شده در روزهای زمستانی بازار مسکن پایتخت به تشکیک هر دو بازیگر معاملات مسکن نسبت به تداوم وضعیت موجود مربوط می شود. بررسی ها نشان می دهد هم خریداران و هم فروشنده های آپارتمان نسبت به تداوم شرایط موجود در بازار مسکن دچار شک و تردید هستند. آنها نسبت به اینکه این شرایط ادامه دار باشد و قیمت ها با رشد محسوس همراه شود تردید دارند. علت این تردید هم به تجربه و مشاهده آنها از رفت و برگشت قیمت مسکن در 9 ماه اول امسال و البته رفت و برگشت قیمت دلار مربوط می شود.

به روایت واسطه ها این موضوع مانع از ایجاد جو هیجانی در بازار مسکن در روزها و هفته های اخیر شده است. به خصوص اینکه اغلب فروشنده های مسکن افرادی هستند که تجربه رکود و رسوب چند ماهه فایل فروش آپارتمان خود در ماه های اخیر را دارند و بنابراین با مشاهده وضعیت قدرت خرید متقاضیان و خریداران، اغلب رفتار هیجانی از خود بروز نمی دهند.

نگاه معامله گران به شرایط فعلی

اما علاوه بر تغییر وضعیت بازار زمستانی مسکن نسبت به تابستان و پاییز، هم‌‌‌اکنون معامله گران ملکی سه نگاه مهم به این بازار دارند که رفتار آنها را در این بازار جهت می دهد. بررسی ها نشان می دهد نگاه معامله گران مسکن اعم از خریدار و فروشنده بازار مسکن به این بازار در شرایط فعلی تنها ناشی از نوسانات دلاری نیست. ریسک هایی مثل ریسک احتمال وقوع جنگ که سال گذشته و همچنین سال های قبل در این بازار وجود نداشت هم‌‌‌اکنون اثرگذاری مطلق نوسانات ارزی بر رفتار معامله گران (خریدار و فروشنده) را تحت تاثیر قرار داده است.

دومین نگاه مربوط به وضعیت بودجه خریداران مسکن و قیمت واحدهای مسکونی است. هم‌‌‌اکنون خریدار مسکن در یک منطقه مصرفی معمولی برای خرید یک آپارتمان میان متراژ به طور متوسط به بودجه‌ای حول و حوش پنج میلیارد تومان نیاز دارد. با توجه به این سطح قیمتی و شرایطی که هم‌‌‌اکنون خریداران بازار از نظر قدرت خرید و توان مالی دارند، تقاضای موثر خرید آپارتمان چندان زیاد نیست. چون تامین این هزینه برای بخش زیادی از متقاضیان از همیشه دشوارتر شده است.

نگاه سوم موجود در بازار نیز از رفت و برگشت قیمت مسکن در 9 ماه اول امسال نشات می گیرد که باعث شده به‌رغم نوسانات دلاری اخیر، کماکان عمده معاملات خرید مسکن با قیمت های پاییز انجام شود و رفتار هیجانی در این بازار دیده نشود.

در حالی که در بهار امسال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران با رشد 20 درصدی همراه شد اما در پاییز و تابستان، متوسط قیمت فروش آپارتمان‌‌‌ها 5.5‌ درصد کاهش یافت.

افزایش خرید تا دو برابر

نتایج تحقیقات میدانی به عمل آمده نشان می دهد در شرایط فعلی حجم معاملات خرید آپارتمان افزایش یافته است. واسطه های بازار معاملات مسکن در برخی از محله های مصرفی نیمه شمالی پایتخت اعلام کردند: حجم معاملات خرید آپارتمان در این مناطق تا دو برابر در زمستان امسال نسبت به پاییز افزایش یافته است. در محلات مصرفی و جنوبی نیز حجم معاملات افزایش یافته است اما به دلیل ضعیف تر بودن قدرت خرید در این مناطق این افزایش کمتر از محله های مصرفی نیمه شمالی تهران بوده است.

واسطه ها می گویند در مناطق جنوبی تهران هر گونه افزایش قیمت می تواند منجر به کاهش اجباری تقاضا و خروج متقاضیان خرید از این بازار شود چرا که قدرت خرید در این مناطق شکننده تر از نیمه شمالی تهران است.

واسطه ها همچنین می گویند معامله گران مسکن به نوسانات دلار نگاه رشد بلندمدت ندارند.

از سوی دیگر همین کاهش 5.5 درصدی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران بخشی از خریداران مصرفی به‌خصوص متقاضیان تبدیل به احسن را زمستان امسال وارد بازار کرده است و این موضوع را می توان در کنار عامل اصلی که همان نوسانات ارزی است به عنوان عامل فرعی رشد معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران در زمستان امسال اعلام کرد.

نکته دیگری که در رابطه با بازار زمستانی معاملات خرید مسکن تهران می توان به آن اشاره کرد به حضور سه نوع متقاضی خرید مسکن در این بازار اعم از سرمایه گذار بلندمدت، سرمایه گذار کوتاه مدت و خریدار مصرفی (بیشتر متقاضی تبدیل به احسن و تعداد محدودی خانه اولی) مربوط می شود. غلبه تقاضای خرید نیز با خریداران مصرفی از نوع تبدیل به احسن است که به قصد بهبود مسکن محل سکونت خود از یکسو در بازار فروش و در نقش فروشنده حضور دارند و از سوی دیگر در نقش خریدار، متقاضی خرید آپارتمان هستند.