به گزارش ساختمان آنلاین: طرحهای موسوم به ساماندهی بازار مسکن با دو پیشنهاد انحرافی از سوی مجلس، خطر آشفته کردن این بازار را تشدید کرده است. با وجود آنکه شورای نگهبان با اشرافیت بر مسائل حقوقی و تکیه بر قوانین بالادستی از جمله قانون 10 مدنی، دو بار طرح الزام ثبت معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور را رد کرده، بهارستان‌نشینان همچنان بر چراغ سبز گرفتن از شورای نگهبان برای تصویب این طرح ضد رونق اصرار دارند؛ طرحی که می‌تواند زمینه‌ساز نااطمینانی به اسناد غیررسمی، حذف تدریجی واسطه‌های ملکی و ایجاد هرج و مرج قیمتی در بازار مسکن را فراهم کند.
ادامه سیاست دولت قبل
همزمان با این طرح، کاهش تعرفه بنگاهها از سوی مرکز پژوهشهای مجلس دنبال می‌شود؛ موضوعی که بنا بر شنیده‌ها با فشار برخی نمایندگان مجلس، لابه‌لای طرحهای به مراتب مهمتر پژوهشی گنجانده شده است؛ چرا که در بدنه مرکز پژوهشها بیش از آنکه نگاه سیاسی غالب باشد، نگاه مدنی و قانونی حکمفرماست. راه پیش رو در واقع سیاست دولت قبل را دنبال می‌کند. مهرماه سال 1399 به دستور معاون اول رییس جمهور وقت، حق‌الزحمه دفاتر املاک به نصف کاهش پیدا کرد؛ موضوعی که بنا به گفته خسروی ـ رییس اتحادیه مشاوارن املاک ـ بدون ارزیابی‌های کارشناسی در زمینه‌های ایجاد تورم در بازار مسکن، مسائل اجتماعی، شغلی و معیشتیِ فعالان این بخش انجام شد و پدیده‌های شوم دور زدن قانون، و درخواست تعرفه بالاتر از نرخ مصوب از سوی برخی واسطه‌های ملکی را تشدید کرد.
حالا یکی از سیاستهای شکست خورده دولت قبل با تلفیق تضعیف مهمترین رکن معاملات مسکن یعنی واسطه‌های ملکی در طرح الزام ثبت معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت اسناد و املاک در حال پیگیری است و با وجود آنکه سد منطق و تخصص شورای نگهبان را جلوی خود می‌بیند به نظر می‌رسد بر روی دور زدن قوانین بالادستی حساب باز کرده است.
قانون پیش فروش که مشابه این طرح بود چگونه ابتر ماند؟
پیش از این هم در طرح اصلاح قانون پیش‌فروش مصوب دی‌ماه سال 1389 به بهانه کاهش تخلفاتی که عمدتا توسط سازندگان صورت می‌گرفت با حذف واسطه‌های ملکی، متعاملین به ثبت قرارداد در دفاتر اسناد ملزم شدند. اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد نه تنها از تعداد تخلفات پیش‌فروش کاسته نشده بلکه تقریبا هیچ سازنده‌ای برای ثبت قرارداد در دفتر اسناد رسمی حاضر نمی‌شود و نهایت لطفشان به خریداران، امضای یک قرارداد سه برگی است. دفاتر اسناد نیز اشراف چندانی به تنظیم قرارداد پیش‌فروش ندارند و عملا قانون پیش‌فروش ابتر مانده است.
در واقع کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در نظر دارد با فشار، دو طرح شکست خورده قبلی را از فیلتر شورای نگهبان عبور دهد و به تصویب برساند. کارشناسان معتقدند اثرات «الزام ثبت معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور» و «کاهش تعرفه مشاوران املاک» می‌تواند به شکل رهاسازی فضای تنظیم معاملات، هرج و مرج نرخ کمیسیون، افزایش قیمت خانه و آشفته کردن بازار مسکن بروز پیدا کند.
رییس اتحادیه املاک: طرح بدون پشتوانه 10 بار هم ارایه شود توسط شورای نگبهان رد خواهد شد
مصطفی‌قلی خسروی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک ـ در گفت وگو با ساختمان آنلاین با بیان اینکه طرح ثبت معاملات املاک در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور، تیرماه امسال برای دومین بار از سوی شورای نگهبان رد شده است خاطرنشان کرد: طرحی که پشتوانه منطقی نداشته نباشد اگر 10 بار هم ارایه شود از سوی شورای نگهبان رد خواهد شد. از نمایندگان مجلس انتظار می‌رود قوانینی مطابق با مسئولیتهای ذاتی هر صنف تنظیم کنند، در غیر این صورت فقط اختلالات شغلی را دامن می‌زنند. نمی‌شود که مسئولیت واسطه ملکی را به صنوف دیگر واگذار کرد. همانطور که منِ مشاور املاک نمی‌توانم کار پزشک را انجام دهم.
وی افزود: ما با مشکلاتی همچون نداشتن حدود صنفی و سقف و نبود اختیارات کافی درخصوص تنبیهات متناسب با تخلفات دفاتر املاک مواجهیم که اگر رسیدگی و قوانین مناسب وضع شود بسیاری از مسائل مبتلابه بازار مسکن حل خواهد شد. اما در سالهای گذشته، دولت و مجلس به جای حل و فصل این مسائل، عمدتا با آسان‌پنداری و عدم شناخت عمیق از وضعیت بازار مسکن، راههای انحرافی را در پیش گرفته‌اند که دو طرح مذکور از همین جنس انحرافی هستند.
حدود 3 درصد جمعیت کشور عضو خانواده بزرگ مشاوران املاک هستند
خسروی تاکید کرد: بارها از نمایندگان مجلس خواسته‌ایم با حضور در اتحادیه مشاوران املاک، معضلات و مسائل مبتلابه بازار مسکن را از نزدیک ببینند و مطابق با این مشکلات، قانون وضع کنند. آقایان در دفتر خودشان نشسته‌اند و نسخه می‌پیچند که عمدتا به تشنج بازار مسکن و بی‌اعتباری مشاوران املاک منجر می‌شود. کجای دنیا واسطه شغلی را حذف می‌کنند؟ ما مولد اقتصادی، مولد مالیاتی و مولد شغلی هستیم. حدود 135 هزار مشاور املاک در سطح کشور با کارکنانشان یک صنف حدودا 700 هزار نفری را تشکیل می‌دهند که با اعضای خانواده‌شان تقریبا 2.5 میلیون نفر می‌شوند. یعنی بیش از 3 درصد جمعیت کشور جزو خانواده صنف مشاوران املاک هستند. اما آنقدر عرصه را بر مشاوران املاک تنگ کرده‌اند که به رانندگی تاکسی‌های اینترنتی و مشاغل کاذب رو آوردند.
تاکید قانون 10 مدنی بر صحت قراردادهای خصوصی
به گزارش ساختمان آنلاین تناقض طرح مجلس با قانون 10 مدنی، ضعف آشکار قانون‌گذار را در ارایه این طرح نشان می‌دهد. بر اساس قانون 10 مدنی قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، در صورتی که مخالف صریح شرع نباشند، نافذ است. معنی و تفسیر ماده 10 قانون مدنی از جهات گوناگون قابل بررسی بوده که بیان اصل آزادی قراردادی، اصل نفوذ و صحت قرادادهای خصوصی و لزوم پایبندی به این قراردادها از مهم ترین نکات مربوط به این ماده است.
بی‌اعتنایی نسبت به ماده 10 مدنی جدا از آنکه عدم شناخت قانون‌گذار نسبت به قوانین بالادستی را نشان می‌دهد ممکن است زمینه بی‌توجهی شورای نگهبان به صداهایی که از صندلی‌های سبز بهارستان بیرون می‌آید را فراهم کند که دو بار رد شدن طرح موسوم به ثبت معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور، نمونه‌ای از اشراف شورای نگهبان به قوانین و مقررات و ضعف برخی نمایندگان پارلمان نسبت به قانون را نشان می‌دهد. حال آنکه انتظار عمومی از نمایندگان محترم مجلس، تسلط کامل بر قوانین و مقررات بالادستی است. در صورتی که قراردادهای خصوصی، اعتبار خود را از دست بدهد فضا برای ایجاد هرج و مرج، بی‌اعتمادی و تضعیف حقوق بسیاری از افراد که مطابق قانون نسبت به تنظیم قراردادهای دستی اقدام می‌کنند فراهم خواهد شد؛ مسیری که یک بار در جریان قانون پیش‌فروش سال 1389 آن را طی کردیم و قطعا هیچ‌کس از جمله نمایندگان محترم مجلس، تکرار راهی که به بن‌بست رسیده را در سر نمی‌پرورانند.
یک حقوقدان: توافق مکتوب، نافذ و قانونی است
فرهاد نوکام ـ کارشناس حقوق ثبتی ـ نیزدرگفت وگو با ساختمان آنلاین با بیان اینکه مطابق شرع و قانون، توافق مکتوبی که بین افراد انجام شود قابل استناد است گفت: علت ایراد شورای نگهبان به طرح الزام ثبت معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت اسناد و املاک، مغایرت آن با شرع و قانون است. قانونی که ناقص باشد در مقام اجرا دچار مشکل خواهد شد. به طور مثال در قانون پیش‌فروش، مشاوران املاک را ندیدند و اعلام کردند قراردادها حتما باید در دفاتر اسناد ثبت شود. دفاتر اسناد نیز این قراردادها را ثبت نمی‌کنند که همین مساله به افزایش تخلفات منجر شده است.
وی، ندادن اختیارات قانونی به مشاوران املاک را از دلایل ایجاد پرونده‌های ملکی دانست و گفت: اگر دولت و مجلس از مشاوران املاک مسئولیت می‌خواهد باید به آنها دسترسیهای لازم را به منظور انعقاد قرارداد بدهد. مثلا مشاور املاک باید بتواند استعلام موضوعاتی مثل در رهن بودن ملک مورد نظر در بانک، ممنوع‌المعامله بودن متعاملین، بدهی بانکی و دیگر مسائل ملک مورد نظر را از دستگاه مربوطه بگیرد اما این دسترسی‌ها وجود ندارد. در حال حاضر برای کد رهگیری، پلاک ثبتی قفل می‌شود و به راحتی با تغییر یک عدد از کد پستی، چندین کد رهگیری برای یک ملک دریافت کرد. لذا باید کد پستی قفل شود اما این کار صورت نگرفته است. دولت باید این هماهنگی‌ها را انجام دهد ولی با وجود درخواستهای مکرر فعالان و کارشناسان حوزه املاک، این اقدام انجام نشده است.
حدود 95 درصد مشاوران املاک در جهت کاهش قیمت مسکن عمل می‌کنند
این کارشناس حقوق ثبتی همچنین درباره طرح کاهش تعرفه بنگاهها که توسط مجلس دنبال می‌شود افزود: من شنیدم که در این طرح در نظر دارند نرخ کمیسیون به شکل منطقه‌ای محاسبه شود. این اقدام اشتباه است. اگر تعرفه ثابت باشد در سطح اجرا منجر به افزایش جرم خواهد شد؛ زیرا خدماتی که توسط واسطه ملکی برای یک خانه 15 میلیارد تومانی ارایه می‌شود متفاوت با خدمات یک خانه یک میلیارد تومانی است. طبق بررسی‌ها حدود 95 درصد مشاوران املاک در جهت کاهش قیمت مسکن عمل می‌کنند. مشاور با چانه‌زنی سعی می کند قیمت پیشنهادی فروشنده را به توان خریدار نزدیک کند تا معامله انجام شود و بتواند به کمیسیون خود برسد.
نوکام، مقایسه زحمت مشاوران املاک با دفاتر اسناد را قیاس مع‌الفارق دانست و گفت: با همه احترامی که برای سردفتران قائلم، دفاتر اسناد بجز رد و بدل کردن چند امضا، خدمات خاصی ارایه نمی‌دهند و نباید زحمت مشاوران املاک و دفترداران به یک اندازه دیده شود. به جرأت می توان گفت از بین 100 فایلی که مشاور املاک بر روی آنها کار می‌کند 2 فایل به قرارداد ختم می‌شود. بنابراین زحمت این دو صنف به یک اندازه نیست و حق‌الزحمه آنها نیز باید متفاوت باشد. معتقدم قانون نظام صنفی برای مشاوران املاک، کافی نیست و باید یک قانون خوب نوشته شود. این مستلزم آن است که یک کار کارشناسی صورت گیرد نه اینکه برای وانمود کردن این موضوع که داریم قانون می‌نویسیم قوانینی را به تصویب برسانیم که قابلیت اجرا نداشته باشد.
