به گزارش ساختمان آنلاین: سعید لطفی با تاکید بر اینکه تلاطم در بازار مسکن شوک اقتصادی را به دنبال خواهد داشت خاطرنشان ساخت: یکی از پارامترهای اصلی در افزایش قیمت مسکن،عملکرد بازارهای موازی شامل بورس ، طلا و دلار است و انتقال درآمدهای ناشی از این بازار به حوزه ملک سبب ایجاد تلاطم در این بازار می شود ،ضمن اینکه عملکرد نادرست دولت در حوزه بورس،مسکن را به بازاری جذاب برای سرمایه گذاری با هدف سودجویی که منجر به التهاب قیمتها می شود،تبدیل کرده است.
وی اظهارداشت: در همین حال افزایش نهاده های تولید شامل مصالح ساختمانی،نیروهای کار و همچنین زمین ،سبب شده است که سرمایه گذاران ترجیح دهند به جای سرمایه گذاری در بازار مسکن ،سرمایه خود را نزد بانکها نگهداری کنند و از سود حاصل از آن بهره ببرند و همین مساله سبب رکود تولید مسکن و ایجاد اختلال در الگوی عرضه و تقاضای مسکن شده است.
عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح کرد: انتظار می رود که واکنش مسوولان و تصمیم گیران به انفجارقیمتها در بازار مسکن بر مبنای واقعیت باشد چرا که بر اساس یک سنت دیرینه معمولا دولتمردان مشاوران املاک و یا سوداگری را متهم ردیف اول قیمت مسکن معرفی می کنند تا سهم قصور خود از این فاجعه اقتصادی را کمرنگ کنند در حالی که زنجیره ای از عوامل بیرونی و داخلی در رشد نجومی قیمتهای مسکن سهیم هستند.
لطفی افزود: مواضع غیرمنطقی،نقشه راه تصمیم گیری برای حوزه مسکن را به شدت مخدوش می کند و باعث می شود که به جای راه حل های منطقی برای کنترل بازار مسکن،با برچسب زدن به این و آن و انداختن تقصیر به گردن دیگران،راهکاری منطقی برای حل بحران مسکن اندیشیده نشود.
وی همچنین در تحلیل افزایش نرخ معاملات مسکن در خرداد ماه سال جاری توضیح داد: بخش اعظمی از این معاملات قطعا با هدف سرمایه گذاری بوده است و بسیاری از متقاضیان برای حفظ سرمایه خود از گزند نوسانات دلار و بازار بورس،کماکان بازار مسکن ر ا بهترین مقصد سرمایه گذاری برای هدف خود دانسته اند.
لطفی افزود: البته قطعا بخش هایی از این معاملات نیز مصرفی بوده است و بسیاری از متقاضیان با تثبیت نسبی قیمت مسکن و همچنین پیش بینی انتظارات تورمی در این بازار ، تردید خود را کنار گذاشته اند و نسبت به خرید ملک اقدام کرده اند.
عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید کرد: رسیدن سقف قیمت مسکن به متر مربعی چهل میلیون تومان ، خانه دار شدن را برای بسیاری از اقشار جامعه غیرممکن خواهد کرد و حتی افراد ثروتمند نیز در صف بی خانمان ها و در گروه مستاجران قرار خواهند گرفت.در چنین شرایطی دولت باید تصمیمی اساسی بگیرد و نسبت به رفع مشکلات این حوزه بر مبنای واقعیت ها اقدام کند.
لطفی بر لزوم تجدید نظر در سیاستهای پولی و مالی نظام بانکی تاکید کرد و ادامه داد: سرمایه های سرگردان همیشه به سمت بازار مسکن حرکت می کنند و با توجه به اینکه این نقدینگی ها سبب تحریک قیمت ها می شوند،این مساله هم در افزایش قیمت مسکن تاثیر خواهد داشت در چنین شرایطی بازنگری در سیاستهای پولی بانکها می تواند در کنترل این معضل نقش آفرین باشد.
مهندس مهدی ظفریاری میگوید تحلیل آینده بازارمسکن و اجاره در ایران
امروز بزرگ ترین مشکل اقتصاد ایران هجوم سرمایه سرگردان اتباع خارجی و( سلطه اقتصادی ) است.(در در تمام دنیا جذب سرمایه خارجی بسیار خوب است ولی باید کنترل شده باشد ودر بخش های اساسی و زیر ساخت تولیدی باشد مثل بحث تولید مسکن و پیشرفت و ارتقاء اقتصاد کشور سرمایه گذاری شود نه بحث دلالی و مصرفی و..) امروزه از مسکن، خانه، مغازه، تا کار ، مواد غذایی ، آموزش ، و سایر خدمات مثل پزشکی وتفریحی و … که همین الان هم بسیاری از مصالح ساختمانی سیمان و اهن و..ویا مواد غذایی به کشورهای دیگر ارسال میشود با توجه به اختلاف قیمت یعنی قیمت میوه و مصالح ایرانی ده برابر کمتر است و یا بسیاری از کشور اطراف برای خدمات پزشکی و مهندسی وحتی تحصیل کشور ایران را انتخاب میکنند، که چون هزینه ده ها برابر کمتر است (همه چیز از خانه و کالاها و اجناس ایران ارزان شده است ولی برای اتباع خارجی سایر کشور ها که اینها میخرند و می برند و یا افرادی که ایرانی هستند و تخصص و کار خاصی دارند در آمدشان به دلار است یعنی بنده در خارج کار میکنم و خانواده در ایران زندگی میکنند )وولی طرف دیگر داستان اقامت و زندگی و سرمایه گذاری در کشور ایران است که با ورود و دلارهای و سایر واحد های پول که که طی چندین سال گذشته چند ده برابر رشد کرد و ریال که کاهش پیدا کرده، پس توان مالی ریال و سرمایه مالی( به غیر از طلا و دلارو جواهرات و اجناس قیمتی) مردم ایران نسبت به سایر کشور ها کاهش پیدا کرده و همه زیان کرده اند از ثروتمند و… ولی در عوض توان مالی اتباع سایر کشور ها برای خرید در ایران چند ده برابر شده است( یعنی در واقعیت خانه و خودرو و مواد غذایی و سایر اجناس در ایران برای خارجی در ایران ارزان تر هم شده است طی این سالها با توجه به واحد پول و دستمزده و سرمایه های کشور های دیگر) و این شده که قیمت املاک هرسال درایران چند برابر میشود، یکی از دلایل اصلی کاهش ارزش ریال است که مثل یخ است که باعث شده اختلاف ارزش قیمت یک خانه در کشورهای همسایه با کشور ایران بین 18 تا 27 برابر و بیشتر باشد که در نهایت این شده که مردم کشورهای همسایه یک شبه راه صد سال را طی کنند و برای خود پادشاهی میکنند و یک شب از قشر متوسط به قشر ثروتمند تبدیل شوند،( اگر ما هم همچنین فرصتی داشتم این کار را میکردم) یعنی مهاجران و اتباع خارجی سایر کشورها خانه خود را میفروشد و با سرمایه دلار، طلا و جواهرات قیمتی و.. به ایران میایند و اول از همه برای درخواست اقامت میدهند حالا اگر 7 مد هم که بشود و بعد 10 خانه خوب 2و3 تا مغازه در بهتر جا و 2 تا ماشین یک و یک کار راحت ، خوب اگر حوصله داشته باشد راه می اندازد( بعضی هاشون هم وارد بازاهاهی دلالی مسکن خودرو مواد غذایی و.. میشوند و تا اخر عمر خود ثروتمند زندگی میکند، جالب اینکه اگر فرزند داشته باشد میزارند درس بخونند و مدرک بگیرند و بعد انها میفرسد بروند در سوئد و کانادا و کشور هاری اروپایی کار و زندگی کنند ، در نهایت تمام موارد فوق باعث شده شهرهای بزرگ و مهاجر پذیر ایران از جمله مشهد و تهران و… این رشد و جهش قیمتی چند برابرمسکن و اجاره اتفاق بیوفتد (وقتی تقاضا زیاد است هر کالای، خانه ، به دست کسی میرسد که بیشترین پول می دهد یعنی وقتی یک ملک با چند ده برابر قیمت به اتباع خارجی در ایران به اجاره و یا بدتر به صورت غیر قانونی با قولنامه و… به فروش میرسد نتیجه این است که اخرین قیمت معیار تمام بازار میشود و همه مردم با این قیمت باید هماهنگ شوند جالب اینکه هم به دنبال چنین مشتری های برای املاک خود هستند !!! ولی این کار درآیند نزدیک باعث بدبختی و گرفتاری فرزندان همین افراد به دلیل گرانی میشود)، مثلا اجاره امسال درمنطقه پایین شهر این رشد قیمتی دو برابر 100 درصد و بیشتر و در منطقه مرفه نشین وبالای شهر از 100 تا 300 و بشتر چون همیشه ارزش افزوده و سود سرمایه گذاری در منطقه بالی شهر چند برابر است در نتیجه تقاضا خرید و ساخت سازه و سرمایه گذاری بیشتر است.
انچه نظر بنده میباشد ، از اتفاقات امروز بازار مسکن 1401 برای آینده مسکن مشهد پیش بینی کرد، اینکه وضعیت بازار با همین جهش قیمتی 2و 3 برابر هرسال افزایش دارد حتی اجاره و…، مگر اینکه قانون و برخوردی و تصمیمی جهت خرید املاک توسط مهاجران سایرکشور شود که دو اتفاق ممکن است بییفتد.
1- اینکه طبق قانون قبلی کشور خرید ،فروش ممنوع بوده ولی ضمانت اجرایی و برخورد های شدیدتر و بیشتر شود که در نهایت باعث فرار سرمایه خارجی و دلارها و سایر ارزهای خارجی و کاهش قیمت و افت یک باره بازار مسکن وخودر،سایر و. … میشود ( یعنی قیمت مسکن ثابت و حتی بسیار ارزان میشود) احتمال اتفاق این مورد 30 درصد است.
2- ولی 70 درصد ممکن است قانونی جدید تصویب شود جهت راحتی و قانونی شدن خرید املاک در ایران برای افراد خارجی و تشویق به خرید و سرمایه گذاری در بحث تولید و ارتقاء ساخت مسکن که با این کار ایران درهای اقتصاد املاک و مسکن رو برای کشورهای دیگر باز میکند و باعث ورود هجم وسیعی دلارها و سایر ارزها به کشور میشود ،( که خود عامل جهش قیمت مسکن است و اجاره است)درنهایت در بازده کوتاه مدت قیمت املاک به یک باره تا نصف اختلاف قیمت نصف 18 و نصف 27 برابر افزایش پیدا میکند و در بلند مدت قیمت املاک و مسکن به همون قیمت جهانی و در سایرکشورها میرسد، ولی این وسط بسیار مردم و خانواده ایرانی متحمل فشار اقتصادی زیادی میشود، یعنی گرانی و جهش قیمت مسکن واجاره طی این سالها اتفاق میوفتد و…( هر کس خانه و مسکن خودش بفرشد محال است که بتواند مثل همون با همون قیمت بخرد و تنها مالکان که واملاک که مجبور به فروش هستند به فروش میرسد و.. همین الان همه بسیاری از سرمایه گذاران بزرگ شهر در مشهد اتباع میباشند ) در انتهای بعد این اتفاقات بازار مسکن ایران متعادل میشود ولی این نکته مهم که دست مزدها هم در این دوران که فشار اقتصادی زیادی رو مردم متحمل میشوند و از ریال به دستمزد ها جهانی حالا دلار و سایر ارزها تبدیل میشود.
در نهایت امید از راهکار استفاده شود و مطالب مفید باشد