به گزارش ساختمان آنلاین: بررسی گزارش‌های میدانی از بازار مسکن در کلانشهر اصفهان در یک ماه اخیر حاکی از آن است که خرید و فروشی که چند ماه پیش از این و با وجود افزایش قیمت‌ها شاهد آن بودیم، انجام نمی‌شود، این وضعیت حتی با وجود کاهش قیمت‌های اعلامی از طرف فروشندگان همچنان پابرجاست.
گذری در بین دفاتر مشاور املاک شهر اصفهان نشان می‌دهد که بیشتر این دفاتر خالی از مشتری است. یحیی احمدی که صاحب یکی از این دفاتر در محدوده دروازه تهران (منطقه ۱ شهری) است می‌گوید: ماه‌ها است خبری از مشتری نیست و دیگر قرارداد فروش هیچ منزلی اعم از ویلایی و آپارتمان تنظیم نشده است، حتی هزینه‌های قبوض آب و برق مغازه هم در این چند ماه تأمین نشده است.
این موضوع در منطقه ۵ شهری (خیابان نظر شرقی) نیز صادق است، به طوری که از بین دفاتر متعدد مشاور املاک این خیابان، چندین دفتر در ساعات میانی روز همچنان تعطیل و سایر دفاتر نیز خالی از مشتری است.
جواد صادقی که صاحب دفتر مشاور املاک در خیابان نظر شرقی است می‌گوید: انتظار داشتیم بازار مسکن وارد چنین شرایطی بشود، چون مردم هم دیگر پولی ندارند که برای خرید مسکن بدهند، در این یکسال که مردم با ویروس کرونا درگیر بوده‌اند تعداد معاملات خرید و فروش مسکن نیز به شدت کاهش یافت.
این سخنان در حالی مطرح می‌شود که شهرام معینی، عضو هیئت علمی اقتصاد دانشگاه اصفهان عقیده دارد: برخی عوامل در بازار مسکن تأثیر دارد از جمله اینکه مسکن کالایی است که ساخت آن زمان بر است و فرایند خرید زمین، ساخت مسکن و عرضه آن به بازار یک تا چند سال طول می‌کشد.
وی اضافه می‌کند: این عامل منجر می‌شود روند قیمت مسکن پله‌ای تعیین شود و قیمت‌ها چندین سال ثابت بماند و بعد به یکباره جهش کند، زیرا در سال‌هایی که مسکن در رکود است ساخت و ساز نیز کاهش می‌یابد در نتیجه کاهش ساخت و ساز پس از چند سال موجب کمبود عرضه مسکن می‌شود که افزایش قیمت‌ها را به دنبال دارد در زمان‌های افزایش قیمت نیز مجدداً ساخت و ساز افزایش می‌یابد. این موضوع موجب ثبات مجدد قیمت‌ها می‌شود این روند چند دهه است که در حال اتفاق افتادن است.
این کارشناس اقتصادی معتقد است: از سوی دیگر در کلانشهرهای ایران جمعیت دائماً زیاد شده است، اما زمینی اضافه نشده است به همین دلیل اغلب ساختمان‌ها بین یک تا دو طبقه احداث شده است؛ در مجموع کمیابی زمین موجب افزایش قیمت زمین در کلانشهرها شده است.
به گفته معینی اگر تورم در کشوری بیش از نرخ سود بانکی باشد، به عنوان نمونه اگر در حالی که نرخ سود بانکی ۲۰ درصد است تورم کشور ۴۰ درصد باشد دارایی‌ها ارزش ویژه ای پیدا کرده و تمایل به خرید دارایی‌ها افزایش می‌یابد بنابراین افراد به جای نگه داشتن پول در بانک که فقط ۲۰ درصد سود نصیبشان می‌کند، به خرید دارایی اقدام می‌کنند.
وی تاکید می‌کند: اکنون در شرایطی هستیم که قیمت مسکن افزایش قابل توجهی داشته و نسبت قیمت به اجاره مسکن نیز رقم بالایی است که در طول تاریخ بی سابقه بوده است. کمیابی زمین کلانشهرها نیز در قیمت‌های فعلی منعکس شده است، بنابراین با توجه به موارد گفته شده در این شرایط باید شاهد رکود قیمت مسکن باشیم مگر اینکه عامل سوم (تورم بیشتر از سود بانکی) فعال شود، قیمت مسکن همچنان افزایشی خواهد شد. اگر نرخ تورم تا ۲۵ درصد برسد شاهد ثبات نسبی در بازار مسکن خواهیم بود.
این کارشناس اقتصادی می‌گوید: البته لازمه دستیابی به نرخ تورم ۲۵ درصدی ثبات قیمت دلار است، زیرا اگر قیمت دلار افزایش یابد هزینه‌های ساخت نیز افزایش یافته و منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. بنابراین اگر تورم به ۲۵ درصد برسد و نرخ ارز نیز افزایش نیابد، مسکن در همین رکودی که چند ماهی است به آن وارد شده است باقی می‌ماند؛ اما اگر نرخ ارز مجدداً افزایش یابد به طور طبیعی منجر به ایجاد نرخ‌های تورم ۳۵ تا ۴۰ درصدی خواهد شد و مجدداً سرمایه گذاران بین انتخاب نگه داشتن پول در بانک و خرید دارایی، به بازارهایی که سود آن با تورم افزایش می‌یابد روی می‌آوردند.
معینی در رابطه با فرضیه افزایش نرخ سود بانکی برای ساماندهی سایر بازارهای موازی اظهار می‌کند: نرخ سود بانکی نمی‌تواند به اندازه تورم افزایش یابد و تبعات زیادی برای بانک‌ها دارد، علاوه بر این افزایش نرخ سود بانکی برای مردمی که نیازمند دریافت تسهیلات هستند نیز مشکلاتی ایجاد می‌کند، اگر فرض کنیم که تحریم‌ها برداشته شود یا کاهش یابد تورم و نرخ ارز نیز کنترل و بازار مسکن نیز وارد دوره رکود چند ساله می‌شود اما اگر تحریم‌ها ادامه یابد تورم بالا خواهیم داشت و ممکن است قیمت مسکن از این مقداری که اکنون وجود دارد نیز رشد بیشتری تجربه کند.
وی همچنین در رابطه با افزودن شهرهای جدید به کلانشهرها اضافه می‌کند: شهرهایی که کمک به انتقال بخشی از جمعیت همان کلانشهر به شهر جدید شده است، به حل مشکل مسکن کلانشهرها کمک کرده است اما در بیشتر موارد فاصله این شهرهای جدید با کلانشهرها موجب شده بیش از آنکه ساکنان آن شهر به آن شهر اقماری رفته و در آن ساکن شوند افرادی از شهرها و یا استان‌های دیگر در آنجا ساکن شده‌اند و آن شهر چندان موفق به سکونت دادن به اهالی آن کلانشهر نشده است.
معینی تصریح می‌کند: در مجموع اگر شهر جدیدی نیز به کلانشهرها اضافه می‌شود فاصله آن باید به گونه‌ای باشد که ساکنان همان شهر تمایل به سکونت در آن داشته باشند و منجر به افزایش مهاجرت نشود.
