به گزارش ساختمان آنلاین: فصل جابه‌جایی مستاجران فرا رسیده و بسیاری از مستاجران قصد دارند برای خود خانه‌ای جدید در این آشفته بازار افزایش قیمت‌های مسکن پیدا کنند. اما بسیاری از مستاجران با وجود افزایش قیمت‌ها توان یافتن و اجاره خانه جدید را ندارند و گاه به اجبار قراردادهای خود را با موجران با مبالغی بالاتر تمدید می‌کنند.
نرخ رهن و اجاره بها مسکن در یک هفته اخیر و پس از اتمام تعطیلات کرونایی مشاغل افزایش چشمگیری داشته به گونه‌ای که بسیاری از مستاجران برای تمدید قراردادهای خود و یا اجاره منزل مسکونی با مشکل مواجه شده‌اند.
سیر صعودی قیمت اجاره مسکن
افزایش قیمت اجاره در حالی سیر صعودی به خود گرفته که متناسب با قیمت مسکن بالا نرفته است و علت آن هم تا حدودی مشخص است، تعیین نرخ رهن واقعی برای واحدهای در حال فروش، بازار را متشنج کرده و دیگر موجران را نیز تشویق می‌کند قیمت پیشنهادی خود را افزایش دهند.
به گفته کارشناسان قیمت فعلی بازار اجاره مسکن ۲۵ تا ۳۰ درصد بالاتر از واقعیت است؛ اما عاملی برای کاهش آن وجود ندارد زیرا بازار عملا در اختیار عرضه‌کنندگان است و آنها برای متناسب‌سازی قیمت اجاره و مسکن عجله دارند.
این در حالی است که بر اساس بررسی‌ها از ابتدای سال ۱۴۰۰ تاکنون، روند صعودی قیمت در بازار اجاره تشدید شده و به‌روزرسانی و افزایش قیمت پیشنهادی در آگهی‌های اجاره مسکن نیز امری رایج و معمول است.
یک کارشناس بازار مسکن در این خصوص می‌گوید: در مقایسه آماری قیمت مسکن و میزان اجاره مسکن، قیمت مسکن نسبت به سال گذشته ۱۰۰ درصد افزایش یافته و در تهران این افزایش قیمت حدد ۳۰ درصد و در شهرهای دیگر حداکثر تا ۳۴ درصد بوده است.
افزایش اجاره بها تناسبی با میزان قیمت مسکن ندارد
محمد رضا آدینه فر افزود: به رغم اینکه افزایش اجاره بها فشار زیادی به قشر متوسط تا پایین جامعه وارد می‌کند اما باید این حقیقت را پذیرفت تمام این افزایش‌ها تناسبی با میزان قیمت مسکن نداشته و اجاره بها نسبت به قیمت مسکن افزایشی نداشته است اما معادلات اقتصادی بیشتر از این اجازه افزایش قیمت نمی‌دهد چراکه در خصوص قیمت مسکن با احتساب افزایش هزینه‌های تولید باید انتظار تورم بیشتری در زمینه قیمت مسکن داشت و این واقعیت در دراز مدت تبعات خوبی در بازار ندارد.
وی با اشاره به افزایش هزینه‌های تولید مسکن بیش از قیمت آن عنوان کرد: قیمت مسکن نیز بیش از افزیش اجاره بها در یکسال گذشته تورم داشته و این به قدرت خرید مردم برمی‌گردد و اگر قیمت مسکن بیش از این افزایش پیدا نکرد به دلیل این است که مردم قدرت خرید بیشتراز این را ندارند و از سویی اگر اجاره بها بیش از ۳۰ درصد افزایش نداشته چون مستاجر توان پرداخت بیشتر از این بها را نداشته و گرنه نه سیاست‌های دولت در این زمینه کاری را انجام داده و نه برنامه ریزی‌ها و نه طرح‌های پیش بینی شده برای کنترل قیمت در بازار مسکن همچون قانون مالیات بر خانه‌های خالی هیچکدام به مرحله تاثیر گذاری بر بازار نرسیده است.
کارشناس بازار مسکن با ابراز امیدواری از کاهش قیمت مسکن در اثر عرضه خانه‌های خالی در بازار بیان کرد: باید منتظر بود و دید آیا این کار می‌تواند به متعادل شدن قیمت‌ها و افزایش حجم عرضه نسبت به تقاضا کمک کند چراکه مسئولان از شناسایی یک میلیون خانه خالی خبر داده‌اند که هنوز این واحدها به بازار اجاره عرضه نشده و اتفاق خاصی در این بازار نیفتاده است.
اشتباه نرخ گذاری دستوری در حوزه مسکن
وی با اشاره به مصوبه ستاد کرونای کشور مبنی بر تمدید قراردادهای اجاره مسکن با نرخ ۲۵ درصد گفت: دولتیها نباید این مبلغ را که از نرخ رسمی اجاره بهاء در کل کشور کمتر است، اعلام کنند. وقتی که دولت نرخ دستوری در هر حوزه‌ای قرار می‌دهد بازار عکس العمل معکوس نسبت به این امر نشان می‌دهد و در واقع قیمت‌ها در مقابله با مصوبه دولت افزایش می‌یابد.
آدینه فر توضیح داد: در سال گذشته نرخ تورم را بالای ۳۶ درصد اعلام کردند با وجود اینکه خیلی‌ها معتقدند این رقم بالای ۴۰ درصد هم می‌تواند باشد و دولت وقتی متوسط نرخ تورم را اعلام می‌کند کالاهایی که به هر علتی خیلی هم افزایش قیمت نداشته‌اند دوباره شامل افزایش قیمت میشوند.
وی با اشاره به اینکه افزایش اجاره بها کمتر از این متوسط اعلام شده، بود، افزود: با اعلام نرخ دستوری اجاره بها از این میزان فراتر می‌رود و از سویی باید به حقوق مالکان نیز توجه شود و ممکن است این اجاره بها به عنوان منبع درآمدی برای آنها محسوب شود و چطور ممکن است منبع درآمدی ۲۵ درصد افزایش داشته باشد اما هزینه‌ها تا ۴۰ درصد افزایش یابد.
عدم تناسب عرضه و تقاضا در بازار مسکن
این کارشناس مسکن با بیان اینکه در سال‌های اخیر با درگیری تمام دنیا با پاندمی کرونا نرخ مسکن تا حدودی افزایش داشته است، عنوان کرد: در کشورهای دیگر افزایش نرخ مسکن باب نیست و این به خاطر سیاست‌های دولت نیست و دلیل آن ثبات اقتصادی در این کشورهاست در حالی که بازار اجاره و مسکن در کشور ما متاثراز وضعیت کلان اقتصادی است و این امر در سایر اقلام سبد غذایی خانوارها و موارد دیگر اقلام مصرفی نیز صدق می‌کند
وی با اشاره به افزایش هزینه‌های تولید و میزان تقاضا برای مسکن تصریح کرد: میزان تولید مسکن در ۱۰ سال اخیر هیچگونه سنخیتی با میزان تقاضا نداشته چراکه در سال نیاز به تولید یک و نیم میلیون مسکن در کشور وجود دارد اما میزان تولید تا حدود ۳۰۰ هزار واحد است و طبیعی است که این عدم سنخیت میزان عرضه و تقاضا سبب افزایش قیمت‌ها در کنار دیگر فاکتورهای یاد شده شود.
دلایل افزایش احاره بها تورم و افزایش لجام گسیخته سبد غذایی و هزینه های معیشت بوده و چون عده زیادی از اجاره خانه به عنوان کمک هزینه معیشت و یا درامد معیشتی استفاده میکنن باعث افزایش اجاره بها شده و از طرفی عده ای که پول نقد دارن و به علت نوسانات بازار قادر به سرمایه گذاری نیستن بهترین راه رو رهن کامل منزل و اجاره به فردی دیگر میدانند و به همین دلیل دلالها و بنگاهدارها باعث افزایش اجاره بها نیز میشوند