بررسی تفاوت بین سازندگان ایرانی و اماراتی

به گزارش ساختمان آنلاین:  افت معاملات مسکن و کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت مسکن در دو ماه گذشته باعث شده تا اغلب بسازبفروش ها این روزها با این حربه که قیمت مصالح ساختمانی افزایش یافته مجددا ساز گرانی مسکن را کوک کنند تا به گفته خودشان مبادا متضرر شوند.

بهانه های مختلفی چون رشد قیمت سیمان، آهن و میلگرد این روزها جزء آپشن های تمام بساز بفروش ها شده است. در حالیکه اگر این رشد قیمت ها هم رخ داده است نباید از هم اکنون بر قیمت مسکن های آماده تاثیرگذار باشد!

با این حال به نظر می رسد کسادی خرید و فروش و رکود عمیق در ماه های گذشته باعث شده تا بازار مسکن کشورهای منطقه در رکود به سر برده و قیمت ها رو به کاهش باشد. به عنوان نمونه سازندگان بزرگ اماراتی در اخرین اظهار نظرهای خود اعلام کرده اند که برای بقا مجبور به گذشت حاشیه سود خود از ۱۰۰ درصد به ۱۵ تا ۲۵ درصدشده اند.

فرهاد عزیزی مدیر عامل افغانی الاصل شرکت سازنده املاک و مستغلات «عزیزی» در دُبی می گوید: «بازار املاک و مستغلات در امارات متحده عربی بسیار رقابتی است، بنابراین حاشیه سود باید متناسب با وضعیت بازار که متاثر از کرونا است برای سازنده واقع بینانه باشد. تمام پروژه های این شرکت از (الفورجان) تا (شهر محمد بن راشد) ، (شهر بهداشتی دبی) و (پالم جمیرا) ، به روشی کاملاً معقول قیمت گذاری شده اند. در حالی که این مورد برای برخی دیگر از شرکت های ساختمانی متفاوت است، زیرا حاشیه سود آنها به ۱۰۰ درصد یا بیشتر می رسد، در حالی که ما در دوره گذشته حاشیه سود خود را در سطوح حداکثر بین ۱۵ درصدتا ۲۵ درصد تثبیت کرده ایم.»

برخی دیگر از سازنده ها نیز در این کشور معتقدند که قیمت فروش از قیمت ساخت در برخی از مناطق از جمله «میدان» کمتر شده است با این حال بازار مسکن ایران وضعیتی متفاوت دارد و در حالی که قیمت خرید به شدت از قدرت خرید افراد فاصله گرفته با این حال همچنان به جای حل معضل گرانی مصالح به دنبال راه حل ساده تر یعنی گرانی املاک هستند.

اما سئوال این است که بساز بفروش ها و یا سازنده های مسکن این روزها و با این گرانی مسکن و زمین و یا بالا بودن قیمت نهاده های تولید چقدر سود می کنند؟ این سوالی است که هیچگاه سازنده ها به آن اشاره ای نمی کنند و هر بار هم از آنها پرسیده شود از آن طفره می روند.

سعید لطفی خزانه دار و عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که این روزها بر خلاف اینکه قیمت مسکن تا حدودی افت کرده است اما هنوز بسازبفروش ها و سازنده ها حاضر به پذیرش آن نیستند و از جاشیه سود خود کوتاه نمی آیند؟ گفت: چندین مولفه با قرار گرفتن در کنار هم باعث شدند تا افت قیمت مسکن تا ۱۵ درصد در تهران رخ دهد. یکی از این مولفه ها تغییر فصل و دیگری پیروز شدن « جو بایدن» در انتخابات آمریکا بود. این اتفاقات سیاسی باعث کاهش نرخ ارز شده که یکی از مولفه های اساسی در قیمت مسکن است و ثبات قیمتی را به بازار مسکن هدیه کرد.

او با تاکید بر اینکه شیوع ویروس کرونا موجب افت شدید معاملات مسکن شد اظهار داشت: به هر حال اگر بخواهیم به ریز دلایل افت معاملات مسکن را بازگو کنیم باید گفت که چند مولفه ای که برشمردم دلیل افت معاملات مسکن بود. کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن را نیز باید به این مولفه ها اضافه کرد. وقتی قدرت خرید مسکن کاهش می یابد ناخودآگاه معاملات مسکن نیز ریزش می کند.

این مولفه ها در کنار کاهش قدرت خرید این روزها بازار مسکن را به قدری دچار رکود کرده است که برخی فعالان بازار مسکن معتقد هستند در تاریخ این وضعیت بی سابقه بوده است. حتی برخی از مشاوران املاک می گویند که در برخی مناطق تهران در دو هفته گذشته حتی یک مورد معامله هم صورت نگرفته بود.

لطفی با اشاره به اینکه معاملات مسکن نسبت به پارسال ۴۰ درصد افت داشته است در خصوص این افت بی سابقه معاملات مسکن می گوید: در برخی از نقاط تهران بنا به هر دلیلی در دو هفته گذشته حتی یک مورد معامله مسکن صورت نگرفته است. اما دلیل اصلی این عدم خرید و فروش مسکن را باید کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن و انتظار برای مشخص شدن آینده بازار مسکن است.

با این حال سوالی که مطرح است این است که چه کسانی علاقه ندارند قیمت مسکن افت داشته باشد؟ این روزها اغلب سازنده های مسکن مدام بر گران شدن مصالح ساختمانی معترض هستند. سازنده ها مدام بر طبل گرانی مسکن کوبیده و می گویند قیمت مسکن با گرانی نهاده های تولید مسکن افزایش خواهد یافت. این در حالی است که همین الان هم خریدار مسکن در بازار وجود ندارد و رکود شدیدی به دلیل پایین بودن قدرت خرید حاکم است.

عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک در خصوص این حربه سازنده های مسکن می گوید: نکته ای که بسیار مهم است این است که باید در این وضعیت بساز بفروش ها به کمک بازار و متقاضیان مسکن بیایند. دولت باید از بساز بفروش ها بخواهد تا کمک کنند قیمت مسکن را کاهش دهند. وقتی تقاضا برای خرید مسکن افت کرده و عرضه مسکن بالا رفته است چرا باید بساز بفروش ها تا این حد بر افزایش قیمت مسکن تاکید کنند؟

لطفی با بیان اینکه در شش ماه آینده تلاطم بازار مسکن کم خواهد بود اضافه می کند: وقتی بانک مرکزی اعلام می کند متوسط قیمت مسکن در تهران متری ۲۷ میلیون تومان است اما به خوبی مشخص است که این عدد متوسط قیمت است. یعنی در برخی مناطق تهران، قیمت مسکن متری ۱۵ میلیون تومان است و در برخی مناطق تهران مسکن متری به ۲۰۰ میلیون تومان هم می رسد. حال در خصوص هزینه ساخت مسکن باید گفت که متوسط هزینه ساخت مسکن در تهران ۱۷ میلیون تومان است اما شاید در برخی نقاط شمال شهر تهران هزینه هر متر مربع ساخت مسکن به ۱۵۰ میلیون تومان هم برسد.

وی تاکید کرد: اگر بساز بفروش ها از سهم و سود خود کم کنند شک نکنید که قیمت مسکن کاهش می یابد اما متاسفانه سازنده ها در حال حاضر که سهم ۶۰ درصدی از ساخت و ساز می برند حاضر نیستند این سهم و سود را تا ۴۰ درصد کاهش دهند.

خزانه دار اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: دولت باید به هر نحوی که شده جلوی افزایش قیمت مصالح ساختمانی را بگیرد. دلیلی ندارد که قیمت مسکن تا این حد افزایش یابد که قدرت خرید نباشد.

به نظر می رسد مادامی که سازنده های مسکن از حاشیه سود خود در این روزهای رکود معاملات مسکن کوتاه نیایند قیمت مسکن روند نزولی خود را طی نخواهد کرد.