به گزارش ساختمان آنلاین: دولت سیزدهم مدعی شده که در هر سال یک میلیون واحد مسکونی برای مردم خواهد ساخت که در عملی بودن این وعده، کارشناسان اقتصادی نظرات متفاوتی دارند. در بهترین حالت ممکن و بدون وجود مشکلات اقتصادی و تورمی آنچنان که در کشور ما اکنون وجود دارد، دولت‌ها در جهان بین ۴۰ تا ۵۰ هزار واحد مسکونی در سال می‌توانند بسازند که البته برای ساخت آن بر عهده پیمانکاران خواهد بود.
برای ساخت هر مترمربع مسکن، دولت باید خدمات عمومی از جمله فضای آموزشی، فضای سبز، امکانات بهداشتی و زیرساخت‌هایی از جمله تلفن، گاز، آب، برق و جاده نیز ایجاد کند، بنابراین سخن گفتن از زمین رایگان برای مسکن‌های جدید امر صحیحی نبوده زیرا ایجاد این امکانات هزینه بر است و حتی اگر دولت زمین رایگان در اختیار مردم بگذارد، ایجاد این امکانات برای آن زمین ارزش افزوده ایجاد کرده است.
پیش از این نیز در کشور برای حل مشکل مسکن طرح‌هایی از جمله مسکن مهر ارائه شده که با شکست مواجه شده است به طوری که افراد حتی برای تکمیل آن نیز آورده لازم را در اختیار دولت قرار ندادند تا این واحدها تکمیل شده و اکنون نیز هنوز سکونت به معنای واقعی در این واحدها شکل نگرفته است.
برای ساخت مسکن علاوه بر دارا بودن ویژگی‌هایی که منجر به ترغیب زندگی مردم در آن شود، باید توجه داشت آیا همین مردم توان خرید مسکن‌های ساخته شده را دارند؟
در همین رابطه میثم مهر پور، کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: برای افزایش میزان ساخت ساز مسکن، نهاده اولیه (زمین) در کشور به اندازه کافی وجود داشته و نقدینگی مورد نیاز آن نیز می‌تواند به وسیله سیستم بانکی و گشایش ریالی تأمین شود، بخش خصوصی نیز در بخش مسکن حضور فعالی دارد که می‌تواند در ساخت مسکن به دولت کمک کند.
ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال غیر ممکن نیست
وی اضافه می‌کند: اینکه دولت بخواهد مسکن بسازد و یا شرایطی را مهیا کند که سازندگان مسکن ساخت آن را تسریع کنند دو موضوع متفاوت است اما ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال اگر چه کار بزرگی باشد اما کار غیر ممکنی نیست. در دولت‌های نهم و دهم به طور میانگین در هر سال ۷۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شد که در دولت یازدهم و دوازدهم به حدود ۳۰۰ هزار واحد کاهش یافت.
این کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: اصل این کار امکان پذیر بوده و امکانات و شرایط لازم برای آن نیز وجود دارد اما به نظر نمی‌رسد بتواند تأثیر چندانی بر قیمت مسکن گذاشته و منجر به حل مشکل هزینه‌های بازار مسکن به طوری که شهروندان راحت تر بتوانند خانه دار شوند، نخواهد شد. در واقع با افزایش عرضه در بازار مسکن، قیمت‌ها کاهش نمی‌یابد.
مهرپور اضافه می‌کند: در برنامه‌های توسعه پنج ساله گفته شده هر ساله باید ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکن ساخته شود تا کشور با کمبود عرضه مسکن مواجه نشود زیرا خانواده‌های جدیدی که تشکیل می‌شود به مسکن نیاز دارند.
مسکن‌هایی که ساخته می‌شود باید با نیاز متقاضی متناسب باشد
وی تصریح می‌کند: مسکن‌هایی که ساخته می‌شود باید با نیاز متقاضی متناسب باشد، گفته می‌شود اکنون یک و نیم تا دو میلیون خانه خالی در کشور وجود داشته که بخشی زیادی از آن در استان و شهر تهران قرار گرفته است، این آمار اشتباه نیست، اما سوال اینجاست که چرا با وجود این تعداد خانه خالی همچنان با مشکل کمبود مسکن مواجه هستیم؟
این کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: خانه‌های خالی در مکان‌هایی قرار گرفته که متقاضی برای آن وجود ندارد، ممکن است در شمال تهران خانه‌هایی وجود داشته باشد که خالی است و خالی نیز می‌ماند، این موضوع ممکن است در اطراف تهران و یا استان‌های بزرگ نیز وجود داشته باشد.
مهرپور اضافه می‌کند: بنابراین زمانی می‌توان مشکل مسکن را حل کرد که عرضه مسکن متناسب با تقاضای آن باشد، با ساخت مسکن در در منطقه‌ای که به دلیل وجود مشکلات رفت و آمدی و نبود امکانات اولیه شهروندان حاضر به زندگی در آن نبوده و یا مناطقی که هزینه آن به قدری زیاد است که کسی توان خرید آن را ندارد، نمی‌توان مشکل مسکن را حل کرد.
طرح دولت برای ساخت مسکن فقط منجر به رونق اشتغال و رشد اقتصادی خواهد شد
وی با بیان اینکه طرح دولت برای ساخت مسکن فقط منجر به رونق اشتغال و رشد اقتصادی خواهد شد، زیرا با افزایش تولید مسکن بسیاری از تولیدات داخلی رونق خواهد گرفت، تصریح می‌کند: اکنون در بخش سیمان با کاهش تقاضا مواجه بوده و با ظرفیت کمتر تولید انجام می‌شود و تقاضای کافی برای آن وجود ندارد.
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه مشکل مسکن با یک اقدام حل نمی‌شود و علاوه بر افزایش عرضه مسکن، قدرت خرید شهروندان نیز در حل این مشکل اهمیت ویژه‌ای دارد، می‌گوید: افزایش قدرت خرید شهروندان و افزایش عرضه متناسب با تقاضای بازار برای حل مشکل مسکن ضروری است.
هزینه ساخت هر متر مسکن اکنون بیش از چهار میلیون تومان است
مهرپور اضافه می‌کند: واقعیت این است که با توجه به هزینه‌هایی که در کشور وجود دارد می‌توان گفت ساخت مسکن ارزان قیمت به معنای واقعی باید به فراموشی سپرده شود زیرا اکنون دیگر امکان ساخت مسکن ارزان قیمت وجود ندارد. در دهه ۸۰ هزینه‌های ساخت مسکن مهر در نهایت حدود ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان می‌شد اما امروز حتی اگر دولت زمین رایگان در اختیار سازنده قرار دهد برای ساخت یک واحد ۷۵ متری بدون شک حدود ۴۰۰ میلیون تومان هزینه ساخت لازم است، بنابراین قیمت ساخت هر متر مسکن چهار تا پنج میلیون تومان است.
وی خاطرنشان می‌کند: بنابراین نمی‌توان از مسکن ارزان صحبت کرد، مسکنی که حتی زمین آن نیز رایگان باشد تقریباً نیم میلیارد تومان هزینه دارد که بسیاری از افراد توانایی خرید آن را ندارند.
مسکن‌های جدید باید متناسب با نیاز مشتری ساخته شود
شهرام معینی، عضو هیئت علمی گروه اقتصاد دانشگاه اصفهان نیز در این رابطه می‌گوید: هنوز اطلاعات دقیقی از این طرح منتشر نشده است بنابراین هنوز نمی‌توان بررسی دقیقی از این طرح انجام داد. به طور کلی مسکن کالایی است که انتخاب مکان، کیفیت و ویژگی‌های آن، همچون بسیاری از کالاها بر عهده مشتری است؛ هر شخص برای انتخاب مسکن اولویت‌هایی دارد، بنابراین برای اجرای هر طرحی باید توجه داشت فقط در صورتی که مصرف کننده مسکن همه ویژگی‌های آن را انتخاب کند، آن مسکن برای او مفید خواهد بود.
وی اضافه می‌کند: علاوه بر این باید مکانی که این مسکن‌ها ساخته می‌شود نیز مشخص باشد، در شهرهای کوچک و بزرگ گفته شده قرار است از زمین‌های دولتی برای این طرح استفاده شود، اگر این زمین در جای مناسبی قرار گرفته باشد و به طور مساوی به همه تخصیص داده شود، می‌تواند تأثیرگذار باشد به ویژه در شهرهای بزرگ که با کمبود زمین مواجه هستند اما به نظر نمی‌رسد در تهران بتوانند چنین کاری را انجام دهند.
هرگونه دخالت دولت در ساخت مسکن منجر به شکست این طرح می‌شود
استاد اقتصاد دانشگاه اصفهان تاکید می‌کند: برای تأمین مصالح ساختمانی مورد نیاز ساخت این تعداد مسکن نیز لازم است سازندگان با تمام ظرفیت فعالیت کنند اما دخالت در قیمت مصالح نمی‌تواند تأثیرگذار باشد. پرداخت وام نیز مزیت خاصی ندارد زیرا هم اکنون نیز راه‌های بسیاری برای دریافت وام وجود دارد ممکن است بخواهند نرخ سود وام‌ها را کم کنند که این کار نیز نیازمند تأمین منابع است.
معینی اضافه می‌کند: ساخت مسکن با در نظر گرفتن نیاز مردم، می‌تواند مؤثر باشد و منجر به فعالیت سایر شغل‌ها نیز می‌شود، اما اگر دولت می‌خواهد این طرح موفق باشد باید اجازه دهد خود مردم و یا انبوه سازان این خانه‌ها را بسازند تا مشتری داشته باشد و اشتباهات گذشته تکرار نشود.
وی تصریح می‌کند: ابعاد این طرح هنوز مشخص نیست اما اگر دولت هر مداخله‌ای در هر قسمت از روند ساخت این مسکن‌ها داشته باشد این طرح شکست خواهد خورد.
