به گزارش ساختمان آنلاین: مدت زمان زیادی است که نوسانات دلار، اقتصاد جامعه را بیش از پیش درگیر خود کرده است؛ پایه و اساس این نوسانات همواره به مسائل سیاسی برمی‌گردد، بنابراین سیاست عده‌ای در غرب جهان می‌تواند گریبانگیر اقتصاد جامعه‌ای در شرق شود.
پس از مدتی بازار مسکن نیز تحت تأثیر همین نوسانات به طور قابل توجهی روند صعودی در پیش گرفت؛ به نحوی که همه پس‌اندازها را پشت سر گذاشت و سقف رویاهای بسیاری را به پایین‌تر از قدشان رساند.
نرخ مسکن علاوه بر دلار متأثر از عوامل زیادی از جمله قیمت زمین، مصالح ساختمانی، عوارض شهرداری، خدمات مهندسی و دستمزد کارگران است، حال با وجود افزایش نرخ تمامی این موارد – که اغلب آن‌ها تحت تأثیر مسائل داخلی افزایش یافته‌اند – زمزمه‌هایی در خصوص کاهش نرخ مسکن شنیده می‌شود.
عامل اصلی این زمزمه‌ها را می‌توان سیر نزولی دلار در یک بازه زمانی دانست که برخی دلیل آن را مذاکرات وین می‌دانند؛ اما درست وقتی که زمزمه‌ها به اوج رسید، صعود دلار سبب غافلگیری عده زیادی شد. این نوسانات در حین مذاکرات وین، بازار مسکن را حسابی بلاتکلیف کرده و متقاضیان را در دوراهی کلافه‌کننده‌ای قرار داده است.
نتیجه این وضعیت کاهش تقاضا و انتظار برای ثبات نوسانات ارزی است که منجر به رکود بازار مسکن شده است. معمولا در این مواقع بسیاری از افراد با نظرات درست و غلطی که از بیانش ابایی ندارند؛ به میدان تحلیل می‌آیند، اینگونه است که گاهی بازار شایعات حتی بیش از واقعیت رونق می‌گیرد.
در حال حاضر صاحب نظران این عرصه به دو دسته تقسیم می‌شوند، عده‌ای که منتظر فرجام نیک برجام در جهت کاهش نرخ مسکن هستند که با صعود دوباره دلار به شک افتاده‌اند و در مقابل کسانی که کاهش را با وجود افزایش نرخ دیگر عوامل مؤثر، غیرممکن دانسته و معتقدند تنها با کاهش دلار نمی‌توان به این موضوع امید بست.
خرید و فروش روی فرش درعوض اجاره بها در عرش
اسماعیلی رئیس صنف مشاورین املاک استان قم از رکود خرید و فروش مسکن خبر داد و گفت: دلیل این رکود کاهش تقاضا است و در کل مذاکرات نمی‌تواند تأثیر زیادی بر قیمت مسکن بگذارد؛ زیرا یکی از عوامل مؤثر بر قیمت مسکن، مصالح است که افزایش نرخ آن متأثر از عوامل داخلی بوده و کاهش نمی‌یابد.
وی با اشاره به اینکه هنوز کاهش چندانی در نرخ مسکن در بسیاری از مناطق استان مشاهده نشده است، عنوان کرد: در حال حاضر به عنوان مثال متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در منطقه پردیسان به هشت میلیون تومان، در مناطقی مانند انسجام و جممهوی به ۲۰ میلیون تومان به بالا و در مناطقی مانند سالاریه این نرخ به ۴۰ میلیون تومان می‌رسد؛ ضمن اینکه این نرخ میانگین است و بسته به عوامل مختلف می‌تواند متغیر باشد.
در میان بازار راکد خرید و فروش مسکن، اجاره بها اما همچنان می‌تازد به طوری که روز به روز چهار دیواری مستأجران را تنگ‌تر کرده و حتی برای برخی را رو به نیستی میبرد. در همین راستا اسماعیلی گریزی به نرخ اجاره بها زد و گفت: اجاره بها تاکنون نزدیک به ۶۰ درصد افزایش داشته است.
وی افزود: یکی از دلایل گرانی اجاره بها کاهش ساخت و ساز مسکن است که این موضوع به گرانی مصالح باز می‌گردد؛ به طوری که در یک سال گذشته قیمت مصالح بالغ بر ۲۰۰ درصد افزایش داشته است.
اسماعیلی ادامه داد: شرایط ناشی از شیوع ویروس کرونا نیز مزید بر علت شده تا بسیاری از مستأجران تصمیم بر تمدید قرارداد خود بگیرند اما تنها عده کمی از موجران به تمدید قرارداد با افزایش ۱۵ درصدی اجاره بها که از طرف دولت تعیین شده، رضایت داده‌اند و در اغلب موارد بسیار بیشتر از این نرخ از مستأجران دریافت می‌شود.
یک مشاور املاک هم در خصوص وضعیت بازار مسکن گفت: در سال جدید بازار مسکن راکد شده و حتی به عنوان مثال منطقه پردیسان که حوزه کاری من است ۱۰ الی ۱۵ درصد کاهش قیمت داشته است؛ دلیلش هم نوسانات طلا و دلار و تأثیرات برجام و انتخابات است، مردم دست نگه‌داشتند تا ببینند قیمت به چه سمتی می‌رود و آخرش چه می‌شود.
وی با اعتقاد به اینکه که اگر مذاکرات نتیجه مثبتی داشته باشد باز هم شاهد کاهش نرخ مسکن خواهیم بود، تصریح کرد: من خودم در کار ساخت و ساز هستم و خوب می‌دانم که ۳۶۰ قلم کالا از مصالحی که کنار یکدیگر قرار می‌گیرند هر کدام تأثیر خود را بر قیمت مسکن می‌گذارند و در حال حاضر نیز قیمتشان افزایش یافته اما چیزی که بیشترین تأثیر را بر مسکن دارد نوسانات بازار ارز است.
وی اضافه کرد: بسیاری از مسکن‌ها که نوساز نیستند؛ به عنوان مثال خانه‌های نوساز پردیسان ۱۰ سال ساخت هستند پس یعنی با نرخ مصالح ۱۰ سال پیش ساخته شدند اما با قیمت روز معامله می‌شوند، بنابراین نرخ مصالح با وجود اهمیت زیاد در این حوزه، همیشه هم تأثیرگذار نیست.
مشاور املاک دیگری نیز که در خصوص رکود فعلی بازار مسکن با بقیه افراد اتفاق نظر داشت گفت: کاهش قیمتی که الان رخ داده به خاطر عدم حضور مردم در بازار است و همه منتظر ثابت شدن نسبی قیمت ارز هستند؛ به طوری که در این روزها کسانی که قصد فروش دارند مجبورند با قیمت بسیار پایین‌تری عرضه کنند تا شاید مشتری پیدا شود.
وی ادامه داد: من معتقدم گرانی مصالح تأثیرش نسبت به نوسانات بازار ارز بر نرخ مسکن بسیار کمتر است. طبق تجربه چندین ساله‌ای که من در این کار دارم بحث ملک و ساخت و ساز متفاوت است، زیرا اکثر افراد عمده ساز نیستند و معاملات کوچک انجام می‌دهند.
وی تصریح کرد: هرچیزی که قیمتش رو به کاهش می‌رود دچار رکود می‌شود، زیرا متقاضیان منتظر کاهش بیشتر یا ثابت شدن نرخ هستند و در عوض زمانی با افزایش نرخ حجم تقاضا افزایش یافته، رونق بازار زیاد شده و قیمت‌ها بالاتر می‌رود این روند همواره در بازارها به خصوص مسکن وجود داشته؛ در حالی که اصلا درست نیست.
وی اضافه کرد: در مورد کاهش یا افزایش قیمت مسکن پس از مذاکرات نمی‌توان نظر قطعی داد، اما به محض اینکه بازار ارز به یک ثبات نسبی برسد رونق بازار مسکن برمی‌گردد.
گران شدن بهای گاز دلیل جدید گرانی مصالح
صحبت‌های بسیار از گرانی مصالح سبب شد تا علت را از رئیس صنف تولیدکنندگان مصالح ساختمانی جویا شویم؛ گلفشان در رابطه با روند رشد قیمت مصالح از ابتدای سال جدید بیان کرد: نرخ مصالح از اول سال رشد صعودی داشته، درصدش را به طور دقیق نمی‌توان مشخص کرد اما حداقل ۲۰ درصد افزایش را داشته‌ایم.
وی در بیان دلیل افزایش قیمت توضیح داد: یکی از دلایلی که به تازگی منجر به افزایش نرخ مصالح شده افزایش بهای گاز کارخانه‌های گچ، آهک، آجر و غیره از ۳۰ تا ۱۱۰ درصد است که در قبوض‌شان نیز لحاظ شده و همه کارخانه‌دارن این حوزه را با مشکل روبه‌رو کرده است.
گلفشان ادامه داد: کارخانه‌داران از اسفند سال گذشته با گاز قیمت قبل مصالح تولید کرده‌اند و حالا با این افزایش قیمت ناگهانی باید از سودشان برای پرداخت قبض گاز بگذارند بنابراین بدیهی است که قیمت را افزایش می‌دهند.
وی تصریح کرد: بازار مصالح به شدت دچار رکود شده و متقاضیان دیگر توان خرید ندارند، مگر اینکه این رکود قیمت‌ها را پایین آورد وگرنه در کل قیمت مصالح نمی‌تواند تغییر زیادی پیدا کند.
رئیس صنف تولیدکنندگان مصالح ساختمانی نیز در خصوص تأثیر مذاکرات وین بر نرخ مسکن عنوان کرد: نرخ مسکن ممکن است به دلیل رکودی که در حال حاضر دچار آن شده یا متأثر از دیگر عوامل و طلا و دلار کمی کاهش پیدا کند.
با وجود نظرات متفاوت، صعود دوباره نرخ دلار و تأثیری که عوامل مختلف بر نرخ مسکن دارند به سختی می‌توان آینده آن را پیش‌بینی کرد اما این نکته واضح است که نرخ مسکن حتی اگر سیر نزولی را در پیش گیرد بازهم میزان کاهش آن به پای مقداری که طی چند وقت اخیر افزایش یافته نمی‌رسد.
