به گزارش ساختمان آنلاین: بررسی داده‌های تورم نقطه‌ای مسکن در هشت کلان‌شهر کشور طی مردادماه سال جاری براساس فایل‌های پیشنهادی-تورم پنهان– در «بازار نیازمندی‌های آنلاین دیوار» و مقایسه آن با تورم نقطه‌ای مسکن این کلان‌شهرها در پاییز 97 براساس آمار قیمت رسمی حاکی از آن است که رفتار تورم پنهان روی تورم قطعی یک روند قابل تحلیل را منعکس می‌کند.
به تعبیری در فاصله ابتدای جهش مسکن یعنی پاییز 97 تاکنون که براساس وضع موجود به ویژه با استناد به تغییرات قیمتی بازار مسکن در فصل بهار 1400 از آن می‌توان به عنوان دوره پساجهش یاد کرد، یک اتفاق معنادار در روند تورم ملکی بازار مسکن شهر تهران و سایر کلان‌شهرهای کشور اتفاق افتاده است.
آن طور که آمارهای رسمی نشان می‌دهد بازار مسکن شهر تهران و هفت کلان‌شهر دیگر کشور در بهار امسال با کاهش قیمت روبه‌رو شد و حتی در تیر و مرداد نیز با وجود ثبت تورم ملکی مثبت در این شهرها، بازهم میزان رشد قیمت به سطح سال‌های 97، 98 و 99 نرسید از همین رو به نظر می‌رسد باتوجه به اتفاقات و داده‌های فعلی، بازار مسکن پس از یک دوره جهش که نقطه شروع آن به پاییز سال 97 باز‌می‌گردد اکنون در دوره پساجهش قرار گرفته است.
مهم‌ترین نکته در مقایسه تورم مسکن در این دو نقطه زمانی یعنی پاییز 97 و مردادماه سال جاری از یک اتفاق معنادار پرده بر‌می‌دارد و آن از عرش به فرش رسیدن تورم ملکی در پایتخت و سبقت تورم ملکی در سایر کلان‌شهرهای کشور از شهر تهران است.
آمارها براساس بررسی تورم مسکن پایتخت در مقایسه با تورم مسکن در هفت کلان‌شهر دیگر حاکی است که در پاییز 97 که معاملات و رشد قیمت مسکن با سرعت قابل قبول در شهر تهران آغاز شده بود، وضعیت در سایر کلان‌شهرهای کشور به گونه‌ای دیگر رقم می‌خورد. به گونه‌ای که در آن مقطع زمانی به عنوان آغاز دوره جهش، تورم مسکن در شهر تهران به 84 درصد رسید این در حالی است که تورم مسکن هفت کلان‌شهر دیگر در سال 97 به‌طور متوسط 37 درصد ثبت شده است.
اما اکنون بعد از گذشت حدود دو سال و نیم از آغاز جهش، تورم مسکن در شهر تهران از بالاترین نقطه در میان کلان‌شهرهای کشور به پایین‌ترین نقطه رسیده و تقریبا با تورم ملکی در شهر مشهد در یک سطح قرار گرفته است. آمارها نشان می‌دهد اکنون تورم مسکن پایتخت معادل 34 درصد و میانگین تورم ملکی هفت کلان‌شهر دیگر در سطح 50 درصد قرار دارد.
جالب است مشابه وضعیت تهران و هفت کلان‌شهر دیگر در تورم ملکی در نقطه ابتدایی جهش، برای تهران و کل شهرهای کشور نیز تکرار شده است. در سال 97 که تهران آغاز جهش قیمت مسکن را تجربه کرد، هنوز سایر شهرهای کشور با جهش قیمت مسکن روبه رو نبودند؛ همین موضوع سبب شد تا فاصله قیمت مسکن در تهران به کشور به بالاترین سطح در 10 سال اخیر برسد.
مطابق با داده‌های رسمی، نسبت قیمت مسکن تهران در هر مترمربع به کشور در سال 97، به 4/ 3 رسید در حالی که این نسبت در سال‌های قبل در محدوده 2/ 2 تا 4/ 2 بود. این نسبت در سال 98 به 2/ 3 و در سال 99 به 1/ 3 رسید.
تورم مسکن کشور از ابتدای شروع دوره جهش با سرعت پایین‌تر دنباله‌رو تهران بوده است. به این ترتیب که تورم مسکن کشور در سال 97 معادل 42 درصد و در شهر تهران معادل 70 درصد ثبت شد. این شاخص در سال 99 در تهران به 80 درصد و در نیمه سال 99 برای سایر شهرهای کشور به 60 درصد رسید تا اینکه در پاییز 99 تورم مسکن کشور که همچنان دنباله رو تهران بود به سطح 114 درصد رسید.
رنکینگ تورم مسکن در هشت کلان‌شهر
بررسی داده‌های مربوط به تورم مسکن در هشت کلان‌شهر کشور در دو نقطه زمانی ابتدایی جهش و پساجهش از جابه‌جایی رتبه‌های شهرها در این شاخص حکایت دارد. در پاییز 97، رتبه نخست در میان هشت کلان‌شهر کشور به لحاظ تورم ملکی با 84 درصد از آن شهر تهران بود. پس از آن کرج با 45 درصد و شیراز با 42 درصد در رتبه‌های دوم و سوم قرار داشتند. کلان‌شهرهای اصفهان، مشهد و اهواز، تبریز و قم نیز به ترتیب در رتبه‌های بعدی به لحاظ بالاترین میزان تورم ملکی در آن مقطع زمانی بودند.
اما اکنون مطابق با فایل‌های پیشنهادی ارائه شده در بازار نیازمندی‌های آنلاین دیوار، این رنکینگ معکوس شده و تهران در رتبه پایانی به لحاظ تورم ملکی قرار گرفته است. یعنی رتبه نخست در تورم ملکی در مردادماه 1400 که دوره پساجهش محسوب می‌شود به کلان‌شهر مجاور تهران، تعلق گرفته است. داده‌های مربوط به تورم پنهان (مقصود از «تورم پنهان» در بازار مسکن، تغییرات انتظار فروشنده‌ها نسبت به سطح قیمت مسکن است که به نوعی به شکل تغییرات قیمت پیشنهادی فروش در فایل‌ها منعکس می‌شود. در ماه‌های اخیر تغییرات قیمت پیشنهادی فایل‌ها را بررسی و تورم پنهان ملک را قبل از انتشار آمار رسمی برآورد کرده ایم که اغلب به آمار رسمی تغییرات قیمت ماهانه مسکن نزدیک بوده است.)
براساس قیمت پیشنهادی فایل‌های عرضه شده نشان می‌دهد تورم ملکی در شهر کرج در نیمه تابستان امسال به 97 درصد رسیده است. پس از کرج، رتبه دوم به اصفهان با 54 درصد، رتبه سوم به تبریز با 45 درصد، رتبه چهارم به اهواز با 41 درصد و رتبه پنجم به شیراز با 40 درصد اختصاص پیدا کرده است. قم نیز با 39 درصد تورم ملکی در رتبه ششم قرار گرفته است. تهران و مشهد نیز با حدود 34 درصد تورم ملکی در رتبه‌های آخر قرار دارند.
در این میان اما به لحاظ سطح قیمت مسکن، تهران همچنان دارنده رتبه نخست در میان کلان‌شهرهای کشور است. در حالی که میانگین قیمت مسکن در هر مترمربع در شهر تهران به حدود 30 میلیون تومان رسیده است، بالاترین سطح قیمت مسکن پس از پایتخت متعلق به شیراز است. مطابق با داده‌های مربوط به فایل‌های پیشنهادی در بازار نیازمندهای آنلاین دیوار، میانگین هرمترمربع آپارتمان در شهر شیراز در مردادماه امسال به حدود 18 میلیون تومان رسیده است. رتبه سوم به لحاظ سطح قیمتی نیز به اصفهان با حدود 17 میلیون تومان در هرمترمربع تعلق دارد.
شهرهای مشهد، کرج، تبریز، قم و اهواز نیز به ترتیب در رتبه‌های بعدی به لحاظ بالاترین سطح قیمتی در یک ماه گذشته قرار گرفته‌اند.
میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در شهر مشهد در مردادماه امسال به 14 میلیون تومان، در شهر کرج به حدود 13 میلیون و 500 هزار تومان، در شهر تبریز به حدود 13 میلیون تومان، در قم به حدود 12 میلیون و 500 هزار و در اهواز به حدود 12 میلیون تومان رسیده است.
مراجعه به میانگین قیمتی در تهران و سایر کلان‌شهرها در سال گذشته و مقایسه آن با زمان کنونی به عنوان دوره پساجهش نشان می‌دهد در ابتدا اختلاف نسبت میانگین سطح قیمت میان کلان‌شهر زیاد و به تدریج کم شد. درواقع زمانی که سرعت رشد قیمت مسکن که در دوره جهش به تهران اختصاص داشت اکنون در کمترین سطح قرار گرفته این انتظار وجود دارد که نسبت قیمت مسکن هم میان تهران و سایر کشورها کاهش پیدا کند.
در حال حاضر نیز محسوس‌ترین کم شدن سطح قیمت میان تهران و کلان‌شهر مجاور آن یعنی کرج رخ داده است. در مردادماه پارسال نسبت میانگین قیمت در تهران به کرج معادل 4/ 3 و در مردادماه امسال به 3/ 2 رسیده است. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران طی مردادماه سال گذشته معادل 23 میلیون و در کرج حدود 6 میلیون و 800 هزار تومان بوده است اما براساس آمار در نیمه تابستان امسال، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران از حدود 30 میلیون تومان به حدود 13 میلیون و 500 هزار تومان رسیده است.
این نسبت درباره تهران و سایر کلان‌شهرهای کشور نیز اتفاق افتاده است. به عنوان مثال نسبت میانگین قیمت مسکن در تهران و اصفهان از 2 طی مردادماه سال گذشته به حدود 8/ 1 در مردادماه امسال رسیده است. همچنین نسبت میانگین قیمت مسکن در تهران و تبریز از 7/ 2 به 5/ 2 کاهش پیدا کرده است.
علاوه بر کاهش نسبت میانگین قیمت میان تهران و سایر کلان‌شهرها، آمارها نشان می‌دهد در حال حاضر نیز اگرچه تورم ماهانه مسکن در شهر تهران پس از ثبت تورم منفی در ماه‌های بهار امسال، مثبت شده و به سطح سه درصد رسیده اما همچنان سرعت رشد قیمت‌ها نه تنها در تهران بلکه در سایر شهرها به میزان دوره جهش نیست و تورم ماهانه مسکن تقریبا در کلان‌شهرهای کشور یکسان و بین 2 تا 3 درصد ثبت شده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در ماهی که گذشت بیشترین متغیر اثرگذار بر رشد قیمت و ثبت تورم ماهانه سه درصد از سوی متغیر بیرونی غیراقتصادی اتفاق افتاد. بنابراین به نظر می‌رسد در صورتی که رشد قیمت ادامه پیدا کند نسبت میانگین قیمت میان شهر تهران و سایر شهرها همچنان کمتر شود.
آنچه باتوجه به تورم ماهانه مرداد امسال محرز است این نکته است که اگر متغیرهای بیرونی جهت‌دهنده به رفتار معامله‌گران و معاملات مسکن به گونه‌ای پیش رود که انتظارات تورمی تعدیل شود و به نوعی اطمینان خاطر نسبت به آینده اقتصادی ایجاد شود، تورم مسکن نه فقط در تهران بلکه در سایر شهرها نیز کنترل می‌شود و بازار مسکن در یک دوره ثبات نسبی قرار می‌گیرد.
در این میان از دیدگاه برخی کارشناسان یک سناریوی دیگر نیز در صورت برقراری ثبات در شرایط متغیرهای بیرونی غیراقتصادی برای بازار مسکن وجود دارد و آن اینکه بازار مسکن در شهر تهران با کاهش قیمت روبه رو شود.
