نگاهی سریع به اقتصاد مسکن در ایران
جواد اقدس‌طینت*: مسکن کالایی بسیار مهم در چرخه مصرف و تولید است که مطلوبیت‌هایی اساسی برای مصرف‌کننده ایجاد می‌کند و زنجیره به هم‌پیوسته تولید و اشتغال را نیز در پی دارد. نکات زیر می‌تواند تصویر خلاصه و مفیدی از برخی جنبه‌های وضعیت مسکن در اقتصاد ایران به دست داده و لزوم دخالت غیرمستقیم و مستقیم حاکمیت و دولت در این‌باره را یادآور شود.
۱- هزینه تولید و در نتیجه قیمت تمام‌شده مسکن در ایران بالاست و یک نیروی کار متوسط به سادگی و با پس‌انداز معمولی نمی‌تواند مسکن مناسبی تهیه کند، از این جهت رفاه عینی و ذهنی ایرانیان تحت فشار مسکن قرار دارد.
۲- تورم زمین و مسکن در ایران از متوسط تورم سایر کالاها بیشتر است چون عرضه محدودتری داشته و قابل واردات هم نیست تا بخشی از تورم آن از طریق واردات از چین(!) جبران شود. پایین نگه داشتن مصنوعی قیمت ارز، واردات سایر کالاها را به صرفه کرده و افزایش واردات موجب می‌شود سایر کالاها (غیر از زمین و مسکن) تورم کمتری داشته و تورم زمین و مسکن بیشتر به چشم بیاید.
۳-کاهش سود بانکی نیز اگر با بهبود سایر شرایط اقتصادی توأم نباشد، ممکن است پس از مدتی تورم در بخش مسکن را تشدید کند، چرا که در عمل افراد دارای رانت، به عناوین مختلف وام ارزان گرفته و مشغول سفته‌بازی در زمین و مسکن خواهند شد.
۴- قسمتی از هزینه تولید مسکن مربوط به قیمت زمین و کاملا وابسته به سیاست‌های مدیریتی حکومت، بویژه دولت و شهرداری‌هاست. عرضه زمین قابل سکونت، وابسته به تامین زیرساخت‌های عمومی است و در عمل دولت و بخش عمومی است که می‌تواند این زیرساخت‌ها را با هزینه‌های معقول تامین کند. در اکثر نقاط ایران کمبود بالقوه زمین وجود ندارد و با مدیریت مناسب و تامین زیرساخت‌ها براحتی می‌توان سهم زمین را از قیمت مسکن کاهش داد، به عنوان مثال ایجاد راه دسترسی آسان به یک منطقه وسیع در کنار یک کلانشهر اگر همراه با تامین زیرساخت‌های دیگر باشد براحتی می‌تواند قیمت زمین را در آن کلانشهر کاهش دهد. در عمل این موضوع نیاز به درجات مختلفی از مدیریت و حتی تصدی‌گری بخش عمومی دارد و یکی از اهداف اصلی پروژه بزرگ مسکن‌مهر نیز همین موضوع بوده است. در این‌باره در نظر گرفتن تبعات بلندمدت اجتماعی و آمایش سرزمینی نیز بسیار اهمیت دارد.
۵- بخشی دیگر از قیمت مسکن مربوط به هزینه‌های بالای ساخت است. از نظر فنی با به کارگیری ابزار، تجهیزات و شیوه‌های مدیریت صنعتی براحتی می‌توان قیمت تمام‌شده ساخت مسکن را در ایران کاهش داد و به طور همزمان کیفیت ساختمان‌ها را نیز بهبود بخشید که خود منجر به افزایش طول عمر مفید و کاهش هزینه‌های بهره‌برداری و مصرفی ساختمان‌ها می‌شود.
۶- علاوه بر تاثیرگذاری غیرمستقیم دولت و بخش عمومی بر قیمت تمام‌شده مسکن، این نهادها بویژه در کلانشهرها تقاضاکننده و عرضه‌کننده عمده زمین و مسکن نیز هستند. تجربه نشان داده خریدهای نظام بانکی و سازمان‌های دولتی و عمومی یا شروع‌کننده بازی تورمی مسکن یا تشدیدکننده آن هستند. متاسفانه روحیه سفته‌بازی در مدیران بخش عمومی رواج یافته و سیستم اداری نیز به این روحیه پاداش می‌دهد.
۷- بازار مسکن خیلی بیشتر از کالاهای دیگر از شرایط رقابتی به دور است و لذا سپردن کامل آن به دست بازار، غیرکارآ بوده و ۲ نوع دخالت بخش عمومی را نیاز دارد.
الف- دخالت غیرمستقیم و تلاش برای رقابتی کردن بازار مسکن: مهم‌ترین موضوع در این‌باره که حتی از دید بسیاری کارشناسان اقتصادی مغفول است بحث اقتصاد اطلاعات در حوزه ساختمان و مسکن است. رقابت مزایای فراوانی در جهت کاهش قیمت تمام‌شده دارد ولی شرط اصلی آن شفافیت و وجود اطلاعات کامل است. ساختمان از جمله کالاهایی است که از ظاهر آنها نمی‌توان تمام اطلاعات لازم درباره کیفیت را کسب کرد و بخش زیادی از اطلاعات مصرفی ساختمان نیز طی سال‌ها و بعد از استفاده از ساختمان مشخص می‌شود. تجربه نشان داده درباره اینگونه کالاها و خدمات تا سازماندهی مناسب اطلاعاتی در بازار صورت نگیرد شاهد شکل‌گیری یک بازار توسعه‌یافته که بهترین خدمات مصرفی را با کمترین هزینه ارائه می‌دهد نخواهیم بود. شناسنامه‌دار کردن اجباری ساختمان‌ها می‌تواند موجب افشا و متقارن‌سازی اطلاعات در بازار شده و قیمت تمام‌شده به ازای کیفیت ارائه‌شده را کاهش دهد. شفافیت در بازار مسکن خود به خود موجب کاهش سود سفته‌بازی و کاهش کلاهبرداری و تدلیس در این بازار می‌شود و نویسنده براساس تجربیات علمی و بازاری خود حدس می‌زند ایجاد شفافیت اطلاعاتی در بازار ساختمان در میان‌مدت تا ۳۰ درصد از قیمت تمام‌شده را کم می‌کند و در بلندمدت با تشویق تولید اصولی و مدرن تاثیرات بیشتری نیز خواهد داشت. باید توجه داشت این ادعا اغراق‌آمیز نیست، برای تصور ساده این ادعا می‌توان به شکاف بین قیمت‌های پرداخت‌شده توسط مصرف‌کننده و کیفیت دریافت‌شده توسط او در بازار توجه کرد، این شکاف به صورت کامل توسط تولیدکنندگان صادق و متعهد جذب نمی‌شود بلکه ماهیتی شبیه دزدی دارد که از جیب مصرف‌کننده خارج می‌شود ولی سهم عوامل واقعی تولید نمی‌شود بلکه سهمی نسبتا کلاهبردارانه و قابل حذف است.
ب- دخالت مستقیم و مشارکت در پروژه‌های بزرگ عرضه مسکن: نظریات نوین اقتصادی تا حدود زیادی از تفکیک و تقابل‌نمایی بازار و دولت دست برداشته‌اند و به صورت مستدل و مبتنی بر اصول اقتصادی، دخالت‌های غیرمستقیم و حتی مستقیم دولت کارآ را لازم و موجب افزایش رفاه اقتصادی می‌دانند. تجربه‌های جهانی زیادی از دخالت مستقیم و موفقیت‌آمیز دولت‌ها در عرضه مسکن وجود دارد و اگر چه اقتصاددانان سنتی(ارتدکس) نظر مساعدی نسبت به این موضوع ندارند و تجربه‌های ناموفق، ناکارآ و پر از فساد دولتی را یادآوری می‌کنند (ادعا می‌شود دولت کارآ وجود ندارد) اما وجود تجربه‌های موفق می‌تواند الگویی برای دخالت مستقیم دولتی در این امر باشد. پروژه بزرگ مسکن‌مهر در ایران نیز قرار بود جزو این پروژهای موفق باشد که در عمل به نظر می‌رسد با توجه به سایر دلمشغولی‌های دولتی، خیلی زود به حال خود رها شد و در دولت فعلی نیز مشابه همان مشغولیت‌ها وجود داشته و حمایت از این پروژه یتیم نیز بازده سیاسی آنچنانی ندارد. گاهی تصور می‌شود وجود مشکلات در مسکن‌مهر می‌تواند بهانه‌ای برای یادآوری مشکلات دولت قبلی باشد و لذا انگیزه کافی برای رفع این مشکلات نیز وجود ندارد.
منبع : وطن امروز
