مالیات بر خانه‌های خالی شاید وقتی دیگر

به گزارش ساختمان آنلاین:  همین ناتوانی در ارائه مسکن و رکود چندساله صنعت ساخت‌وساز باعث شد دولت یازدهم وزیر خود عباس آخوندی علی‌رغم داشتن برنامه‌ها و تئوری های وزین را کنار بگذارد و با معرفی محمد اسلامی سعی در حل مشکلات عدیده مسکن کند.

اما متأسفانه به رغم ورود محمد اسلامی و ارائه شعارهای متعدد در خصوص لزوم بهبود اوضاع و شرایط مسکن و تمرکز بر حل بحران‌های مسکن دولت بار دیگر در بهبود وضعیت و توازن عرضه و تقاضا ناموفق بوده و هست.

به گفته کارشناسان بازار مسکن و ساخت‌وساز دلایل مختلفی برای عدم موفقیت دولت‌ها در توازن عرضه و تقاضای مسکن دیده می‌شود که کلان‌ترین این مسائل مربوط به مشکلات اقتصادی کلان، سرمایه‌ای بودن مسکن، رشد نرخ‌ها و تورم مصالح ساختمانی، افزایش هزینه‌های جانبی ساخت‌وساز، کاهش سازنده ذی‌صلاح، افزایش سود نرخ بانکی، ناتوانی بخش تقاضا به دلیل رشد افسارگسیخته قیمت‌ها و نبود طرح‌های جامع و کلان کوتاه مدت و بلندمدت در حوزه مسکن است.

اما شاید اصلی‌ترین دلیل عدم حل بحران مسکن در بخش سرمایه‌ای بودن مسکن نهفته شده باشد. در بیشتر کشورهای جهان مسکن کالایی کاملاً مصرفی بوده و نمی‌توان آن را به عنوان یک منبع مالی معتبر لحاظ کرد. این کشورها برای رسیدن به این عدالت اجتماعی سالیان سال برنامه‌ریزی کرده و قوانین متعددی را طراحی، اجرا و نظارت کردند.

در همین راستا بنا به گفته بیت‌الله ستاریان استاد دانشگاه و کارشناس مسکن دلیل سرمایه بودن مسکن در کشور دولت است. چرا كه توليدكننده نقدينگي دولت است و این دولت است که قوانین را در اختيار دارد. پس هر زمان دولت می‌خواهد نقدينگي را افزايش می‌دهد و با توجه به اينكه ميزان نقدينگي دولت تغيير می‌کند، ارزش پولي كه در اختيار مردم است نيز تغيير می‌کند.

«بنابراين مردم برای اينكه ارزش پولي را كه در اختيار دارند حفظ كنند به سمت خريد مسكن به عنوان کم ریسک نرین بازار اقتصادی مي روند. اين نشان مي دهد كه دولت توليدكننده بر اساس قاعده توليدكنندگي خود، نقدينگي را افزايش مي دهد و اين سياست غلطي است كه فجايع اقتصادی را ايجاد مي كند. پس دولت برای اينكه بتواند اقتصاد كشور را نجات دهد بايد از توليدكنندگي دست بردارد چرا كه اين توليدكنندگي فسادآور است.»

وی معتقد است «يران بزرگ ترين جمعيت اقتصادی را دارد ولي از نظر اقتصادی ضعيف ترين مردم را دارد. در همين حال با وجود اينكه بيشترين منابع طبيعي را در اختيار دارد اما ضعيف ترين بخش خصوصي را دارد. چرا كه به اين بخش اجازه داده نمي شود كه در بخش هايي مانند نفت و گاز و… كار كنند، تنها در بخش محدودی از اقتصاد بخش خصوصي سهيم است كه باز محدوديت هايي برای آن وجود دارد.»

به باور او اقتصاد ايران و به ويژه بخش مسكن نيازمند برنامه جامع است كه اين برنامه بايد سه بخش عمده داشته باشد:در سناریو اول بخش مالي كه در آن تمامي ابزارهای مالي (تسهيلات، بازار رهن و فاينانس و جذب منابع خارجي و…) لحاظ شود.

در سناریو دوم باید زیرساخت‌های لازم برای اين بخش مهيا شود چرا كه تمامي زیرساخت‌های بخش مسكن طي سال‌های اخير از بين رفته و بايد احيا شود؛ و سناریو سوم مربوط به بحث قوانين و مسائل نرم‌افزاری است كه بايد قوانين مانع و دست و پاگیر را از سر راه مسكن برداشت و اجازه شهرک‌سازی و جذب سرمایه‌گذاری خارجي را داد.

حال برخی دیگر از کارشناسان معتقدند سریع‌ترین راهکار برای حل این بحران مالیات بر خانه‌های خالی است به باور این کارشناسان درست است که برای حل مشکلات مسکن باید دولت برنامه‌ریزی بلندمدتی از لحاظ اقتصادی و فرهنگی داشته باشد اما این معضل نیازمند راهکار کوتاه مدت و سریع است. این عده می‌گویند: دولت باید نگاه صحیحی به مسئله اخذ مالیات از خانه‌های خالی داشته باشد.

چرا که بر اساس این مالیات دیگر نگه داشت مسکن برای مالک به‌صرفه نبوده و مجبور است ملک خود را وارد چرخه مصرف کند.البته اگر میزان اخذ مالیات به صورت کاملا بازدارنده باشد.و راه دور زدن نداشته باشد.

این در حالی است که لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم سال 94 از سوی رئیس‌جمهوری به مجلس ارائه شد. به موجب اصلاح این قانون، اخذ مالیات از خانه‌های خالی در دستور کار قرار گرفت اما به دلیل اینکه راه‌اندازی سامانه جامع املاک و مستغلات که باید اطلاعات واحدهای مسکونی کشور در آن ثبت می‌شد، به کندی پیش رفت و پس از 5 سال، اجرای قانون و دریافت مالیات از مالکان حدود 2.5 میلیون خانه خالی به سرانجام نرسید.

به اعتقاد بسیاری از کارشناسان بزرگ‌ترین دلیل عدم موفقیت اخذ مالیات از خانه‌های خالی مربوط به زیرساخت‌های آن است نبود زیرساخت‌های شناسایی، نبود طرح جامع برای تفکیک انواع واحدهای مسکونی، نبود نظارت‌های کافی و اجرایی صحیح آن و همچنین نبود همت جمعی از دلایل اجرایی شدن لایحه قانون مالیات مستقیم از خانه‌های خالی است.

در این میان به گفته بسیاری از کارشناسان صنعت ساخت‌وساز ضرایب اخذ مالیات از خانه‌های خالی به‌هیچ‌عنوان قدرت بازدارندگی ندارد هر چند که بعد از تأکیدات فراوان ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم باهدف تأثیرگذاری بیشتر در اجرا اصلاح شد و بر این اساس، ضرایب مربوط به اخذ مالیات از خانه‌های خالی تغییر کرد تا بازدارندگی بیشتر و خانه‌های خالی به بازار عرضه شود؛ اما به این عده معتقدند این ارقام به‌هیچ‌عنوان در برابر نرخ تورم اقتصادی ساختار بازدارندگی ندارد.

بر اساس ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مالکان واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای یک صد هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور در هر سال مالیاتی اگر خانه‌ای بیش از چهار ماه به عنوان خانه خالی شناسایی شود، به ازای هر ماه بیش از این زمان، بدون لحاظ معافیت‌های این قانون، به صورت ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره می‌شود. بر این اساس، مالکان خانه‌های خالی در سال اول معادل شش برابر مالیات مشخص‌شده، سال دوم، معادل دوازده برابر و سال سوم به بعد معادل هجده برابر مالیات مشخص‌شده، باید مالیات بپردازند.

قانون بازنویسی شده دریافت مالیات از خانه‌های خالی نشان می‌دهد واحدهای نوساز پس از دوازده ماه و واحدهای نوساز در پروژه‌های انبوه‌سازی پس از هجده ماه از پایان مهلت اتمام عملیات ساختمانی، مشمول مالیات موضوع ماده 54 می‌شوند. البته سازمان امور مالیاتی موظف است با همکاری وزارت ارتباطات، یک ماه قبل از اتمام مهلت، اخطار لازم را به مالک واحد ارسال کند.

حال در این میان برخی از کارشناسان بازار مسکن معتقدند تمامی این قوانین بدون داشتن سامانه املاک منسجم امکان‌پذیر نیست چرا که این عده باور دارند اطلاعات کنونی از تعداد و نوع املاک مسکونی در کشور کاملاً ناقص بوده و حتی ارائه 2 هزار و 500 واحد مسکونی خالی از سکنه زاییده غیررسمی آمار و ارقام مسئولان است.

به هر حال این کارشناسان معتقد هستند چرا بعد از نزدیک به 6 سال چرا دولت نتوانسته در ایجاد سامانه و شفاف‌سازی این بازار پر دلال موفق باشد.

شاید تنها دلیل این ماجرا را بتوان در وجود دست‌های پنهان و پول‌های کثیف دانست به گفته این عده تا زمانی که دولت نتواند یا نخواهد دست بانک‌ها، مؤسسات و برخی از افراد دفتر و ارگانی را از بازار مسکن قطع کند موفق به راه‌اندازی و شفاف سازی و ایجاد اتاق شیشه‌ای در بخش مسکن نخواهد شد.

اگرچه محمود محمود زاده، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در جدیدترین سخنانش اشاره داشته سامانه راه‌اندازی شده و اطلاعات به تدریج در آن بارگذاری می‌شود و تاکنون هم برخی اطلاعات در سامانه درج شده است. معتقد است به زودی از این سامانه رونمایی خواهد شد. با تصویب قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی و پس از ابلاغ آن، مالکان واحدهای مسکونی در تمام مناطق کشور موظف‌اند اطلاعات املاک مسکونی تحت تملک خود را با تعیین نوع کاربری (مسکونی، اداری، تجاری) حداکثر ظرف مدت دو ماه پس از انتشار دستورالعمل، در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت کنند؛ اما این که چه زمانی این سامانه نهایی خواهد شد و چه کسی مالکان را ملزم به ثبت املاک خود در این سامانه خواهند کرد کاملاً در هاله‌ای از ابهام قرار دارد.