به گزارش ساختمان آنلاین: مهدی سلطان‌محمدی درباره وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی در دولت سیزدهم اظهار داشت: هدف‌گذاری‌ای که صورت گرفته، در حد یک آرمان و ایده هست و اسم آن را نمی‌توانیم برنامه عملیاتی بگذاریم که قابلیت تحقق دارد یا خیر.
وی افزود: دولت‌ها به طور معمول تصور می‌کنند در مسایلی همچون واردات و تولیدات پیچیده، مشکل داریم، اما مسکن یک امر ساده است، بنابراین می‌توانیم ساخت‌وساز انجام دهیم و مسایل مردم را حل کنیم و اقتصاد را راه بیانداریم.
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به این‌که هدف‌گذاری‌ها براساس این افکار شکل می‌گیرد و مبتنی بر یک برنامه عملیاتی نیست، تصریح کرد: واقعیت این است که یکی از مشکلاتی که در سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن وجود دارد، این است که دولت نقش خود را بیش از اندازه جدی می‌گیرد. یعنی تصور می‌کند نقش خیلی مهمی دارد و مردم نیز یک چنین گمانی دارند که اگر دولت اراده کند، می‌تواند تغییرات مهمی در بازار ایجاد کند.
سلطان‌محمدی عنوان کرد: اگر سهم دولت را در تولید مسکن بخواهیم به طور مستقیم عنوان کنیم، کمتر از 5 درصد است. بنابراین دولت بیشتر در سیاست‌گذاری و زیرساخت‌های اصلی اقتصادی نقش دارد.
وی با بیان این‌که مساله مسکن را نمی‌توانیم مستقل از عوامل کلان اقتصادی مورد بررسی قرار دهیم و به طور بخشی نمی‌توانیم به مساله مسکن نگاه کنیم، تصریح کرد: از سوی دیگر، مسکن راه‌حل کوتاه‌مدت ندارد؛ این را هم جامعه و هم دولت باید بپذیرد.
دولت‌ها اهداف کوتاه‌مدت دارند
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: دولت‌ها اهداف کوتاه‌مدت دارند، زیرا در دوره محدودی که بر سر کار هستند، می‌خواهند کار نمایانی انجام داده باشند و بگویند کارنامه درخشانی داشته‌ایم، بنابراین نگاه‌هایشان کوتاه‌مدت است.
سلطان‌محمدی افزود: دولت‌ها اولین چیزی که به ذهن‌شان می‌رسد، این است که زمین‌هایی را که داریم، تقسیم کنیم و سریع بسازیم و تحویل مردم دهیم. ولی وقتی وارد کار می‌شویم، می‌بینیم داستان پیچیده‌تر است و برنامه‌ریزی درازمدت می‌خواهد. در رابطه با همان زمینی که می‌گویند وجود دارد و می‌توانند ساخت‌وساز انجام دهیم، نکته این‌جاست که آماده کردن زمین، وقت و سرمایه‌گذاری کلان می‌خواهد و دوره طولانی‌ای را می‌طلبد تا در نهایت واحدهای مسکونی ساخته و تبدیل به شهر شود.
وی با اشاره به شهرهای اقماری اطراف تهران، تصریح کرد: اکثر این شهرها هنوز یک شهر زنده و محیط اجتماعی درستی برای زندگی نیستند؛ چهاردیواری‌هایی مثل قوطی کبریت ساخته شده که روح ندارند. تازه ما در اطراف شهرهای بزرگ زمین نداریم و زمین‌هایی که وجود دارد، در بخش‌هایی نیست که تقاضا برای آنها وجود داشته باشد.
این کارشناس اقتصاد مسکن متذکر شد: درست است که ایران وسعت زیادی دارد، ولی زمین‌هایی که قابل ساخت شهری است، زمین‌های بسیار محدودی است؛ به اضافه این‌که به زیرساخت‌های شهری نیاز است، بنابراین سرمایه‌گذاری بسیار سنگینی باید اتفاق بیفتد.
منابع مالی کافی وجود ندارد
سلطان‌محمدی با اشاره به منابع ساخت مسکن، گفت: گروهی که بناست در این زمین‌ها ساکن شوند، گروه‌هایی نیستند که از تمول مالی زیادی برخوردار باشند و یا خودشان بتوانند منابعی را تامین کنند.
وی با بیان این‌که در طرح مسکن ملی می‌بینیم با آورده‌ای که مردم می‌خواهند بیاورند، مشکل دارند، افزود: مساله اصلی این‌جاست که 500، 600 میلیون تومان ساخت، با روند تورم، دو سال دیگر حداقل دو برابر خواهد شد. بنابراین فردی که قرار بوده 500، 600 میلیون تومان بیاورد، حداقل به یک میلیارد و 200 میلیون تومان نیاز دارد.
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به این‌که توان پرداخت اعتبار بانکی وجود ندارد، تصریح کرد: در عین حال، با نرخ‌هایی که وجود دارد، مردم نمی‌توانند از پس اقساط بر بیایند و بیش از 10 میلیون تومان باید اقساط ماهانه پرداخت کنند. گروه‌های هدف یک چنین توان مالی‌ای ندارند.
سلطان‌محمدی ادامه داد: از سوی دیگر، برای یک میلیون واحد مسکونی، سالانه 400 تا 500 هزار میلیارد تومان منابع بانکی نیاز است، اما سیستم بانکی چنین توانی ندارد. همین الان برای تامین فعالیت‌های جاری اقتصادی مشکل دارد.
وی با بیان این‌که شاخص تورم تولیدکننده در حال حاضر حدود 80 درصد است، عنوان کرد: با چنین روندی تولیدکننده نیاز به منابع بسیار بیشتری در سال آینده خواهد داشت. مگر سیستم بانکی چقدر ظرفیت منابع جدید دارد؟ این منابع را از کجا می‌خواهد بیاورد؟ حالا اگر به بانک‌ها این منابع تکلیف شود، باز مشکلات دیگری ایجاد می‌شود که در نهایت به استقراض از بانک مرکزی تبدیل می‌شود و کسری بودجه و تورم بالاتر را به دنبال دارد.
این کارشناس اقتصاد مسکن بیان کرد: چنین منابعی وجود ندارد. اگر وجود داشت، همین الان می‌توانستیم مسکن بیشتری بسازیم. باز هم اگر این کار را انجام دهیم، در تعارض با سایر اهداف دولت خواهد بود. دولت قول داده که تورم را کاهش می‌دهد؛ حالا چگونه می‌تواند این قول را بدهد که یک میلیون واحد مسکونی بسازد؟ این دو هدف با یکدیگر در تعارض است. تامین یک میلیون واحد مسکونی در سال، یعنی پذیرش تورم بسیار بالاتر.
توان مالی خانوار افزایش یابد
سلطان‌محمدی گفت: بخش مسکن نیاز به برنامه‌ریزی‌های بلندمدت دارد؛ منتها جامعه ما یک جامعه کوتاه‌مدت است و تمایل دارد به سرعت به جواب برسد و مسوولان نیز می‌خواهند پاسخ‌گوی خواسته مردم باشند، بنابراین دنبال اهداف کوتاه‌مدت هستند. ما باید ببینیم در چارچوب یک طرف آمایش ملی چگونه می‌توانیم آماده‌سازی زمین را انجام دهیم.
وی افزود: لازمه تامین مالی مسکن این است که توان مالی خانوار افزایش پیدا کند و رشد اقتصادی داشته باشیم و تورم را کنترل کنیم؛ همه این‌ها تحت اراده دولت است.
بنیه کارشناسی بالا رود
این کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه گفت: دولت منابع محدودی برای بخش مسکن دارد و از سوی دیگر، نمی‌تواند از سایر منابع استفاده کند. اگر هم این اتفاق بیفتد، نتیجه مطلوبی به دنبال ندارد.
سلطان‌محمدی افزود: به نظر من مهم‌ترین کاری که دولت می‌تواند انجام دهد، این است که بنیه کارشناسی را بالا ببرد و تقویت کند. دولت باید از متخصصان شهرسازی، کارشناسان اقتصادی، کارشناسان محیط‌زیست و اقتصاد شهری دعوت کند و یک سیاست روشن و مشخص را در حوزه مسکن در پیش بگیرد.
وی عنوان کرد: ایده این‌که خود دولت بخواهد یک میلیون واحد مسکونی بسازد و از این حرف‌های عامه‌پسند زده شود، درست نیست. دولت باید این‌ها را کنار بگذارد و به مسوولیت اصلی خود برسد.
این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: دولت در درجه اول باید در زمینه توسعه زمین‌هایی کار کند که قابل ساخت است. در حال حاضر بزرگ‌ترین معضل خانه‌های شهری، مساله زمین است. در تهران بیش از 60 درصد قیمت تمام‌شده مسکن را زمین تشکیل می‌دهد و در بقیه جاها نیز این عدد عموما 50 درصد است.
سلطان‌محمدی افزود: با توجه به این‌که اکثر زمین‌های بزرگ در اختیار دولت است و بخش خصوصی یک چنین زمینی را در اختیار ندارد، باید بتواند برنامه‌ریزی کند تا در جاهایی که امکان‌پذیر است، زمین‌های بیشتری را مهیا و آماده‌سازی کند تا بتواند روی قیمت زمین تاثیر بگذارد.
وی تصریح کرد: در عین حال، دولت اگر منابعی در اختیار دارد، آن منابع را باید برای تامین زیرساخت‌های شهرهای جدید قرار دهد.
این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: ایده این‌که دولت بخواهد وارد حوزه ساخت مسکن شود و فکر کند دیگران بلد نیستند خانه بسازند و شروع به اجرای پروژه کند، خام است و مشکل بزرگ‌تری بر مشکلات قبلی اضافه می‌کند. به عبارتی، پروژه‌های نیمه‌تمام زیادی روی دست دولت خواهد ماند که در شرایط تورمی نمی‌توانیم این کارها را انجام دهیم.
سلطان‌محمدی بیان کرد: دولت اگر می‌خواهد جامعه در حوزه ساخت‌وساز فعال شود، لازمه‌اش این است که رشد اقتصادی ایجاد شود و بنیه مالی خانوار بالا رود.
وی گفت: بخشی از درآمد خانوار می‌تواند به مسکن اختصاص پیدا کند که در دنیا این میزان، یک‌سوم درآمد خانوار است. خانوار برای این‌که سهم مسکن را بتواند تامین کند، باید درآمدی داشته باشد که یک‌سوم آن، پاسخ‌گوی هزینه مسکن باشد. در حال حاضر یک چنین درآمدی وجود ندارد، بنابراین ایجاد رشد اقتصادی و کنترل تورم، مهم‌ترین سیاست‌گذاری‌های مسکن است.
این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: این تفکر ساده‌اندیشانه‌ای است که تصور کنیم مردم بلد نیستند خانه بسازند و ما برویم برای آنها خانه بسازیم. توان ساخت مسکن وجود ندارد. دولت باید ریسک‌ها، موانع، دردسرها و مانع‌ها در حوزه ساخت مسکن بردارد.
