گرانی مسکن، متقاضیان خرید خانه را روانه کدام بازارها کرد؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، تشدید انتظارات تورمی و ناپایداری در بازارهای دارایی، منجر به شکل گیری آرایش جدید تقاضا در بازار معاملات مسکن شده است. تحقیقات و یافته های جدید درباره تازه ترین رویدادهای بازار مسکن در آخرین روزهای سال جاری نشان دهنده خروج موقت طیفی از تقاضای مصرفی خرید مسکن از این بازار است که در ماه های قبل، اقدام به تجهیز سرمایه با هدف تبدیل به احسن واحد مسکونی خود کرده بود.

بعد از خروج بخش زیادی از خانه اولی ها از بازار معاملات مسکن شهر تهران به واسطه بروز جهش قیمت و افت شدید قدرت خرید این گروه از متقاضیان، هم‌‌‌اکنون، بازار در بخش تقاضا، شاهد خروج گروه دوم متقاضیان مصرفی یعنی متقاضیان تبدیل به احسن ملک است که به خصوص از سال قبل و نیمه اول سال جاری در نقش فروشنده و خریدار وارد بازار معاملات آپارتمان شده بودند.

این تقاضا که به دلیل ادامه رشد قیمت مسکن و افزایش فاصله قدرت خرید با واحد مسکونی دلخواه، از ابتدای نیمه دوم سال جاری حضور خود در بازار را کاهش داده بود، هم اکنون به کمترین میزان خود در سال های اخیر رسیده است.

با این حال، بررسی ها نشان می دهد این خروج موقتی است و علت آن علاوه بر کاهش قدرت خرید و افزایش قیمت مسکن از یکسو، نگرانی از عدم امکان خرید همزمان با فروش آپارتمان محل سکونت این دسته از متقاضیان و به خصوص کمبود فایل مناسب در بازار، به انتقال دارایی این افراد به سایر بازارها مانند بازار سکه و به خصوص بازار ارز، مربوط می شود.

یافته ها نشان می دهد عمده متقاضیان تبدیل به احسن که به طور موقت از بازار مسکن خارج شده اند و علاوه بر کاهش تقاضای مصرفی در بازار شب عید معاملات مسکن سال جاری، بخش قابل توجهی از کمبود فعلی فایل فروش در بازار مسکن نیز مربوط به انصراف موقتی آنها از انجام معامله است، بر نوسان سایر بازارها به خصوص بازار ارز، برای تقویت دارایی خود با هدف نزدیک کردن قدرت خریدشان به سطح قیمت آپارتمان دلخواه، حساب باز کرده اند.

در واقع می توان گفت این افراد درصدد هستند از طریق نردبان دلاری، نقدینگی خود را تقویت کرده و سپس وارد بازار مسکن و انجام معامله شوند. این موضوع به خصوص با افزایش محسوس قیمت های پیشنهادی فروش آپارتمان در هفته های اخیر و افزایش میانگین فاصله قدرت خرید متقاضیان با بهای آپارتمان ها به محدوده ۳۰ درصد، تشدید شده است.

آن طور که فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مصرفی نیمه شمالی و جنوبی پایتخت اعلام کردند هم اکنون فاصله قدرت خرید متقاضیان (بودجه خرید)، با قیمت های پیشنهادی اعلام شده در فایل های فروش به حدود ۲۰ تا ۴۰‌ درصد افزایش یافته است که این فاصله در مناطق نیمه شمالی شهر تهران بیشتر از مناطق جنوبی است و همین موضوع منجر به افزایش تقاضای سرمایه ای خرید مسکن در نیمه جنوبی پایتخت شده است.

این در حالی است که عرضه فایل فروش نیز در روزها و هفته های اخیر به شدت کاهش یافته است و در برخی محلات، واسطه ها، از رسیدن تعداد فایل های فروش به کمتر از تعداد انگشتان دست، خبر می دهند.

دوپینگ مالی با بازار موازی

نتایج تحقیقات به عمل آمده درباره رفتار فعلی دو سمت عرضه و تقاضای مسکن نشان دهنده افزایش محسوس وزن تقاضای سرمایه ای همزمان با کاهش شدید عرضه فایل به بازار فروش است. یک علت مهم و مشترک این دو رویداد، به خروج موقت تقاضای تبدیل به احسن مسکن از بازار مربوط می شود.

در یکی دو ماه اخیر که بازارهای سکه و به خصوص بازار ارز با نوسان و افزایش شدید قیمت همراه شدند، گروهی از متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان اقدام به انتقال سرمایه خود به بازار سکه و دلار کردند. این سرمایه، همان نقدینگی است که این متقاضیان قصد داشتند با اتکا به آن آپارتمان خود را تبدیل به احسن کنند.

با این حال، ناتوانی مالی برخی از این طیف متقاضیان به دلیل ادامه رشد قیمت مسکن و همچنین کاهش شدید عرضه فایل به بازار مسکن، در خروج این گروه از متقاضیان مصرفی از بازار مسکن موثر بوده است.

خروج این گروه از تقاضای مصرفی از بازار مسکن که از سوی دیگر و به طور همزمان بخشی از عرضه فایل به بازار فروش از جانب آنها انجام می شد، منجر به شکل گیری آرایش جدید در بازار معاملات مسکن شهر تهران در آخرین روزهای سال جاری شده است.

از سوی دیگر هم‌‌‌اکنون عمده تقاضای حاضر در بازار مسکن، تقاضای سرمایه‌‌‌ای است. البته سفته باز در بازار حضور ندارد و خریداران با هدف حفظ ارزش دارایی های خود در برابر شرایط ناپایدار اقتصادی و با نیت سرمایه گذاری بلندمدت در حال جست و جو در این بازار برای خرید آپارتمان هستند.

یک ویژگی دیگر بازار مسکن شهر تهران در روزهای پایانی ۱۴۰۱، به افت شدید تقاضا برای یک گروه متراژی در مناطق مصرفی پایتخت مربوط می شود. بررسی شرایط عرضه و تقاضا در بازار مسکن نشان می دهد، در برخی از محله ها که عمده واحدهای موجود در آن آپارتمان های بزرگ متراژ، سه خوابه و با مساحت بالاتر از ۱۲۰ مترمربع است، به علت رشد قیمت ها و نیاز به نقدینگی بیشتر برای خرید، تقاضا به شدت افت کرده است.

هم‌‌‌اکنون کمتر از ۱۰‌ درصد تقاضای حاضر در بازار مسکن نیمه جنوبی و کمتر از ۲۰‌ درصد تقاضا، در مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران، مربوط به این گروه از آپارتمان هاست. این واحدها همان آپارتمان هایی هستند که پیش از این، برای طیف قابل توجهی از تقاضای خرید مسکن به خصوص متقاضیان تبدیل به احسن و گروهی از سرمایه گذاران، جذاب بود و به راحتی مورد معامله قرار می گرفت.

با این حال، افزایش فاصله قیمت این واحدها با بودجه ای که هم اکنون متقاضیان در اختیار دارند، تعداد زیادی از این گروه واحدها را از دایره تقاضای موثر خرید خارج کرده است.

تحقیقات میدانی نشان می دهد هم اکنون در میان معدود فایل هایی که به بازار مسکن نیمه شمالی شهر تهران عرضه شده است نیمی از فایل ها در بازه متراژی بیش از ۱۲۰ مترمربع قرار دارند در حالی که تقاضا برای خرید این فایل ها کمتر از ۳۰‌ درصد است. نیم دیگری از فایل ها نیز مساحت کمتر از ۱۲۰ مترمربع دارند اما حدود ۷۰‌ درصد تقاضا برای خرید این آپارتمان هاست.

در این میان، سهم عرضه کوچک متراژ‌‌‌ها یعنی آپارتمان های تا ۸۰ مترمربع زیر ۲۰‌ درصد و سهم عرضه واحدهای مسکونی ۸۰ تا ۱۲۰ متر بیش از ۳۰‌ درصد است.

بیشترین میزان تقاضای خرید در مناطق مصرفی نیمه شمالی، مربوط به بازه متراژی ۸۰ تا ۱۲۰ مترمربع است که متقاضیان خرید این واحدها نیز عمدتا سرمایه گذار هستند. در مناطق نیمه جنوبی تهران نیز سهم عرضه آپارتمان های تا ۸۰ مترمربع بیش از ۴۰ درصد، واحدهای مسکونی ۸۰ تا ۱۲۰ مترمربع نیز به همین میزان یعنی حدود ۳۵ تا ۴۰‌ درصد و واحدهای مسکونی با مساحت بیش از ۱۲۰ مترمربع نیز حدود ۲۰‌ درصد است.

اما عمده تقاضا در این مناطق یعنی حدود ۶۰ تا ۷۰‌ درصد مربوط به تقاضای خرید آپارتمان با مساحت کمتر از ۸۰ مترمربع است. سهم تقاضای آپارتمان های با مساحت ۸۰ تا ۱۲۰ مترمربع در مناطق نیمه جنوبی، حدود ۲۰ تا ۳۰‌ درصد و آپارتمان های با مساحت بیش از ۱۲۰ مترمربع کمتر از ۱۰‌ درصد است.

تحقیقات انجام شده همچنین نشان می دهد در حال حاضر متوسط بودجه در اختیار متقاضیان خرید مسکن در محلات جنوبی تهران رقمی بین ۵/ ۱ تا سه میلیارد تومان و در مناطق نیمه شمالی بین سه تا ۶ میلیارد تومان است.

از سوی دیگر هم‌‌‌اکنون هر مترمربع آپارتمان ریزمتراژ در نیمه شمالی حدود ۲۰‌ درصد گران تر از هر مترمربع آپارتمان مشابه اما بزرگ متراژ است. این فاصله در محلات نیمه جنوبی تهران حدود ۱۰ تا ۱۵‌ درصد است. علت بیشتر بودن این فاصله در مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران به عرضه کمتر کوچک متراژ‌‌‌ها در این مناطق نسبت به مناطق نیمه جنوبی مربوط می شود.