گره کور “ثبت رسمی معاملات پیش‌فروش ساختمان” در صورت بی‌اعتبار شدن اسناد عادی
اگر انجام غیررسمی معاملات پیش‌فروش ساختمان از نظر قانونی بی‌اعتبار شوند، معضل اسناد عادی برای قراردادهای پیش‌فروش حل نخواهد شد و طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مورد این قراردادها شکست خواهد خورد!
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از تسنیم، مطابق قانون پیش‌فروش ساختمان (مصوبه 1389)، امکان ثبت رسمی معاملات پیش‌فروش ساختمان پیش از صدور پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی وجود ندارد.
علاوه بر این، فرایند پیچیده پیش‌فروش رسمی و مشکلاتی نظیر عدم امکان استعلام نقل و انتقال واحد‌های ساختمانی در حال ساخت در سامانه ثبت املاک، باعث عدم استقبال متعاملین قراردادهای پیش‌فروش ساختمان از ثبت رسمی معاملاتشان شده است. به طوری که به گفته رئیس کمیسون اصل 90 مجلس، از هر 100 هزار پیش‌فروش سالیانه ساختمان، تنها 1800 مورد ثبت رسمی می‌شود!
اما ریشه این عدم استقبال را در کجا باید جست‌وجو کرد؟ راهکار رفع آن چیست؟
در این گزارش به بررسی این موضوع پرداخته‌ایم.
پیش‌فروش ساختمان چیست؟
قرارداد پیش‌فروش ساختمان، قراردادی است که طی آن یک واحد ساختمانی پیش از آماده شدن یا حتی پیش از احداث برای فروش عرضه می‌شود. به موجب این قرارداد، فروشنده متعهد می‌شود که آپارتمانی را مطابق نقشه ساختمانی و مفاد قرارداد ساخته و پس از تکمیل آن در موعد مقرر و در مقابل دریافت مبلغ قرارداد (به صورت نقدی یا اقساطی)، آن واحد را به خریدار تحویل دهد و واحد ساختمانی مذکور، با هر نوع کاربری، از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت پیش‌خریدار درآید.
با عنایت به مشکلاتی که اعتبار قولنامه‌ها و ثبت غیررسمی معاملات برای مردم به وجود آورده بود، قانون‌گذار طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را پیشنهاد داد که بخشی از آن مربوط به معاملات پیش‌فروش بود.
با توجه به اختلافات مجلس و شورای نگهبان بر سر این طرح، هم‌اکنون تصمیم‌گیری درباره این طرح در اختیار مجمع تشخیص مصلحت نظام قرار گرفته است.
“سامانه ثبت الکترونیک اسناد” راهکاری برای ثبت رسمی معاملات پیش‌فروش
راه‌حلی که در این طرح برای حل معضل عدم ثبت رسمی معاملات پیش‌فروش در نظر گرفته شده، این است که متعاملین این قراردادها در سامانه‌ای تحت عنوان “سامانه ثبت الکترونیک اسناد” این امکان را داشته باشند که در لحظه، قراردادها و معاملات خود را ثبت کنند تا دیگر احتیاجی به تنظیم غیررسمی این معاملات نباشد و پس از آن متعاملین باید در مهلت توافق شده برای ثبت نهایی قراردادهای خود به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
تأکید می‌شود که ثبت غیررسمی معاملات پیش‌فروش، مخاطرات و مشکلات متعددی را به همراه دارد. مشکلاتی نظیر تعارضات مالکیتی، اخذ وام‌های کلان توسط سازنده در ازای قرار دادن سند در رهن بانک و امکان توقف پروژه به واسطه عدم تسویه این وام‌ها، بروز کلاهبرداری‌های متعدد در امر پیش‌فروش، رهاسازی پروژه توسط انبوه‌سازان به دلیل زیان‌های مالی، افزایش قیمت توافقی از طرف سازنده، تأخیر در تنظیم و انتقال سند تفکیکی واحد ساختمانی از طرف پیش‌فروشنده، عدم پرداخت اقساط بهای مسکن توسط خریداران، عدم تعهد سازنده در به کاربردن مصالح با کیفیت، عدم اخذ پایانکار ساختمانی و مسائل متعددی از این دست که در صورت ثبت رسمی این نوع معاملات، کاهش چشمگیری پیدا می‌کنند.
چرا قراردادهای پیش‌فروش ساختمان ثبت رسمی نمی‌شود؟
اما نکته اصلی اینجاست که علی‌رغم تمام مشکلات و ریسک‌هایی که ثبت غیررسمی معاملات پیش‌فروش به همراه دارد، متعاملین این قراردادها، همچنان از ثبت رسمی این معاملات طفره می‌روند، علت این امر چیست؟!
به طور کلی، در بررسی علل این عدم استقبال، دو مسأله را می‌توان مدنظر قرار داد. مسئله اول این است که دفاتر اسناد رسمی به دلایلی نظیر پیچیدگی معاملات پیش‌فروش، تمایلی به تنظیم این نوع معاملات از خود نشان نمی‌دهند.
مسئله دوم این است که با توجه به موانع قانون پیش‌فروش ساختمان که در سال 89 به تصویب رسیده است، تا پیش از صدور پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی برای ملک، امکان ثبت رسمی این معاملات وجود ندارد و این امر و پاره دیگری از موانع، منجر به این شده که معامله‌کنندگان قراردادهای پیش‌فروش، تمایلی به ثبت رسمی معاملات خود نشان ندهند.
فقط 1800 ثبت رسمی از 100 هزار پیش‌فروش ساختمان!
نکته دیگری که باید مد نظر قرار داده شود، این است که به گفته رئیس کمیسیون اصل 90 مجلس، در حال حاضر از حدود 100 هزار پیش‌فروش سالانه در کشور، تنها 1800 مورد در کشور ثبت رسمی شده است.
بنابراین در صورت بی‌اعتبار کردن معاملات غیررسمی، پیش‌خریداران دچار بلاتکلیفی شده و این امر، هم راه معاملات عادی را بر سرمایه‌گذاران و مصرف‌کنندگان این بازار می‌بندد و هم امکان ثبت رسمی را از آنان سلب می‌کند.
با این حساب، می‌توان اینگونه نتیجه‌گیری کرد که حتی اگر انجام غیررسمی معاملات پیش‌فروش از نظر قانونی بی‌اعتبار شوند، تا مشکلات و موانع ثبت رسمی این معاملات برطرف نشوند و ثبت رسمی این معاملات تسهیل نشود، عملاً معضل اسناد عادی برای این نوع از قراردادها حل نخواهد شد و پس از مدتی، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مورد این قراردادها شکست خواهد خورد و این امر، نتیجه‌ای نیست که قانون‌گذار مدنظر داشته است.
