آیا افزایش سقف وام مسکن می‌تواند جوانان را خانه‌دار کند؟

به گزارش ساختمان آنلاین: خانه دار شدن جوانان این روزها برای هر خانواده ای یک رویا محسوب می شود و اگر این خانه دار شدن با دریافت تسهیلات همراه باشد دلچسب تر و رویایی تر خواهد بود.

بانک مرکزی و بانک مسکن در سال های اخیر در راستای تنوع بخشی در روش های پرداخت و تسهیلات مسکن ابزارهای متنوعی را در نظر گرفته اند و یکی از این ابزارها که چندان هم جدید نیست صندوق پس انداز مسکن جوان است.

پس با مصوبه اخیر اگر متقاضیان در بانک مسکن افتتاح حساب و حداقل ۴۰۰ هزار تومان را ماهانه پرداخت کنند پس از دوره ۱۵ سال می توانند از سقف وام که همانا ۲ میلیارد تومان خواهد بود استفاده کنند.

این اقدام اگر چه با پیشنهاد بانک مسکن هر سال ارائه می شود و شورای پول و اعتبار هم بعد از موافقت از سوی بانک مسکن آنرا عملیاتی و اجرایی می کند اما رشد سقف وام شاید موضوع تازه ای نباشد چرا که همه ساله با پیشنهاد بانک مسکن به بانک مرکزی عملیاتی می شود.

اما نکته مهم این است که این رشد سقف تسهیلات شاید در حال حاضر یک واحد مسکونی در مناطق جنوب شهر را بتواند پوشش دهد اما آیا در سال ۱۴۱۶ نیز این وام می تواند کفاف خرید یک واحد مسکونی را بدهد؟ یا اصلا آیا وام مسکن پس از 15 سال کارآمد خواهد بود؟

رشد سقف تسهیلات می تواند جوانان را صاحب خانه کند؟

اگر بخواهیم به عقب بازگردیم و فقط بازار مسکن دهه ۹۰ را یک بررسی اجمالی کنیم و گریزی به آن بزنیم متوجه خواهیم شد که در دهه ۹۰ تعداد مستاجران به دلیل رشد جهش گونه مسکن بیشتر شده و میزان سرمایه گذاری و ساخت و ساز نیز سال به سال به دلیل افت قدرت خرید بخش تقاضا، روند نزولی را حفظ کرده است.

در واقع دهه ۹۰ شمسی با کاهش قدرت خرید مسکن در میان قشر متوسط جامعه و افزایش تورم در بخش مسکن روبرو بوده که این موضوع در سال های اخیر، کشور را با رشد اجاره نشین ها روبرو کرده است به طوری‌ که هر ساله چندین هزار نفر به تعداد مستاجران افزوده می شوند که از عوامل افزایش اجاره بها به شمار می رود. براساس آمار، در سال ۹۰ حدود ۲۶ درصد خانوار کشور اجاره نشین بودند اما تا پایان سال ۹۹ تعداد خانوار مستأجر به بیش از ۳۸ درصد رسیده است.

این گزارش برای بررسی و نشان دادن اینکه در دهه ۹۰ چه تعداد به تعداد مستاجران اضافه شده است ندارد بلکه می خواهد بگوید وقتی قیمت مسکن هر سال رشدی بالا دارد و مبالغی که در حال حاضر می تواند به خانه دار شدن برخی اقشار و دهک های متوسط کمک کند آیا در سال ۱۴۱۶ می تواند؟

اگر کمی به عقب و به روزهای پایانی تابستان سال ۱۴۰۰ برگردیم و به اظهارات محمود شایان مدیر عامل بانک مسکن توجه کنیم متوجه خواهیم شد که این بانک تخصصی هر سال و همزمان با رشد قیمت مسکن، پرداخت سقف وام مسکن را آن هم نه برای الان بلکه برای سال های آینده که قیمت ها نجومی تر از اکنون خواهد بود محول می کند. این یک شگرد است که اغلب بازاری ها در پیش می گیرند و زمان می خرند.

شایان مدیر عامل بانک مسکن سال گذشته در شهریور ماه اعلام کرد که «با توجه به شرایط تورمی و افزایش قیمت مسکن در سال گذشته بانک مسکن پیشنهاد افزایش سقف وام مسکن جوانان را به بانک مرکزی داده است. به این ترتیب این وام در تهران سال گذشته به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافت و با توجه به افزایش قیمت ها، مجدد پیشنهاد افزایش سقف وام به یک میلیارد تومان را برای مسکن پس انداز جوانان دادیم که مورد موافقت شورای پول و اعتبار قرار گرفت».

پس این اظهارات مدیر عامل بانک مسکن در سال گذشته هم وجود داشت و در سال های بعد هم ادامه خواهد داشت.

قیمت مسکن چه تغییراتی را تجربه کرده است؟

حال با ارزیابی قیمت مسکن در چند سال گذشته در خواهیم یافت که اگر قیمت مسکن نه جهش گونه بلکه مثل امسال بازاری آرام هم به یدک بکشد می توان گفت که رشدی در حد تورم عمومی همواره بر این بازار حاکم بوده و متقاضیان خرید مسکن همواره از تورم عمومی عقب تر هستند. حال اگر رشد جهش گونه رخ دهد که این عقب ماندگی بسیار نمود بیشتری خواهد داشت.

متوسط قیمت مسکن در تهران در فاصله ابتدا تا انتهای دهه ۹۰، رقمی معادل ۱۲۳۰‌ درصد افزایش پیدا کرد و از متر مربعی ۱.۸ میلیون تومان به ۲۳.۹ میلیون تومان رسید و در اسفند پارسال نیز این رقم در مرز ۳۵ میلیون تومان ایستاد و امید است این عدد حداقل در تابستان امسال جابجا نشود و تغییر نکند که البته بعید است.

شاید برخی اعلام کنند که مسکن تا ۱۰ سال آینده فقط در حد عمومی رشد خواهد کرد و دیگر شاهد جهش قیمت مسکن به دلیل افت بیش از حد قدرت خرید متقاضیان نخواهیم بود باید گفت که مسکن همواره از نرخ تورم عمومی هم بیشتر رشد کرده است.

در فاصله سال ۹۰ تا پایان ۹۹، نرخ تورم عمومی ۴۸۲‌ درصد گزارش شده است. به این ترتیب، در شرایطی که قیمت ها در سبد مصرفی خانوارها طی دهه گذشته، ۸. ۵ برابر شده، قیمت مهم‌ترین کالای مصرفی خانوارها یعنی مسکن، ۱۳ برابر شده است. این عدم‌ تناسب تورم عمومی و تورم مسکن طی این ۱۰ سال، خود یک سند روشن از این خواهد بود که مسکن شاید چهار تا نهایت پنج سال از رشد نرخ تورم تبعیت کند و قطعا در ۱۰ سال دو یا سه بار جهش قیمت را تجربه می کند.

حال برگردیم به موافقت شورای پول و اعتبار که قرار بر این شده است تا متقاضیانی را که بعد از ابلاغ به بانک ها افتتاح حساب کنند در سال پانزدهم با وام ۲ میلیارد تومانی سورپرایز کند. شاید یکی از تفاوت‌های مهم حساب جوانان بانک مسکن با وام سپرده مسکن یکم (که عُمر آن حدودا دو سال است به سر آمده است) بی‌نیازی به سپرده‌گذاری یک‌باره و یکجا است. همین سپرده گذاری ماهانه خود یک ابزاری برای جذب متقاضی و سپرده گذاری است. متقاضیانی که تصور می کنند در سال های آینده این مبالغ می تواند آنها را صاحب مسکن کند.

فرشید پورحاجت: وام مسکن جوانان بعد از 15 سال کارایی خود را از دست خواهد داد

فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان در پاسخ به این پرسش که آیا افزایش سقف وام مسکن جوانان را باید به فال نیک گرفت و می توان به خانه دار شدن متقاضیان و خانه اولی ها با سقف ۲ میلیارد تومان امیدوار بود؟ گفت: اگر گذشته تسهیلات مسکن در سال ۹۷ و ۹۸ را بررسی کنید متوجه خواهیم شد که همانند صندوق مسکن یکم که عمرش به پایان رسید، مسکن جوانان نیز کارایی خود را بعد از مدتها از دست خواهد داد. پس بنابراین حساب مسکن جوانان نیز با جهش قیمت در بازار مسکن کارایی خود را نه در پانزدهمین سال، در همین سال های نزدیک و پیش رو از دست خواهد داد.

وی افزود: مادامی که در کشور تورم وجود دارد و تورم های سنگین به خصوص در کالاهای سرمایه ای مثل مسکن رخ می دهد اساسا سپرده گذاری بلند مدت کارآیی لازم را ندارد.

پورحاجت تاکید می کند که اگر تورم کنترل شود می توان با سپرده گذاری تا حدودی به سمت خانه دار شدن حرکت کرد اما وقتی به یکباره جهش قیمت مسکن رخ می دهد و یا تورم های بالا را شاهد هستیم عملا از محل سپرده گذاری های طولانی مدت نمی توانیم امیدوار به خانه دار شدن جوانان باشیم.

دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور در پاسخ به این پرسش که به نظر می رسد این مدل سپرده گذاری نه برای خانه دار شدن بلکه برای جذب سپرده باشد؟ تاکید کرد: قطعا این اقدام بانک مرکزی و بانک مسکن می تواند به تامین منابع و جذب سپرده به بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات کمک کند.

شرایط دریافت وام 2 میلیاردی چیست؟

به این ترتیب، حداقل مبلغ سپرده‌گذاری برای وام مسکن جوانان ۴۰۰ هزار تومان شده است. همچنین سقف تسهیلات برای حساب‌هایی که در سال ۱۴۰۱ افتتاح می‌شوند، در تقسیم بندی جدید مناطق جغرافیایی حساب جوانان که تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و سایر مناطق شهری است، به ترتیب به ۲، ۱.۷ و ۱.۴ میلیارد تومان افزایش پیدا کرده است.

وام مسکن وسوسه کننده جوانان ۲ میلیاردی تنها به حساب‌های جدیدی که در سال ۱۴۰۱ افتتاح شده باشند داده می‌شود و صاحبان حسابی که از گذشته افتتاح حساب کردند، براساس قرارداد و شرایط زمان افتتاح حساب تسهیلات به آنها پرداخت می‌شود. یعنی این افزایش شامل حال آنان نمی‌شود.

به این ترتیب وام مسکن جوانان دو میلیارد تومانی در سال ۱۴۱۶ به درخواست‌کنندگان تهرانی تعلق می‌گیرد. حالا سوال این است که با توجه به افزایش قیمت‌ها، کسانی که از قبل حساب سپرده جوانان بانک مسکن دارند با مبالغ اندک می‌توانند خانه خریداری کنند؟ راستی در سال ۱۴۱۶ قیمت مسکن و هر متر خانه چقدر است که بتوان از سقف وام و مبلغ ۲ میلیارد تومان استفاده کرد؟

بازار