وام تعمیرات مسکن هم از کار افتاده است

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، تازه ترین بررسی های به عمل آمده بر پایه آمارهای رسمی و همچنین نتایج تحقیقات میدانی، از رسیدن تورم خدمات بازسازی آپارتمان به سقف ۱۱ ساله خبر می دهد. این موضوع باعث رشد ۵۰ درصدی متوسط هزینه بازسازی واحدهای مسکونی در زمستان امسال نسبت به زمستان سال گذشته در کل کشور شده است. این سطح تورم نقطه به نقطه در هزینه های بازسازی واحدهای مسکونی بالاترین تورم یا رکورد تاریخی تورم بازسازی خانه، دست کم از سال ۹۱ تاکنون (۱۱ سال اخیر)، است.

بررسی های انجام شده نشان می دهد بعد از خارج شدن بازار خرید خانه از دسترس طیف گسترده ای از متقاضیان مصرفی و به دنبال آن، کاهش اجباری معاملات تبدیل به احسن آپارتمان های قدیمی به واحد مسکونی نوساز تحت تاثیر جهش قیمت مسکن، امسال، تورم تاریخی در حوزه بازسازی مسکن، این بازار را نیز از دسترس گروه قابل توجهی از خانوارها خارج کرده است.

این در حالی است که بازسازی آپارتمان های قدیمی در سال های اخیر، آخرین سنگر مالکان خانه های قدیمی برای بهبود و مناسب سازی محل سکونت آنها بود. حتی بخشی از متقاضیان مسکن نیز که توان خرید آپارتمان نوساز را به دلیل جهش تاریخی قیمت مسکن از دست داده بودند خانه های قدیمی را خریداری و بعد از تعمیرات و بازسازی در آنها ساکن می شدند. اما هم بررسی های میدانی و هم آمارها نشان می دهد این بازار هم از دسترس طیف گسترده ای از مصرف کننده ها خارج شده است.

برآورد هزینه بازسازی در تهران

تحقیقات میدانی به عمل آمده از بازار بازسازی واحدهای مسکونی، نشان دهنده رشد تاریخی هزینه تعمیر و بازسازی آپارتمان ها در سال جاری نسبت به سال های قبل است. پیش تر و در سال های قبل نیز این بازار و هزینه های مربوط به آن را مورد بررسی و برآورد قرار گرفته شده است و در چند گزارش نتایج آن را منتشر شده بود. تازه ترین تحقیقات در این زمینه نشان می دهد، هم‌‌اکنون متوسط هزینه بازسازی داخلی یک آپارتمان میان متراژ با مساحت حول و حوش ۷۵ مترمربع، رقمی حدود ۲۵۰ میلیون تومان تمام می شود.

این رقم مربوط به یک بازسازی معمولی با مصالح و تجهیزات کیفیت متوسط در ۶ آیتم داخلی ساختمان های مسکونی است. با احتساب مساحت واحد و متوسط هزینه گفته شده (۲۵۰ میلیون تومان برای بازسازی یک آپارتمان حول و حوش ۷۵ مترمربعی) به طور متوسط هزینه بازسازی هر مترمربع یک واحد مسکونی از بابت نقاشی، بازسازی سرویس های بهداشتی، تعویض پنجره های معمولی با پنجره دو‌جداره، تعویض و نصب کفپوش، کابینت آشپزخانه و همچنین تعویض درب های داخلی واحد مسکونی، به طور متوسط رقمی حول و حوش چهار میلیون تومان تمام می شود. اما کف و سقف هزینه بازسازی آپارتمان های مصرفی، بر اساس تجهیزات و شکل بازسازی، در بازه ۱۱۰ میلیون تومان تا ۴۰۰ میلیون تومان به طور متوسط برآورد می شود.

به این معنا که هم‌‌اکنون حداقل هزینه بازسازی مسکن در شهر تهران برای یک آپارتمان معمولی میان متراژ حدود ۱۱۰ میلیون تومان و سقف آن حدود ۴۰۰ میلیون تومان است. البته این کف و سقف برآوردی از متوسط هزینه یک بازسازی متعارف در حداکثر ۶ آیتم گفته شده است و به طور قطع بسته به نوع و کیفیت مصالح و تجهیزات مورد استفاده و آیتم هایی که در بازسازی در نظر گرفته می شود، می تواند از این میزان بیشتر یا در مواردی،حتی کمتر شود.

تحقیقات میدانی انجام شده در حالی از رسیدن متوسط هزینه یک بازسازی متعارف در شهر تهران به ۲۵۰ میلیون تومان (برای واحد مسکونی حول و حوش ۷۵ مترمربعی) خبر می دهد که این میزان سال گذشته یعنی سال ۱۴۰۱ حول و حوش ۱۷۰ میلیون تومان و سال قبل از آن (۱۴۰۰) حدود ۱۲۰ میلیون تومان برآورد شده بود. به عبارت دیگر هزینه بازسازی معمولی و متعارف مسکن در پایتخت، زمستان امسال نسبت به سال قبل حدود ۴۷‌ درصد رشد را نشان می دهد. سال ۱۴۰۱ نیز هزینه بازسازی مسکن نسبت به سال ۱۴۰۰ رشدی حدود ۴۱‌ درصد داشت.

بررسی های به عمل آمده درباره هزینه های بازسازی مسکن در آیتم های مختلف نشان می دهد هم‌‌اکنون به عنوان مثال، هزینه نقاشی یک واحد مسکونی ۸۵ مترمربعی ۱۰ سال ساخت در یکی از محله های متوسط و مصرفی منطقه ۲ شهر تهران، حدود ۳۰ میلیون تومان تمام می شود. برای تعویض درب های داخلی همین آپارتمان (اتاق ها و سرویس های بهداشتی) نیز هزینه ای حول و حوش ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان برآورد می شود و اگر هزینه تعویض درب ورودی معمولی با درب ضد سرقت نیز به آن اضافه شود، هزینه تعویض کل درب ها از ۲۰ میلیون تومان بیشتر می شود.

آمار رسمی تورم کشوری تعمیرات

این تحقیقات در حالی از افزایش سرعت رشد هزینه های بازسازی مسکن در شهر تهران خبر می دهد که آمارهای رسمی از تورم کشوری بازسازی و تعمیرات مسکن نیز نشان دهنده قله پیمایی تورمی در این زمینه است.

بر اساس آماری که به تازگی از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده است زمستان امسال، هزینه تعمیر و بازسازی مسکن در کشور نسبت به زمستان سال گذشته (دی ماه 1402 نسبت به دی 1401) 50‌ درصد افزایش یافته است. این میزان افزایش در 11 سال اخیر یعنی از سال 91 تاکنون بی سابقه بوده است.

تحلیل ما از روند تورم در بازار تعمیر و بازسازی آپارتمان های مسکونی نشان می دهد بعد از ثبت رکوردهای تاریخی تورمی در بازار مسکن که منجر به خارج شدن مسکن مصرفی از دسترس طیف گسترده ای از خانوارها از یکسو و سخت تر شدن شرایط در بازار اجاره مسکن به دلیل ثبت رکوردهای تاریخی تورم اجاره از سوی دیگر شده است، هم‌‌اکنون بازار تعمیر و بازسازی خانه نیز از دسترس گروه عمده ای از خانوارهای متوسط و متوسط رو به پایین خارج شده است.

این گروه از خانوارها که بعد از جهش تاریخی قیمت مسکن عملا قدرت خرید خود در بازار مسکن برای تبدیل آپارتمان قدیمی به خانه نوساز را از دست دادند، حالا توان مالی برای بازسازی نیز ندارند. این در حالی است که بعد از جهش تاریخی قیمت مسکن آن دسته از خانوارهایی که به دلیل ضعف قدرت خرید و فاصله توان مالی با قیمت مسکن قادر به تبدیل به احسن نبودند، با تعمیر و تعویض تجهیزات و آیتم های داخلی آپارتمان، خانه قدیمی خود را برای ادامه سکونت بازسازی می کردند. اما حالا قله پیمایی تورمی در این بخش از بازار مسکن یعنی بازار بازسازی عملا این بازار را نیز از دسترس خانوارها خارج کرده است. این موضوع هم در تهران و هم در سایر شهرها رصد می شود و هم در آمارهای رسمی منعکس شده است.

علت قله پیمایی تورم بازسازی

بررسی ها نشان می دهد دست‌‌کم دو عامل در قله پیمایی تورم بازسازی در سال جاری موثر بوده است. اولین دلیل آن به افزایش تقاضا در بازار بازسازی در سال های اخیر تحت تاثیر خارج شدن بازار مسکن نوساز از دسترس طیف گسترده ای از خانوارهای مصرفی و متقاضی تبدیل به احسن خانه قدیمی با آپارتمان نو مربوط می شود. در حالی که در سال های گذشته بخش زیادی از ساکنان خانه های قدیمی اقدام به تبدیل به احسن و تعویض این خانه ها با واحدهای مسکونی نوساز یا کم سن و سال تر می کردند اما بعد از شروع دوره جهش تاریخی قیمت مسکن از سال 97 در تهران و از 98 در سایر شهرها، بخش عمده این خانوارها موفق به تبدیل به احسن نشده و بنابراین از مسیر تعمیرات و تعویض تجهیزات داخلی ساختمان، واحد مسکونی خود را برای ادامه سکونت بازسازی کردند. همین افزایش تقاضا، یکی از عوامل افزایش سرعت رشد هزینه های بازسازی در سال های اخیر و به خصوص در سال جاری است.

از سوی دیگر، تورم مصالح ساختمانی و افزایش سرعت رشد قیمت ها در این بخش، بعد از جهش تاریخی قیمت مسکن، نه تنها هزینه های بازسازی را افزایش داد که سرعت رشد این هزینه ها نیز بیشتر شد. تا جایی که زمستان امسال بالاترین رکورد تورم بازسازی مسکن در حداقل 11 سال گذشته به ثبت رسید.

مانع سوم بازسازی

علاوه بر دو عامل گفته شده یعنی ثبت تورم تاریخی در بازار بازسازی مسکن از یکسو و به دنبال آن افزایش محسوس هزینه های تعمیرات و بازسازی خانه های قدیمی، ناکافی بودن قدرت پوشش وام تعمیرات و بازسازی مسکن نیز به عنوان سومین عامل سخت تر شدن پروسه تعمیرات و تعویض تجهیزات داخلی ساختمان، شناسایی می شود.

هم‌‌اکنون سقف وامی که تحت عنوان وام تعمیرات و بازسازی مسکن (وام جعاله) از سوی شبکه بانکی به متقاضیان پرداخت می شود 160 میلیون تومان است. متوسط هزینه یک بازسازی معمولی و متعارف مطابق با برآوردهای صورت گرفته، هم‌‌اکنون 1.5 برابر وام 160 میلیون تومانی تعمیرات است. اما این همه ماجرا نیست.

متقاضیان دریافت وام جعاله یا وام تعمیرات و بازسازی مسکن باید برای دریافت آن اقدام به خرید اوراق وام کنند. هم‌‌اکنون به طور متوسط هزینه خرید اوراق برای دریافت وام تعمیرات معادل 25‌ درصد از کل این وام است. بنابراین قدرت واقعی وام تعمیرات بعد از کسر هزینه خرید اوراق، 128 میلیون تومان برآورد می شود. اگر قدرت واقعی وام را در نظر بگیریم میانگین هزینه تعمیرات و بازسازی متعارف در یک واحد میان متراژ دو برابر قدرت این وام است.

بنابراین نه تنها تورم تاریخی و افزایش محسوس هزینه بازسازی، این بازار را از دسترس خانوارهای با سطح درآمد متوسط و کمتر خارج کرده است بلکه مالکان آپارتمان های سالخورده از ناحیه سطح ناکافی پوشش وام تعمیرات آپارتمان نیز در عمده موارد، قادر به تامین هزینه های بازسازی نیستند.