تقویت قدرت وام مسکن، تورم‌‌‌زا است؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، طرح گروهی از کارشناسان بانکی برای افزایش سقف وام خرید مسکن از مسیر پرداخت چند فقره تسهیلات برای خرید یک آپارتمان به خریداران شراکتی به مانع برخورد کرده است؛ مقاومتی که طی دو دهه گذشته نیز هر بار حرف تعدیل قدرت خرید مسکن وسط می آمد، بر سر این راه شکل می گرفت.

ما در این بررسی، اثبات خواهیم کرد که ادعای مخالفان تقویت قدرت وام مسکن مبنی بر تورم‌‌‌زا بودن آن، نوعی توهم است.

هفته گذشته جزئیات نسخه پیشنهادی توسط یکی از بانک ها برای افزایش مبلغ وام خرید مسکن به شکلی که هم قدرت تسهیلات به سطح کارآمدی حداقلی برسد و هم امکان پرداخت قسط ماهانه آن وجود داشته باشد منتشر شد.

بر اساس این نسخه که گفته می شود تحویل مقامات بانک مرکزی نیز شده است، سقف کنونی وام خرید خانه که در تهران به شکل دریافت انفرادی 560 میلیون تومان (با احتساب وام جعاله) است، به حدود یک میلیارد و 200 میلیون تومان افزایش می یابد.

مبلغ قسط چنین تسهیلاتی با مدت بازپرداخت کمتر از 15 سال، حدود 26 میلیون تومان در ماه خواهد بود که از توان پرداخت (قسط) ماهانه زوج های متقاضی خرید خانه به مراتب بیشتر است؛ بیش از دو برابر توان خانوارها. از همین رو، در این نسخه، امکان پرداخت تفکیکی چند فقره وام خرید با سقف مجموع 1.2 میلیارد به چند نفر که به صورت شراکت دانگی برای خرید یک واحد مسکونی اقدام می کنند، در نظر گرفته شده است تا قفل پرداخت قسط باز شود.

از آنجا که طی سال های اخیر، متقاضیان صاحبخانه شدن تحت تاثیر جهش قیمت و توان مالی پایین، عمدتا با حمایت (شراکت) اعضای خانواده موفق به تهیه بودجه خرید شده اند، مدل خرید مشارکتی آپارتمان، به نوعی در حال شیوع است و اکنون، تعدیل قدرت وام به شکل خرید شراکتی، می تواند تا حدودی قفل صاحبخانه شدن را باز کند.

اما مقابل تصویب این طرح، مقاومت بزرگ شکل گرفته است. مخالفان افزایش مبلغ تسهیلات خرید مسکن، فوبیای تورمی دارند به این معنا که هر نوع تعدیل سقف وام را مساوی صعود قیمت مسکن عنوان می کنند.

خیلی پیش تر، در زمان دولت نهم، گروهی از کارشناسان حامی دولت، وام مسکن را دینامیت بازار ملک تعبیر می کردند تا بر تورم‌‌‌زا بودن این ابزار اصلی خانه اولی ها در جهان تاکید کنند و مانع موافقت بانک مرکزی در آن سال ها برای احیای قدرت این تسهیلات شوند.

اکنون نیز همان ادعای تورمی برای مسکن مطرح است. اما این ادعا، واقعیت دارد؟

تورم یا توهم؟

بررسی های به عمل آمده با استناد به روند تاریخی افزایش سقف وام خرید مسکن در تهران و همچنین روند تورم مسکن طی دو دهه گذشته نشان می دهد، محرک های صعود قیمت آپارتمان در پایتخت (و البته در سایر شهرهای ایران)، عناصری غیر از وام بوده است.

بی‌‌‌اثر بودن اثر افزایش قدرت خرید مسکن از محل تقویت سقف وام بر روی سطح قیمت آپارتمان به دو علت است؛ علت اول، ناچیز بودن سهم پوششی مبلغ وام حتی در لحظه افزایش سقف و علت دوم نیز وزن بالای محرک های اصلی تورم مسکن در مقایسه با محرک بانکی است. از اوایل دهه 80 تا سال 97، دو مرتبه، سقف وام خرید مسکن توسط شورای پول و اعتبار افزایش پیدا کرد.

از اوایل دهه 80 تاکنون نیز چهار مرتبه این اتفاق رقم خورد اما در این بررسی، بازه زمانی 84 تا 97، مبنای تحلیل بازار قرار گرفته است، چون از سال 97 تاکنون، جهش های تاریخی قیمت مسکن ناشی از انتظارات تورمی، جهش دلار و ریسک های قوی غیراقتصادی، مسیر بازار معاملات آپارتمان را از ریل خریدهای مصرفی، منحرف کرد و بنابراین، چون وام خرید نقشی در معادلات بازار مسکن (در این سال های اخیر) نداشت، در این بررسی لحاظ نشده است.

از سال 84 تا 92، یعنی درست در مقطع کاری دولت های نهم و دهم –برهه ای که دولت همه امکانات در اختیارش را برای ساخت مسکن مهر بسیج کرد و اعتقادی به وام خرید مسکن نداشت، سقف وام خرید مسکن ثابت نگه داشته شد و هیچ تعدیلی (افزایشی) نیافت. با این حال در همان فاصله زمانی 9 ساله، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران 9 برابر شد و از حدود نیم میلیون تومان به نزدیک چهار میلیون تومان رسید.

این مقایسه اثبات می کند، تورم مسکن، مستقل از وام مسکن، به راه خود ادامه داده است. در این میان، آنچه مهر تایید پررنگ تر بر توهم تورم‌‌‌زایی وام مسکن می زند، تغییرات نزولی قدرت پوششی وام طی همین سال های مورد بررسی است.

سال 84، قدرت وام، معادل 28 مترمربع از یک واحد مسکونی در تهران بود؛ این یعنی حدود 50‌ درصد از بهای خرید یک آپارتمان 60 مترمربعی در آن سال که به نسبت، قدرت مناسبی برای خرید خانه اول به حساب می آمد. اما در سال 92، به علت ثبات چندساله سقف وام و صعود قیمت مسکن، قدرت تسهیلات به پنج مترمربع سقوط می کند و بی‌‌‌اثر می شود، اما در همان سال 92، بازار مسکن تحت‌تاثیر ریسک های بیرونی غیراقتصادی و التهابات ارزی، با جهش قیمت روبه‌رو شد.

بعداز تثبیت 9 ساله مبلغ وام، در سال 93، رقم تسهیلات خرید مسکن با 70‌ درصد افزایش به 35 میلیون تومان می رسد، اما اینجا هم، مسیر تورم مسکن، متفاوت از افزایش وام است. در سال 93، بازار مسکن از تورم شدید سال های 91 و 92 عبور می کند و ریسک ها فروکش می کند، در نتیجه، قیمت مسکن که از محرک های بیرونی اثرپذیر است، در سال 93 به ثبات نسبی می‌رسد و حدود 10‌ درصد افزایش می یابد.

خیالی بودن نقش مخرب

در سال 94 بار دیگر سقف وام خرید مسکن 70‌ درصد افزایش پیدا می کند و آنجا هم ثبات نسبی در بازار مسکن با بهبود اوضاع اقتصادی و سیاسی در کشور، به تورم صفر ملکی منجر می شود که باز هم، بی‌‌‌اثر بودن افزایش وام بر روی سطح قیمت را نشان می دهد.

اما در سال های 95 تا 97 که سیاستگذار پولی، تعدیل قدرت وام را از دستور کار خارج می کند، بازار مسکن با رشد دو برابری قیمت روبه‌رو می شود. علت جهش 200 درصدی متوسط قیمت آپارتمان در تهران از 95 تا پایان 97، اثر تورمی ریسک های مرتبط با خروج از برجام و التهاب دلار بر بازار ملک بود.

نمای کلی از آنچه طی سال های 90 تا 1402 به صورت تجمیعی بر تغییرات وام مسکن و قیمت مسکن گذشته، حکایت از آن دارد که طی این دوره ها با فراز و فرودهای مختلف متغیرهای موثر بر بازار ملک، تورم مسکن بیشتر از افزایش مبلغ وام بوده است.

قیمت واحدهای مسکونی در این فاصله 39 برابر شده اما مبلغ وام 28 برابر شده است.

اکنون، خیالی بودن نقش تخریب گر وام مسکن در بازار، با کارنامه حدود 20 ساله تغییرات قیمت مسکن، محرز است. در شروع سال جدید، چنانچه شرایط حداقلی برای تامین مالی خانه اولی ها فراهم بیاید، این گره گشایی از سمت تقاضای مصرفی می تواند اثر مستقیم و معنادار بر تحریک سمت عرضه داشته باشد.

طی سال های اخیر، رکود خرید مصرفی آپارتمان باعث ثبت رکود تاریخی تولید مسکن شد و همین رکود عرضه، به شکل دومینویی روی تورم مسکن و تعمیق رکود خرید اثر سوء داشته است.