طرح نهضت ملی مسکن درگیر کمبود زمین است

به گزارش ساختمان آنلاین:  قانون جهش تولید مسکن که با تلاش نمایندگان مجلس به تصویب رسیده و برای اجرا به دولت ابلاغ شده است، به زعم نمایندگان خانه ملت و البته عمده کارشناسان حوزه مسکن، می تواند تا حدودی جلوی افزایش قیمت ها را در بخش مسکن بگیرد.

گرچه این طرح از ابتدا با همراهی خوب بهارستانی ها همراه شده و حتی نمایندگان مجلس در نشست علنی 16 اسفند پارسال خود، در روند بررسی بخش هزینه ای لایحه بودجه سال 1401 کل کشور و در راستای اجرایی شدن قانون دائمی جهش تولید مسکن مبنی بر ساخت یک میلیون مسکن در سال و ایجاد صندوق ملی مسکن در وزارت راه و شهرسازی از محل اعتبارات تبصره 18 این قانون، مبلغ 300 هزار میلیارد ریال را به این صندوق اختصاص دادند؛ اما این طرح هنوز درگیر برخی مسائلی است که باید برای آن چاره ای اندیشیده شود.

یکی از مهم ترین مشکلات اجرای قانون جهش تولید مسکن و تحقق وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور در هر سال از عمر دولت حجت‌الاسلام رئیسی، تأمین زمین مناسب برای احداث این واحدهاست؛ امری که این روزها در برخی شهرهای کشور به موضوعی لاینحل تبدیل شده است.

کمبود زمین مسکونی در برخی شهرها و حتی نبود زمین مناسب برای احداث واحدهای مسکونی، قانون مجلس و طرح ملی مسکن را که دولت پیگیر آن است، با تأخیر مواجه کرده و این امر نارضایتی بخشی از مردم را به همراه داشته است.

یکی از مناطق درگیر در این موضوع، شهرستان سرخه در استان سمنان است که البته تحلیل مسائل آن نشان می دهد عمده دلایل عدم تأمین زمین مناسب مسکونی در آن می تواند به سایر نقاط کشور نیز قابل تسری باشد.

شهرستان سرخه واقع در استان سمنان به علت موقعیت خاص خود و دارا بودن زمین های زراعی و کشاورزی متعدد، با مشکلات بسیاری در حوزه مسکن روبه‌رو بوده و این مشکلات همچنان نیز ادامه دارد؛ اما بررسی و تحلیل موضوع از منظر فعالان حوزه مسکن، دارای نکات قابل تأملی است.

زمین بلامعارض ملی کم است!

یکی از مشکلات طرح ملی مسکن که این روزها مورد توجه بسیاری از مردم قرار دارد، کمبود جدی زمین بلامعارض ملی در برخی مناطق کشور است.

محمدعلی شیروانی، فعال حوزه خرید و فروش مسکن در خصوص مشکل مسکن در سرخه می گوید: در شهر سرخه، زمین برای خانه سازی بسیار کم است و با توجه به اینکه در اطراف سرخه، زمین های کشاورزی وجود دارد و به صورت خرده مالکی است، مالکان برای تغییر کاربری زمین ها به شهرداری مراجعه نمی کنند.

قانون جهش تولید مسکن می تواند تا حدودی جلوی افزایش قیمت ها را بگیرد

وی بیان کرد: شهرداری باید نسبت به تبدیل یا تغییر کاربری این زمین ها اقدام و زمین ها از حالت کشاورزی یا زراعی به مسکونی تغییر پیدا کند؛ مشکل دیگر در سرخه، کمبود زمین ملی است.

این فعال حوزه خرید و فروش مسکن بیان کرد: زمین بلامعارض ملی در شهر سرخه بسیار کم است و به همین دلیل، امکان ساخت و ساز یا تحویل آن به افراد واجد شرایط برای ساخت مسکن وجود ندارد.

شیروانی گفت: زمین های زراعی اطراف سرخه، صاحبان مشخص یا در دسترس ندارد؛ یعنی بعضی از صاحبان این زمین ها در خارج از کشور زندگی می کنند یا اینکه اهل سمنان هستند و برای تغییر کاربری زمین ها اقدام نمی کنند.

وی بیان کرد: صاحبان بعضی از این زمین ها و املاک، فوت شده اند و این زمین ها به دست وراث رسیده یا اینکه تعداد وراث بسیار زیاد است و صرفه اقتصادی برای آنها در راستای تغییر کاربری زمین ها وجود ندارد.

رغبتی برای سرمایه گذاری در مسکن نیست

بسیاری از دارندگان زمین در شهرهای کوچک تر کشور به علت آنچه آن را قیمت پایین عنوان می کنند، تمایلی به فروش زمین های خود یا حتی سرمایه گذاری برای ساخت مسکن در آن ندارند.

مسلم برقی، پیمانکار ساختمانی در این ارتباط می گوید: امروز در سرخه کمبود زمین داریم. قیمت زمین اگر در سرخه واقعی باشد، دو حالت دارد؛ بعضی ها نظرشان این است که قیمت زمین باید بالا باشد و اگر بالا نباشد، رغبتی در سرمایه گذاری برای ساخت مسکن نیست.

وی تصریح کرد: دیدگاه دیگر می گوید که اگر قیمت زمین بالا باشد، مصالح ساختمانی که برای ساخت نیاز است، چه در تجریش تهران، چه در میدان مشاهیر سمنان و چه در سرخه، خیلی فرقی نمی کند و این قیمت زمین است که باعث می شود تا قیمت تمام شده مسکن بالا برود.

این پیمانکار ساختمانی بیان کرد: حالا اگر قیمت زمین در سرخه با قیمت زمین در سمنان برابر باشد، طبیعی است هر کسی ترجیح می دهد که در سمنان ساخت و ساز انجام دهد.

برقی عنوان کرد: نباید قیمت زمین در سرخه اینقدر بالا باشد؛ باید فرض کنیم اگر شخصی بخواهد یک آپارتمان به مبلغ 15 میلیارد ریال در سمنان خریداری کند، می گوید در سرخه یک خانه ویلایی به مبلغ 15 میلیارد ریال با زیربنایی معادل 150 متر خریداری می کنم؛ اما اگر قیمت زمین در سرخه بالا باشد و با سمنان برابری کند، مهاجرت صورت می گیرد.

شهرداری باید نسبت به تبدیل یا تغییر کاربری زمین ها اقدام کند

این پیمانکار ساختمانی تصریح کرد: اگر در شهرک امام سرخه زمینی به قیمت 10 میلیارد ریال وجود داشته باشد، باید به نسبت جمعیت متقاضی و مصرف کننده زمین قیمت گذاری شود.

او توضیح داد: سمنان شاید حدود ۲۰۰ هزار نفر و سرخه ۱۰ هزار نفر جمعیت داشته باشد و باید نسبت بگیریم که یک بیستم جمعیت سمنان می شود؛ با این اوصاف، قیمت زمین در سرخه باید یک بیستم قیمت زمین در سمنان باشد؛ ولی این طور نیست!

برقی عقیده دارد: ساخت واحدهای مسکونی در سرخه در سال های اخیر کمتر مورد توجه بوده است؛ همان مسکن مهر سرخه که شامل 60 واحد مسکونی، یک مجتمع 18 واحدی در شهرک امام و یک مجتمع 16 واحدی در میدان آزادی می شود، کل ساخت انجام شده با هدایت دولت بوده است.

وی تصریح کرد: نمی توانیم مورد دیگری را به ساخت و سازهای با نظارت دولت اضافه کنیم و مانند سمنان نیست که در قالب شهرک روزیه، حجم بسیار زیادی از زمین های تفکیک شده را در اختیار گرفته و ساخت و‌ ساز داشته باشند.

اجاره ها از ساخت و سازها تأثیر می پذیرد

از طرفی، کمبود زمین نه تنها به سرعت ساخت واحدهای مسکونی در طرح های مجلس و دولت لطمه زده، بلکه واقعیت این است که اجاره ها هم از ساخت و سازها تأثیر می پذیرد.

حسین پیوندی، بنگاه داری است که می‌گوید: خانه اجاره ای در سرخه خیلی کم است؛ چراکه ساخت و سازی در سرخه انجام نمی شود.

زمین ها باید از حالت کشاورزی یا زراعی به مسکونی تغییر کاربری پیدا کند

وی بیان کرد: خانه خالی در سرخه وجود ندارد که کسی بخواهد برای اجاره دادن، آن را به املاک بسپارد. حتی زیرزمین تمیز که قابلیت سکونت داشته باشد، در سرخه وجود ندارد.

پیوندی اظهار کرد: مراجعه کننده برای خرید و فروش مسکن بسیار کم شده است؛ وضع خرید و فروش از سال گذشته تا امسال بسیار راکد شده؛ اما نسبت به سال گذشته فروشنده زمین و خانه افزایش پیدا کرده است.

وی تصریح کرد: خریدار مسکن در سال ۹۹ زیاد بود؛ چراکه افزایش قیمت بالایی برای ساختمان ها اتفاق افتاد، اما از سال ۱۴۰۰ به دلیل راکد بودن وضع زمین و مسکن، فروشنده بیشتر شده است.

جزیره هایی محصور در زمین های زراعی

برخی شهرها نیز از دیرباز رویکرد کشاورزی و زراعی بر آنها غالب بوده و اینک جزیره هایی محصور در زمین های زراعی هستند که باید برای ساخت واحدهای مسکونی در آنها در عین نگهداشت زمین های مرغوب کشاورزی، فکری شود.

حمید غرقابی، کارشناس حوزه مسکن در این ارتباط می گوید: اگر بخواهیم سرخه را با شهرهای اطراف مثلاً سمنان مقایسه کنیم، حجم زمینی که به طور تفکیکی واگذارشده، اصلاً قابل مقایسه نیست؛ مثلاً شرکت تعاونی ثبت شده مربوط به اداره برق، کارکنان آموزش و پرورش، علوم پزشکی یا هر دستگاه دیگری در شهرک روزیه، شهرک فرهنگیان و … سمنان هرکدام زمین ها را به قیمت های خیلی پایین دریافت کرده و ساخته اند.

وی ادامه داد: چرا این اتفاق در سمنان افتاده و در سرخه نیفتاده است؟ چون سرخه مانند جزیره ای است که اطراف آن را زمین های کشاورزی گرفته و زمین هایش، ملی نیست و ملی نبودن این زمین ها و کشاورزی بودنشان مشکل زا شده است.

این کارشناس حوزه مسکن بیان کرد: برخی از زمین های کشاورزی، خرده مالکی شده و وقتی این اتفاق بیفتد، دیگر جمع کردن آن بسیار سخت است؛ زمین ها یک یا دو هکتاری است و این طور نیست که یک مالک داشته باشد.

غرقابی بیان کرد: حتی بعضی از زمین های خرد در روند وراثت افتاده است؛ یعنی مالک اصلی مرحوم شده و وراث برایشان ارزشی نداشته که دنبال انحصار وراثت بروند. گاهی هم تعداد وراث آنقدر زیاد شده که شاید زمین 100 ورثه دارد و دیگر برایشان مقرون به صرفه نیست که بخواهند این کارها را پیگیری کنند.

وی بیان کرد: به دستگاه هایی همچون اداره برق، علوم پزشکی و ادارات دیگر حجم زیادی زمین تفکیک شده تحویل داده شد که شهرک سازی کردند؛ در حقیقت، مسکن و شهرسازی خودش را درگیر این کار نکرده و هر کاری هم که انجام شده، طی توافق شهرداری با مالک صورت گرفته و زمین ها را تفکیک و واگذار کرده اند.

این کارشناس حوزه مسکن بیان کرد: روزبه‌روز قوانین و مقررات در خصوص تفکیک و تغییر کاربری زمین ها در اینگونه شهرها سخت تر شده است.

غرقابی افزود: در مجلس قوانینی را وضع می کنند که متاسفانه کارآمد نیست، گرچه اصل نیت نمایندگان خوب بوده است؛ اما این قوانین برای همه جا صدق نمی کند.

بسیاری از دارندگان زمین در شهرهای کوچکتر کشور تمایلی به فروش زمین های خود یا حتی سرمایه گذاری برای ساخت مسکن در آن ندارند.

وی گفت: مجلسی ها می خواهند کاربری زمین های شمال کشور تغییر پیدا نکند و باغ ها، زمین های کشاورزی و جنگل ها حفظ شود و این قانون را برای سرخه هم در نظر می گیرند؛ در حالی که سرخه، کشاورزی خاصی ندارد و باغ های زیادی در سرخه باقی نمانده است.

این کارشناس حوزه مسکن اظهار کرد: قانونی داریم به عنوان قانون منع تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات که جهاد کشاورزی هم روی آن پافشاری می کند و می گوید نه تنها باغ بلکه اگر زمینی که قابلیت کشت و کار داشته باشد، اجازه تغییر کاربری آن را نداریم.

غرقابی بیان کرد: این قوانین در سرخه ای که نه آب دارد و نه کشاورزی، مزید بر مشکل شده است؛ مسکن و شهرسازی خودش را درگیر این قضیه نمی کند و یکی از دلایلی که در سرخه زمین مسکونی کم است، را می توان این موضوع دانست.

وی اضافه کرد: شورای شهر سرخه در زمان ساخت نخستین دوره مسکن مهر واقعاً همت کرد تا بتواند زمینی را برای ساخت ۸۰ واحد مسکن مهر در سرخه تهیه کند؛ اما در مقابل، سمنان توانست ۱۲ هزار واحد مسکونی را در همان دوره اول بسازد؛ چون زمین هایی که در اختیار داشت، بلامعارض و آزاد بود و همچنین زمین هایی که متعلق به کسی نبود، را در اختیار داشت؛ اما در سرخه این کار به سختی انجام شد.

این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: مسؤولان شهری، امام جمعه، اعضای شورای شهر، شهردار، فرماندار سرخه و … در ۱۰ تا ۱۵ سال گذشته به‌شدت دنبال این بوده‌اند تا بتوانند این مشکل را در شهر سرخه برطرف کنند.

قوانین و مقررات در خصوص تفکیک و تغییر کاربری زمین‌ها سخت‌ شده است

غرقابی بیان کرد: وزارتخانه موردنظر نیز به این موضوع ورود کرده است؛ اما زمانی که کار به تهران می رسد، تمام قضایا برعکس شده و روزبه‌روز هم این مسأله در سرخه پیچیده تر می شود.

وی افزود: در حال حاضر، با توجه به شهرستان شدن سرخه، هر اداره ای که می خواهد در شهر سرخه تأسیس شود، به زمین نیاز دارد و این یکی از وظایف مسکن و شهرسازی است که بتواند این مشکل را برای ادارات در سرخه برطرف و برایشان زمین تأمین کند؛ اما چون زمین ها تفکیک نمی شود و زمینی وجود ندارد، این موضوع یکی از دردسرهای ریشه ای در شهر سرخه باقی مانده است.

این کارشناس حوزه مسکن تأکید کرد: برای رفع مشکلات مسکن در سرخه، اگر زمین وجود داشته باشد و توسط مسکن و شهرسازی تأمین و به افراد واجد شرایط واگذار شود که ساختمان دوطبقه با ورودی مستقل همانند طرح های مسکن در سمنان بسازند، دیگر کسی دنبال بنگاه نمی رود و مشکل خود به خود رفع می شود.

تدبیر مناسب؛ راه برون رفت از مشکل

به هر حال، تردیدی وجود ندارد که بخش مسکن سهم عمده ای در هزینه کرد درآمد خانوارهای ایرانی دارد و هر چه سریع تر مشکلات قانون جهش تولید مسکن رفع شود، رضایت عمومی نیز بهتر و بیشتر جلب خواهد شد.

از سوی دیگر، برخی کارشناسان عقیده دارند که عدم توجه به تکالیف قانون جهش تولید مسکن عامل دیگری است که حصول نتایج مطلوب را به تأخیر می اندازد. مثلاً طبق تبصره یک ماده دو این قانون، وزارت راه و شهرسازی موظف بوده است تا حداکثر تا سه ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، طرح جامع مسکن را بازنگری نموده و به تصویب شورایعالی مسکن برساند. با اینکه قانون در شهریور 1400 لازم‌الاجرا شده؛ اما هنوز این اتفاق نیفتاده است.

مسکن، می تواند موتور اشتغال را در سایر بخش ها نیز روشن کند و از اینرو، باید اولویت امروز مسؤولان کشوری و استانی، توجه به تولید بیش از پیش مسکن باشد.