نرخ اجاره‌بها؛ پیامد رکود ۸ ساله صنعت مسکن

به گزارش ساختمان آنلاین:    از زمانی که در دولت گذشته ساخت و ساز مهر متوقف شد، علاوه بر کاهش چشمگیر کسب و کار و خانه‌نشینی نیروی کاری این بخش، قیمت خانه، اجاره‌خانه و رهن آن نیز افزایش چشمگیری داشته ‌است و به یک معضل پر چانه برای مردم تبدیل شده است.

به تعبیر مستاجران؛ مالکان خانه با افزایش اجاره بها فشار زیادی به قشر ضعیف می‌آورند در آن طرف نیز به عقیده مالکان و موجران، هزینه ساخت مسکن با توجه به تورم و افزایش مصالح ساختمانی بالاست و افزایش قیمت اجاره مسکن نیز با افزایش قیمت ساخت مسکن روند صعودی داشته است.

اثرات محسوس و نامحسوس نساختن مسکن در ۸ سال گذشته 

به عقیده برخی از کارشناسان اقتصادی، چهارمحال‌ و بختیاری هشت سال گذشته از غافله تولید مسکن عقب ماند و امروز مستاجران از بالا بودن نرخ اجاره‌بها و مالکان از تورم بیشتر سایر بخش‌های اقتصاد شکایت دارند و کارشناسان معتقدند: راه حل قطعی ساماندهی اجاره‌ها، اجرای طرح نهضت ملی مسکن در کنار مدیریت رشد اجاره بها است.

به اعتقاد فعالان بخش مسکن، بی‌شک سیاست‌های نادرست حوزه مسکن در سال‌های گذشته یکی از عوامل اساسی افزایش قیمت اجاره بهای امسال در سراسر کشور و به‌ویژه در استان چهارمحال و بختیاری است.

با توجه اهمیت مسکن که نیاز اساسی آحاد جامعه است، دولت سیزدهم در همان آغاز به کار در شهریور ۱۴۰۰، برنامه تولید انبوه مسکن را در دستور کار قرار داد و طرح نهضت ملی مسکن در دولت انقلابی کلید خورد که بر اساس گفته کارشناسان؛ می‌تواند تاثیر بسزایی در بازگشت آرامش به بخش مسکن داشته باشد.

علاوه بر اجرایی شدن طرح نهضت ملی مسکن، هیات دولت با توجه به افزایش قابل توجه اجاره بها در آغاز فصل نقل و انتقال مستاجران و چشم انداز رشد آن در ادامه سال تمهیداتی برای مدیریت رشد اجاره بهای مسکن اندیشید و طرح مدیریت رشد اجاره بهای مسکن را وضع و ابلاغ کرد.

در ماده یک این طرح آمده است: کلیه قراردادهای اجاره واحد های مسکونی در سال ۱۴۰۱ به استثنا موارد مندرج در ماده ۲ این طرح به صورت خودکار تا زمان تصویب قانون در مجلس شورای اسلامی و حداکثر به مدت یکسال در شهر تهران و سایر کلان‌شهر ها ۲۵ درصد و در سایر شهرهای کشور ۲۰ درصد نسبت به قراردادهای موجود تمدید میگردد.

در این طرح آمده است: توافق مالک و مستاجر با نرخ‌های کمتر از موارد فوق بدون اشکال است و موارد استثنا شده از تمدید خودکاراجاره نامه ها شامل، فروش واحد به صورت رسمی توسط مالک، بازسازی و تعمیر واحد با اخذ مجوز از مرجع مربوطه، انجام ندادن تکالیف قانونی توسط مستاجر با تشخیص شورای حل اختلاف، عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره بها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر است.

علاوه بر موارد فوق در صورتی که مالک فقط دارای همین واحد مسکونی در همان شهر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید شورای حل اختلاف و یا مرجع قضایی رسیده باشد و یا زمانی که فرزند مالک ازدواج رسمی انجام داده و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص شورای حل اختلاف یا مرجع قضایی نیاز داشته باشد، این موارد مانع از تمدید خودکار یکساله قرارداد خواهد شد.

در تبصره ۲ این طرح آمده است: ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستاجر در شورای حل اختلاف یا مراجع قضایی، اطلاعات ثبت شده در سامانه کد رهگیری املاک و اسکان می باشد و مراجع قضایی و یا شورای حل اختلاف مکلفند خارج از نوبت و حداکثر ظرف دو ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رای اقدام نمایند.

با وجود آنکه سال گذشته نیز، محدودیت سقف افزایش اجاره بها وجود داشت بررسی فایل‌های اجاره واحدهای مسکونی در شهرکرد مرکز استان چهارمحال و بختیاری  نشان می‌دهد، با وجود محدودیت‌های قانونی سقف افزایشی ۱۵ درصدی سال گذشته و ۲۰ درصدی امسال در شهرکرد و بیشتر شهرهای استان چهارمحال و بختیاری اجاره‌ها رشد چشمگیری داشتند.

جدول غیر رسمی زیر قیمت برخی از واحدهای اجاره‌ای عرضه شده را نشان می‌دهد.

برخی از مستاجران:  بخش عمده‌ای از درآمدمان صرف اجاره خانه می‌‍شود

سعید حامدی مستاجر از ساکنان خیابان حافظ شهرکرد می‌گوید: اجاره‌ امسال منزل، بیش از نیمی از درآمد من را به خود اختصاص داده است و با توجه به رشد بیش از ۲ برابری قیمت‌های اجاره در بیشتر محله‌های شهرکرد، چاره‌ای جز تمدید قرارداد اجاره و توافق با مالک قبلی نداشتم.

وی افزود: سال گذشته یک واحد آپارتمان ۲ خواب ۸۶ متری با ۲۶ سال قدمت در خیابان حافظ شهرکرد را ۱.۵(یک و نیم میلیون) تومان اجاره و ۲۵ میلیون تومان رهن گرفتم و امسال برای مشابه همان واحد، ۳.۵(سه و نیم میلیون) تومان اجاره و ۵۰ میلیون رهن تعیین شده است و این جدا از افزایش هزینه شارژ و هزینه ورودی مجتمع برای اسباب‌کشی است.

این مستاجر شهرکردی ادامه داد: اگر به بنگاه‌ها و مشاوران املاک شهرکرد مراجعه کنید، متوجه می شوید، امسال بر خلاف سال‌های گذشته، تعداد بسیاری محدودی واحد برای اجاره به مشاوران املاک اعلام شده است، که این کمبود در عرضه موجب افزایش قیمت‌ها شده است و یکی از دلایل آن تمدید و توافق بیشتر مستاجران با صاحبخانه‌هایشان است.

پرویز حیدری مستاجر دیگر و از ساکنان خیابان فردوسی شهرکرد گفت: افزایش اجاره‌ها، فشار دوچندانی به کارمندان و حقوق بگیران وارد کرده است در حالی‌ که میزان افزایش حقوق کارمندان دولت تنها ۱۰ درصد است، اجاره‌ها ۲ تا سه برابر افزایش قیمت داشته‌اند.

وی افزود: قیمت بالای مسکن در شهرکرد و بیشتر شهرهای استان، آرزوی خانه‌دار شدن را به رویایی دست نیافتنی تبدیل کرده است و با این هزینه اجاره‌ها امکان مدیریت درآمد و هزینه و پس انداز برای قشر کارمند و کارگر وجود ندارد.

حیدری ادامه داد: صاحبخانه بنده نیز که اجاره دریافتی تنها محل درآمدش است عقیده دارد چاره‌ای جز افزایش اجاره بها ندارد تا بتواند امور زندگیش را بگذراند.

وی ادامه داد: افزایش اجاره بها باعث شده اشتریال تعدادی از دوستان من به فکر بازگشت به روستای پدری برای حذف هزینه اجاره افتاده‌اند و حاضرند هر روز مسیر روستا تا محل کار در شهرکرد را طی کنند.

این مستاجر شهرکرد یادآور شد: عملی‌ترین راه در زمان حاضر برای حل معضل افزایش اجاره بها، افزایش مبلغ تسهیلات ودیعه مسکن و اعطای اولویت پرداخت به برای کارمندان و حقوق‌بگیران با حقوق ثابت است تا کمی فشار اجاره‌های سنگین کاهش یابد.

حیدری خاطر نشان کرد: اگر دستگاه‌های دولتی دارای واحد مسکونی نسبت به اجاره املاک خود به کارمندان واجد شرایط مبادرت کنند، این می‌تواند تا حدودی از تقاضای انباشته اجاره مسکن در بازار بکاهد.

کارشناسان:ساماندهی اجاره‌ها در چهارمحال و بختیاری درگرو رونق ساخت مسکن 

کارشناسان مسکن در چهارمحال و بختیاری معتقدند؛ راه حل قطعی ساماندهی بازار اجاره، ورود و تسهیل‌گری دولت در رونق بخشی به ساخت و ساز مسکن است و اجرای طرح نهضت ملی مسکن می تواند در میان مدت مشکل مسکن کشور را به میزان زیادی حل کند.

این کارشناسان تاکید دارند: تا زمان رسیدن به تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن، اجرای سیاست های حمایتی از فعالان بخش مسکن به ویژه سازندگان حرفه‌ای و غیرحرفه‌ای می‌تواند راهگشا باشد و مدیریت رشد اجاره بها نیز در کنار سیاست‌های حمایت از تولید و ساخت و ساز راهگشاست.

کمبود واحدهای مسکونی علت اصلی نابسامانی بازار اجاره است

مدیرکل راه‌ و شهرسازی چهارمحال و بختیاری عقیده دارد: راه حل اساسی برای ساماندهی قیمت خرید و اجاره مسکن، اجرای طرح نهضت ملی مسکن برای ساخت واحدهای مسکونی است.

حسینعلی مقصودی شورابی افزود: نیاز انباشته مردم به مسکن در هشت سال گذشته، در کنار تاکید دولت قبل برای وارد نشدن به ساخت خانه، منجر به ایجاد وضعیت کنونی شده است،به‌طوری‌که شاهد افزایش شدید اجاره بها منازل مسکونی هستیم.

وی تاکید کرد: در دولت گذشته حتی یک خانه در قالب طرح مسکن اجتماعی در کل کشور ساخته نشد؛ ولی در چهارچوب نهضت ملی مسکن دولت سیزدهم در چهار سال آینده در مجموع ۴۰ هزار واحد مسکونی ساخته و تحویل داده خواهد شد.

مقصودی افزود: اجرای طرح نهضت ملی مسکن برای ساخت واحدهای مسکونی می‌تواند تاثیر زیادی بر روند قیمت املاک و اجاره بها در چهارمحال و بختیاری بگذارد و در فاز اول این طرح ظرف ۲ سال آینده مقرر شده ۲۰ هزار واحد مسکونی در سطح استان ساخته و تحویل داده شود و به همین میزان نیز در ۲ سال بعد از آن ساخته و تحویل داده می‌شود.

این مسوول چهارمحال و بختیاری تصریح کرد: تجربه مسکن مهر در سال‌های دور نشان می‌دهد، پس از آغاز این طرح و با تحویل منازل، برای چندین سال قیمت املاک و اجاره ثابت ماند و تثبیت شد و نهضت ملی مسکن نیز می‌تواند چنین تاثیری بر روی بازار مسکن بگذارد.

وی یادآور شد: طرح نهضت ملی مسکن در فاز بعدی به احداث واحدهای مسکونی برای اجاره نیز وارد می‌شود ولی هنوز دستورالعمل‌های آن اقدام نشده است.

مقصودی افزود: علاوه بر طرح نهضت ملی مسکن، راه‌ و شهرسازی با ابلاغ سقف افزایش اجاره بها  و ایجاد سامانه اعطای تسهیلات ودیعه مسکن که تا سقف ۴۰ میلیون تومان ودیعه مسکن با بهره کم و با اقساط پنج ساله در اختیار مستاجران واجد شرایط در استان قرار می‌دهد را زمینه برای ساماندهی سریع بازار اجاره را فراهم کرده است.

چهارمحال و بختیاری در ۸ سال گذشته از غافله تولید مسکن عقب ماند

رییس اتحادیه املاک شهرستان شهرکرد گفت: کشور در ۸ سال گذشته از غافله تولید مسکن عقب ماند و تاثیر آن را امروز در بازار اجاره شاهد هستیم و خروج از این بحران نیازمند حمایت جدی دولت از بخش مسکن است.

محمد رئیسی دهکُردی با اشاره به کمبود واحدهای مسکونی در سطح استان افزود: تورم بخش مسکن به اندازه تورم کشور است و بی‌شک برنامه تولید انبوه مسکن در غالب طرح نهضت ملی مسکن می‌تواند تاثیر مثبتی در ساماندهی قیمت‌ها داشته باشد.

وی ادامه داد: افزایش چندباره قیمت مصالح از عید امسال تاثیر نامطلوبی بر ساخت و سازها گذاشته است و نیاز به کنترل بیشتر قیمت مصالح و مواد مصرفی است تا سازندگان بتوانند در این حوزه فعالیت داشته باشند.

این فعال حوزه مسکن یادآور شد: بخش مسکن در حال حاضر در رکود بسر می‌برد و مشاوران املاک در سطح شهرستان شهرکرد در طول سال گذشته به دلیل قیمت سنگین واحدهای مسکونی و توان کم خریداران معاملات بسیار کمی را ثبت کردند.

رئیسی دهکُردی تصریح کرد: افزایش میزان وام مسکن و کاهش نرخ بهره آن اقدام مهمی برای افزایش قدرت خریداران است و می‌تواند به خروج بخش مسکن از رکورد کمک کند و به‌دنبال آن ساخت و سازهای بخش خصوصی افزایش خواهد یافت.

اصلاح سیاست‌های نادرست حوزه مسکن در سال‌های گذشته در دستور کار قرار گیرد

کارشناس ارشد شهرسازی و معماری  در این پیوند گفت: در سال‌های گذشته وضع قوانین، مقررات و سیاست‌هایی که کمتر به تقاضای انباشته خانوارهای ایرانی در حوزه مسکن توجه داشت، باعث شد مشکل مسکن به یک معضل اساسی برای بخش عمده ای از مردم تبدیل شود.

ثمینه ابراهیمی دهکُردی افزود: صادر نشدن سند مسکونی برای پیلوت خانه‌های نوساز در برخی شهرها، محدودیت ارتفاع ۲ طبقه روی پیلوت در تعدادی از شهرهای جدید که با ازدحام معابر مواجه نیستند، اجازه ندادن شهرداری‌های برای پیشروی یک متری در طبقات دوم به بعد ساختمان‌های مرتفع کنار معابر و موارد بسیار دیگر از جمله قوانینی هستند که با اصلاح و یا حذف آن ها می‌توان موجب به‌صرفه شدن ساخت و سازها شد.

وی تاکید کرد: تسهیل‌گری دولت در اجرای قانون جهش تولید مسکن، به سازندگان غیرحرفه‌ای نیز همانند سازندگان حرفه‌ای تعلق بگیرد، زیرا در چهارمحال و بختیاری و در کل کشور این بخش سهم مهمی در تولید مسکن دارد.

ابراهیمی تصریح کرد: توجه به رشد عمودی شهرها و شهرک‌های جدید بجای رشد اُفقی آن‌ها می‌تواند در کاهش هزینه‌های ساخت و ساز و تامین زیر ساخت‌ها و افزایش بهره‌وری موثر باشد و انگیزه سازندگان برای ورود به ساخت و سازها را افزایش دهد ضمن آنکه مرتفع سازی، احیای بافت فرسوده شهرها را به‌صرفه می‌کند.

راه حل اساسی ساماندهی بازار اجاره در چهارمحال و بختیاری افزایش میزان ساخت و ساز است

ابراهیمی دهکُردی یادآور شد، تصویب قوانینی مانند مالیات بر خانه‌های خالی و وضع مالیات بر خانه‌های لوکس موجب شده، حمایت از ساخت و سازها اثر مستقیمی بر روی بازار اجاره بگذارد و دولت می‌تواند با حمایت ویژه از ساخت و ساز واحدهای کوچک مقیاس، میزان عرضه در بازار اجاره را به‌سرعت افزایش دهد.

وی یادآور شد: همیشه اعمال محدودیت در سقف افزایش اجاره، راهگشا نیست و بهترین روش کنترل قیمت‌ها افزایش عرضه است، بازدهی کمتر از میزان تورم بخش اجاره، در دراز مدت منجر به بی‌تمایلی سازندگان غیرحرفه‌ای که سهم مهمی در میزان ساخت و سازها در کشور دارند می شود.

وی تصریح کرد: قرارداد اجاره به طور معمول در سال تنها یکبار بروز می‌شود و مالکان زمانی با افزایش چندباره سایر حوزه های اقتصادی در طول سال مواجه می شوند و منبع درآمدی جز اجاره واحد خود ندارند،چه می توانند انجام دهند؟

بنگاه‌ها حق تمدید افزایش بیش از ۲۰ درصد را ندارند

رییس اتحادیه املاک شهرستان شهرکرد در این پیوند گفت: اجاره بر اساس توافق موجر و مستاجر منعقد می‌شود و با وجود محدودیت‌های قانونی سقف افزایشی ۱۵ درصدی سال گذشته و ۲۰ درصدی امسال اجاره‌ها در شهرکرد، مالکان و مستاجران با قیمت‌های کمتر، بیشتر و یا معادل همین میزان برای تمدید قراردادها اقدام می‌کنند ولی مشاورین املاک امسال مجاز به تمدید اجاره نامه‌ها با بیش از ۲۰ درصد افزایش در رهن و اجاره نیستند.

رئیسی دهکُردی یادآور شد: طبق قانون ابلاغی قراردادها با درصد افزایش مصوب در میزان رهن و اجاره ماهیانه تمدید می‌شوند در صورت پرداخت نشدن حداقل یک ماه اجاره، صاحب‌خانه می‌تواند نسبت به فسخ آن اقدام‌کند و در سه مورد نیاز خانه به تعمیر اساسی و یا ازدواج فزرند مالک و در اختیار وی قراردادن ملک اجاره‌ای و یا اسکان خود مالک در آن، صاحبخانه می تواند از تمدید خودداری کند.

وی یادآور شد: مرجع رسیدگی برای حل اختلافات ناشی از مصوبات اخیر در خصوص تمدید و یا فسخ اجاره، دادگاه‌های شورای حل اختلاف هستند.

رئیسی تاکید کرد: مستاجران توصیه می‌شود ثبت و تمدید اجاره‌نامه‌های خود را از طریق مشاورین املاک با دریافت کد رهگیری انجام دهند و این کد برای اموری مانند ثبت نام فرزندان در مدارس، برخورداری از وام ودیعه مسکن و ارایه به راهنمایی و رانندگی و سایر موارد الزامی است.

در شهرستان شهرکرد بیش از ۶۰۰ مشاور املاک مجوز دار زیر نظر اتحادیه املاک شهرستان مشغول فعالیت هستند.