آیین نامه مصوبه مولدسازی املاک اصلاح شد

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، دیروز، دولت اصلاحیه ای پنج بندی منتشر کرد که یکی از بندهای آن مربوط به یک تکلیف انحرافی مندرج در این آیین نامه است که پیش از این و بعد از انتشار آیین نامه اجرایی مولدسازی، در یک گزارش مفصل با عنوان دو ماموریت متضاد یک وزیر که در تاریخ ۱۲ بهمن ماه ۱۴۰۱ در همین صفحه منتشر شد، به آن اشاره شده بود.

این تکلیف انحرافی مربوط به بند ۲ و ۴، ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی مولدسازی دارایی های دولت با عنوان ارزش افزایی است.

این ماده، برای اجرای بند ۳ مصوبه مولدسازی دارایی های دولت، در آیین نامه درج شده است. در بند ۳ این مصوبه آمده است: کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای ‌‌‌عالی شهرسازی و معماری ایران و شورای‌‌‌‌‌‌‌‌‌ عالی شهرسازی و معماری ایران هر یک مکلف هستند ظرف مدت حداکثر یک ماه نسبت به درخواست تغییر کاربری اموال (املاک) مازاد ارسالی توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی اعلام نظر قطعی کنند. در صورت مخالفت یا عدم اظهارنظر شورای ‌‌‌‌‌‌‌‌‌عالی، مرجع صدور پروانه ساخت مکلف است با درخواست وزارت امور اقتصادی و دارایی، نسبت به صدور پروانه احداث بنا، مطابق با ضابطه عام ساخت (سطح اشغال، تراکم، تعداد طبقات و کاربرد بنا) پهنه وقوع با حفظ کاربری زمین اقدام نماید.

این ماده که در مصوبه به آن اشاره شده به لحاظ قانونی و فنی هیچ مشکل یا ایرادی در خود ندارد؛ اما ایراد و انحراف اصلی آن چیزی است که در بندهای ۲ و ۴ ماده ۱۰ آیین نامه یعنی ماده ارزش افزایی، برای اجرای این بند از مصوبه آمده است.

در بند ‌۲ ماده مربوط به ارزش افزایی، به شورای عالی شهرسازی و معماری تکلیف و الزام شده است تا از تاریخ ابلاغ این آیین نامه، به منظور حداکثرسازی ارزش افزوده دارایی های دولت، در تصویب طرح های جامع و تفصیلی شهرها، نسبت به تغییر کاربری این دارایی ها با هماهنگی مجری اقدام کند.

این در حالی است که این الزام و تکلیف نه تنها در متن مصوبه وجود ندارد بلکه با سه ماموریت کلیدی این شورا و رئیس آن که وزیر راه و شهرسازی است، در تضاد است.

این بخش از آیین نامه در حالی وزیر راه و شهرسازی و شورای عالی را مکلف به ایجاد زمینه های قانونی برای تغییر کاربری دارایی های دولت برای ارزش افزایی حداکثری کرده است که سه وظیفه اصلی این شورا حفظ منافع شهر، حفظ اراضی با کاربری تثبیت شده و حفظ کاربری از قبل تعیین شده برای اراضی است.

در بند ۴ این ماده آیین نامه نیز، از سوی دیگر تکلیف شده است تا امکان تغییر پهنه و بارگذاری کاربری های مسکونی، اداری و تجاری برای اراضی واقع در پهنه های گوناگون از جمله خدماتی و اراضی دارای هرگونه کاربری تثبیت خدماتی در کمیسیون ماده ۵ فراهم شود.

این در حالی است که هرگونه سابقه طرح در کمیسیون ماده ۵ نیز منعی برای طرح مجدد نخواهد بود. ترجمه و تفسیر این بند از ماده ارزش افزایی نیز این است که حتی اگر تغییر کاربری اراضی مورد نظر قبلا در کمیسیون های ماده ۵ رد شده است و رای مثبت نداشته باشد باید امکان تغییر کاربری پیدا کنند و به طور مجدد در این کمیسیون مطرح شوند. هر دوی این بندها، با ذات و ماموریت های شورای عالی شهرسازی و معماری که در فوق به آن اشاره شد در تعارض و تضاد است.

کارشناسان و صاحب نظران شهرسازی، بعد از انتشار این آیین نامه با هشدار نسبت به تبعات آن، در خصوص تهدید آینده شهرها با فقر خدمات سکونتی و افت محسوس سرانه های زندگی در شهرها به واسطه تغییر کاربری و فروش اراضی ذخیره شهری و بارگذاری های زودتر از موعد در آنها به دولت هشدار دادند.

به اعتقاد آنها با این اقدام دارایی های آتی شهرها که همان اراضی ذخیره شهری است که باید برای تامین خدمات و سرانه های زندگی شهری در آینده متناسب با تغییر و تحولات جمعیتی حفظ و حراست شود، در نتیجه این تغییر کاربری ها و واگذاری ها، از دسترس آیندگان خارج خواهد شد و شهرها در آینده در این زمینه با چالش روبه‌رو می شوند.

بنابراین اگر هدف سیاستگذار و متولی مولدسازی از این اقدام صرفه و صلاح عمومی است باید نسبت به این خطر آگاه بوده و اصلاحات لازم را برای کاهش حداکثری این تهدید بزرگ انجام دهد.

دیروز، اما در اصلاحیه پنج بندی، یکی از موارد اصلاح شده آیین نامه اجرایی مولدسازی دارایی های دولت آن طور که اعلام شد، مربوط به همین موضوع است. اما آنچه در این باره اعلام شده شفاف نیست و می توان گفت دوپهلو و همراه با ابهام است. به گونه ای که نمی توان به این پرسش جواب دقیقی داد که آیا اصلاح صورت گرفته در این زمینه به معنای رفع خطر از زمین های دولت با تغییر جهت تکلیف انحرافی برای کاربری املاک مازاد است یا خیر؟

آنچه در قالب بند چهارم اصلاحیه پنج بندی منتشر‌شده اعلام شده است از یک جهت می تواند به معنای آن باشد که ارزش افزایی دارایی های مشمول مولدسازی به «حفظ قواعد شهرسازی» مشروط شده است و از طرف دیگر از آنجا که به صراحت و شفافیت توضیحی در ارتباط با سرنوشت بندهای انحرافی ۲ و ۴ آیین نامه اجرایی مولدسازی در آن درج نشده است، نمی توان به طور دقیق در این باره اظهارنظر کرد.

در این بند از اصلاحیه پنج بندی آمده است: تنفیذ فرآیند جاری مزایده دارایی های مازاد تا قبل از ورود هیات، تاکید بر حفظ ارزش های اکولوژیک و محیط زیستی و قواعد شهرسازی در ارزش افزایی و نظام مند کردن روش مذاکره با احکام و ضوابط قوانین موجود و محدود کردن آن به موارد انتقال منفعت و پروژه های نیمه تمام عمرانی.

سوال این است که اگر بر اساس این اصلاحیه، قرار به حذف دو بند انحرافی ۲ و ۴ یا دست کم اصلاح آن به شیوه ای بود که در تغییر کاربری اراضی، محدودیت ها و ملاحظات مربوط به اراضی ذخیره در نظر گرفته شده و اقدامات مورد نظر منافاتی با ماموریت های شورای عالی شهرسازی و معماری در حفظ و حراست از اراضی حیاتی و ذخیره شهرها برای آینده شهرها نداشته باشد؛ چرا به صراحت به این موضوع اشاره ای نشده است و تنها به این کلی گویی که ارزش افزایی با حفظ قواعد شهرسازی انجام شود، اکتفا شده است؟

در واقع هم‌‌‌اکنون این ابهام وجود دارد که آیا تکالیف انحرافی تعیین شده برای شورای عالی شهرسازی و معماری در تغییر کاربری اراضی همانگونه که در بندهای ۲ و ۴ آیین نامه اجرایی مولدسازی دارایی های دولت آمده است، به واسطه تدوین و تصویب این اصلاحیه، حذف شده است؟ یا کماکان به قوت خود باقی است؟

چرا که اگر‌چه در این اصلاحیه درج شده است که ارزش افزایی بر اساس قواعد شهرسازی صورت بگیرد اما به صراحت توضیحی از بابت نحوه آن، استثنائات و سایر موارد مربوط به آن ارائه نشده است. بنابراین در صورتی که هدف سیاستگذار و متولی امر مولدسازی دارایی های دولت در این زمینه، از بین بردن تعارض موجود بین ماموریت های شورای عالی شهرسازی و معماری و همچنین از بین بردن خطر محرومیت شهرها از زمین های ذخیره به عنوان دارایی های آتی آنهاست، بهتر است نسبت به اعلام دقیق تر، صریح تر و شفاف تر این موضوع اقدام کند.

در واقع لازم است آنچه هم‌‌‌اکنون در قالب یک صفحه با توضیحات کوتاه در خصوص پنج بند اصلاحی آیین نامه مولدسازی دارایی های دولت منتشر شده است، در اسرع وقت با توضیحات کامل تر و شفاف تر در خصوص جزئیات موارد اصلاحی، بازنویسی و منتشر شود.