موافقان و مخالفان مالیات برخانه های خالی چه می گویند؟

موافقان و مخالفان مالیات برخانه های خالی چه می گویند؟

براساس اطلاعات و آمار حدود ۱۶میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد که حدود یک‌میلیون و  ۶۰۰هزار واحد از این تعداد خالی است که این رقم معادل ۸ درصد مسکن کل کشور و ۱۱درصد خانه‌های تهران است. در کشورهای توسعه یافته حداکثر ۴ درصد خانه خالی وجود دارد.  این تعداد خانه خالی در شرایطی که خانوار زیادی در کشور اجاره نشین هستند اگر به چرخه مصرف برگردد در کاهش اجاره بهای واحدهای مسکونی بسیار مؤثر است. یکی از راهکارهای پیشنهادی برای ورود خانه‌های خالی به بازار مصرف دریافت مالیات از صاحبان خانه‌های خالی است. موضوع دریافت مالیات از خانه‌های خالی در سال ۸۶ مطرح شد که در آن سال نمایندگان مجلس با هدف کاهش قیمت مسکن و اجاره‌بها، طرحی را با عنوان «واگذاری زمین و وضع مالیات برخانه‌های خالی» تقدیم مجلس کردند، اما در آن زمان این طرح با مخالفت شدید نمایندگان مواجه شد و به تصویب نرسید تا اینکه سرانجام در تیر ماه ۹۴ مجلس با اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم تصویب کرد که از واحدهای مسکونی خالی مالیات دریافت شود.

قانونگذار در مورد مالیات بر خانه‌های خالی تکلیف کرده که وزارت راه و شهرسازی سامانه‌ املاک و اسکان کشور را ایجاد کند که از طریق آن بتوان تمام واحدهای مسکونی، اداری، تجاری و… را شناسایی کرد تا واحدهای مسکونی خالی در این سامانه شناسایی و به سازمان مالیاتی اعلام شود. طبق گفته مسئولان سازمان مالیاتی اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی از ابتدای سال ۱۳۹۵ است ولی از سال دوم  و از اول فروردین ماه سال ۱۳۹۶ از واحدهای مسکونی خالی مالیات اخذ می‌شود. بر اساس قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصدهزار نفر که به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات، معادل مالیات بر اجاره خواهند شد. همچنین درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان، مشمول مقررات مالیات بر درآمد خواهد بود.

اهداف طرح

هدف از این قانون در گام نخست پیشگیری از عرضه نکردن واحدهای مسکونی است و اجرای قانون به دنبال تشویق افرادی است که واحد مسکونی دارند تا آن را عرضه کنند.با این اقدام این افراد از معافیت مالیاتی بهره خواهند برد اما اگر فردی واحد مسکونی داشته باشد و عرضه نکند، از معافیت برخوردار نمی‌شود و باید مالیات آن را پرداخت کند.

افزایش نرخ اجاره بها و قیمت مسکن در چند سال اخیر مشکلات زیادی برای موجران و متقاضیان واقعی مسکن ایجاد کرد تا جایی‌که با کاهش توان مالی متقاضیان بیش از ۳ سال است که بازار مسکن وارد رکود شده است که همین شرایط منجر به پدیده‌ای به نام خانه‌های خالی در بازار مسکن شد. حال یکی از اهداف اصلی قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی افزایش عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای است.دریافت مالیات از خانه‌های خالی به‌عنوان یکی از راه‌های مبارزه با احتکار مسکن مطرح شده‌است که طبق آن از خانه‌هایی که بیش از یک سال خالی مانده باشند، مالیات بیشتری اخذ می‌شود. از طرف دیگر شرایط اقتصادی موجب شده کالاهایی همچون مسکن، طلا و ارز به عنوان کالاهایی سرمایه‌ای در نظر گرفته شود و هر از گاه بازار مسکن با هجوم سرمایه‌ها روبه‌رو باشد. بنابراین هدف دیگر از دریافت مالیات از خانه‌های خالی کاستن از نگاه سرمایه‌ای به این کالا است تا معضلی مانند احتکار مسکن کنترل شود.

موافقان و مخالفان چه می‌گویند

موافقان اخذ مالیات از خانه‌های خالی، این اقدام را ابزاری کنترلی می‌دانند که با اجرای آن، تورم ناشی از گرانی اجاره و خرید و فروش مسکن مهار می‌شود و عرضه مسکن افزایش می‌یابد. درمقابل مخالفان این طرح عقیده دارند که دولت در شناسایی کامل مسکن‌های خالی از سکنه توفیق چندانی نداشته و شناسایی آنها برای دولت هزینه سنگینی به دنبال دارد. دلیل دیگر مخالفان، شوک ناشی از اعلام دریافت مالیات از خانه‌های خالی به بازار است. آنان معتقدند این امر نه فقط سبب افزایش قیمت مسکن می‌شود، بلکه افت اشتغال و سردرگمی در صنعت ساختمان را نیز به همراه دارد. به اعتقاد آنان وزارت امور اقتصاد و دارایی باید ساز و کاری برای شناسایی خانه‌های خالی تبیین کند، اما هنوز ابزاری در اختیار ندارد تا بر مبنای آن بتواند خانه‌های خالی را شناسایی کند. این موضوع تبعات اجتماعی زیادی به دنبال دارد و به پنهان‌کاری بیشتر درخصوص شناسایی نکردن خانه‌های خالی کمک و از سوی دیگر آمارها را غیرشفاف می‌کند.

کارشناسان معتقدند مدل به تصویب رسیده در مجلس برای برخورد مالیاتی با خانه‌های خالی، قابلیت عرضه واحدهای مسکونی بدون استفاده به بازار مصرف را ندارد چون مالکان خانه‌های خالی برای سال اول خالی بودن خانه نیازی به پرداخت مالیات ندارند که این معافیت به معنی ایجاد فرصت مناسب برای بدون مصرف ماندن املاک مسکونی است. آنها می‌گویند مالکان این خانه‌ها می‌توانند با بهانه‌های مختلف که ساده‌ترین آن فروش یا اجاره نرفتن به خاطر نبود مشتری است، خالی بودن واحد را توجیه کنند. همچنین شناسایی کسانی که فقط یک واحد خالی دارند با کسانی که چند ملک خالی از سکنه دارند کار راحتی نیست. به اعتقاد مخالفان این طرح, خالی ماندن خانه‌ها به دلیل توان مالی پایین متقاضیان است و دولت باید با اجرای برنامه هایی مانند افزایش تسهیلات خرید یا ساخت مسکن برای اقشار متوسط و کم درآمد با کمک تسهیلات کم بهره این معضل را حل کند.

اما موافقان این طرح تأکید می‌کنند که اخذ مالیات از خانه‌های خالی راهکاری مهم برای کاهش قیمت اجاره با تقویت و افزایش عرضه در بازار است و اجرای آن سبب الزام مالکان به عرضه واحدهای خالی می‌شود و با این اقدام عرضه در بازار زیاد و قیمت‌ها هم کاهش خواهد یافت. موافقان طرح این عقیده را که دریافت مالیات از واحدهای بدون مصرف موجب افزایش قیمت می‌شود، رد می‌کنند و معتقدند اگر این طرح با ضوابط مشخص و مدیریت مناسب اجرا شود نه تنها کمبود واحدهای مسکونی در بازار را حل می‌کند که موجب شفافیت قیمت اجاره هم خواهد شد. موافقان اعتقاد دارند، اخذ مالیات از خانه‌های خالی ابزار کنترلی برای قیمت‌هاست و با عملی شدن این طرح می‌توان تورم ناشی از افزایش قیمت اجاره و فروش مسکن را مهار کرد.

اما در این بین دولت نیز نقطه نظرات خاص خود را دارد: مثلاً مسئولان وزارت راه و شهرسازی کاهش انگیزه ساخت و ساز را یکی از تبعات احتمالی دریافت مالیات از خانه‌های خالی می‌دانند. عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در این خصوص معتقد است در صورتی که از رکود تورمی خارج شویم و میزان تورم کشور به ۲ یا ۳ درصد برسد مالیات از خانه‌های خالی موفق خواهد بود در غیر این صورت این طرح بازار سرمایه گذاری را تهدید می‌کند.

طرح مالیات بر مسکن خالی اگرچه به تازگی در کشور ما مطرح شده اما در بسیاری از کشورهای دنیا این طرح به شکل قانونی و مشخص سال‌هاست که اجرا می‌شود و بخشی از منبع درآمد دولت‌ها نیز به شمار می‌رود. در این رابطه رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است وضع مالیات بر خانه‌های خالی نمی‌تواند بر کنترل اجاره بها و قیمت‌ها خیلی تأثیر گذار باشد.این موضوع می‌تواند تنــــها یک عامل بازدارنده باشد اما به شرطی که اجرای این طرح با یک حرکت منطقی و اصولی همراه باشد.

به گفته عقبایی یکی از عواملی که می‌تواند بازدارنده بوده و در کنترل قیمت‌ها هم تأثیر گذار باشد موضوع افزایش تولید است. اگر این طرح هم تصویب شود، مشکل خاصی در حوزه مسکن ایجاد نمی‌کند ضمن آنکه برای کنترل قیمت‌ها اگر به جای تنبیه بحث تشویقی داشته باشیم در این راستا منطقی تر است. کمبود مسکن در کشور با افزایش تولید و توازن میان عرضه و تقاضا حل می‌شود و برای آنکه بتوانیم توازن میان عرضه و تقاضا ایجاد کنیم باید این مسیر جایی باشد که به افزایش تولید منجر شود.

اجرای سامانه شناسایی خانه‌های خالی از نیمه ۹۵
سازمان امور مالیاتی شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه را به وزارت راه و شهرسازی واگذار کرده است. در این خصوص حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی می‌گوید که در حال ساماندهی سامانه‌ای هستیم که امکان شناسایی را فراهم کند، اما این اقدام کار سختی است و باید دستگاه‌های متعددی همکاری کنند تا سامانه طراحی شود تا در نیمه سال ۹۵ سامانه اجرایی شود.

به گفته مظاهریان خانه‌های خالی طیف گسترده‌ای از تقاضای بالقوه بازار را جواب نمی‌دهد و برای خانه اولی‌ها و زوج‌های جوان است اما بخشی از خانه‌های خالی لوکس در چند سال اخیر به دلیل گرانی خالی بوده است.مظاهریان با تأکید بر اینکه به ازای هر خانوار یک خانه نیاز داریم، گفت: در طرح جامع مسکن پیش‌بینی شده است که در یک دوره ده ساله به نقطه سر به سر (تعادل عرضه و تقاضا) برسیم که از امسال شروع خواهدشد و باید در دوره ۱۰ ساله به این هدف برسیم. در این راستا مسکن اجتماعی طرح جامعی بوده که نیازمند سرمایه گذاری بخش دولتی است و اعتبارات به‌دلیل شرایط اقتصادی در سطح پایینی است و شروع برنامه‌ها با تأمین مسکن متوسط دنبال شد و مسکن مهر که از نوع مسکن اجتماعی است و بودجه دولت را بلعیده است.

دولت راهکارهای مختلفی در ۲ سال گذشته برای خروج مسکن از رکود و افزایش توان متقاضیان در نظر گرفته است که افزایش تسهیلات مسکن یکی از راهکارهای اجرایی مهم محسوب می‌شود که به اعتقاد کارشناسان آثار آن در سال ۹۵ نمایان می‌شود. کارشناسان معتقدند دریافت مالیات از خانه‌های خالی در کنار اقدامات دیگر می‌تواند بر بازار مسکن اثر مثبت داشته باشد و این طرح به تنهایی گرهی از مشکلات ایــن بازار حل نمی‌کند، از این رو متولیان بخش مسکن نیز همزمان با آماده کردن مقدمات برای شناسایی خانه‌های خالی از سکنه راهکارهای دیگر را هم پیگیری می‌کنند تا با اجرای آنها خروج تدریجی مسکن از رکود و پاسخ به تقاضای مؤثر در این بازار رخ دهد.

منبع : ایران