در چهار ماه اول امسال، بازار معاملات مسکن شهر تهران با بازدهی حدود 22درصدی، رتبه اول بازدهی در میان سایر بازارها را به خود اختصاص داد؛ در عین حال، برخلاف سال قبل که سال پساجهش بود و متوسط تورم ماهانه مسکن در ثلث اول سال، معادل منفی یک‌درصد رقم خورد، میانگین تورم ماهانه مسکن در چهار ماه اول امسال، رشد محسوس 5/ 4درصدی را به خود اختصاص داد. بررسی‌‌‌‌ها ازنقش طیف متنوع تقاضای مصرفی و غیرمصرفی در بروز شرایط فعلی بازار مسکن حکایت دارد.
در چهار ماه اول امسال، علاوه بر تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، تقاضای مصرفی تبدیل به احسن نیز وارد بازار شده و بخشی از آنها اقدام به خرید آپارتمان کردند؛ در نیمه جنوبی پایتخت نیز، علاوه بر تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای و تقاضای مصرفی تبدیل به احسن، ردپایی هر چند محدود از تقاضای مصرفی خانه‌‌‌‌اولی در معاملات مسکن رصد می‌شود. این در حالی است که در مدت مشابه سال قبل یعنی چهار ماهه اول سال 1400، در غیاب حضور تقاضای مصرفی و همچنین کمرنگ شدن تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، متوسط تورم ماهانه مسکن به منفی یک‌درصد رسید. تیم بازیگر معاملات مسکن در 1401 شامل تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، تقاضای مصرفی تبدیل به احسن و گروه محدودی از خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌ها هم‌‌‌‌اکنون نقش اصلی را در تحولات ملکی 4 ماه اول سال‌جاری ایفا کرده‌‌‌‌اند.
رشد دو برابری معاملات مسکن
بررسی‌‌‌‌ها بر پایه تازه‌‌‌‌ترین آمار رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد، در تیرماه امسال، حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت به حدود دو برابر تیرماه سال گذشته رسید و حول و حوش 100درصد رشد کرد. مهم‌ترین دلیل این موضوع به ثبت متوسط تورم ماهانه منفی ملکی در چهار ماه اول سال 1400 و رشد تقاضای خرید مسکن در مدت مشابه سال‌جاری، مربوط می‌شود. همان‌‌‌‌گونه که اشاره شد، میانگین تورم ماهانه مسکن در چهار ماه اول سال گذشته معادل منفی یک‌درصد به ثبت رسید. ثبات نسبی قیمت مسکن در سال قبل تحت‌تاثیر از دست رفتن جاذبه سرمایه‌گذاری به‌خصوص خرید و فروش‌های کوتاه‌مدت ملکی منجر به خروج خریداران ازبازار ملک شد.
در حالی که همزمان با تشدید جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران ازسال 98 ابتدا تقاضای خانه‌‌‌‌اولی و سپس نوع دوم تقاضای مصرفی یعنی تقاضای تبدیل به احسن واحدهای مسکونی به تدریج و به اجبار به حاشیه بازار رانده شدند، همزمان با ثبات نسبی در بازار مسکن در 4 ماه اول سال 1400، تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای به‌خصوص سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت نیز از این بازار خارج شده و حضور آنها در بازار معاملات ملک تهران کمرنگ شد. مهم‌ترین دلیل این موضوع انتظار این گروه از بازیگران بازار مسکن به حرکت بازار به سمت تخلیه حباب ملکی بود. در مقابل همین ثبات و کاهش تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، به شکل قطره‌‌‌‌چکانی منجر به بازگشت بخشی از تقاضای مصرفی به بازار مسکن شد که عمده آنها، تقاضای مصرفی تبدیل به احسن ملکی یا افرادی بودند که قصد فروش واحد خود و خرید واحد دیگری با مشخصات و ویژگی‌‌‌‌های بهتر داشتند. به این ترتیب، سال گذشته در حوزه تقاضای مسکن نوعی حذف و اضافه شکل گرفت.
اما شرایط در چهار ماه اول سال‌جاری نسبت به 4 ماه اول سال گذشته متفاوت شد؛ در 4 ماه اول سال‌جاری نه تنها بازدهی حدود 22درصدی در بازار مسکن به ثبت رسید که بالاترین میزان بازدهی در میان بازار دارایی‌‌‌‌ها محسوب می‌شود، بلکه متوسط تورم ماهانه مسکن حول و حوش 5/ 4درصد شد. مهم‌ترین دلیل این موضوع، به بازگشت مجدد طیف سرمایه‌گذار ملکی به بازار مسکن تحت‌تاثیر شدت گرفتن انتظارات تورمی از یکسو و عدم‌اطمینان به سایر بازارها تحت‌تاثیر ریسک‌های میانه غیراقتصادی و وجود احتمال از بابت احیای برجام و ریزش بازارهای زود نقد شونده در میان سرمایه‌گذارها، مربوط می‌شود. از آنجا که بازار مسکن نوعی بازار فاقد ریسک و با هزینه صفر برای ملاکان، سرمایه‌‌‌‌داران وسرمایه‌گذاران است تعداد قابل‌توجهی از سرمایه‌گذارها درشرایط فعلی این بازار را نسبت به سایر بازارها برای هدایت سرمایه‌‌‌‌های خود به آن ارجح دانسته و اقدام به خرید آپارتمان کردند.
تحت‌تاثیر این موضوع حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در چهار ماه اول سال‌جاری در مقایسه با چهار ماه اول سال گذشته که سرمایه‌گذارها از این بازار خارج شدند 130درصد رشد کرد. در تیرماه نیز حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت در مقایسه با تیر سال گذشته حول و حوش 100درصد افزایش یافت. در واقع مهم‌ترین دلیل تندتر شدن نبض معاملات مسکن در سال‌جاری در مقایسه با سال گذشته، همین موضوع، یعنی بازگشت سرمایه‌گذارها به این بازار بعد از خروج 1400 آنها از بازار ملک است. ضمن آنکه در سال‌جاری بخشی از رشد معاملات مسکن، هر چند با شیب ملایم‌‌‌‌تر از رشد تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، مربوط به افزایش تقاضای خرید مصرفی مسکن به‌خصوص در بخش معاملات تبدیل به احسن واحدهای مسکونی است. ردپایی از خریدهای خانه‌‌‌‌اولی نیز در چهار ماه اول امسال در برخی از مناطق جنوبی تهران رصد شد.
مقایسه 1401 با دوره جهش
بررسی‌‌‌‌ها نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن 1401 تاکنون و بعد ازسپری شدن 4 ماه از آن، در حالی شباهتی به بازار مسکن 1400 ندارد که نمی‌توان آن را مشابه بازار دوره جهش نیز توصیف کرد. برای این مقایسه، برشی چهار ماهه از دوره اوج جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران یعنی چهار ماه اول 1399 انتخاب شده و مورد بررسی قرار گرفته است. مقایسه صورت گرفته در خصوص وضعیت بازار مسکن در چهار ماه اول 1401 نشان می‌دهد، این بازار هم‌‌‌‌اکنون هیچ شباهتی به مدت مشابه سال قبل یعنی چهار ماه اول 1400 ندارد. چرا که در آن زمان بازار با ورود به دوره پساجهش، مشخصه‌‌‌‌های مهمی همچون خروج تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای و همچنین ثبات نسبی قیمت را تجربه کرد. اما در چهار ماه اول سال‌جاری نه تنها متوسط قیمت مسکن با افزایش قابل‌توجه همراه شد، بلکه تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای به طور مجدد به این بازار بازگشته و بازار از فازپساجهش ملکی خارج شد.
با این حال مقایسه وضعیت ثلث اول بازار مسکن 1401 با وضعیت ثلث اول بازار مسکن 1399 که بازار همچنان در دوره جهش قرار داشت نشان می‌دهد هم به لحاظ تحولات قیمتی و هم از نظر حجم معاملات نمی‌توان این بازار را به دوره جهش نیز تشبیه کرد و به لحاظ هر دوی این پارامترها، بازار فعلی با بازار چهار ماه اول 1399 (دوره جهش) تفاوت دارد. در حالی که متوسط تورم ماهانه مسکن شهر تهران در 4 ماه اول سال‌جاری حدود نصف متوسط تورم ماهانه مسکن در 4 ماه اول سال 1399 است؛ اما حجم معاملات مسکن دراین بازه زمانی حول و حوش 15درصد در مقایسه با ثلث اول بازار مسکن 1399 رشد داشته است. متوسط تورم ماهانه مسکن در چهار ماه اول 1399، برابر با حدود 8درصد بود اما میانگین تورم ماهانه مسکن در 4 ماه اول امسال حول و حوش 5/ 4درصد برآورد می‌شود.
مشاهده می‌شود که اگر چه متوسط تورم ماهانه مسکن در 4 ماه سپری شده از سال‌جاری نشان‌دهنده سرعت بالای رشد قیمت مسکن در این مدت است اما کماکان با فاصله از میانگین تورم مسکن در بازه زمانی مشابه دوره جهش یعنی 4 ماه ابتدایی سال 1399 قرار دارد. اما علت اینکه به‌رغم کمتر بودن سرعت رشد قیمت مسکن در سال‌جاری در مقایسه با بازه زمانی مشابه دوره جهش- چهار ماه اول 99- حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران کاهش نیافته بلکه حول و حوش 15درصد نیز رشد داشته است، چیست؟
بررسی‌‌‌‌ها برای پاسخ به این سوال نشان می‌دهد مهم‌ترین دلیل این موضوع به «تنوع تقاضا» در بازار معاملات مسکن سال‌جاری در مقایسه با بازار «تک بازیگر» مسکن در سال 99 مربوط می‌شود. در سال 99 تحت‌تاثیر هیجانات بورسی و تبدیل شدن بازار معاملات سهام به بازیگردان اصلی معاملات و قیمت مسکن، تعداد زیادی از سرمایه‌گذارها بازار امن، بدون ریسک و فاقد هزینه مسکن را برای سرمایه‌گذاری خود انتخاب کردند. در حالی که درسال‌جاری علاوه بر سرمایه‌گذارها، تقاضای مصرفی شامل متقاضیان تبدیل به احسن و گروه‌‌‌‌های هر چند محدود از خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌ها نیز به این بازار ورود کرده و به‌خصوص در مناطق جنوبی تهران اقدام به خرید آپارتمان کردند. در حالی که بازار مسکن در 4 ماه اول سال 99 بازاری تک بازیگر بود.
مجموعه این عوامل سبب شد به‌رغم کمتر بودن سرعت رشد قیمت مسکن در 4 ماه اول سال‌جاری در مقایسه با تورم مسکن دوره جهش، حجم معاملات مسکن با افزایش نه چندان زیاد یعنی حول و حوش 15درصد همراه شود. هر چند این میزان افزایش حجم معاملات در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته که سرمایه‌گذاران، غایب بزرگ معاملات مسکن بودند، بسیار محسوس و قابل‌توجه است. همزمان با بازگشت سرمایه‌گذارها به بازار مسکن 1401، هم‌‌‌‌اکنون این بازیگران ملکی با طیف تقاضای مصرفی مسکن یک تیم را تشکیل داده و حجم معاملات و سطح قیمت‌ها را در بازار چهار ماه اول سال‌جاری تحت‌تاثیر قرار دادند.
بررسی‌‌‌‌ها در خصوص آخرین تحولات بازار مسکن در دو گروه از مناطق نیمه شمالی و جنوبی پایتخت نشان می‌دهد در تیرماه امسال حجم معاملات مسکن در مناطق جنوبی پایتخت (9 تا 20) در مقایسه با خرداد 1401، معادل 25درصد کاهش یافته است؛ این میزان کاهش در مناطق شمالی (یک تا 5)، معادل 23درصد بوده است. در کل شهر تهران نیز حجم معاملات مسکن در تیرماه در مقایسه با خرداد 1401 معادل حدود 25درصد ریزش کرده است. از سوی دیگر متوسط قیمت مسکن در مناطق جنوبی با رشد ماهانه 7درصدی، مناطق شمالی تورم ماهانه 5درصدی و در کل شهر تهران تورم ماهانه 6درصدی همراه شده است. برآیند این آمارها نشان می‌دهد اگر‌چه میزان افت معاملات مسکن در جنوب تهران نسبت به مناطق شمالی شدیدتر بوده است اما در عین حال میزان رشد قیمت یا تورم مسکن در این مناطق بیشتر از تورم مسکن مناطق شمالی رقم خورده است.
دو علت در تشریح این موضوع قابل اشاره است که اولین علت را می‌توان به ادامه مسیر مناطق جنوبی برای بازتنظیم رابطه از دست رفته قیمتی با مناطق شمالی عنوان کرد. از آنجا که در دوره اخیر جهش قیمت مسکن مناطق شمالی زودتر و با سرعت بیشتری به فاز جهش ورود کردند، هم‌‌‌‌اکنون مناطق جنوبی در مسیر بازتنظیم رابطه از دست رفته قیمت با مناطق شمالی قرار دارند و از این رو تورم مسکن در این مناطق بالاتر است. از سوی دیگر، طیف متنوع‌‌‌‌تری ازتقاضای مسکن هم‌‌‌‌اکنون در مناطق جنوبی متمرکز شدهاند. در حال حاضر، وزن عمده و اکثر قریب به اتفاق خرید مسکن در مناطق شمالی از سوی سرمایه‌گذارها انجام می‌شود اما در مناطق جنوبی علاوه برسرمایه‌گذارها، تقاضای مصرفی شامل تقاضای تبدیل به احسن و همچنین تقاضای خانه‌‌‌‌اولی (هر چند به شکل محدود) در بازار حضور داشته و اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند.
