تاب آوری مستاجرهای پایتخت چقدر کم شده است؟
شکست جدید مستاجرها از بازار اجاره، سکانس تازه ای از مهاجرت اجباری خانوارهای فاقد مسکن به مناطق ارزان تر را رقم زده است.
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، تازه ترین بررسی ها و تحقیقات میدانی به عمل آمده از وضعیت بازار اجاره مسکن در تابستان امسال به شناخت پنج عامل ناتوانی مستاجرهای ۱۴۰۲ در پرداخت ارقام اجاره بها حتی با سطوح سال گذشته، منجر می شود. تورم عمومی بالا، تورم مسکن شدید و سرریز شدن تقاضا در بازار اجاره مهم ترین این عوامل هستند.
مجموعه این عوامل باعث شده تاب آوری مستاجرها نه تنها در برابر ارقام جدید اجاره بها بلکه حتی در مقابل تورم صفر در این بازار (حفظ سطوح سال گذشته اجاره بها)، نیز به شدت کاهش یافته است. این موضوع مهاجرت تازه ای را در بازار اجاره رقم زده است و آن شروع مهاجرت دهک های متوسط رو به بالای مستاجر از مناطق شمالی به مناطق میانی شهر است.
به این ترتیب، علاوه بر دو شکل قبلی مهاجرت مستاجرها که به دنبال قله پیمایی های تورمی این بازار در سال های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ شکل گرفت هم‌‌‌اکنون شکل تازه ای از اسباب کشی مستاجرهای با سطوح بالاتر درآمدی نسبت به طبقات متوسط و متوسط رو به پایین، نیز در بازار اجاره ۱۴۰۲ رصد می شود.
طی دست‌‌‌کم دو سال اخیر به دنبال بروز تورم شدید در بازار اجاره مسکن پایتخت دو دسته مهاجرت اجباری در این بازار شکل گرفت. طبقات متوسط که پیش از این در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر مانند مناطق ۴ و ۵ سکونت داشتند به دلیل رشد شدید اجاره بها و ضعف توان مالی برای پرداخت سطوح جدید هزینه های اجاره نشینی، به مناطق میانی و مرزی (مرز دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت مانند مناطق ۹ و ۱۰)، به اجبار مهاجرت کردند.
بخشی از گروه های واقع در طبقات متوسط رو به پایین و همچنین مستاجرهای کم درآمد ساکن در مناطق جنوبی پایتخت نیز به دلیل ناتوانی از تامین هزینه های اجاره نشینی به دنبال تورم های حول و حوش ۵۰ درصد در بازار اجاره ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ به مناطق حومه پایتخت مهاجرت کردند. اکنون اما به دنبال کاهش شدید تاب آوری در بازار اجاره، شکل تازه ای از مهاجرت اجباری مستاجرهای پایتخت نشین در قالب اسباب کشی اجباری اجاره نشین های واقع در دهک های درآمدی متوسط رو به بالا از مناطق شمالی تهران مانند منطقه ۲ و ۳ به مناطق میانی مانند ۴ و ۵ رصد می شود. این موضوع در واقع مصداق بارز شکست جدید مستاجرها از اجاره بها محسوب می شود.
ناتوانی مستاجرها حتی با تورم صفر
تحقیقات میدانی انجام شده از بازار اجاره مسکن در مناطق و محلات مختلف شهر تهران نشان از بروز نوعی فقر جدید در حوزه اجاره نشینی دارد. اگر‌چه در نبود آمارهای رسمی در خصوص تحولات بازار اجاره مسکن، تحقیقات میدانی صورت گرفته از فایل های عرضه شده به بازار اجاره، مشخصات قراردادهای منعقد شده در این بازار و همچنین اظهارات واسطه های معاملات مسکن شهر تهران نشان دهنده کاهش سرعت رشد اجاره بها در سال جاری نسبت به سرعت رشد اجاره بها در سال گذشته است، اما ناتوانی مالی مستاجرها در بازار اجاره امسال بیش از همیشه نمایان، مشهود و پررنگ تر شده است.
بررسی های به عمل آمده نشان می دهد سرعت رشد اجاره بها در قراردادهای ۱۴۰۲ در مقایسه با تورم اجاره ۱۴۰۱، کاهش داشته است. در شرایطی که متوسط اجاره بهای مسکن در شهر تهران در سال گذشته نسبت به سال ۱۴۰۰ حول و حوش ۵۰ درصد و در برخی از ماه ها بیش از این میزان افزایش یافت اما هم‌‌‌اکنون داده های غیررسمی با استناد به بررسی انبوهی از فایل های عرضه شده به بازار اجاره مسکن مناطق مختلف شهر تهران نشان از کاهش سرعت رشد اجاره بها به حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد دارد.
اما آیا این موضوع به معنای بهتر شدن شرایط مستاجرها است؟ بررسی ها نشان می دهد نه تنها شرایط مستاجرها در سال جاری نسبت به سال های قبل و دو سال گذشته بهتر نشده است بلکه هم‌‌‌اکنون مستاجرها با بیشترین میزان فشار از ناحیه اجاره نشینی روبهرو شده اند. به طوری که تاب آوری مستاجرها در پایتخت به قدری کاهش یافته است که علاوه بر دهک های متوسط و متوسط رو به پایین، دهک های متوسط رو به بالا نیز ناچار به مهاجرت به مناطق ارزان تر و پایین تر شده اند.
این شرایط به خصوص زمانی ملموس تر است که بخش قابل توجهی از مستاجرها حتی گروه زیادی از مستاجرهای واقع در دهک های درآمدی متوسط رو به بالا، حتی اگر اجاره بهای آنها در سال جاری افزایش نیابد، قادر به تامین ارقام پرداختی اجاره بهای سال گذشته هم نیستند. چه برسد به اینکه هم‌‌‌اکنون ارقام اجاره بها به طور متوسط در قراردادهای جدید در مناطق مختلف شهر تهران افزایش نیز داشته و ثابت نبوده است.
میانگین اجاره بهای تهران
در شرایطی که مراجع آماری بخش مسکن انتشار آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران و سایر شهرها (کشور) را متوقف کرده اند، اما مشخصات قیمتی مربوط به حجم انبوهی از فایل هایی که روز گذشته به بازار اجاره مسکن شهر تهران در مناطق مختلف پایتخت عرضه شد نشان می دهد هم‌‌‌اکنون متوسط اجاره بهای ماهانه هر مترمربع مسکن در شهر تهران به علاوه سه درصد ودیعه دریافتی به حول و حوش بیش از ۲۱۰ تا ۲۳۰ هزار تومان رسیده است. این میزان به راحتی امکان برآورد اجاره بهای ماهانه برای مستاجرها در مناطق معمولی تهران را فراهم می کند. ارقام مربوط به اجاره بها در مناطق متوسط رو به بالای شهر بیشتر است و بعضا تا ۳۵۰ هزار تومان در یک ماه به ازای هر مترمربع نیز می رسد.
براساس تحقیقات میدانی از مشخصات قیمت های پیشنهادی درج شده در فایل هایی که روز گذشته به بازار مسکن محلات مصرفی منطقه ۲ شهر تهران مانند ستارخان، دریان‌‌‌نو، توحید، پاتریس لومومبا، شهرآرا و… عرضه شد، میانگین اجاره بهای ماهانه پیشنهادی موجرها برای هر مترمربع مسکن در این مناطق به ۳۶۰ تا ۳۹۰ هزار تومان رسیده است. براساس رهن کامل نیز این میزان برای یک واحد مسکونی معمولی با مساحت ۷۰ تا ۹۰ مترمربع، حول و حوش ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان برآورد می شود.
در محله های شاخص منطقه ۵ شهر تهران مانند بلوار فردوس شرق و غرب و همچنین محله سازمان برنامه، دیروز به طور متوسط هر مترمربع از آپارتمان های ۷۰ تا ۹۰ مترمربعی معمولی با اجاره بهای ماهانه ۳۰۰ تا ۳۳۰ هزار تومانی و رهن کامل ۱۰ تا ۱۱ میلیون تومانی، قیمتگذاری شد.
بر همین اساس در منطقه ۴ شهر تهران در محله های موسوم به تهرانپارس غربی و تهرانپارس شرقی نیز میانگین هر مترمربع اجاره بهای ماهانه پیشنهاد شده از سوی موجران در فایل های عرضه شده به بازار ملک، حول و حوش ۲۵۰ هزار تومان و رهن کامل حول و حوش مترمربعی هفت میلیون تومان رصد شد.
در منطقه ۹ به عنوان منطقه پرتقاضا واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران، که طی دو سال اخیر با افزایش تقاضا برای اجاره نشینی از مناطق بالاتر(مناطق میانی مانند ۵) همراه شد نیز دیروز متوسط اجاره بهای پیشنهادی به ازای هر مترمربع در فایل های عرضه شده به بازار برای یک ماه حدود ۲۴۰ هزار تومان برآورد شد. متوسط رهن کامل هر مترمربع از این آپارتمان ها نیز حول و حوش مترمربعی هشت میلیون تومان تخمین زده می شود.
اظهارات واسطه های معاملات اجاره مسکن از یکسو و تحقیقات میدانی ما نیز از سوی دیگر در حالی نشان دهنده تورم ۳۰ تا ۴۰ درصدی اجاره در فایل های عرضه شده به این بازار نسبت به ارقام قراردادهای اجاره در سال گذشته است که به روایت آمار رسمی، سال گذشته در همین زمان رشد میانگین اجاره بهای مسکن در کشور معادل ۵۳ درصد بود اما امسال این میزان به ۴۳ درصد رسیده است.
براساس اعلام مرکز آمار از تحولات شاخص اجاره بهای مسکن در کشور، رشد میانگین اجاره بهای مسکن در کشور در سال ۱۴۰۰ معادل ۴۱ درصد بود. این میزان در ۱۴۰۱ به ۴۶ درصد رسید. فروردین امسال معادل ۵۵ درصد، اردیبهشت ماه ۵۵ درصد و در خردادماه معادل ۴۳ درصد به ثبت رسید.
با وجود این، بررسی های انجام شده از سخت تر شدن شرایط مستاجرها در این بازار حکایت دارد. شرایطی که باعث شده حتی در صورت تورم صفر اجاره در سال جاری نسبت به سال قبل گروه های قابل توجهی از مستاجرها حتی مستاجرهای واقع در دهک های درآمدی متوسط رو به بالا توان پرداخت اجاره بها نداشته باشند و ناچار به اسباب کشی به مناطق ارزان تر شوند. بررسی های ما از شناسایی پنج عامل عمده در بروز این شرایط جدید در بازار اجاره که شکل تازه ای از فقر اجاره نشینی در این بازار را ترسیم می کند، خبر می دهد.
عوامل ایجاد شکل جدید فقر اجاره نشینی در بازار اجاره چیست؟
– تورم عمومی متهم ردیف اول
اولین عامل مربوط به وضعیت تورم عمومی و افزایش قابل توجه بهای کالاها و خدمات مصرفی خانوارهاست. تورم عمومی بالای ۴۰ درصد در سال های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ و همچنین در بهار امسال، باعث رشد شدید و قابل توجه هزینه های ضروری در سبد ماهانه خانوارها شده است. همین شرایط تاب آوری مستاجرها برای پرداخت اجاره بها حتی با ارقام سال قبل را به شدت کاهش داده و اثر مخرب روی آن داشته است.
– درآمد واقعی خانوارها کاهش یافته است
دومین عامل به وضعیت درآمد خانوارها در سال جاری مربوط می شود. درآمد واقعی خانوارها در سال جاری کاهش یافته است. به طور متوسط درآمد واقعی خانوارها در سال جاری نسبت به سال گذشته ۲۰ درصد افت داشته است. درآمد واقعی به تفاضل درآمد اسمی خانوارها از تورم عمومی گفته می شود.
– اثر جهش قیمت مسکن
در پنج سال اخیر، به دنبال بروز جهش شدید و ادامه دار در بازار معاملات مسکن بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی و خانه اولی های بازار ملک به اجبار به حاشیه بازار رانده شده و به دلیل ضعف قدرت خرید و ناتوانی از ورود به بازار معاملات خرید مسکن (صاحبخانه شدن)، به جمعیت مستاجرها پیوستند. خانه اولی های دهک های بالا نیز در این دوره جهش در مناطق متوسط رو به بالا مستاجر شدند.
با افزایش تقاضا در بازار اجاره، سرعت رشد اجاره بها نیز افزایش یافت و سال به سال، مستاجرها در همه گروه های درآمدی با بدتر شدن اوضاع در این بازار روبهرو شدند. امسال بخش قابل توجهی از این مستاجرها ناچار به اسباب کشی اجباری به مناطق پایین تر شهر شده اند.
– تکمیل ظرفیت کاهش کالری
تکمیل ظرفیت کاهش کالری و سایر هزینه ها در خانوارهای مستاجر برای حفظ توان پرداخت اجاره بها و رویارویی با تورم اجاره عامل چهارمی است که طی هفته های اخیر منجر به مهاجرت اجباری طیف زیادی از خانوارهای متوسط رو به بالا ساکن در خانه های اجاره ای مناطق شمال تهران به مناطق میانی شده است. این موضوع در میان سایر گروه های مستاجر نیز دست‌‌‌کم از دو سال گذشته مشاهده شد.
در دو سال گذشته، بخش زیادی از مستاجرها برای آنکه بتوانند در محل سکونت خود باقی مانده و ناچار به کاهش کیفیت محل سکونت نشوند، سایر هزینه های خود مانند هزینه خوراک و… را کاهش دادند. در سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ براساس مطالعات آماری و رسمی، میزان مصرف کالری خانوارها در کشور به طور متوسط به حداقل کالری موردنیاز روزانه رسید و حتی در برخی دهک های پایین، ۱۰ درصد نیز از این میزان کمتر شد. امسال اما، عملا این خانوارها جایی برای کاهش کالری و سایر هزینه ها در سبد هزینه ای خود نداشته و به اجبار به سمت کاهش هزینه های سکونت حرکت کردند.
– سرریز تقاضا در برابر عرضه
عامل پنجم و موثر در شکل جدید مهاجرت اجباری مستاجرها به سرریز تقاضا در برابر عرضه موجود واحدهای استیجاری برمی‌‌‌گردد. استمرار جهش در بازار مسکن، نه تنها منجر به افزایش تعداد خانوارهای مستاجر در مناطق شمالی و در میان دهک های درآمدی متوسط رو به بالا شد بلکه در کل بازار اجاره و در میان همه دهک ها نیز جمعیت مستاجر و در نتیجه تقاضا برای اجاره نشینی را افزایش داد.
این رشد محسوس تقاضا در بازار اجاره در شرایطی رخ داد که رکود ساخت و عرضه مسکن نیز هم در شهر تهران و هم در سایر شهرها تاریخی شد و تیراژ ساخت و سازهای جدید به لحاظ کمترین میزان عرضه نسبت به سال های گذشته رکورد زد.
در سال های اخیر در شرایطی که براساس مطالعات کارشناسی و رسمی درباره نیاز به عرضه مسکن جدید، باید به طور متوسط در هر سال ۹۰۰ هزار واحد مسکونی و در کمترین حالت (کف بحرانی)، ۵۵۰ هزار واحد مسکونی ساخته می شد اما به طور متوسط سالی حدود ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد مسکونی در کشور احداث شد. یکی از نمودهای این رکود شدید ساختمانی خود را در شکل سرریز تقاضا در بازار اجاره نسبت به عرضه موجود نشان داد.
این پنج عامل باعث شده است که بسیاری از مستاجرهای واقع در دهک های متوسط رو به بالای درآمدی هم قبل از اتمام دوره یکساله قرارداد اجاره خود و قبل از اعلام موجر درباره رقم جدید اجاره بها، به اجبار ناچار شوند تا خودشان درخواست پایان قرارداد اجاره و عدم تمدید قرارداد را به مالک ارائه دهند. چون محاسبات آنها نشان می دهد به دلیل رشد قابل توجه هزینه های زندگی و عدم افزایش درآمد واقعی آنها متناسب با هزینه ها در بسیاری از موارد حتی اگر موجر اجاره بها را افزایش ندهد باز هم نمی توانند از پس آن برآیند. این موضوع به خصوص در مناطق متوسط رو به بالای شهر که اجاره بهای ماهانه رقم قابل توجه و بالاتری است بیش از سایر مناطق رصد می شود.
بررسی ها و تحقیقات میدانی به عمل آمده نشان می دهد هم‌‌‌اکنون عمده مهاجرت های اجباری مستاجرها از مناطق ۲ و ۳ تهران به مناطق ۴ و ۵ است. از مناطق میانی مانند ۴ و ۵ هم مناطق ۷، ۸، ۹ و ۱۰ اصلی ترین مقصد مهاجرت اجباری مستاجرهاست.
