مستاجران باید آماده رویارویی با روزهای سخت باشند

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از اطلاعات آنلاین، آمارها در حوزه مسکن حاکی از آن است که نرخ اجاره بها طی سال گذشته، جهش 52 درصدی را تجربه کرده است. ارقام رسمی مربوط به تورم اجاره مسکن در تهران هم نشان می دهد از سال ۱۴۰۰ تا پایان ۱۴۰۲، اجاره بها سالانه به ترتیب ۴۵ درصد، ۴۴‌ درصد و ۵۲‌ درصد جهش کرده است.

بدین ترتیب با توجه به افزایش نرخ تورم درسال جاری، کارشناسان پیش بینی می کنند نرخ تورم اجاره مسکن بسیار بیشتر از سال های قبل باشد و این یعنی شرایط برای خیل عظیم اجاره نشین؛ بخصوص در کلانشهرها دشوار خواهد بود.

راه حل طبیعی کاهش اجاره مسکن، افزایش عرضه مسکن به بازار از طریق تولید بیشتر است. دولت دراین باره طرح مسکن ملی را با وعده تولید چهار میلیون دستگاه آغاز کرده اما تاکنون نتیجه ملموسی که حاکی از افزایش عرضه مسکن به بازار بوده و در معادلات آن تاثیر بگذارد، مشاهده نشده است.

همچنین دولت اقدام خاصی درباره تولید واحدهای حمایتی مسکن برای اجاره نشینان مانند اجاره به شرط تملیک یا واحدهای ارزان قیمت اجاره ای نکرده، حال آن که در بیشتر کشورهای دنیا دولت ها طرح هایی ویژه دراین خصوص دارند.

به عنوان مثال در مالزی، حداقل هفت طرح مسکن دولتی برای گروه های کم‌درآمد و با درآمد متوسط اجرا می شود؛ مانند «طرح خانه دوستانه مردمی و طرح اجاره به مالکیت».

در انگلستان هم مسکن اجتماعی به مسکن شورایی اطلاق می شود. این مسکن برای افراد کم درآمدی است که بیشترین نیاز را دارند. این خانه ها متعلق به مالکان اجتماعی یا یک انجمن فعال در حوزه مسکن است.

این واحدها با هزینه کمتر به مستاجران اجاره داده می شود و مالکان باید در سازمان تنظیم مقررات مسکن اجتماعی ثبت نام کنند. این خانه ها ارزان ترند و امنیت بهتری را نسبت به خانه های خصوصی دارند.

اتریش نیز موفق ترین سیستم اسکان و مسکن سازی را در اروپا دارد و پایتخت آن «وین»، دارای یکی از قوی ترین مجموعه ها و سیستم های مسکن اجتماعی در جهان است. دولت اتریش در وین با ارائه یارانه به خانواده های کم درآمد و توسعه سیستم حمل و نقل عمومی، بیش از ۱۰۰ هزار واحد مسکونی مقرون‌به‌صرفه و با کیفیت به افراد کم بضاعت ارائه کرده است؛ به گونه ای که هزینه مسکن در وین حدود ۲۵ درصد درآمد این افراد است و آنها تا حد زیادی از تورم قیمت مسکن حمایت شده اند.

در واقع دولت اتریش، با ارائه ۲۲۰ هزار واحد آپارتمان اجاره ای، بزرگترین مالک خانه ها در اتریش است اما دولت با پیگیری سیاست ساخت مسکن اجتماعی برای هر دو بخش اجاره ای و یارانه ای مبتنی بر مشارکت های مالیاتی ملی و بودجه منطقه ای، خانه دارشدن را برای اتباع خود تسهیل کرده است.

همچنین قانون کلی برای توسعه مسکن در دانمارک به این روال است که همواره باید ۲۵ درصد از واحدهای مسکونی ساخته شده، ارزان قیمت باشد تا افراد جامعه از سطوح مختلف بتوانند از آن استفاده کنند. این سیاست تا حد زیادی از دو قطبی شدن جامعه در حوزه مسکن جلوگیری کرده است.

بااین حال، نگاهی کلی به قوانین ایران نشان می دهد جای شایسته ای برای ساخت مسکن حمایتی بخصوص برای مستاجران که یکی از آسیب پذیرترین اشخاص هستند، در نظر گرفته نشده یا در صورت وجود قانون، اجرایی نشده است.

منصور غیبی، تحلیلگر بازار مسکن، در این باره می گوید: امسال نیز سال سختی برای مستاجران خواهد بود.

وی می افزاید: آنچه انتظارات را طی سال 1403 در حوزه اقتصاد مسکن نسبت به دو تا سه سال قبل سنگین تر می کند، به چند مورد باز می گردد. از جمله اینکه دولت سیزدهم وارد چهارمین سال دوره خود می شود و وعده سنگین چهار میلیون واحد مسکونی بر دوش دولت همچنان پابرجاست. پروژه نهضت ملی مسکن هنوز تحقق عملیاتی و فیزیکی پیدا نکرده و به نوعی هنوز در فاز مطالعات و مقدمات قرار دارد.

غیبی ادامه می دهد: از سوی دیگر انتظارات تورمی در جامعه با نشانه هایی که وجود دارد، نسبت به سال گذشته بالاتر است و این نمود ممکن است هیجانات و التهابات بازارهای موازی را افزایش دهد.

این کارشناس درباره افق دید بازار اجاره در سال جاری توضیح داد: اوایل امسال وارد تغییر و تحولات اجاره نشینی شده ایم که به تبعیت از دو موردی که ذکر شد، باعث می شود اجاره بها برای مستاجران سنگین تر شود. در این حوزه نیز پیش بینی می شود بازار با التهاباتی روبه‌رو باشد.

او تصریح می کند: راه حل فروکش این التهابات که اکنون و برای سال جاری هم اجرایی شده است، اعطای تسهیلات در قالب ودیعه مسکن بود. پول هایی که به بهانه رهن اجاره نشینی به مستاجران تخصیص می دهند، خود باعث افزایش انتظارات بین موجران و افزایش قیمت می شود.

این تحلیلگر بازار مسکن عنوان کرد: در نهایت نیز این سیکل مکرر باعث سنگینی بار مالی بر دوش مستاجران می شود و کمکی هم به آنها نمی کند.

فردین یزدانی، دیگر کارشناس بازار مسکن هم درباره وضعیت بازار اجاره در سال جدید می گوید: سال گذشته با وجودی که تا حدی رشد قیمت ملک متوقف شد، اما رشد بازار اجاره بها داشت و حتی به نسبت بیشتر از تورم هم بود، زیرا اجاره ها در مکانیزم بازار باید تا حدی افزایش پیدا کند که مطابق با ارزش دارایی ملک هم باشد.

وی با بیان اینکه این انطباق هنوز به صورت کامل صورت نگرفته است، می افزاید: بر این اساس، می توان پیش بینی کرد که کماکان تورم در بخش اجاره بالاتر از تورم در سایر کالاهای مصرفی خواهد بود. به تبع آن، فشار اجاره بها هم بر روی خانوار و به خصوص خانوارهای کم درآمد بیشتر خواهد بود.

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا سیاستی را می توان به کار برد که جلوی رشد قیمت ها در بازار اجاره را بگیرد، تصریح می کند: خیر، چرا که یک مشکل بخش مسکن این است که در بخش تولید با رکود و تورم رو به‌رو هستیم و در عین حال، عدم تعادل بین قیمت ها و درآمد خانوار را شاهد هستیم. این عدم تعادل، بنیان اقتصاد کلان است و بنیان درون بخشی به آن شکل که می توان گفت، ندارد.

یزدانی عنوان می کند: سیاست خاصی که به صورت مقطعی جلوی افزایش قیمت ها را در بازار اجاره مسکن بگیرد، قابل تصور نیست. سیاست هایی هم که حتی در شرایط اقتصادی عادی و نرمال در پیش گرفته می شود، به طور معمول در میان مدت جواب می دهد؛ آن هم در شرایطی که اقتصاد کلان دچار تلاطم نباشد.

وی با اشاره به سامان ثبت معاملات مسکن و تاثیر آن در کنترل اجاره بها، متذکر می شود: این اقدام هیچ منطقی ندارد. در بهترین حالت، پولی که باید به بنگاه معاملات ملکی بدهید و برای خانواری که اجاره بهای سنگین پرداخت می کنند، رقم قابل ملاحظه ای نیست، حذف می شود.البته شاید دولت بخواهد از این طریق ارقام اجاره را کنترل کند اما معاملات غیررسمی رونق می گیرد و قراردادهای اجاره اتکای حقوقی خود را از دست می دهد که خطری مضاعف برای مستاجران خواهد بود.

وامی که پرداخت نمی شود

البته دولت پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن برای مستاجران در سال جاری را تمدید کرده است.

بر این اساس، این تسهیلات برای تهران 200 میلیون تومان و برای روستاها 40 میلیون تومان با بازپرداخت پنج ساله است.

اما جدا از رقم ناکافی این مبالغ برای تامین افزایش رهن مستاجران، عدم همکاری و سنگ اندازی بانک ها مانع جدی در پرداخت این تسهیلات است.

بخصوص آن که بانک مرکزی در سال جاری سیاست مالی انقباضی را در پیش گرفته و لذا پیش بینی می شود پرداخت این وام درسال جاری به مستاجرین دشوارتر از سال های قبل باشد.

بدین ترتیب باید گفت امسال سال سختی برای مستاجرین بوده و آنها به نوعی در برابر غول اجاره مسکن تنها تر از همیشه رها شده اند.