ناکامی دولت برای سومین سال در «مالیات ستانی» از املاک

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از تجارت نیوز، «مالیات‌‌‌‌ستان» در نیم‌سال اول ۱۴۰۳ فقط ۰.۸ درصد از آنچه قرار بود تحت عنوان «مالیات بر خانه‌‌‌خالی» از مالکان دریافت شود را وصول کرد. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، این مردودی مقابل مالکان املاک منجمدشده در بازار مسکن، دست‌‌‌کم برای سومین سالی متوالی رخ می‌دهد. شکست برابر خانه‌های خالی ناشی از «یک قانون با ۱۰۰۱ معافیت و استثنا» و همچنین «چشم‌‌‌بستن سیاستگذار» نسبت به الگوی جهانی مالیات‌‌‌ستانی از ملک است. در کارنامه اخیر، موفقیت نسبی در اخذ مالیات از املاک لوکس می‌تواند برای اصلاح مسیر در بازار خانه‌های بلااستفاده، معنادار باشد.

کارنامه شش‌‌‌ماهه عملکرد دولت در حوزه مالیات‌‌‌ستانی از خانه‌‌‌های خالی و لوکس نشان‌‌‌دهنده رفوزگی برای سومین سال متوالی است. در نیمسال اول ۱۴۰۳ و در حالی که انتظار می‌رود نیمی از هدف‌گذاری بودجه سالانه کشور در این بخش محقق شده باشد، تنها ۰.۸‌درصد از هدف مالیاتی خانه‌‌‌های خالی محقق و معادل کمتر از چهار میلیارد تومان وصول شد. این کارنامه البته چندان هم دور از انتظار نبود چراکه عملکرد دولت در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ نیز تفاوت محسوسی با نیمسال اول ۱۴۰۳ نداشت.

مالکان خانه‌‌‌های خالی و گران‌قیمت از سال ۹۹ در قالب‌بندی از بودجه سالانه کشور مشمول پرداخت مالیات شدند. اگرچه کمترین توفیقی در این مالیات‌‌‌ستانی حاصل نشد اما بندهای مربوطه در لوایح بودجه سال‌های بعد نیز به تصویب رسید و هر سال با تغییرات جزئی تکرار شده است. این دو مالیات ملکی در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ وصولی نداشت اما سرانجام در سال ۱۴۰۱ با پافشاری دولت و سازمان امور مالیاتی و به دنبال تصویب قانون جدیدی برای اخذ مالیات خانه‌‌‌های خالی در مجلس، سرانجام اولین مالکان خانه‌‌‌های خالی را در تور انداخت و توانست درآمدهای جزئی سالانه از این محل ایجاد کند. با این حال ارقام وصولی بسیار ناچیز و در مقایسه با هدف مالیاتی پیش‌بینی‌شده در بودجه، همواره نزدیک صفر بوده است.

دولت در سال ۱۴۰۱ اخذ ۱۰۰۰ میلیارد تومان مالیات از مالکان خانه‌‌‌های خالی را در دستور کار قرار داد اما در آن سال فقط ۱.۸ میلیارد تومان مالیات از این محل حاصل شد و مشخص بود که از میان انبوه واحدهای مسکونی منجمد‌شده و خالی‌مانده در بازار مسکن، حتی ۱۰۰ واحد نیز شناسایی یا ملزم به پرداخت مالیات نشده است.

با وجود این کارنامه ضعیف در حوزه وصول مالیات ملکی مذکور، در سال 1402 دولت وقت هدف مالیاتی در این بخش را دو برابر کرد و به 2000 میلیارد تومان افزایش داد؛ گو اینکه دولتمردان امیدوار بودند بتوانند با تکیه بر داده‌‌‌های ثبت‌شده در سامانه ملی املاک و اسکان، خانه‌‌‌های خالی را شناسایی کنند. با این حال در آن سال هم کل رقم وصولی از این ردیف درآمدی در بودجه سالانه کشور فقط 5.4 میلیارد تومان بود که فقط 0.3‌درصد از هدف مالیاتی پیش‌بینی‌شده را محقق کرد.

به تازگی آمار رسمی جدیدی از میزان تحقق درآمدهای مالیاتی در شش‌ماه اول سال‌جاری منتشر شده که نشان می‌دهد امسال هم دولت در وصول مالیات‌‌‌های ملکی دوگانه یعنی مالیات خانه‌‌‌های خالی و گران‌قیمت ناکام مانده و رفوزه شده است. ردیف مصوب درآمد مالیات خانه‌‌‌های خالی در بودجه سال‌جاری، در حالی که با توجه به روند رشد قیمت مسکن در سال 1402 انتظار می‌‌‌رفت افزایش داشته باشد یا دست‌‌‌کم ثابت بماند، نصف شد. امسال پیش‌بینی دولت از درآمد مالیاتی ناشی از خانه‌‌‌های خالی فقط 1000 میلیارد تومان بود و به این ترتیب در برش شش‌ماهه باید 500 میلیارد تومان از این رقم وصول شده باشد. این در حالی است که در این مدت فقط 3.9 میلیارد تومان مالیات از مالکان خانه‌‌‌های خالی اخذ شده که معادل 0.8 از هدف برش نیمسال‌جاری است.

این ارقام ناچیز اگر موشکافانه مورد توجه قرار گیرد، پیام‌‌‌های مهمی برای سیاستگذار بخش مسکن دارد. کارنامه دولت در مالیات خانه‌‌‌های خالی مصداق بارز ضرب‌‌‌المثل «سال به سال، دریغ از پارسال» است! جهت تغییرات قیمت مسکن در سال‌های اخیر همواره مثبت بوده؛ اگرچه میزان این تغییرات در هر سال متفاوت بوده است. به این ترتیب برآورد از درآمد انواع مالیات ملکی با توجه به اینکه بر اساس درصدی از ارزش ملک تعیین می‌شود، باید هر سال نسبت به سال گذشته افزایش داشته یا در صورت ثبات تورم ملکی، ثابت بماند. اما دولت در سال 1403 با مشاهده کارنامه ضعیف سال‌های 99 تا 1402 تصمیم گرفت رقم ردیف درآمدی پیش‌بینی‌شده از این محل را به نصف کاهش دهد. این شاید پلیتیکی برای بهتر جلوه دادن کارنامه وصول مالیات مسکن (سهم وصولی از کل ردیف پیش‌بینی‌شده) بود؛ اما حتی این پلیتیک هم جواب نداد و عملا کارگزاران مالیاتی در شش‌ماه نخست امسال کارنامه‌‌‌ای ضعیف‌‌‌تر از سال گذشته داشته‌‌‌اند.

قانون استثناها

در سال‌های گذشته عدم‌دسترسی به اطلاعات سکونتی افراد و آخرین وضعیت املاک مسکونی، به عنوان دلایل کارنامه ضعیف وصول مالیات‌‌‌های ملکی نام برده می‌‌‌شد. این در حالی است که بخشی از این اطلاعات به شکل خوداظهاری در سال‌های اخیر روی سامانه املاک و اسکان بارگذاری شده است. تعداد املاک ثبت شده آن‌‌‌قدر کم نیست که بتوان عملکرد ضعیف وصولی دو سه میلیارد تومان مالیات از هزاران واحد مسکونی خالی از سکنه را که به عنوان خرید سرمایه‌‌‌ای تملک و منجمد شده است قابل پذیرش تلقی کرد. اما علت این ناکامی تکرارشونده در سال‌های اخیر در اجرای این بخش از بودجه کشور چه بوده است؟ همه چیز به محتوای قانون پشتیبان اخذ مالیات از خانه‌‌‌های خالی بازمی‌گردد. این قانون حاوی تعداد زیادی استثناست؛ به این معنا که عده زیادی از مالکان خانه‌‌‌های خالی به انحای گوناگون از پرداخت مالیات مذکور معاف شده‌‌‌اند. قانون مذکور راه‌‌‌های دور زدن متعددی دارد، تا جایی که مثلا یک خانوار می‌تواند تا دو خانه خالی علاوه بر ملک محل سکونت خود داشته باشد و بابت این واحدها مشمول پرداخت مالیات نشود.

به عنوان مثال بر اساس این قانون به مالکان خانه‌‌‌های خالی مجوز داده شده است که دو خانه خالی دیگر نیز به جز اقامتگاه اصلی، معاف از مالیات، در مالکیت داشته باشند. این معافیت مربوط به بند ۲ تبصره ۸ از ماده ب نسخه جدید قانون مالیات بر خانه‌‌‌های خالی است که سال گذشته ابلاغ شد. بر اساس این بند، سرپرستان خانوار می‌توانند یک واحد مسکونی در شهر محل اقامت خود را به عنوان اقامتگاه اصلی در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند. از سوی دیگر در صورتی که این افراد واحد مسکونی دیگری در شهر دیگری داشته باشند می‌توانند آن واحد را نیز به صورت معاف از مالیات به عنوان اقامتگاه فرعی در سامانه ثبت کنند.

حال اگر یک واحد خالی از سکنه دیگر در شهر محل اقامتگاه اصلی خانوار به نام یک عضو دیگر خانوار باشد نیز از مالیات معاف است. معنا و تفسیر این ماده مالیاتی آن است که یک خانوار می‌تواند علاوه بر اقامتگاه اصلی خود در شهر محل سکونت، دو واحد مسکونی خالی از سکنه یکی در شهر خود و دیگری در شهر دیگر را به صورت معاف از مالیات و به صورت خالی نگهداری کند. به این ترتیب مادامی که بنا بر اجرای قانونی مملو از استثناها باشد، انتظار کارنامه قابل قبول از دولت، در اجرای آن بیجاست.

گزارش دوم از مردودی کارنامه مالیاتی

اگرچه کارنامه ضعیف دولت در وصول مالیات خانه‌‌‌های خالی، در مورد مالیات املاک گران‌قیمت اعم از زمین و مسکن تکرار شده است، اما در این بخش میزان تحقق اهداف به مراتب بهتر از مالیات خانه‌‌‌های خالی بوده است. در سال 1402 کف قیمت املاک مشمول مالیات ثانویه ملکی یعنی خانه‌‌‌های گران‌قیمت و به اصطلاح لوکس، 20 میلیارد تومان بود. ردیف درآمدی پیش‌بینی‌شده از این محل نیز در بودجه سال‌جاری کشور 706 میلیارد تومان بود که از این رقم 100 میلیارد تومان معادل حدود 14 درصد، وصول شد.

امسال نیز مالکان زمین‌‌‌های بایر و خانه‌‌‌های با قیمت بالای 35 میلیارد تومان، برای ارزش ملکی بالای این رقم باید با نرخ 2 در هزار، «مالیات» بپردازند. هر چند «کف مشمول مالیات» در خانه‌‌‌های لوکس اشکال دارد و حتی خانه‌‌‌های مصرفی ساکنان مناطق گران‌قیمت بازار مسکن مثل منطقه یک تهران را ناگزیر به پرداخت مالیات بابت خانه‌‌‌ای که وجه سرمایه‌گذاری ندارد می‌کند، اما درآمد حاصل از این مالیات در سال‌جاری درسی برای سیاستگذار دارد که می‌تواند در سال آینده با تکیه بر آن، مالیات‌‌‌های ملکی را اصلاح کند.

ماجرا از این قرار است که در نیمسال 1403 بر اساس برش شش ماهه از هدف مالیاتی 437 میلیارد تومانی برای این موضوع، 78 میلیارد تومان وصول شده است. به عبارت دیگر در این بازه زمانی، 35‌درصد از هدف‌گذاری شش‌ماهه مالیاتی در بخش مالیات املاک لوکس محقق شده است. مقایسه این عدد با کارنامه رفوزه مالیات‌‌‌ستانی از مالکان خانه‌‌‌های خالی با تحقق زیر یک درصدی نشان می‌دهد اگر مبنای مواجهه مالیاتی با مالکان خانه‌‌‌های منجمد و بیکار، اخذ «مالیات سالانه ملکی» باشد، در این صورت درآمد دولت از محل مالیات‌‌‌های ملکی افزایش خواهد یافت.

آنچه اکنون در قالب مالیات املاک لوکس اخذ می‌شود، در واقع مدلی از مالیات سالانه است که در دنیا به عنوان مالیات دست اول ملکی شناخته می‌شود. مالیات ملکی در حقیقت درصدی از ارزش تمام املاک است که به صورت سالانه در حساب مالکان منظور می‌شود. هرچند به اقتضای شرایط ممکن است برخی از املاک از این نوع مالیات معاف شوند – به عنوان مثال بر اساس موقعیت جغرافیایی و واقع شدن در ارزان‌‌‌ترین محله‌‌‌های مسکونی شهر – اما استثناهای این روش مالیات‌‌‌ستانی در دنیا بسیار محدود است و در نتیجه اجرای آن به مراتب ساده‌‌‌تر و نتیجه آن به مراتب بهتر است.

مالیات املاک لوکس در واقع شکل بهتری از مالیات پوچی است که برای مالکان خانه‌‌‌های خالی تدارک دیده شده است. در این مدل همه مالکان املاک با ارزش مشخصی، مشمول پرداخت مالیات با ضرایب تعیین‌شده می‌‌‌شوند. کارنامه نسبتا قابل قبول دولت در وصول این مالیات، راه درست اصلاح مسیر مالیات‌‌‌ستانی ملکی را به دولت چهاردهم نشان می‌دهد. انتظار می‌رود سیاستگذار با درک علل عملکرد ضعیف قانون مالیات خانه‌‌‌های خالی، برای سال پیش رو مدل مالیات سالانه ملکی را دنبال و تصویب قانون پشتیبان اجرای آن را به عنوان جایگزین مالیات خانه‌‌‌های خالی دنبال و از تکرار چهارباره مالیات مردود خانه‌‌‌های خالی در سال آینده خودداری کند. الگوی جهانی و آزموده مالیات سالانه در صورتی که به اقتضای شرایط موجود معیشتی بومی شود، شکست سنگین اجرای قانون مالیات خانه‌‌‌های خالی تکرار نخواهد شد. هرچند درد اصلی بازار مسکن یعنی تقاضای بالای ملاکی و خرید و احتکار خانه به عنوان سرمایه، تنها در صورتی که تورم عمومی کنترل شود و هیجان قیمتی در بازارهای گوناگون مهار شود، درمان خواهد شد.