به گزارش ساختمان آنلاین: بلاتکلیفی بازارهای ایران بیش از یکسال است که ادامه دارد. از آبان سال گذشته که جو بایدن به کاخ سفید راه یافته است، بازارهای ایران در انتظار احیای برجام بوده‌اند، اما این انتظار طولانی شده و بیش از یکسال است که بیم و امید احیای برجام یا تداوم تحریم بر بازارهای ایران سایه افکنده است.
در این میان و در شرایطی که معاملات در سایر بازارها قفل شده، بازار مسکن در آذر و دی‌ماه امسال رشد قابل توجه معاملات را به ثبت رسانده است. بر اساس اعلام بانک مرکزی معاملات مسکن در دی‌ماه امسال به ۹.۸ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۰.۵ و ۱۷۹.۳ درصد افزایش نشان می‌دهد.
در این شرایط، در حال حاضر این سوال مطرح است که چه چشم‌اندازی از آینده بازار مسکن وجود دارد که معامله‌گران این چنین به تکاپو افتاده‌اند؟ آیا احیای برجام قیمت مسکن را در سراشیبی قرار می‌دهد؟
تکرار ماجرای قطعه ۵۹۸ در بهشت‌زهرا؟
مصطفی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین درباره وضعیت بازار مسکن پس از توافق وین می‌گوید: ما باید بدانیم که با تلاش مسوولان، احتمال این‌که افزایش قیمتی در حوزه مسکن داشته باشیم، وجود ندارد. تازه اگر واقعا دولت یک برنامه مطلوب‌تری برسد و از طرف دیگر، دستور ریاست‌جمهوری در خصوص فروش مازاد املاک عملیاتی شود، به طور مسلم کاهش قیمت خانه را شاهد خواهیم بود.
وی در پاسخ به این پرسش که میزان کاهش قیمت مسکن تا چقدر ارزیابی می‌شود؟ می‌افزاید: خدا کند که ملک مفت و مجانی شود. باید حرکتی انجام شود و خانه‌های خالی به بازار بیاید و املاک مازاد به فروش رود. ما منجم نیستیم که بگوییم خانه ۶۰، ۷۰ درصد پایین می‌آید، ولی افت قیمت خواهیم داشت.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تصریح می‌کند: ما راضی به زیان هیچ‌کسی نیستیم، ولی اگر حرکتی صورت گیرد، مثل قطعه قطعنامه ۵۹۸، قطعه‌ای هم در بهشت‌زهرا خواهیم داشت. افرادی طماع پول و دلار را بلوکه کردند و ملک خریدند و احتکار کردند. به طور مسلم ما راضی به زیان نیستیم، ولی احتمال سقوط قیمت هست.
۴ عامل اثرگذار روی قیمت مسکن
اما اظهارات رییس اتحادیه مشاوران املاک در حالی است که به باور مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن، قیمت مسکن وابسته به عوامل مختلفی است.
او در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین می‌گوید: قیمت مسکن به ۴ عامل بستگی دارد. اولین عامل، قیمت زمین است. قیمت زمین در شهری مثل تهران تا ۶۰ درصد قیمت تمام شده ساختمان را تشکیل می‌دهد. اگرچه در شهرهای کوچک‌تر این عدد خیلی پایین‌تر است، اما در شهرهای بزرگ، زمین مهم‌ترین جزء تشکیل‌دهنده هزینه ساختمان است. دومین عامل، هزینه‌های ساخت است. سومین عامل، عوارض شهرداری و ادارات دولتی، حق انشعابات و… است. چهارمین عامل نیز سود سرمایه‌گذاری سالانه است.
سلطان‌محمدی می‌افزاید: ما باید ببینیم اگر توافق اتفاق بیفتد، کدام یک از این‌ها متاثر خواهد شد. در این خصوص، ما خیلی نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم که میزان سود سازنده کاهش داشته باشد. البته یک مقداری ریسک بازار کم می‌شود، اما الان سود به اندازه‌ای نیست که برای سرمایه‌گذاری جذاب باشد.
وی با بیان این‌که به تازگی اعلام شده که میزان ساختوساز در تهران به ۱۰ درصد سال‌های اوج خود رسیده است و در کشور نیز میزان ساختوساز پایین است، عنوان می‌کند: همین به خودی خود علامتی است که نشان دهد بازدهی‌ای که بخش مسکن دارد، برای سرمایه‌گذاران جذاب نیست، بنابراین ما نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم که در این خصوص سود سازنده کم شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح می‌کند: البته به دلیل این‌که ریسک بازار کاهش پیدا می‌کند، یک مقداری روی سود سازنده تاثیر دارد، اما در کل از این ناحیه تغییرات خیلی زیاد نیست
سلطان‌محمدی متذکر می‌شود: بخش عوارض شهرداری و ادارات دولتی و حق انشعابات و… نیز همه می‌دانیم کاهش یافتنی نیست. حتی اخیرا شهرداری تهران مصوب کرده که برای مناطق متوسط به بالا این عدد افزایش پیدا می‌کند و در رابطه با عوارض آب و برق هم همه علامت‌ها به این سمت است که هزینه‌ها رشد پیدا می‌کند.
وی ادامه می‌دهد: در بخش هزینه‌های ساخت که متناسب با تورم بالا می‌رود، به طور قطع تورم منفی نخواهد شد، بنابراین افزایش قیمتی متوجه به هزینه‌های ساخت خواهد بود.
این کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: اگر قرار باشد کاهش قیمتی رخ دهد، باید از ناحیه قیمت زمین باشد. در حال حاضر چسبندگی قیمت زمین بالاست، اما ممکن است بعد از مدتی اثر منفی روی قیمت زمین بگذارد.
سلطان‌محمدی خاطرنشان می‌کند: برآیند همه این عوامل را در کل که نگاه می‌کنیم، متوجه می‌شویم که انتظار کاهش قابل توجهی نباید حوزه مسکن داشته باشیم.
مریم فکری
