افزایش قیمت مسکن، مستاجران را ناامید کرد

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از مهر، رشد خفیف قیمت مسکن و افت چشمگیر تعداد معاملات در شرایطی رقم خورده که قیمت دلار با شروع امسال روند صعودی به خود گرفته بود و متناسب با حوادث بین‌المللی از ۷۰ هزار تومان هم عبور کرد، طبق سنوات گذشته همزمان با رشد نرخ ارزی، در مقابل میزان معاملات و قیمت ها در بازار مسکن افزایشی بود.

اسفندماه پارسال تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۶.۲ هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب ۰.۱ و ۶.۴ درصد کاهش نشان می دهد. متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۸۱.۴ میلیون تومان بود که حاکی از افزایش ۳.۸ درصدی نسبت به ماه قبل و رشد ۲۴.۸ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل از آن است.

طبق آمار منتشر شده تحولات مسکن در استان تهران از سوی بانک مرکزی، بالاترین میزان رشد قیمت همچنان در اختیار منطقه یک تهران است و بیشترین معاملات متعلق به مناطق مرکزی پایتخت است. منطقه ۵ نیز با سهم ۱۵.۳ درصدی از کل معاملات از نظر میزان تقاضا در صدر مناطق پایتخت قرار دارد و میانگین قیمت هر مترمربع واحدهای مسکونی اسفندماه پارسال در شهر تهران به ۸۱ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسیده است.

گزارش تحولات معاملات بازار مسکن شهر تهران در فروردین ماه که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور توسط بانک مرکزی تهیه منتشر شد و آمار حاکی از آن بود که میانگین قیمت مسکن به ۸۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان رسیده که نسبت به اسفندماه سال گذشته رشد خفیف ۰.۲ درصدی داشته است.

البته ناگفته نماند، بازار مسکن به دلیل تعطیلات نوروزی نیمی از فروردین را در خواب بهاری گذراند اما قطعاً چنین رکورد تورمی و آمار ارائه شده از میزان معاملات، نشان می دهد که برخلاف سنت این بار خریداران مسکن همزمان با تغییر رویه جهش ارزی عقب نشینی کرده و معامله گران بازار مسکن وارد سایه احتیاط شده اند.

مردم قدرتی برای خرید ملک ندارند!

با افزایش قیمت مسکن در ماه پایانی سرد سال، موجب دلسرد شدن بسیاری مستأجران شد و با رشد مجدد قیمت مسکن در ابتدای امسال همراه با نزدیک شدن فصل جا به جایی آنها موجب تشدید کابوس آنها شد؛ زیرا با تداوم افزایش قیمت مسکن موجب فاصله گرفتن نرخ های پیشنهادی اجاره بها با قدرت پرداختی مردم، می شود.

با کاهش قدرت خرید مصرف کننده نهایی و افزایش قیمت مسکن، انتظار خروج از رکود در کوتاه مدت و خرید خانه برای قشر مستأجر جامعه رؤیا خواهد شد و از سوی دیگر در آینده نزدیک شاهد رونق معاملات تهاتری رهن و اجاره خواهیم بود؛ یکی از مهمترین محورهای زندگی بشریت حول مسئله مسکن عنوان شده زیرا ارتباط مستقیم با وضعیت معیشت و رفاه زندگی مردم دارد.

طبق آمار ارائه شده، در فروردین ماه مجموعاً یک هزار و ۵۰۸ معامله در بازار مسکن ثبت شده که ۱.‏۳۰‬ معامله ها مربوط به واحدهای زیر پنج سال ساخت است. در فروردین ماه سال گذشته هزار و ۷۵۷ معامله ثبت شد که در مقایسه با فروردین ماه امسال با سال قبل حدود ۱۴.۲ درصد کاهش‬ داشته است.

در فروردین ماه امسال تعداد معاملات ثبت شده در منطقه ۹ تهران ۲۷ مورد بوده که بر اساس آمار بانک مرکزی به نظر می رسد، دولت در سال گذشته تصمیم گرفت برای کنترل التهابات بازار و جلوگیری از افزایش نجومی قیمت ها در بازارهای مالی و سرمایه ای سیاست هایی را اجرا کند اما به مرور زمان با انتشار آمارها و بررسی های میدانی مشخص شد که این سیاست ها نمی تواند در بلندمدت مشکلات اقتصاد کلان کشور را رفع کند؛ زیرا بازار مسکن با تأثیرپذیری از سال گذشته، امسال را هم در رکود تورمی حرکت می کند و کارشناسان این حوزه معتقدند، دیگر مردم قدرتی برای خرید خانه ندارند!

روند معاملات در سال قبل، متفاوت از همیشه شکل گرفت؛ زیرا در بسیاری از ماه ها تعداد معاملات رسمی کمتر از دو هزار یا بعضاً کمتر از یک هزار بود. حتی افزایش قیمت دلار در ماه های پایانی سال نتوانست شوک چشمگیری در حجم معاملات ایجاد کند؛ زیرا کاهش قدرت خرید و افزایش مداوم قیمت ها در بازار مسکن موجب تعمیق رکود در بازار شده است.

کنترل قیمت مسکن با مشارکت مردم

از ابتدای امسال، پس از اعلام شعار سال توسط مقام معظم رهبری با عنوان «جهش تولید با مشارکت مردم»، مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که در سیاست های این وزارتخانه برای تحقق به وعده ساخت مسکن و شعار سال قطعاً از مردمی سازی بهره مند خواهیم شد.

همچنین سید ابراهیم رئیسی در مناظره انتخاباتی خود، ساخت چهار میلیون مسکن طی چهار سال اول دولت سیزدهم را وعده داد که از همان ابتدا عده ای از کارشناسان اقتصادی تحقق چنین موضوعی را دور از واقعیت دانستند؛ این دولت در مسیر تحقق به این وعده با موانع بسیاری رو به رو شد؛ یکی از شرط های تحقق شعار سال و وعده دولت، عرضه زمین به متقاضیان و مردمی سازی نهضت ملی مسکن خواهد بود یا به عبارت دیگر تحقق وعده ساخت چهار میلیون مسکن در گرو مردمی سازی است.

اعضای دولت سیزدهم برای کنترل وضعیت قیمت و اجاره بها، قانون طرح ساماندهی بازار مسکن را مطرح کردند که وزیر راه و شهرسازی در این راستا به تازگی اعلام کرد: قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره در شورای نگهبان تأیید شده و هم اکنون این قانون به مجلس ارسال سپس به دولت ابلاغ خواهد شد.

همچنین وی با اشاره به اینکه با اجرای این قانون دلالان بازار مسکن نقره داغ خواهند شد، افزود: قانون مذکور موجب حمایت مالکان و مستأجران می شود و دست وزارت راه و شهرسازی و شهرداری ها را برای کمک به تنظیم بازار باز می کند.

بر اساس گفته فعالان این صنعت، رکود تورمی معاملات مسکن امسال نیز ادامه دار خواهد بود؛ زیرا مولفه هایی که می تواند بازار را از رکود خارج کند مانند عرضه، کاهش قیمت مصالح ساختمانی و ثبات قیمت ارز، رخ نداده همچنین با توجه به شرایط کنونی بازار مسکن، سیاست های اجرایی دولت تا کنون تأثیری در راستای تنظیم تورم مسکن، اجاره و بازگشت قیمت ها به سطح معقول نداشته حتی برخلاف وعده دولت در زمینه در حال حرکت است.

کاهش قدرت خرید بر اساس آمار؛ رونق معامله واحدهای ۶۰ – ۷۰ متری!

لازم به ذکر است در فروردین ماه امسال متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۸۱ میلیون ۶۳۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰۲ و ۲۲٫۹ درصد افزایش نشان می دهد. در میان مناطق ۲۲ گانه تهران، بیشترین متوسط قیمت هر مترمربع مسکن معادل ۱۵۰ میلیون و ۴۲۰ هزار تومان در منطقه ۱ و کمترین آن ۴۲ میلیون ۳۶۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

با بررسی تعداد واحدهای معامله شده استان تهران در ماه پیش، آمارها حاکی از آن است که ۵۷.۷ درصد معاملات انجام شده کمتر از ۸۰ متر مربع بوده و بیشترین معامله بین متراژ ۶۰ – ۷۰ است که سهم ۱۵.۵ درصدی به ثبت رسانده، نکته قابل توجه اینجاست که واحدهای مسکونی ۴۰ – ۵۰ متری نیز ۱۱.۹ درصد مورد معامله متقاضیان قرار گرفته که این متراژ واحدهای مورد داد و ستد با سلیقه فرهنگی ایرانیان بسیار فاصله دارد و بدین معناست که ذائقه مردم به دلیل نبود قدرت خرید واحدهای بزرگ به متراژهای قوطی کبریتی پناه آوردند.

طبق آمار ۵۶٫۳ درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از ۶ میلیارد تومان و بیش از ۱۸ درصد خانه های معامله شده رنج قیمتی ۲ – ۳ میلیارد تومان اختصاص داشته؛ این روند نشان می دهد که بیشترین قدرت خرید در این محدوده قیمتی قرار دارد و تنها ۲۲ درصد معاملات مربوط به خانه های بالاتر از ۱۰ میلیارد تومان بوده است.

ادامه دار بودن کام تلخی مستأجران

بررسی شاخص قیمت مسکن اجاره ای در تهران و کل مناطق شهری در ماه گذشته آمار از رشد یکسان و معادل ۲٫۰ درصدی شاخص ها نسبت به اسفندماه پارسال و رشد نقطه به نقطه شاخص ذکر شده در فروردین ماه امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۴۵٫۲ و ۵۲٫۴ درصد است.

آمار رشد تورم نقطه به نقطه اجاره در شهر تهران و کل مناطق شهری استان نشان می دهد کاهش قدرت خرید اجاره نشینان موجب انتقال تقاضا به سمت اطراف پایتخت شده که مهاجرت مستأجران به شهرهای جدید یا حومه پایتخت باعث رشد قیمتی بیشتر شهرستان های اطراف تهران شده است.

فعالان حوزه مسکن معتقدند که هم‌اکنون شاخص دسترسی به مسکن ۱۰۷ – ۱۰۹ سال شده!؛ چه کسی می تواند ۱۰۹ سال زنده باشد، تازه اگر زنده ماند نمی تواند مسکن تهیه کند؛ رکود تورمی حاکم در بازار مسکن، گرانی های دیگر و مشکلات بعدی که قطعاً وجود دارد، خرید خانه تقریباً یک امر محال است. فارغ از نگاه کارشناسی به این طرح ها، این اقدامات یک پیام مهم را مخابره می کند آن هم اینکه علی‌رغم دغدغه سیاستگذاران برای حل معضل مسکن، این اقدامات به دلیل وجود موانعی نمی تواند مساله مسکن را حل کند.

بیش از نیمی از عمر دولت سیزدهم به گفته متولیان وزارت راه و شهرسازی تا کنون ساخت بیش از ۲ میلیون و ۵۱۸ هزار و ۲۸۱ واحد مسکونی در سراسر کشور اجرا شده است. با توجه به اینکه رقم قابل توجهی مسکن در کشور در حال ساخت است سوال اینجا است چه زمانی از میزان واحد مسکونی تحویل متقاضیان می شود و قیمت مسکن در کشور روند نزولی به خود می گیرد؟