به گزارش ساختمان آنلاین: دقیق ترین دستگاه سنجش میزان دسترسی ایرانی ها به مسکن مناسب و در استطاعت، از سقوط رفاه خانوارها طی دهه 90 و به تبع، تشدید فقر مسکن در مناطق شهری کشور حکایت دارد.
نسخه تازه ای از بررسی‌‌‌ها درباره آنچه در فاصله ابتدا تا انتهای دهه 90 بر اوضاع اقتصادی کشور و همین‌طور اقتصاد خانوارها گذشت، نشان می‌دهد: عیار ملکی درآمد سرانه ایرانی ها در سال 99 نسبت به ابتدای دهه 90، دستکم 36 درصد سقوط کرده است (علت اطلاق واژه دست کم، بررسی اوضاع با دو دسته داده از مرکز آمار و بانک مرکزی است).
درآمد سرانه یک شاخص اصلی برای بررسی و تجزیه و تحلیل رفاه خانوار به حساب می‌‌‌آید که بر حسب میزان افزایش درآمد ملی نسبت به جمعیت، این شاخص بهبود پیدا می کند و بالعکس.
طی دهه 90 به دلیل رشد منفی اقتصادی در غالب سال ها و میانگین نزدیک به صفر رشد اقتصادی سالانه در کل دهه، درآمد سرانه کاهش پیدا کرد. این وضعیت بد اقتصادی در کنار جهش قیمت مسکن در شهرهای کشور در نیمه دوم دهه 90 باعث شد قدرت درآمد سرانه ایرانی‌‌‌ها برای پوشش قیمت خرید خانه افت چشمگیر پیدا کند.
میانگین قیمت مسکن در شهرهای کشور در فاصله سال های 95 تا 99، بیش از پنج برابر شد. این تورم ملکی به مراتب شدیدتر از تورم مسکن نیمه اول دهه 90 بوده است (در فاصله ابتدای دهه 90 تا سال 95، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهرها 8/ 1 برابر شد).
گزارش پیش رو از داده های رسمی مربوط به اطلاعات رشد اقتصادی و قیمت مسکن شهری در سایت مرکز آمار ایران حاکی است، درآمد سرانه ایرانی ها در سال 90 می‌توانست بهای خرید 11 مترمربع از یک واحد مسکونی در شهرهای کشور را پوشش دهد.
این قدرت خرید (با درآمد سرانه) اما در سال 99 به هفت مترمربع کاهش پیدا کرد. همچنین داده‌‌‌های رشد اقتصادی در سامانه اطلاع‌‌‌رسانی بانک مرکزی نیز نشان می‌دهد، قدرت خرید ملکی درآمد سرانه ایرانی‌‌‌ها در سال 90 نزدیک به 10 مترمربع بود که در پایان این دهه به نزدیک چهار مترمربع سقوط کرد.
به این ترتیب با احتساب ارقام تولید ناخالص داخلی و درآمد سرانه محاسبه‌‌‌شده توسط بانک مرکزی، مشخص می‌شود توان ایرانی‌‌‌ها برای صاحب‌‌‌خانه شدن با درآمد سرانه طی دهه ای که گذشت، نصف شده است.
فقر مسکن جایگزین رفاه ملکی شده است
برآیند رکود اقتصادی و نابسامانی بخش مسکن طی دهه 90، ایرانی ها را از خانهدار شدن، دورتر کرد. مسکن گرانترین و مهمترین کالای ضروری و مورد نیاز حتمی خانوارهاست که غیرقابل جایگزین هم هست. بنابراین هر میزان دسترسی به آن کاهش یابد، میزان رفاه خانوارها به شکل جدی آسیب می‌‌‌بیند و بالعکس.
علاوه بر اینکه شاخص رفاه خانوار اثبات می‌کند فقر شدید مسکن جایگزین رفاه نسبی شده، دستگاه سنجش مستقیم فقر مسکن نیز پیش تر نشان داده بود حداقل چهار دهک جامعه زیر خط فقر مسکن قرار دارند.
گزارش رسمی وزارت رفاه -در شهریور ماه امسال منتشر شد- حکایت از این داشت که 45 درصد از خانوارهای شهری، از مسکن مقرون به صرفه محروم هستند.
این واقعیت بر اساس مهمترین شاخص برای شناسایی فقر مسکن به دست آمده است. شاخص فقر مسکن شهری به این شکل محاسبه می شود که خانوارهایی که ماهانه (یا سالانه) بیش از 30 درصد از هزینه های زندگی خود را برای تامین مسکن (هزینه اجاره نشینی یا قسط وام مسکن) پرداخت کنند، در زیر خط فقر مسکن قرار دارند و کیفیت زندگی آنها با فاکتور اصلی تامین سرپناه، اصلا در وضعیت مطلوبی قرار ندارد.
سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای ایرانی در سال 99 به 42 درصد رسید؛ این یعنی تبدیل شدن هزینه مسکن به ابرهزینه خارج از استطاعت.
جمعیت مبتلا به فقر مسکن در تهران البته 79 درصد خانوارهای پایتخت نشین را شامل می شود. شاخص دیگری نیز برای سنجش فقر یا رفاه مسکن وجود دارد که بر اساس جمعیت ساکن در مسکن استاندارد به معنای داشتن خدمات اساسی زیربنایی محاسبه می‌شود. در حال حاضر حدود 20 درصد از جمعیت کل کشور، بدمسکن هستند به این معنا که در مناطق فرسوده شهرها زندگی می‌کنند.
راهکار بازگشت رفاه نسبی ملکی چیست؟
رفاه از دست رفته خانوارها در بخش مسکن طی دهه 90، لازم است احیا شود، چون همان‌طور که در ابتدای گزارش اشاره شد، تامین مسکن مهم ترین موضوع در زندگی خانوارهاست که اگر سختی یا اختلال دسترسی در آن وجود داشته باشد، افراد مجبور میشوند برای جبران این وضعیت بد، از سایر هزینه‌‌‌های اصلی همچون تامین کالری، خدمات سلامت و بهداشتی و… فاکتور بگیرند.
رفاه مسکن از دست رفته باید به دو شکل برگردد. سیاستگذار برای بهبود و احیای این وضعیت باید مسیر رشد اقتصادی پایدار را فراهم کند؛ سیاست هایی برای بهبود محیط کسب و کار، تامین مالی غیرتورمی و همچنین تشویق افراد به سرمایه گذاری مولد لازم است اتخاذ شود.
این در حالی است که طی سال‌های اخیر، سیاست‌ها عمدتا در مسیر سرکوب تولید و تشویق فعالیت های غیرمولد پیش رفته است که نتیجه‌‌‌اش، کاهش سرمایه گذاری های جدید، تشدید استهلاک سرمایه و در نهایت، رشد اقتصادی منفی بوده است.
البته اصلاحات سیاستی فقط نباید محدود به اقتصاد باشد. اقتصاددانان در این باره معتقدند: از یک طرف به اصلاحات اقتصادی بزرگ و از طرف دیگر به تحول در روابط خارجی نیاز داریم. این تصور که تنها با بهبود روابط خارجی و بدون توجه به اصلاحات اقتصادی وضعیت اقتصاد ایران بهبود پیدا می‌کند و مشکلات حل می‌شود، برداشت درستی نیست. برای تداوم رشد اقتصادی کارهای زیادی باید صورت گیرد؛ فرآیند تامین مالی باید اصلاح شود، بازار انرژی باید اصلاح شود، در نظام یارانه‌‌‌ای باید بازنگری صورت گیرد و بودجه هم باید با اصلاحات اساسی مواجه شود.
از طرف دیگر همچنین برای بهبود وضعیت باید موضوع اصلاح سیاست‌های بخش مسکن نیز در دستور کار فوری قرار بگیرد؛ مقابله مالیاتی درست با ملاکی، وام در استطاعت و… از جمله اقدامات سیاستی است که باید برای احیای رفاه از دست رفته خانوارها در دستور کار جدی قرار بگیرد.
روایت رسمی از حذف خانه اولی ها
رکورد پایین ترین سطح دسترسی خانوارها به مسکن طی دستکم 10 سال گذشته به ثبت رسید. آمارها نشان می‌دهد با ثبت این رکورد بی‌‌سابقه، مسیر دسترسی خانه اولی ها به مسکن در پایان دهه 90 نسبت به ابتدای آن، سخت‌‌تر شد. این آمارها در واقع روایت رسمی فرآیند حذف خانه‌‌اولی‌‌ها از بازار مسکن در دوره اخیر جهش قیمت ملک در نقاط شهری کشور را منعکس می‌کند.
آمارهای رسمی نشان می‌دهد شاخص توان پذیری مسکن خانوارها در نقاط شهری کشور برای نخستین بار در 10 سال گذشته با سقوط بی‌‌سابقه به زیر 10 درصد رسیده است که این موضوع به معنای افزایش فاصله قدرت خرید خانوارها و قیمت مسکن است.
آمارها حاکی است، شاخص توان پذیری مسکن که نشان دهنده نسبت متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد سالانه خانوارهاست، در کشور به‌شدت افت کرده است.
به دنبال سقوط بی‌‌سابقه شاخص توان پذیری مسکن، شاخص دسترسی و همچنین شاخص انتظار خانوارها برای خرید مسکن که نشان‌دهنده مدت و طول دوره خانهدار شدن افراد است نیز هم‌‌اکنون و در مقایسه با سال 96 به سه برابر افزایش یافته است.
براساس اعلام مرکز آمار ایران، در گزارش مربوط به شاخص های عدالت اجتماعی، در پایان سال 99، شاخص توان پذیری مسکن در نقاط شهری به عدد کم سابقه 7/ 9 درصد رسیده است. این میزان در سال 96 یعنی سال قبل از شروع جهش قیمت در بازار مسکن برابر با 8/ 22 درصد بوده است.
مفهوم این دو عدد آن است که در سال 99 با درآمد سالانه خانوار امکان خرید 7/ 9 مترمربع از یک خانه وجود داشت. این موضوع نشان دهنده سخت‌‌تر شدن مسیر دسترسی متقاضیان مسکن به‌ویژه خانه اولی ها به واحدهای مسکونی شده است.
با آغاز دوره جهش در بازار معاملات مسکن که ابتدا در آغاز سال 97 در شهر تهران آغاز شد و در نیمه دوم همان سال به سایر شهرهای کشور سرایت کرد، مسیر دسترسی خانوارها به ویژه خانوارهای فاقد مسکن و خانه اولی ها به واحدهای مسکونی نیز سخت‌‌تر از قبل شد.
این در حالی است که به دلیل بروز تورم شدید، همچنین درآمد واقعی خانوارها نیز کاهش یافت. شکاف ایجاد شده بین درآمد خانوارها و همچنین قیمت مسکن ناشی از افت درآمد واقعی خانوارها و جهش قیمت مسکن در سه سال گذشته، هم‌‌اکنون موجب ثبت کمترین رکورد شاخص توان‌‌پذیری مسکن در یک دهه گذشته شده است.
متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در نقاط شهری کشور که براساس اعلام مرکز آمار ایران در سال 91 برابر با یک میلیون تومان بود در پایان سال 99 به هفت میلیون و 700 هزار تومان افزایش یافته است.
این در حالی است که متوسط درآمد سالانه خانوارهای ایرانی در مناطق شهری در سال 91 برابر با 16 میلیون و 700 هزار تومان بود که در پایان سال 99 به مرز 75 میلیون تومان رسیده است. نسبت متوسط درآمد خانوار شهری به متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در نقاط شهری کشور، در ابتدای دهه 90 معادل بهای خرید 16 مترمربع بود که این میزان در پایان سال 99 به زیر 10 مترمربع، سقوط کرده است.
این در حالی است که این میزان قدرت خرید مسکن درآمد خانوارهای شهری در سال 96 یعنی سال قبل از شروع جهش در بازار مسکن برابر با 8/ 22 مترمربع بوده است. آمارها نشان‌دهنده افزایش شکاف بین درآمد سالانه خانوارها و قیمت مسکن است.
سقوط شاخص توان پذیری مسکن در نقاط مختلف کشور از سال 97 یعنی همزمان با آغاز دوره جهش در بازار معاملات واحدهای مسکونی کلید خورد و این شاخص تا پایان سال 99 هر سال کمتر شد. نسبت متوسط درآمد خانوار شهری به متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در نقاط شهری کشور که در سال 96 معادل 8/ 22 مترمربع بود در سال اول جهش قیمت مسکن یعنی در سال 97 به 2/ 18 مترمربع رسید.
با ادامه جهش در بازار مسکن در سال 98 این میزان معادل 2/ 13 مترمربع به ثبت رسید و با ادامه روند رشد شدید قیمت فروش واحدهای مسکونی در سال 99 به زیر 10 مترمربع سقوط کرد. در فاصله سال‌های 91 تا پایان 99 متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در کشور در حالی بیش از هفت برابر (3/ 7 برابر) افزایش یافته است که در همین بازه زمانی متوسط درآمد سالانه خانوارها تنها حدود 5/ 4 برابر افزایش یافته است.
عقب ماندگی رشد متوسط درآمد سالانه خانوارها از تورم مسکن در یک دهه گذشته، شرایط دسترسی به واحدهای مسکونی برای خانه‌‌اولی‌‌ها و سایر متقاضیان مصرفی در بازار ملک را دشوارتر از قبل کرده است.
مدت انتظار برای خانه دار شدن به 30 سال رسیده است
اطلاعات ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران درباره شاخص توان پذیری مسکن در حالی سقوط بی‌‌سابقه این شاخص در پایان سال 99 و روند آماری حذف خانه‌‌اولی‌‌ها از بازار مسکن در سال‌های آخر دهه 90 را روایت می‌کند که این داده‌ها از افزایش مدت زمان انتظار برای خانه‌‌دارشدن خانوارها در نقاط شهری کشور به متوسط 30 سال، خبر می‌دهند. این عدد براساس پس‌‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه برای خرید مسکن به دست آمده است.
برآوردهای ما با استناد به داده های به روزرسانی شده از شاخص توان‌‌پذیری مسکن در نقاط شهری کشور که به تازگی در گزارش مرکز آمار ایران منتشر شده است نشان می‌دهد هم‌‌اکنون طول دوره انتظار برای خرید یک واحد 100 مترمربعی در مناطق شهری کشور به 30 سال افزایش یافته است.
این میزان در سال 96 – سال قبل از جهش قیمت مسکن- 12 سال بود. آمارها نشان می‌دهد مدت زمان انتظار خانوارهای شهری برای خرید یک واحد مسکونی 100 مترمربعی در شهرها در فاصله سال 96 تا پایان 99 به‌طور میانگین 5/ 2 برابر افزایش یافته و از 12 سال به 30 سال رسیده است.
این در حالی است که شاخص دسترسی به مسکن شاخصی است که نشان می‌دهد اگر یک فرد تمام درآمد خود را پس‌‌انداز کند و ریالی از آن را خرج نکند در چند سال قادر به خرید مسکن خواهد بود. منظور از درآمد سالانه افراد تنها شامل حقوق و دستمزدهای ماهانه افراد نیست و همه پس‌‌اندازهای خانوارها و عواید ناشی از آن در کنار حقوق و دستمزدهای ماهانه و سالانه را شامل می‌شود.
بدیهی است در صورتی که افراد فاقد پس‌‌انداز و درآمدهای ناشی از دستاوردهای مالی قبلی خود باشند مدت زمان بیشتری طول خواهد کشید تا فرد بتواند با حقوق و دستمزد ماهانه و سالانه خود صاحب مسکن شود.
شاخص دسترسی به مسکن (تعداد سال هایی که فرد با پس‌‌انداز کل درآمد خود قادر به خرید واحد مسکونی 100 مترمربعی در نقاط شهری کشور می شود) در سال 91 برابر با 6 سال و شاخص انتظار (تعداد سال هایی که فرد با پس‌‌انداز کردن یک‌سوم درآمد خود قادر به خرید مسکن می‌شود) در این سال برابر با 18 سال بوده است.
این میزان به ترتیب در سال 96 به چهار سال و 12 سال و در سال 99 به 10 سال و 30 سال افزایش یافته است. در سال 99 بیشترین مدت زمان انتظار برای خانهدار شدن از سوی خانوارهای ساکن در نقاط شهری کشور دستکم در یک دهه گذشته به ثبت رسیده است.
آمارها نشان می‌دهد در حالی که در سال 91 خانوارها با اتکا به درآمد سالانه خود به‌طور متوسط قادر به خرید 16 مترمربع مسکن بودند در سال 96 این میزان به 23 مترمربع افزایش یافت.
اما در سال 99 به دنبال کاهش درآمد واقعی خانوارها و همچنین جهش سه ساله قیمت در بازار مسکن، این میزان به کمتر از 10 مترمربع کاهش یافت. تورم شدید در بازار معاملات مسکن متهم ردیف اول افزایش شکاف بین قدرت خرید و قیمت مسکن در سال پایانی دهه 90 است.
ضمن آنکه کاهش درآمد واقعی خانوارها و همچنین جاماندگی رشد درآمد از تورم مسکن به عنوان دومین عامل در حذف خانه اولی ها از بازار مسکن نقش داشته است.
راهکار ترمیم شکاف ملکی چیست؟
فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن و نویسنده طرح جامع مسکن معتقد است راهکار اصلی برای ترمیم شکاف عمیق ایجاد شده بین قیمت مسکن و درآمد خانوارها از مسیر بهبود اوضاع اقتصاد کلان می‌‌گذرد.
وی با بیان اینکه طی سال‌های اخیر فاصله قدرت خرید و قیمت مسکن به‌شدت افزایش یافته و عملا مسکن از دسترس طیف وسیعی از متقاضیان مصرفی خارج شده است گفت: مهمترین راهکار برای ترمیم این شکاف و کاهش آن، رشد اقتصادی مثبت و بهبود وضعیت درآمدی خانوارهاست.
به گفته وی راهکار اصلی برای سامان‌‌بخشی به شرایط فعلی از خارج بازار مسکن می‌‌گذرد و لازم است به مدت خیلی بیش از دو سال، رشد اقتصادی سالانه حدود پنج درصدی در کشور محقق شود و از این طریق وضعیت درآمدی خانوارها بهبود یابد.
وی خاطرنشان کرد: با بهبود درآمد خانوارها و افزایش تقاضای موثر برای خرید مسکن، سازنده‌ها نیز ترغیب به افزایش فعالیت و سرمایه گذاری در بازار مسکن برای افزایش عرضه به این بازار میشوند که افزایش عرضه نیز خود منجر به تعدیل بهای مسکن و در نتیجه بهبود شاخص‌‌های دسترسی به مسکن خواهد شد.
مسیرهای مهم برای ترمیم شکاف ملکی چیست؟
غلامرضا سلامی، اقتصاددان و صاحب‌نظر بازار مسکن نیز در این باره معتقد است: دو مسیر مهم برای ترمیم شکاف بین قدرت خرید متقاضیان و قیمت مسکن وجود دارد. یک مسیر از درون بازار مسکن عبور می‌کند و مسیر مهم‌تر از خارج از این بازار و از اقتصاد کلان کشور می‌‌گذرد.
وی افزود: اصلی‌‌ترین مسیر برای ترمیم شکاف قدرت خرید و قیمت مسکن، افزایش درآمد سرانه خانوارها به واسطه افزایش تولید و در نتیجه ثبت رشد اقتصادی مثبت است. از سوی دیگر لازم است سیاستگذار اقتصادی تمام تلاش خود را برای افزایش تولید و سرمایه‌‌گذاری در همه بخش‌ها و از جمله بخش مسکن به کار گیرد تا از این طریق زمینه رشد اقتصادی مثبت و افزایش درآمد سرانه خانوارها از یک سو و همچنین افزایش عرضه به بازار مسکن از سوی دیگر برای کاهش شکاف بین عرضه و تقاضا فراهم شود. همچنین، لازم است سیاستگذار مسکن از هر اقدامی که منجر به کاهش انگیزه سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی برای سرمایه‌‌گذاری در بازار ملک می‌شود خودداری کند.
دنیای اقتصاد
