مالیات بر عایدی سرمایه؛ حذف سوداگری مسکن و «رانت کمیابی» زمین

به گزارش ساختمان آنلاین: در حالی که رشد ماهانه قیمت مسکن و همچنین تورم ماهانه مسکن در سال‌های اخیر کنترل شده بود، اما در چند ماه گذشته تورم ماهانه مسکن ناگهان رشد کرد که بسیاری از کارشناسان علت آن را در کنار مسائلی چون وضعیت اقتصاد کلان کشور، نبود ابزارهای کنترلی برای جلوگیری از فرآیندهای سفته بازانه برخی دلالان در این بازار و قیمت سازی های کاذب و همچنین هجوم مجدد برای بهره برداری سرمایه‌ای از بازار مسکن به جای استفاده مصرفی از زمین و املاک است.

بر اساس اعلام مرکز آمار ایران تورم ماهانه مسکن در ۱۶ ماه گذشته به شرح زیر است:

بسیاری از کارشناسان معتقدند مهم‌ترین ابزار کنترلی برای ممانعت از دلالی و سفته بازی و فعالیت‌های سوداگرانه از بخش مسکن، ابزارهای مالیاتی است که برخی با اعمال مالیات‌های سالانه بر املاک موافقند؛ برخی هم CGT یا مالیات بر عایدی سرمایه را مطرح می‌کنند.

طبق طرح مالیات بر عایدی سرمایه که در حال حاضر در کمیسیون اقتصادی مجلس در دست بررسی است، مازاد ارزش دارایی در زمان انتقال آن نسبت به ارزش تملکش، عایدی سرمایه محسوب و هرنوع نقل و انتقال دارایی‌های املاک با انواع کاربری و حق واگذاری محل، انواع وسایل نقلیه موتوری زمینی، طلا، شمش طلا، طلای آب شده، زیور آلات از جنس طلا، پلاتین و جواهرآلات و انواع ارز خارجی در زمان انتقال در تمامی مناطق کشور از جمله مناطق آزاد تجاری اقتصادی و ویژه اقتصادی مشمول مالیات می‌شود.

با این حال اصلی ترین از تصویب این قانون (در صورت تصویب در مجلس) ساماندهی بازار مسکن و کاهش یا حتی به صفر رساندن فعالیت‌های سوداگرانه مسکن خواهد بود؛ به خصوص که در حال حاضر بر اساس گفته‌های برخی اعضای کمیسیون اقتصادی مجلس، تا ۷۰ درصد معاملات مسکن در سال به بخش سرمایه‌ای و تنها ۳۰ درصد معاملات به بخش مصرفی اختصاص دارد.

وزیر اقتصاد: دولت سیزدهم موافق مالیات بر عایدی است

سید احسان خاندوزی وزیر اقتصاد در آخرین روز خرداد امسال در نشست حکمرانی مردمی در دانشکده مدیریت دانشگاه تهران درباره مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر مجموع درآمد بیان کرد: طبق قانون اساسی دولت نمی‌تواند پایه مالیاتی جدید ایجاد کند بلکه باید در مجلس به تصویب برسد. در دولت قبلی وزیر اقتصاد در کمیسیون اقتصادی اعلام کرد که بر مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) مخالف است اما در این دولت اعلام کردیم که این طرح هرچه سریع‌تر به صحن بیاید.

به گفته خاندوزی، فشار واسطه گری‌هایی که در بازار مسکن یا بازار ارز و طلا شاهدیم به دلیل نبود مالیات بر عایدی سرمایه است. از رئیس مجلس خواسته ام هرچه سریع‌تر این طرح به مجلس بیاید و تصویب شود. به محض تصویب دولت بلافاصله آن را اجرایی خواهد کرد.

مالیات بر عایدی مسکن؛ مانع معاملات مکرر

کارشناسان اقتصاد مسکن بزرگترین کارکرد مالیات بر عایدی مسکن را یکی از اصلی ترین موانع بر سر راه سوداگری مسکن از محل معاملات صوری یا معاملات مکرر می‌دانند.

مرکز پژوهش‌های مجلس نیز در گزارشی ۵ کارکرد اصلی مالیات بر عایدی سرمایه را در کنار مزایایی چون درآمد زایی برای دولت یا تشویق به فعالیت‌های تولیدی، کاهش انگیزه برای فعالیت‌های سوداگرانه، افزایش عدالت افقی و عمودی (توزیع عادلانه امکانات، خدمات رفاهی و ثروت میان اقشار مختلف) و ارتقای کارآیی نظام مالیاتی عنوان کرده است.

مخالفت دولت قبل با مالیات بر عایدی سرمایه با اسم رمز «لایحه»

فرهاد دژپسند وزیر اقتصاد دولت دوازدهم در حالی با اسم رمز «لایحه مالیات بر مجموع درآمد و عایدی سرمایه» بررسی آن را در مجلس به تعویق انداخت که خاندوزی وزیر کنونی اقتصاد و نایب رئیس کمیسیون اقتصادی، خود یکی از طراحان طرح فعلی مالیات بر عایدی در مجلس یازدهم است.

نهایتاً پس از رفت و برگشت‌های بسیار به کمیسیون‌های متعدد، سر انجام این طرح در تاریخ پنجم خرداد ماه ۱۴۰۰ در صحن علنی به رأی گذاشته شد و تصویب شد، ولی ارائه جزئیات و ابلاغ آن به دولت به دلیل شرایط انتخاباتی و تغییر دولت به زمان دیگری موکول شد.

در دولت سیزدهم نیز ارائه لایحه‌ای در این خصوص به دلیل طولانی بودن مسیر بررسی لایحه منتفی است و قرار است همین طرح موجود بار دیگر از کمیسیون اقتصادی به صحن علنی مجلس بیاید.

کارشناس اقتصاد مسکن: مالیات بر عایدی مسکن از ایجاد رانت زمین برای افراد خاص جلوگیری می‌کند

محمود اولاد کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص تأثیر مالیات بر عایدی سرمایه بر بازار مسکن اظهار کرد: در ادبیات اقتصادی موضوعی به نام ابزار کنترل قیمت نیست بلکه ابزارهایی برای توزیع بهینه و تخصیص عادلانه منابع داریم که CGT یکی از آنهاست.

وی افزود: مالیات بر عایدی سرمایه از دو محل می‌تواند وصول شود که یکی از آنها، از محل مالیات با سرجمع درآمد است. از آنجایی که افراد درآمدهای مختلفی از منابع متعددی دارند لذا مالیاتی که گرفته می‌شود تا دولت بتواند خدمات عمومی بهتری بدهد، باید به شکلی باشد تا بهره مندی از خدمات عمومی دولت به صورت عادلانه باشد که مالیات بر مجموع درآمدها از جمله درآمدی که از محل افزایش عایدی سرمایه برای افراد ایجاد می‌شود، یکی از ابزارهای وصول مالیات از افراد با درآمدهای بالا و توزیع عادلانه منابع میان طبقات مختلف جامعه خواهد بود

کارشناس اقتصادی یادآور شد: منبع دیگری که می‌تواند به عنوان مالیات بر عایدی مطرح شود، «رانت کمیابی» است به این معنا که برخی سرمایه‌ها به خودی خود ایجاد درآمد نمی‌کنند بلکه به دلیل کمیاب و ارزشمند بودن آنهاست که به رانت‌های خاص برای دارندگان این سرمایه‌ها منجر می‌شود؛ مثلاً زمین یکی از ابزارهای ایجاد کننده رانت کمیابی است که سرمایه‌ای محدود و پایان پذیر محسوب می‌شود، طلا و سکه هم جزئی از این دارایی‌ها هستند که مشمول رانت کمیابی می‌شوند.

رشد قیمت زمین به دلیل رانت کمیابی است نه بهره وری آن

وی با تأکید بر اینکه زمین مرغوب و قابل بارگذاری مسکونی یا سایر کاربری‌ها محدود است گفت: در این موارد بحث بهره وری سرمایه مطرح نیست بلکه رشد قیمتی که برای این دارایی‌ها ایجاد می‌شود، از محل کمیاب بودن شأن است لذا این رانت باید کنترل شود که یکی از راه‌های آن، ابزار مالیاتی CGT است.

اولاد ادامه داد: از سوی دیگر باید در هنگام محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه، باید مشخص شود که کدام بخش از افزایش ارزش دارایی‌هایی چون املاک و زمین به دلیل تغییرات اقتصاد کلان و تورم عمومی بوده و چه میزان از این رشد ارزش و قیمت دارایی به خاطر سوداگری بوده است. مثلاً اگر در ۳ سال قبل ملکی ۲ میلیارد تومان خریداری شد ولی الان به ۵ میلیارد تومان رسیده، مطمئناً همه این افزایش قیمت ناشی از رانت کمیابی نیست.

وی خاطرنشان کرد: بخشی از این رشد ناشی از تورم است بنابراین باید نرخ واقعی این سرمایه محاسبه و سپس از مازاد آن مالیات گرفته شود. حتی ممکن است در برخی سال‌ها با کسر تورم عمومی، تورم مسکن و نرخ بازدهی و سرمایه گذاری در بخش مسکن، منفی باشد. در سیستم مالیاتی کشور گفته می‌شود باید از درآمد یا سود سالانه مالیات اخذ شود اما گفته نمی‌شود که اگر به دلیل تورم رشد فروش رخ داده است، آیا این رشد فروش هم مشمول مالیات می‌شود یا خیر؟ شاید حتی در مجموع، آن فعال اقتصادی زیان ده هم باشد.

کارشناس اقتصاد مسکن: مالیات بر عایدی سرمایه با مالیات بر معاملات مکرر فرق دارد

مهدی غلامی کارشناس اقتصاد مسکن نیز با بیان اینکه عرضه مسکن باید در اولویت باشد اظهار کرد: در کنار افزایش تولید، باید فعالیت‌های سوداگرانه و مخرب بازار مسکن هم کنترل شود و آنها را از این بازار حذف کنیم به عبارت دیگر بازار مسکن محدود به فعالیت‌هایی شود که یا ساخت و ساز باشد و یا عرضه مسکن در قالب اجاره.

وی ادامه داد: ابزارهای مالیاتی به این فضا کمک می‌کند به خصوص که بازار مسکن در اولویت سرمایه گذاری‌هایی است که فعالیت سوداگری در آنها بیشترین اخلال در اقتصاد خانوار را در پی دارد.

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه مالیات بر عایدی سرمایه با مالیات بر معاملات مکرر متفاوت است گفت: معاملات مکرر یا معاملات کوتاه مدت با ابزارهای مالیاتی دیگری حذف می‌شود ولی مالیات بر عایدی سرمایه برای آن دسته از سرمایه گذارانی است که می‌خواهند از بازدهی سرمایه خود که همان ملک است، بدون اینکه عرضه‌ای در بازار داشته باشد، بهره مند شوند.

وی تصریح کرد: در مالیات بر عایدی سرمایه باید در خصوص افرادی که معاف از این پایه مالیاتی می‌شوند، دقت‌های لازم شود تا سرمایه گذاری در حوزه ساخت مسکن حذف نشود بلکه سرمایه گذاری ها برای دلالی زمین را هدف قرار دهد.

به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، سازندگان به همراه خانوارهایی که یک یا حداکثر دو ملک دارند باید از مالیات CGT معاف شوند ولی اگر فردی که املاک متعددی برای سوداگری دارد باید مالیات بدهد.

وی در خصوص اینکه آیا مالیات بر عایدی سرمایه ارجحیت دارد یا مالیات سالانه املاک اظهار کرد: در حال حاضر هم عوارض نوسازی را داریم که شهرداری‌ها سالانه از صاحبان املاک دریافت می‌کنند و می‌تواند همان کارکرد مالیات سالانه بر املاک را داشته باشد اما هدف از آن کنترل فعالیت‌های سوداگرانه در بخش املاک نیست و بیشتر اهداف درآمدزایی برای دولت‌های محلی (شهرداری‌ها) را در پس این عوارض می‌توان مشاهده کرد. ولی مالیات بر عایدی سرمایه کارکرد دیگری دارد و عمدتاً تنظیم گری است؛ مانند مالیات بر خانه‌های خالی.

غلامی بیان کرد: می‌توان کارکرد عوارض نوسازی را به مالیات سالانه تغییر داد ولی با توجه به حساسیت آن، در اجرا با مشکلات زیادی مواجه می‌شود؛ بسیاری از افراد صاحب املاک حاضر نیستند همه ساله ارقام بزرگی به عنوان مالیات سالانه املاک پرداخت کنند.

ایجاد پایه‌های مالیاتی بخش مسکن بدون تکمیل سامانه املاک و اسکان کم اثر است

بسیاری از کارشناسان اقتصادی معتقدند صرف ایجاد پایه‌های مالیاتی متعدد در بخش مسکن بدون داشتن بانک اطلاعاتی در این بخش و شناسایی راه‌های فرار مالیاتی از سوی سوداگران مسکن، کارآمدی ندارد.

تا زمانی که سامانه املاک و اسکان کشور تکمیل نشود، ممکن است تصویب پایه‌های مالیاتی در این بخش، در هنگام اجرا با مشکل موجه شود.

کما اینکه همچنان در اجرای مالیات بر خانه‌های خالی به دلیل کامل نبودن سامانه املاک و اسکان کشور مشکلاتی بر سر نظام مالیاتی دیده می‌شود.

رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی نیز اخیراً در یک برنامه زنده تلویزیونی اعلام کرده بود اگر سامانه املاک و اسکان کشور تکمیل، به روز رسانی و تغییرات آن به صورت بر خط و آنلاین انجام شود، چه بسا دیگر نیازی به سرشماری‌های ۵ ساله نفوس و مسکن نباشد.