قانون تعیین سقف اجاره‌بها، ضمانت اجرایی لازم را ندارد

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از قدس آنلاین، به تازگی سقف اجاره‌بها برای ۳۱ استان اعلام شد که بر اساس این گزارش بیشترین نرخ اجاره بهای مسکن ۲۵/۲ درصد برای استان یزد و کمترین آن مربوط به استان زاهدان با ۲۲ درصد بوده است.

همچنین سقف اجاره بهای مسکن در استان تهران ۲۵ درصد تعیین شده، بنابراین هیچ یک از موجران حق دریافت نرخ اجاره بهای مسکن بیش از این میزان را ندارند. گفته می شود در قانون، ضمانت های اجرایی برای رعایت نشدن سقف اجاره بها توسط موجران در نظر گرفته شده است.

به عنوان نمونه یکی از ضمانت های اجرایی این است که چنانچه موجری اجاره را بیش از سقف تعیین شده از مستأجر دریافت کند، مستأجر می تواند تا پنج سال از موجر شکایت کند. موجر هم مکلف می شود مبلغ اضافی را به ‌مستأجر بازگرداند. همچنین بیش از سه برابر اجاره بها در یک ماه، سبب جریمه موجر خواهد شد و مبلغ جریمه باید به حساب دولت واریز شود.

اما مرکز ملی آمار اواخر خردادماه در گزارشی اعلام کرده تورم نقطه به نقطه خرداد در بخش اجاره بهای مسکن ۴۲/۵ درصد و تورم سالانه آن ۴۰/۶ درصد بوده است و این یعنی خرداد امسال نسبت به‌ خرداد سال گذشته با افزایش ۴۲/۵ درصدی و نسبت به ‌یک سال منتهی به خرداد با افزایش ۴۰/۶ درصدی اجاره بهاری مسکن مواجه بوده ایم.

جالب است قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها ۲۵ اردیبهشت امسال توسط رئیس‌جمهور ابلاغ شد؛ قانونی که قرار بود وضعیت مسکن را سامان دهد. با این اوصاف در خصوص تعیین سقف اجاره بها نقدهای بسیاری وارد شده؛ بسیاری بر این عقیده اند تعیین سقف سبب شده در شهرهای کوچک که تورم پایین تر و متوسط افزایش اجاره کمتر از رقم اعلامی بوده، موجران، اقدام به ‌رساندن اجاره به ‌سقف اعلام شده کنند و این رویه عملاً افزایش نرخ اجاره در شهرهای کوچک را سبب شده است. در مقابل از آنجا که تعیین سقف اجاره با میزان تورم در جامعه تناسب ندارد، بنابراین موجران در شهرهای بزرگ از قانون تمکین نمی کنند، چراکه اجاره متناسب با تورم رشد نکرده است.

افزایش ساخت و ساز، بازار مسکن را متعادل می کند

محمد فاطمی عقدا، رئیس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی معتقد است در اقتصاد نمی توان دستوری عمل کرد، بلکه سازوکار عرضه و تقاضا بر این حوزه حاکم است.

به گفته وی، تصمیم دولت در حوزه مسکن بدون توجه به تورم بیش از ۴۰ درصدی و شرایط اقتصادی فعلی، سبب واکنش منفی بازار می شود، بنابراین باید به صورت ریشه ای این معضل را رفع کرد.

فاطمی‌عقدا تنها راه ‌برون رفت از این وضعیت را افزایش عرضه به‌ میزان مورد نیاز و افزایش ساخت و ساز چه در قالب اجرای طرح های ملی و چه توسط بخش خصوصی می داند.

تعیین سقف اجاره بها ضمانت اجرایی ندارد

مسعود فراهانی، کارشناس مرکز پژوهش های مجلس می گوید: طرح ساماندهی زمین، مسکن و اجاره بها ضمانت اجرایی ندارد؛ چنانچه قانون گذار در پی اثرگذاری بود یا باید قراردادهای اجاره بها را به صورت خودکار تمدید می کرد و یا اینکه حق تمدید قرارداد را در اختیار مستأجر می گذاشت.

وی ضمن اشاره به این نکته که انجام ندادن این دو اقدام سبب می شود به محض صحبت از قانون کنترل اجاره بها، مستأجر را بیرون کنند، ابراز کرد: زمانی که دولت به صورت خودکار اقدام به ‌تمدید قرارداد نمی کند، اما در مقابل سقف اجاره تعیین می کند، موجران در مقابل عنوان می کنند با مستأجر فعلی تمدید قرارداد نمی کنیم که بخواهیم به‌طور مثال ۲۵ درصد افزایش نرخ در نظر بگیریم، بلکه وی را بیرون و با آوردن مستأجر جدید هر نرخی که بخواهیم تعیین می کنیم. به همین منظور معتقدم این قانون ناکارآمد است و هیچ امیدی به ‌اجرایش وجود ندارد.

سیاست های جهانی در خصوص اجاره مسکن چه می گویند؟

فراهانی به‌ تجربه غرب در این زمینه اشاره و خاطرنشان کرد: در این خصوص سیاست های جهانی وجود دارد که در این سیاست ها همیشه دو اقدام را باهم انجام می دهند؛ اول کنترل اجاره بها و دوم سخت کردن تخلیه مورد اجاره. زمانی که می خواهند کنترل اجاره بها انجام دهند دو کار را مد نظر قرار می دهند؛ نخست دولت به صورت خودکار اقدام به ‌تمدید قرارداد می کند و دوم اینکه مدت اجاره مسکن را طولانی مدت و به‌طور مثال سه ساله و پنج ساله در نظر می گیرند نه یکساله؛ حتی در آلمان سیاست اجاره مادام‌العمر را درنظر می گیرند؛ در این کشور قرارداد اجاره تاریخ ندارد و تا زمانی که مستأجر به ‌تعهدات خود عمل می کند می تواند همچنان مستأجر باشد.

این کارشناس مسکن اضافه کرد: زمانی که موجر و مستأجر در سال نخست اقدام به ‌عقد قرارداد می کنند، دولت نظارتی بر میزان اجاره بها ندارد، چراکه سال نخست است و چنانچه قرارداد یکساله باشد پس از اتمام، موجر قرارداد جدیدی با مستأجر جدید منعقد می کند که باز هم به دلیل سال نخست بودن، نظارتی بر آن نیست و اینگونه می شود که قانون تعیین سقف بی اثر می ماند. اقدامی که دولت می توانست انجام دهد این است که اعلام می کرد پس از تخلیه مستأجر، موجر در قرارداد با مستأجر جدید نمی تواند بیش از ۲۵ درصد روی قرارداد قبلی اعمال کند. در این صورت قانون ضمانت اجرا می یافت، نه در وضعیت فعلی.

میزان جریمه بازدارنده نیست

فراهانی به ‌دست لرزان دولت در خصوص این قانون اشاره و ضمن بیان دوباره ‌قوانین جهانی در حوزه اجاره، خاطرنشان کرد: بسته های جهانی اجاره بها حدود ۱۰۰ سال و به صورت جدی حدود ۶۰ تا ۷۰ سال عمر عملیاتی دارند؛ سیاستی نیستند که تازه جزئیات آن را کشف کنیم، بلکه منطق سیاستی این بسته ها مشخص است.

وی درباره تأثیر تورم بیش از ۴۰ درصدی بر افزایش نرخ اجاره بها، ابراز کرد: منطق تورم بالا باید به ‌نفع مستأجر باشد، چراکه تورم بیش از ۴۰ درصد هم روی امرار معاش مستأجر تأثیر گذاشته و هم روی هزینه تأمین مسکن؛ اما موجر دارای یک دارایی است که تورم برای دارایی وی ایجاد ثروت کرده است؛ از فروردین ۱۳۹۵ تا فروردین ۱۴۰۳، قیمت مسکن در تهران ۱۸ برابر شده و موجری که دست‌کم دو آپارتمان دارد، دارایی اش در این بازه زمانی ۳۶ برابر شده، اما مستأجر نسبت به ‌این ثروت هیچ عایدی ندارد و حتی امکان خانه دار شدنش تقریباً صفر شده است.

اجاره داری حرفه ای مؤثر است بشرط ها و شروط ها

وی در بخش دیگری از سخنان خود در خصوص تأثیر نظام اجاره داری حرفه ای بر رفع معضل اجاره مسکن گفت: در زمینه اجاره داری حرفه ای دو خوانش وجود دارد. برخی معتقدند یکسری شرکت های خصوصی اقدام به ‌خانه سازی کنند و در نهایت آن را به ‌مردم اجاره دهند که به ‌اعتقاد بنده این روش وضعیت را بدتر می کند، اما در مقابل اجاره داری حرفه ای وجود دارد که همان اجاره داری اجتماعی مدل اروپایی است. در این مدل، تمام موجرانی که در شهر هستند در قبال تأمین مسکن مستأجران مسئولیت اجتماعی دارند که این رویه ضمن کنترل اجاره بها، تضمین کننده ثبات سکونتی مستأجران هم هست به صورتی که آنها هر ساله مجبور به ‌تخلیه نشوند.

فراهانی در خصوص تأثیر منفی اجاره داری به شیوه نخست گفت: ما یک فرایند توسعه مسکونی فعلی داریم که همین ساخت و سازهایی متعارفی است که در شهرها انجام می شود؛ اما فرایند اجاره داری حرفه ای به شیوه نخست درصدد است این فرایند را کنار بگذارد و یک سازوکار جدید به ‌آن اضافه کند که ممکن است برای آن مکانیابی جدید داشته باشد و به صورت کلی به شهر موجود کار ندارد، بلکه قرار است مستأجران را به ‌مکان جدیدی ببرند که از امکانات و زیرساخت برخوردار نیست و این مازاد بر مسکن فعلی است و تجربه نشان داده فرایندهایی که مازاد بر نظام مسکن افزوده می شوند، تبعات اجتماعی زیادی دارند و خانوارها را از دسترسی به‌ زیرساخت های شهری محروم می کنند و کم برخورداران را جدا از مابقی مردم سکونت می دهند.