علت جاماندگی ساخت مسکن دولتی از تقاضا چیست؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی های به عمل آمده نشان می دهد، مطابق چک لیست بانکی ساخت و ساز مسکن ملی، تاکنون کمتر از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی روی زمین های ۹۹ ساله برای کم درآمدهای مشمول، تولید شده است. در مقابل، حدود یک میلیون متقاضی قطعی در صف دریافت کلید این واحدها قرار دارند و همین شکاف عظیم بین عرضه و تقاضا باعث توقف تعهد بیشتر است. رفع این شکاف به دو جراحی نیاز دارد.

بانک ها طی دو و نیم سال سپری شده از آغاز اجرای طرح مسکن ملی برای ساخت 370‌ هزار خانه، تسهیلات پرداخت کرده اند؛ این در حالی است که حدود یک میلیون متقاضی با تامین آورده اولیه، ثبت نام خود را در این طرح تامین مسکن حمایتی تکمیل کرده اند.

بررسی ها دو عامل اصلی را در بروز شکاف عظیم میان عرضه و تقاضا در بخش مسکن دولتی دخیل می دانند؛ عدم تامین زمین 99 ساله و هزینه بالاتر ساخت نسبت به قیمت مدنظر دولت برای اتمام این خانه ها. در این شرایط نمایندگان مجلس خواهان بازگشایی مجدد ثبت نام طرح مسکن حمایتی شده اند؛ با وجود این تا زمانی که علل شکاف عرضه و تقاضا در بخش مسکن حمایتی برطرف نشود؛ ثبت نام جدید، راه به جایی نمی برد.

مطابق گزارش بانک مرکزی از عملکرد جزء (10) بند (الف) تبصره (18) قانون بودجه سال 1400 و ماده (4) قانون جهش تولید مسکن منتهی به پایان آبان ماه 1403، بالغ بر 200 همت معادل 200‌ هزار میلیارد تومان تسهیلات برای اجرای پروژه های نهضت ملی مسکن در کشور در نظر گرفته شده است؛ از این رقم 91.9‌ هزار میلیارد تومان آن پرداخت شده است.

از آنجا که پرداخت تسهیلات ساخت مسکن به شکل مرحله ای انجام می شود، این تفاوت میان تسهیلات منعقد شده و پرداختی طبیعی و نشان از پیشبرد نسبی پروژه های ساخت مسکن ملی دارد.

سقف تسهیلات نهضت ملی مسکن در شهرها ۵۵۰ میلیون تومان تعیین شده است؛ البته در هجدهمین جلسه شورای عالی مسکن در هفته ابتدایی تیر ماه به ریاست محمد مخبر، سرپرست ریاست جمهوری، سقف تسهیلات نهضت ملی مسکن در شهرها به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش یافت که این مصوبه با مخالفت فرزین رئیس کل بانک مرکزی، اجرایی نشد.

با در نظر گرفتن تسهیلات 550 میلیون تومانی برای ساخت هر مسکن ملی در مناطق شهری و همچنین در نظر گرفتن کل تسهیلات نهضت ملی مسکن به میزان 200 همت؛ می توان تخمین زد که طی دو سال و نیم سپری شده از آغاز پروژه های ساخت مسکن ملی در کشور، 370‌ هزار واحد اقدام به شروع ساخت خانه در این طرح کرده و برای دریافت تسهیلات ثبت نام کرده اند. رقم 370‌ هزار واحدی بر مبنای تقسیم کل تسهیلات مصوب به سقف وام 550 میلیون تومانی به دست آمده و این احتمال می رود که مراجع ذی‌ربط داده متفاوتی را با توجیهات مدنظر اعلام کنند.

در حالی محاسبات انجام شده نشان از اعطای تسهیلات ساخت مسکن ملی به 370‌ هزار متقاضی دارد که بیش از یک میلیون نفر متقاضی و مشمول دریافت مسکن ملی شده و به این طرح ها آورده تزریق کرده اند.

حدود 6 میلیون تقاضا برای نهضت ملی مسکن به ثبت رسید که با توجه به پایش های انجام شده یک میلیون و 800‌ هزار نفر مشمول نهایی این طرح شدند و امکان ثبت نام قطعی را پیدا کردند. مطابق نامه نگاری های انجام شده حدود یک میلیون نفر از متقاضیان مشمول طرح مسکن ملی واریز اولیه وجه خود را انجام داده و در واقع توانستند ثبت نام اولیه خود را قطعی کنند.

شکاف عظیم میان عرضه و تقاضای مسکن دولتی

مقایسه رقم اعطای 370‌ هزار مورد تسهیلات در طرح نهضت ملی مسکن و یک میلیون متقاضی حکایت از آن دارد که شکاف بزرگی میان پروژه های تعریف شده و درخواست های قطعی مسکن حمایتی در کشور وجود دارد.

در شرایط کنونی ثبت نام در طرح نهضت ملی مسکن برای متقاضیان جدید مسدود است و این موضوع مورد توجه نمایندگان مجلس شورای اسلامی قرار گرفته و از آن انتقاد شده است؛ بررسی های میدانی به عمل آمده نیز بسته بودن ثبت نام اینترنتی در این طرح به استثنای مشمولان طرح جوانی جمعیت (افراد دارای بیش از سه فرزند) را تایید می کند.

با وجود این پیش از بازگشایی مجدد امکان ثبت نام در طرح مسکن ملی، لازم است تا علت بروز شکاف عظیم میان طرح هایی که برای آن ثبت نام قطعی انجام شده و طرح هایی که کار ساخت آن آغاز شده مشخص شود.

دلایل جاماندگی طرح مسکن ملی

بررسی های به عمل آمده از دلایل بروز شکاف میان طرح های ثبت نام کرده در طرح مسکن ملی و پروژه هایی که برای آن تسهیلات ساخت منعقد شده است؛ از دو عامل در بروز این وضعیت حکایت دارد.

دولت برای ساخت طرح مسکن ملی، سازندگان را ملزم به پذیرش قیمتی کرد که مطابق با هزینه های تولید نبود. الزام به توافق با نرخی کمتر از هزینه ساخت مسکن باعث شد تا بخشی از سازندگان نتوانند، تعهدات خود را ایفا کنند. در عین حال عدم تامین زمین 99 ساله برای ساخت طرح نهضت ملی مسکن عامل دیگری بود که مانع از اجرای این پروژه ها مطابق برنامه ریزی شد.

دولت سیزدهم در طرح مسکن ملی ساخت سالانه یک میلیون واحد را پیگیری می کرد؛ اگرچه ساخت این تعداد خانه در هر سال، قابل توجه است؛ اما در سال های ابتدایی دهه 90 و در قالب طرح مسکن ملی، ساخت میزان مشابهی خانه در یک سال در کشور آغاز شد. میزان تولید مصالح ساختمانی در کشور و توان سازندگان برای اجرای چنین طرحی کفایت می کرد. اما موانعی همچون قیمت غیرقابل پذیرش و ‌تامین نشدن زمین مانع از اجرای آن شد.

اگر دولت قصد دارد تا ساخت مسکن ملی را با قیمت مد نظر خود اجرایی کند، باید تفاوت نرخ مدنظر و هزینه تمام شده ساخت را به عنوان یارانه به سازنده اعطا کند. البته این موضوع نیاز به صرف بودجه ای عظیم از سوی دولت دارد. در عین حال تامین زمان و ایجاد زیرساخت برای اجرای طرح های مسکن ملی نیز هزینه بر است و تامین این هزینه نیز باید در منابع بودجه ای در نظر گرفته شود.

مرکز پژوهش های مجلس به تازگی در گزارشی به نحوه تامین مالی پروژه های ساخت مسکن حمایتی در کشورهای مختلف پرداخت؛ در این گزارش پیشنهادهایی برای تامین هزینه طرح های مسکن دولتی ارائه شد. از جمله این پیشنهادها اجازه ساخت خانه در زمین های دولتی و فروش با دو قیمت مدنظر سازنده و قیمت اعلامی دولت و ایجاد فرصت سودآوری برای سازنده در فروش خانه هایی با نرخ بازار بود.

کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در نامه ای به فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی خواستار باز کردن سامانه ثبت نام متقاضیان مسکن ملی شد.

در این نامه آمده است: ضمن ادامه پذیرش تقاضا تا ثبت نام کلیه متقاضیان مسکن (به ویژه از طریق سامانه های طرح های حمایتی مسکن) پروژه های کافی تعریف و واحد مسکونی به کلیه متقاضیان واجدین شرایط تخصیص یابد.

طبق قانون اساسی دولت مکلف به تامین نیاز مسکن جامعه بوده و در همین راستا دولت های مختلف با اجرای طرح هایی چون اجاره به شرط تملیک مسکن مهر و نهضت ملی مسکن به حمایت از اقشار آسیب پذیر جامعه پرداخته اند.

در حال حاضر با وجود اهداف برنامه هفتم و تکالیف قانونی برای تولید سالانه یک میلیون مسکن، کاهش دوره انتظار مسکن به هفت و نیم سال ،کاهش سهم زمین در بهای تمام شده مسکن با اختصاص اراضی دولتی به طرح های تولید مسکن و افزایش سطح سکونتگاه ها، تامین تسهیلات بانکی و… زمینه انجام وظیفه دولت در تامین مسکن جامعه فراهم است اما بررسی ها نشان می دهد به رغم فرصت های قانونی مذکور، پروژه های کافی تعریف نشده و به همین دلیل ثبت نام متقاضیان متوقف شده است.

با شرح فوق لازم است با قید فوریت دستور فرمایید ضمن ادامه پذیرش تقاضا تا ثبت نام کلیه متقاضیان مسکن به ویژه (از طریق سامانه های طرح های حمایتی مسکن) پروژه های کافی تعریف و واحد مسکونی به کلیه متقاضیان واجد شرایط تخصیص یابد و نتیجه اقدام و نیز برنامه های انجام این تکالیف قانونی به کمیسیون عمران اعلام شود.