زمین، بازیگر نقش اصلی در ساخت مسکن
کارشناس مسکن شهرداری‌ها را مقصر افزایش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن دانست و گفت: شهرداری‌ها با فروش مازاد تراکم موجب افزایش سهم «زمین» در قیمت تمام شده مسکن می‌شوند.
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از مهر، انباشت مسائل حل نشده در حوزه مسکن طی دهه‌های اخیر، با راهکارهای کوتاه مدت و تک‌وجهی قابل حل نیست. اواخر سال گذشته (۱۴۰۱) ابوالفضل نوروزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی با تأیید بالا بودن سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن، این عدد را در کل کشور ۶۰ درصد اعلام کرد و در ادامه عدد آن را در تهران ۷۰ درصد اعلام کرد. بارها کارشناسان گفته‌اند که قیمت زمین بیش از حد بالاست و همین موضوع، منجر به گرانی مسکن شده است.
بر اساس نظریه کارشناسان حوزه مسکن، سهم ساخت مسکن از قیمت تمام شده زمین در بسیاری از کشورها، فقط ۳۰ درصد عنوان شده است. البته در مهرماه امسال بانک مرکزی گزارشی از تغییرات بازار معاملات مسکن استان تهران که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور بوده، انتشار داد. عمق فاجعه بر این اساس بود که افزایش قیمت مسکن در تهران را نسبت به سال پیش، ۸۰ درصد نشان می‌دهد.
بازار مسکن مانند هر بازار اقتصادی دیگر تابع قانون عرضه و تقاضا است و زمانی که عرضه در بازار به اندازه کافی رخ ندهد، در بازار شاهد نیاز شدید از سوی متقاضیان خواهیم بود که در مقابل موجب افزایش قیمت مسکن در بازار خواهد شد. افزایش قیمت مسکن در بازار موجب سوداگری دلالان خواهد شد که دست به عمل «احتکار» می‌زنند.
کارشناسان اعلام می‌کنند آنچه که می‌تواند این کسری را در بازار مسکن جبران کند افزایش عرضه زمین به بازار مسکن است. ساخت مسکن نیازمند زمین بوده ولی به علت ایجاد انحصار طلبی عده‌ای از سوداگران این اتفاق در بازار مسکن رخ نداد. این در حالی است که تعداد زیادی زمین در اطراف شهرهای جدید تهران وجود دارد که با شناسایی این زمین‌ها می‌توان کسری مسکن را جبران کرد که در مقابل موجب ایجاد ثبات در بازار مسکن می‌شود.
حل بحران مسکن در راستای شکستن انحصار زمین
محمد آرین نژاد، کارشناس حوزه مسکن در رابطه با اهمیت شکستن انحصار زمین و استفاده از عرضه زمین برای تنظیم بازار مسکن کشور گفت: رسیدگی به بحران مسکن مستلزم شکستن انحصارات زمین و ترویج توسعه افقی است. با اجرای سیاست‌هایی که رقابت، شفافیت و توزیع عادلانه زمین را تشویق می‌کند، دولت می‌تواند محیطی ایجاد کند که گزینه‌های مسکن مقرون به صرفه را تقویت کند. شکستن سلطه انحصارها فرصت‌هایی را برای توسعه‌دهندگان کوچک‌تر و افراد برای مشارکت در بازار مسکن باز می‌کند.
اگر دولت سیزدهم قصد دارد با جدیت به وعده انتخاباتی خود عمل کند و ساخت و ساز مسکن با سرعت رو به جلو گام بردارد باید عرضه زمین را افزایش دهد و در این راستا برای ساخت مسکن علاوه بر اینکه از داده‌های خود مردم استفاده کند باید تسهیلات مسکن را اعطا کند تا اقتصاد کشور از رکود خارج شود. البته دولت سیزدهم می‌تواند از سیاست زمین ۹۹ ساله استفاده کند.
زمین به عنوان بازیگر بازار مسکن محسوب می‌شود زیرا در قیمت تمام شده مسکن تأثیر به‌سزایی دارد. طبق گزارش بانک مرکزی «مسکن» مقصر اصلی تورم در کشور است بنابراین به هر میزان هم تسهیلات مسکن اعطا شود؛ قطعاً به علت وجود تورم بالای زمین، کمکی به خانه‌دار شدن مردم نمی‌شود. ابتدا دولتمردان و سیاست‌گذاران باید تورم موجود در بازار مسکن را مهار کنند تا بتوانند نسبت به این بازار کنترل داشته باشند.
مهر تأیید بذرپاش برعلت گرانی مسکن
همچنین مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی علت گرانی مسکن را «احتکار» عنوان کرد و گفت: قیمت‌های سرسام در مسکن به دلیل احتکار است و ارزش بالای ملک منجر به سوداگری شده است، البته سامانه‌ای برای شناسایی زمین‌های معطل مانده راه‌اندازی است.
۷۰ درصد قیمت فروش مسکن را زمین تشکیل می‌دهد. این عدد هم به دلیل وجود تورم در کشور و هم به دلیل آنکه زمین یک دارایی غیرمنقول محسوب می‌شود، یک عدد بالایی است. ما با مانعی به اسم تورم قیمت زمین مواجه شده‌ایم. قیمت بالای زمین، مانع بسیار بزرگ حال حاضر برای کاهش قیمت خانه و افزایش قدرت خرید مردم در بازار مسکن است.
فروش تراکم مازاد مسکن توسط شهرداری‌ها
فرشاد ایلاتی کارشناس حوزه مسکن با تاکید بر اینکه «زمین» عامل اصلی قیمت بالای مسکن به شمار می‌آید، گفت: قیمت مسکن از سه جز اصلی تشکیل شده که مهم‌ترین بخش آن قیمت «زمین» است. بخش دوم به قیمت مصالح ساختمانی مربوط می‌شود و بخش سوم به سود سرمایه‌گذاری بازمی‌گردد.
این کارشناس مسکن در ادامه تاکید کرد: «زمین» در کلان‌شهرها به خصوص در استان تهران سهم ۷۰ درصدی در قیمت تمام شده مسکن دارد. که در البته ناگفته نماند برخی مناطق در استان تهران وجود دارد که سهم زمین حدود ۹۰ درصد است. طبق محاسبات هزینه مصالح و غیره را در ساخت مسکن حدود ۱۰ درصد است؛ در نتیجه زمین بازیگر نقش اصلی در قیمت تمام شده است.
وی علت گرانی زمین را عدم توسعه افقی شهرها عنوان کرد و گفت: دولت باید به جای اینکه شهرها را به سمت ساخت افقی توسعه دهد بالعکس به سوی تراکم و ساخت آپارتمان‌های بلند مرتبه گام برداشته است. افزایش ساخت طبقات در اولین مرحله نقش تعیین کننده‌ای در قیمت زمین خواهد داشت به طور مثال زمینی که گنجایش ساخت یک مسکن دو واحدی را دارد، مجوز یک آپارتمان ده واحدی را صادر می‌کنند که منجر به افزایش قیمت «زمین» می‌شود.
ایلاتی ادامه داد: نحوه مدیریت شهرداری‌های در حوزه ساخت مسکن مناسب نیست. شهرداری‌ها برای تأمین منبع درآمدی به هزینه ساختمانی وابسته شدند که آغاز به فروختن تراکم مازاد کردند که موجب افزایش سهم زمین در قیمت شده مسکن شده است.
این کارشناس عرضه زمین به مردم برای سرعت در روند ساخت و ساز در کشور را مؤثر دانست و افزود: دولت سیزدهم برای تحقق یافتن وعده انتخاباتی خود روش‌های مختلفی برای ساخت و ساز مسکن انتخاب کرده که عرضه زمین به خود مردم و ساخت انفرادی می‌تواند به ساخت مسکن در کشور به‌خصوص در کلان‌شهرها سرعت ببخشد اما باید در مقابل تسهیلات بانکی هم اعطا شود.
رشد دولت سیزدهم نسبت به دو سال اخیر در حوزه مسکن
وی یادآور شد: نسبت به دو سال اخیر در حوزه مسکن اتفاقات چشمگیری رخ داده اما تا تحقق به وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی فاصله بسیاری وجود دارد. تا پایان سال ۱۴۰۴ دولت سیزدهم قطعاً بیش‌از ۵۰ درصد واحدهای مسکونی نهضت ملی را تحویل متقاضیان خواهد داد.
