احیای روستانشینی با تخصیص زمین 99 ساله گارانتی می شود؟
طرح احیای زندگی روستایی از طریق تخصیص زمین ۹۹ ساله با هدف بازگرداندن ساکنان قدیم روستاها، رونق کشاورزی و تامین کامل امنیت غذایی کشور در حال اجرا است؛ اما ریسک ورود تقاضای غیرهدف به طرح، بیش از احتمال اصابت طرح به هدف است.
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، طرح احیای روستانشینی با واگذاری زمین 99 ساله و وام بانکی ارزان، خطر کمین ملاکان برای زمین مجانی را به سیاستگذار مسکن گوشزد می کند. طرحی که به تازگی با هدف احیای سکونت روستایی، مهاجرت معکوس به روستا و مقابله با کاهش جمعیت روستاها به منظور تامین امنیت غذایی و حفظ مشاغل کشاورزی و… در دستور کار دولت قرار گرفته است، گذشته از نیت و اهداف درست سیاستگذار، دو حفره مهم در بطن خود دارد که در صورت عدم شناسایی و رفع آن، می تواند به شگرد ملاکان روستاگرد برای سودجویی ملکی و سفته بازی روی زمین های دولتی منجر شود.
به تازگی، سیاستگذار مسکن با هدف احیای جمعیت روستایی و تامین امنیت غذایی از ناحیه حفظ و گسترش مشاغل کلیدی در روستاها به خصوص کشاورزی، تمرکززدایی جمعیتی از شهرها و همچنین تامین مسکن موردنیاز برای بخشی از متقاضیان فاقد مسکن با هدف کاهش مشکل مسکن در شهرها، برنامه تامین زمین و وام ارزان قیمت ساخت برای متقاضیان سکونت در روستاها را در دستور کار قرار داده است.
براساس این طرح، متقاضیان واجد شرایط، در صورت تمایل می توانند علاوه بر دریافت زمین های روستایی، از دو مدل وام ارزان قیمت ساخت مسکن روی این زمین ها نیز استفاده کنند. گذشته از نیت درستی که هم به جهت احیای جمعیت روستایی برای تامین امنیت غذایی و تمرکززدایی جمعیتی از شهرها از یک سو و همچنین تامین مسکن مورد نیاز برای آن دسته از متقاضیانی که زمین، منابع مالی و سایر امکانات مورد نیاز برای ساخت مسکن در شهرها برایشان فراهم نیست، در طراحی این برنامه دخیل بوده است اما کارشناسان نسبت به مخاطرات اجرای این طرح برای روستاها، هشدار می دهند.
کارشناسان معتقدند اجرای این طرح در صورت عدم شناسایی حفره های مربوط به آن و عدم تلاش برای پر کردن این حفره ها، می تواند خطر سفته بازی و سوداگری روی زمین های ارزان قیمت روستایی را به همراه داشته باشد.
جزئیات طرح زمین 99 ساله روستایی
مجید جودی، معاون بازسازی و مسکن روستایی بنیاد مسکن، در تشریح جزئیات طرح واگذاری زمین روستایی اعلام کرد: بر اساس برنامه طراحی شده در قالب قانون جهش تولید مسکن و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای متقاضیان واجد شرایط، برنامه واگذاری زمین 99 ساله به متقاضیان سکونت در روستاها در دستور کار قرار گرفته است.
به گفته وی برای سال جاری واگذاری 500 هزار قطعه زمین مسکونی و قابل ساخت در روستاهای سراسر کشور برنامه ریزی شده و سال آینده نیز سهمیه ای به همین میزان (500 هزار قطعه زمین)، تعیین شده است.
جودی اعلام کرد: با هدف تامین مسکن خانوارهای فاقد مسکن به شرط واجد شرایط بودن، زمین های 99 ساله برای ساخت مسکن روستایی در اختیار آنها قرار می گیرد.
جودی در خصوص شرایط متقاضیان برای دریافت این زمین ها گفت: در وهله اول، این زمین ها به متقاضیانی که در طرح نهضت ملی مسکن ثبت نام کرده و واجد شرایط شده اند و تمایل دارند زمین روستایی دریافت کرده و در روستاها ساکن شوند تعلق می گیرد. ضمن آنکه در آینده نزدیک این امکان برای سایر متقاضیان هم ایجاد خواهد شد که بتوانند برای دریافت این زمین ها در سامانه نهضت ملی مسکن ثبت نام کنند و در فهرست متقاضیان زمین دولتی روستایی قرار بگیرند.
معاون بازسازی و مسکن روستایی بنیاد مسکن همچنین به حذف دو شرط مهم از شروط متقاضیان مسکن ملی در طرح واگذاری زمین روستایی اشاره کرد و گفت: شرط سابقه مالکیت فرد متقاضی و همسر وی و همچنین شرط سکونت بومی در روستا، از شروط این واگذاری حذف شده است.
به این معنا که اگر فرد در سال های اخیر مالک زمین و مسکن بوده است اما هم اکنون هیچ ملکی اعم از زمین و مسکن به نام وی یا همسرش نیست می تواند متقاضی مسکن روستایی شود. از سوی دیگر، متقاضیانی که در طرح نهضت ملی مسکن واجد شرایط هستند اما هم اکنون در روستا سکونت ندارند به شرطی که تمایل به مهاجرت معکوس و سکونت در روستا داشته باشند می توانند تقاضای خود برای دریافت زمین در یکی از روستاهای مجموعه شهری که در آن سکونت دارند را ارائه کنند.
البته باید در نظر داشت که فرم (ج) این متقاضیان باید سبز باشد یعنی در سال های اخیر از امکاناتی مانند مسکن دولتی نظیر مسکن مهر یا زمین دولتی استفاده نکرده باشند. بنا بر اعلام معاون بازسازی و مسکن روستایی بنیاد مسکن، این زمین ها به صورت 99 ساله به متقاضیان واجد شرایط واگذار می شود و علاوه بر زمین، متقاضیان می توانند از یکی از دو مدل وام ارزان قیمت برای ساخت مسکن روی این اراضی استفاده کنند.
مدل اول استفاده از وام یارانه ای 350 میلیون تومانی ساخت مسکن روستایی با نرخ سود پنج درصد است. اما متقاضیان و دریافت کننده های این اراضی می توانند از وام نهضت ملی مسکن یعنی وام 550 میلیون تومانی که با سود 18 درصد، مختص این طرح به متقاضیان تعلق می گیرد، نیز استفاده کنند.
حفره های طرح چیست؟
بررسی های به عمل آمده درباره جزئیات این طرح نشان می دهد اگرچه سیاست واگذاری زمین 99 ساله به متقاضیان فاقد مسکن در روستاها سیاستی درست است که با اهداف مهمی طراحی شده است اما، این اهرم جذاب اقتصادی گذشته از اهداف درست آن، یک سوال مهم را در خود جای داده است. اینکه چه تضمینی وجود دارد که با این روش، اهداف درستی همچون تامین امنیت غذایی، احیای جمعیت و مشاغل روستایی، مهاجرت معکوس و حل دست‌‌‌کم بخشی از مشکلات ناشی از مهاجرت روستاییان به شهر (سرریز جمعیتی و مشکلات مسکن)، محقق شود؟
در واقع آیا اجرای این طرح، رسیدن به این اهداف را گارانتی می کند؟
کارشناسان شهری معتقدند گذشته از اهداف درست این طرح، واگذاری زمین 99 ساله و وام ارزان قیمت ساخت به تنهایی نمی تواند تحقق این اهداف را گارانتی کند؛ علاوه بر این حتی ممکن است پیامدها و تبعاتی نیز برای روستاها به همراه داشته باشد.
دو حفره مهم در این زمینه قابل شناسایی است که در نهایت می تواند به گسترش سفته بازی و سوداگری روی زمین روستایی، این بار روی اراضی 99 ساله در روستاها منجر شود.
اولین حفره مربوط به واگذاری این اراضی به اشخاصی است که در مجموعه شهری مجاور یک روستا به خصوص روستاهای خوش آب و هوا و روستاهایی که به هر دلیل از جاذبه های گردشگری برخوردارند، ساکن هستند. این احتمال وجود دارد که این اشخاص زمین روستایی و وام ارزان قیمت را دریافت کرده، روی آن اقدام به ساخت مسکن کنند اما به دلیل شاغل بودن در شهر مجاور یا عدم تمایل به سکونت دائم در روستا، همچنان در شهر مستاجر مانده و از خانه روستایی به عنوان خانه دوم استفاده کنند.
در این صورت اهداف اولیه این طرح یعنی احیای سکونت روستایی، مهاجرت روستایی، احیای کشاورزی در روستاها و… و همچنین برطرف شدن بخشی از مشکلات مسکن در شهرها، محقق نمی شود. هر چند فرد مستاجر در شهر مالک یک واحد مسکونی ویلایی در روستاها خواهد شد.
حفره دوم، مربوط به فروش ویلاهای مسکونی ساخته شده روی این زمین ها به افراد غیربومی و غیرمشمول است. ممکن است فردی که واجد شرایط بوده، زمین 99 ساله روستایی دریافت کند و با وام ارزان اقدام به ساخت خانه ویلایی کند. اما بلافاصله آن را در بازار به متقاضیان خرید از جمله افراد غیربومی و حتی سفته بازها بفروشد.
این موضوع می تواند منجر به رواج سفته بازی در بازار معاملات ویلاهای ساخته شده روی اراضی 99 ساله شود. در چنین حالتی هم نه تنها اهداف اولیه از طراحی و اجرای این طرح محقق نخواهد شد، بلکه بستر سفته بازی و سوداگری ملکی روی زمین های 99 ساله دولتی و ویلاهای ساخته شده با وام ارزان قیمت، فراهم می شود. بنابراین سیاستگذار باید با شناسایی این حفره ها، از بروز چنین تهدید‌‌‌هایی جلوگیری کند.
هر چند معاون بازسازی و مسکن روستایی بنیاد مسکن در پاسخ به این موضوع اعلام کرد: سیاستگذار براساس تکلیف قانونی و نیاز بازار مسکن از یک سو و سیاست های مهاجرت معکوس و احیای سکونت روستایی از سوی دیگر، این طرح را در دستور کار قرار داده است. از آنجا که در شهرها نیز این نوع تهدیدها و مخاطرات برای خانه ها و زمین های دولتی وجود دارد ممکن است در روستاها نیز این موارد ایجاد شود اما به صرف این احتمالات نمی توان اجرای طرح را متوقف کرد. بلکه باید تا حد ممکن مسیرهای سفته بازی و انحراف از اهداف اصلی آن را مسدود کرد.
جودی همچنین گفت: همچنین در این طرح زمین هایی به متقاضیان واگذار می شود که مسکونی باشند و جزو اراضی درجه یک کشاورزی نباشند؛ به عنوان مثال از آنجا که در استان های شمالی کشور (گیلان، مازندران و گلستان) عمده اراضی روستایی از نوع درجه یک کشاورزی هستند، واگذاری در این استان ها محدود خواهد بود.
