وام خرید مسکن از صحنه معاملات در تهران خارج شد

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، تازه ترین بررسی ها از وضعیت بازار مسکن شهر تهران، فرضیه خروج وام مسکن از پایتخت را تقویت کرده است. بررسی ها و تحقیقات میدانی به عمل آمده از تازه ترین شرایط قیمت فروش آپارتمان های مسکونی در مناطق مختلف نشان می دهد، وام خرید مسکن به تدریج از سمت جنوب شهر در حال خروج از تهران است.

در حالی که سطح پوشش دهی این وام در مناطق مصرفی و میانی شهر به کمتر از پنج مترمربع رسیده است، جدیدترین بررسی ها از خروج این وام از برخی محلات جنوبی نیز خبر می دهد. به این معنا که وام خرید مسکن با سطح فعلی به لحاظ سقف و اقساط ماهانه، در برخی از محلات واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی تهران که پیش تر کانون تمرکز خریدهای مصرفی خانه اولی ها و سایر متقاضیان مصرفی مسکن بود، نیز کارآیی خود را از دست داده است. عمده معاملاتی که این روزها در بازار مسکن این مناطق و حتی برخی از محلات جنوبی تهران انجام می شود، در غیاب وام خرید، صورت می گیرد.

هنوز اما در برخی از مناطق جنوبی تر شهر تهران بخشی از تقاضای مصرفی برای خرید آپارتمان های ریزمتراژ و ارزان قیمت (کمتر از ۲ میلیارد تومان)، از وام خرید استفاده می کنند. در حالی که واسطه های معاملات مسکن در این مناطق نیز از بی اثر شدن وام خرید مسکن در خرید آپارتمان های میان متراژ یا با مساحت بیشتر در این محلات نیز خبر داده و اعلام کردند: وام خرید مسکن از سمت محلات جنوبی تهران، همزمان با رشد قیمت مسکن، در حال خروج از پایتخت است.

این در حالی است که در سال های گذشته، در برخی از مقاطع زمانی، حتی بخش زیادی از خریدهای مصرفی در مناطق مصرفی نیمه شمالی مانند منطقه ۴ و ۵ شهر تهران با کمک وام خرید انجام می شد. بعد از شروع جهش قیمت مسکن، وام خرید از مناطق مصرفی نیمه شمالی خارج شد و تنها در مناطق مرز دو نیمه شمال و جنوب تهران و همچنین محلات جنوبی برای پوشش بخشی از هزینه خرید آپارتمان از سوی متقاضیان مصرفی و برخی از سرمایه گذارهای بلندمدت مورد استفاده قرار می گرفت.

حالا اما به دلیل رشد بیشتر قیمت ها از یکسو و همچنین عدم به‌روزرسانی وام خرید مسکن به لحاظ سقف و مبلغ وام از سوی دیگر، بررسی ها از خروج وام از معاملات مرز دو نیمه شمالی و جنوبی تهران خبر می دهد. این در حالی است که میزان استفاده از وام خرید مسکن در محلات جنوبی تر و ارزان قیمت تر شهر این روزها تنها به معاملات واحدها و آپارتمان های ریزمتراژ محدود شده است.

عمده آنها نیز آپارتمان هایی هستند که بین ۴۰ تا ۵۰ مترمربع مساحت داشته و قیمت کل آنها در اغلب موارد نهایتا به ۲ میلیارد تومان می رسد یا از آن کمتر است. فعالان بازار مسکن در این مناطق جنوبی، ضمن اعلام این موضوع همچنین یک عامل مهم دیگر در عدم‌استفاده از وام خرید در معاملات مسکن این مناطق از سوی برخی از متقاضیان را عدم توانایی برای بازپرداخت اقساط وام اعلام می کنند.

به گفته آنها به دلیل کم درآمدتر بودن اقشار ساکن در این مناطق، بخش زیادی از آنها برای همین سقف فعلی نیز توانایی پرداخت قسط ندارند و این موضوع عامل دیگری غیر از ناکافی بودن سقف وام برای عدم استفاده از تسهیلات بانکی در معاملات ملکی است.

خروج وام خرید مسکن از تهران در حالی به نیمه جنوبی شهر رسیده است که پیش تر در گزارشی، از رسیدن قدرت خرید وام در معاملات مسکن به حدود پنج مترمربع و تبدیل وام خرید مسکن به وام خرید متری به جای وام خرید آپارتمان، خبر داده بود.

اواخر دی ماه سال گذشته، پایگاه خبری اخبار ساختمان در گزارشی با عنوان «وام خرید مسکن در تهران، به وام پنج مترمربعی تبدیل شد» نوشت: آنچه توسط بانک ها به متقاضیان خرید خانه پرداخت می شود، دیگر «وام خرید مسکن» نیست؛ «وام خرید متری» است.

این گزارش از سقوط آزاد قدرت خرید وام مسکن در پایتخت در آن زمان نشان داد، با تسهیلات بانکی امکان خرید زیر ۶ مترمربع از یک واحد مسکونی وجود دارد که البته با لحاظ «قیمت خرید امتیاز وام»، کارآیی وام به زیر پنج مترمربع می رسد. این در حالی است که حداقل قدرت وام لازم است ۲۰ مترمربع و در حالت نرمال، ۵۰ مترمربع باشد؛ اما از سال ۸۵ تاکنون، زیر این سطح است.

نتایج بررسی ها و تحقیقات میدانی انجام شده در آن زمان که در این گزارش منعکس شد همچنین نشان داد: در زمستان سال گذشته، در حالی که در مناطق جنوبی شهر تهران متقاضیان با بودجه حدود ۲ میلیارد تومانی نیز می توانستند اقدام به خرید مسکن حداقلی کنند اما با محاسبه قیمت کل ۲ میلیارد تومان نیز وام ۲۸۰ میلیون تومانی صرف نظر از هزینه خرید اوراق (امتیاز وام)، تنها معادل ۱۴‌‌‌ درصد از هزینه خرید چنین واحدی را پوشش می داد.

هم‌‌‌اکنون تازه ترین بررسی ها نشان می دهد، استفاده از وام خرید مسکن در شهر تهران تنها به خرید آپارتمان های ریزمتراژ در جنوبی ترین محلات شهر آن هم تنها از سوی گروهی از افراد که برای پرداخت اقساط ماهانه درآمد کافی دارند، محدود شده است.

این رویداد، اولین روند جدید از وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن شهر تهران را روایت می کند. مطابق با بررسی های صورت گرفته از بازار معاملات مسکن شهر تهران، متوسط قیمت فروش هرمترمربع آپارتمان در فایل های عرضه شده به بازار مسکن یک محله ارزان قیمت و مصرفی در جنوب شهر تهران (محله زمزم)، به حول و حوش ۴۰ میلیون تومان رسیده است. این سطح قیمت در غیاب انتشار آمارهای رسمی از وضعیت معاملات مسکن شهر تهران بر اساس بهای پیشنهادی اعلام شده در فایل های فروش موجود در بازار و همچنین استعلام از واسطه های ملکی فعال در بازار مسکن این مناطق استخراج شده است.

یک واحد مسکونی ۵۰ مترمربعی در محله زمزم شهر تهران، هم‌‌‌اکنون حول و حوش ۲ میلیارد تومان به طور متوسط قیمت گذاری می شود. در چنین حالتی وام ۲۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن تنها حدود ۱۴‌ درصد از هزینه خرید این آپارتمان ریزمتراژ را پوشش می دهد.

در صورتی که زوجین از وام ۴۸۰ میلیون تومانی استفاده کنند پوشش دهی این وام به ۲۴‌ درصد می رسد. اما با کسر هزینه خرید اوراق، سطح پوشش دهی کمتر از این میزان است. استفاده از این وام، برای واحدهای بزرگتر و با قیمت بالاتر (مانند واحدهای با عمربنای کمتر، با امکاناتی مانند پارکینگ، آسانسور و…)، عملا بسیار محدود شده و در عمده موارد مورد استفاده قرار نمی گیرد.

این در حالی است که فعالان بازار مسکن مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران مانند منطقه ۴ و ۵ می گویند زمان زیادی از خروج وام خرید مسکن از بازار مسکن این مناطق به دلیل رشد شدید قیمت ها و همچنین بی اثر شدن وام در پوشش هزینه خرید آپارتمان در این مناطق می گذرد. خروج تقاضای مصرفی و ناتوانی آنها از خرید مسکن در این مناطق نیز علت دیگر عدم استفاده از وام مسکن است.

هم‌‌‌اکنون میانگین قیمت های پیشنهادی درج شده در فایل هایی که به تازگی به بازار خرید آپارتمان در منطقه ۵ شهر تهران عرضه شده به حول و حوش مترمربعی ۹۰ میلیون تومان رسیده است. یک واحد مسکونی ۵۰ مترمربعی در این مناطق به طور متوسط حدود چهار میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان قیمتگذاری می شود که وام خرید مسکن ۲۸۰ میلیون تومانی تنها سه مترمربع و وام مسکن ۴۸۰ میلیون تومانی، تنها حدود پنج مترمربع از هزینه خرید این واحد را تامین می کند. البته با کسر هزینه خرید اوراق، این میزان پوشش دهی کمتر هم می شود.

نگاه مسکن به دلار

در حالی که ادامه حرکت وام خرید مسکن از جنوب تهران برای خروج از پایتخت به دنبال از دست رفتن کارآیی تسهیلات بانکی برای خرید آپارتمان، اولین تابلوی جدید از روندهای تازه بازار مسکن پایتخت است، تابلوی دوم نشان دهنده اثرپذیری تحولات اخیر بازار مسکن از بازار ارز و به‌خصوص نوسانات دلاری است.

اگر‌چه بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر شهرها، از سال ۹۷ به بعد در مقاطع مختلف از بازار ارز و تحولات آن اثر پذیرفته و بخش زیادی از تورم مسکن ناشی از اثر تحولات ارزی بوده است اما، بررسی ها نشان می دهد، هم‌‌‌اکنون روند متفاوتی از اثرگذاری ارز بر مسکن، در حال وقوع است.

نرخ دلار و سایر ارزها، از ابتدای سال تاکنون در چند مقطع با افزایش محسوس روبه‌رو شد؛ اما در مقاطعی نیز ثبات داشت. این نوسان های ارزی از ابتدای سال تاکنون در فازهای مختلف بر بازار مسکن و رفتار فعالان این بازار (فروشنده ها، خریداران، سرمایه گذاران و…) نیز اثر داشته است اما تازه ترین تحقیقات و بررسی های انجام شده نشان می دهد به نظر می رسد اثر تحولات قیمتی دلار بر بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی نسبت به اثر دلار بر این بازار در سال های اخیر مانند سال های ۹۷، ۹۹ و ۱۴۰۰ که دلار بازیگردان اصلی تحولات بازار مسکن بود، قرار است کمتر یا با سرعت‌‌‌ کندتری منعکس شود.

علت این موضوع نیز عمیق‌‌‌تر بودن رکود معاملاتی مسکن در دوره فعلی است. هم‌‌‌اکنون بازار مسکن با رخوت و رکود بیشتری نسبت به سال هایی که به آن اشاره شد، روبه‌روست. هم سرمایه گذار و هم مصرف کننده کمتری نسبت به سال های اخیر در بازار مسکن حضور دارد و از این رو، به نظر می رسد اثر تحولات دلاری بر بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی کمتر یا کندتر منعکس شود. هر چند این اثرگذاری به طور کامل از بین نخواهد رفت و بازار مسکن به‌خصوص در سال های اخیر و از جمله در مقطع زمانی فعلی تحت تاثیر نوسانات دلاری بوده و خواهد بود.

کاهش عرضه؛ افزایش فروشنده نما

تابلوی چهارم مربوط به کاهش محسوس در سمت عرضه مسکن است. اگر‌چه تقاضای مصرفی در بازار مسکن و حتی تقاضای سرمایه ای در این بازار نسبت به برخی از مقاطع زمانی سال های اخیر کاهش یافته و رخوت در بازار معاملات ملک افزایش یافته است اما در سمت عرضه کاهش محسوس تر است.

تحقیقات میدانی نشان می دهد، هم‌‌‌اکنون تعداد کمی فروشنده در بازار مسکن حضور دارد. این موضوع روند تازه ای از جریان فروش را از بازار معاملات مسکن شهر تهران روایت می کند.

تحت تاثیر تابلوی چهارم، تابلوی پنجمی از روند جدید جریان فروش در بازار معاملات مسکن شهر تهران در روزهای اخیر رصد می شود. افزایش تعداد فروشنده نماها موضوع اصلی تابلوی چهارم است. هم‌‌‌اکنون بخش قابل توجهی از آپارتمان هایی که به بازار فروش عرضه شده است، از سوی فروشنده های واقعی فایل نشده اند.

فروشنده های بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی به سه دسته تقسیم می شوند؛ یا فروشنده واقعی هستند که به دلیل پول لازم بودن واقعا قصد فروش و انجام معامله دارند؛ یا مالکانی هستند که با تعیین قیمت های پرت و خارج از عرف و نامتناسب با ارزش واقعی، واحد خود را فایل کرده اند و انتظار فروش با نرخ بالا دارند؛ یا فروشنده نماهایی که عملا قصد فروش ندارند اما برای جوسازی واحدهایی را با قیمت های نجومی و فضایی، به بازار معرفی کرده اند.

تعداد این فروشنده نماها این روزها در بازار مسکن افزایش یافته است و دلیل مشاهده تعداد محسوسی فایل در سایت های بازاریابی ملکی با قیمت های نجومی، فضایی و غیرواقعی، همین موضوع است. واسطه ها و فعالان بازار مسکن شهر تهران به متقاضیان خرید مسکن توصیه می کنند تحت تاثیر این جوسازی ها قرار نگرفته و نسبت به این موضوع آگاهی داشته باشند.

ریزش بیشتر خانه اولی ها

تابلوی ششم به ریزش بیشتر خانه اولی ها از بازار مسکن مربوط می شود. از سال ۹۷ و همزمان با شروع جهش قیمت، خانه اولی ها به تدریج و به اجبار از بازار مسکن مناطق مصرفی نیمه شمالی بیرون رانده شدند. تعداد زیادی از آنها به مناطق کانون عرضه آپارتمان های مصرفی و ریزمتراژ در مناطق واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی تهران و همچنین سایر محلات جنوبی هدایت شدند.

هم‌‌‌اکنون اما تازه ترین بررسی ها نشان می دهد، تعداد بیشتری از خانه اولی ها از بازار مسکن شهر تهران و حتی مناطق جنوبی ریزش کرده اند. تا سال گذشته، محله های جنوبی تر شهر تهران هنوز سهم قابل توجهی از معاملات خانه اولی را در مقایسه با سایر معاملات، به خود اختصاص می داد. اما تازه ترین تحقیقات صورت گرفته نشان می دهد سهم خانه اولی ها باز هم ریزش داشته و گروه زیادی از خانه اولی هایی که قبلا در بازار مسکن مناطق جنوبی تر حضور داشتند، از این مناطق هم به اجبار به بیرون رانده شده اند.

این موضوع تغییرات مربوط به روند خرید خانه اول از سوی مصرفی ترین شکل تقاضا در بازار مسکن پایتخت را روایت می کند.

افزایش کنسلی معاملات

تابلوی هفتم نیز به افزایش تعداد کنسلی در نشست های انجام معاملات خرید‌ و فروش مربوط است. در مواقعی که انتظارات تورمی در سطح بالا وجود دارد، تعداد قابل توجهی از نشست های ملکی از سمت فروشنده ها کنسل می شود. هم‌‌‌اکنون نیز بازار مسکن با این شرایط روبه‌روست.

واسطه ها می گویند در هر هفته بخش قابل توجهی از نشست ها از سمت فروشنده کنسل می شود و این موضوع روند شکلی معاملات مسکن را تحت تاثیر قرار داده و روند تازه ای را در معاملات ایجاد کرده است. این شرایط باعث ایجاد نگرانی در سمت تقاضای تبدیل به احسن شده و بر روند معاملات تبدیل به احسن نیز اثر کاهشی ایفا کرده است.

متوسط بودجه خرید مسکن

تازه ترین بررسی های صورت گرفته بر اساس قیمت های پیشنهادی اعلام شده در فایل های فروش مسکن در مناطق مختلف شهر تهران نشان می دهد هم‌‌‌اکنون متوسط بودجه خرید یک آپارتمان ریزمتراژ، معمولی و با عمربنای حدود ۱۰ سال در مناطق مصرفی نیمه شمالی مانند محله شهران (منطقه ۵) به مترمربعی ۹۰ میلیون تومان رسیده است. بنابراین برای خرید چنین واحدی با مساحت ۵۰ مترمربع افراد به بودجه کل حول و حوش چهار و نیم میلیارد تومانی نیاز دارند.

همچنین متوسط بودجه اعلامی در فایل های فروش مسکن در محله بریانک واقع در جنوب تهران به مترمربعی ۵۵ میلیون تومان و حدود ۲ میلیارد و نیم تا ۲ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان برای یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی رسیده است. در محله سلسبیل این میزان حول و حوش مترمربعی ۶۰ میلیون تومان و حدود سه میلیارد تومان، در محدوده سبلان واقع در شرق تهران نیز حدود ۶۰ میلیون تومان برای هر مترمربع و سه میلیارد تومان به عنوان ارزش کل یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی، اعلام شده است. در محله زمزم واقع در جنوب تهران نیز یک واحد مسکونی ۵۰ مترمربعی به طور متوسط ۲ میلیارد تومان اعلام قیمت می شود.

هر چند در محلات جنوبی، متوسط قیمت خرید می تواند در برخی از فایل ها به خصوص فایل های ریزتر (آپارتمان های ۴۰ مترمربعی) کمتر نیز باشد و به حول و حوش یک میلیارد و ۶۰۰ تا یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان نیز برسد.